Saadetud kirja tekst Abemark OÜ | | Teie 20.10.2022 Meie 05.12.2022 nr 9-3.2/DP-21-025 |
Esitame puudused ja palume korrigeerida lahendust vastavalt järgnevale:
1. Mõjuala analüüs
Lähipiirkonna linnaehituslik ja funktsionaalne analüüs on puudulik. Planeeringust ei selgu, miks ja kuidas selline lahendus sobitub piirkonda. Kavandatud hoone on olemasolevatest hoonetest tunduvalt laiem. Analüüsitud ei ole, kuidas kavandatud hoone oma mahu poolest sinna sobib, miks on hoonestusala määratud just nii jne. Kus asuvad lähimad lasteaiad, rohealad jms? Kuidas toimub juurdepääs kvartalis olevatele kruntidele, kuidas lahendatakse uuele hoonele juurdepääs? Analüüsida.
2. Liiklusanalüüs ja -lahendus
Planeeringu liiklus- ja parkimislahendus on puudulik. Seletuskirjas olev liiklusanalüüs on poolik. Ei ole aru saada, milline analüüs ja ettepanekud tulenevad Liikuvusagentuuri tööst. Analüüsi tulemused on planeeringulahenduses kajastatud poolikult, puuduvad põhjendused miks.
Planeeringu liikluskoormuse analüüsis ei saa viidata Ropka sillale ja Lammi tänava pikendusele, seda silda uue üldplaneeringuga kavandatud ei ole. Planeeringu seletuskirjas ei saa lihtsalt viidata kollastele ja sinistele juurdepääsu variantidele, vaid tuleb konkreetselt välja tuua, mida selle all on mõeldud. Liiklusanalüüs ja sellel tuginev liikluslahendus peab arvestama linnatänavate standardit, seal määratud tänavate laiuseid ja analüüsima erinevate liiklejagruppide juurdepääsu võimalusi (nt ei käsitleta peaaegu üldse jalgsi ega jalgrattaga liikujaid). Kasutatud ei ole sõidukite loendust, olemasolevate tänavate laiuseid ja vajaminevat pöörderaadiust, hinnatud tipptunni liikluskoormust vms. Käsitlema peab ka üldplaneeringuga kavandatut, mille alusel on Põhja puiestee ette nähtud ühendada Muusemi teega ja määratud jaotusmagistraaliks.
Juurdepääs planeeringualale
Sarnaselt teistele juurdepääsu võimalustele tuleb analüüsida ka juurdepääsu Põhja puiestee T1 ja Põhja puiestee T15 kaudu, tuua välja sarnaselt teistele variantidele selle plussid ja miinused. Kui sõidukite juurdepääs kavandatakse Põhja puiestee T1 ja Põhja puiestee T15 kaudu, tuleb leida turvaline liikumine kõigile gruppidele, sh jalakäijatele, lahendus peab kajastama leevendavaid meetmeid ja tegevusi. Sellist ohtlikku parkimist, kus tuleb tagurdada sõiduteele ristmiku alal, ei ole lubatud kavandada.
Kavandatud lahendus peab olema ohutu kõigile liiklejagruppidele.
Planeeringu põhijoonisel on kavandatud juurdepääs suunaga Põhja pst 2 krundilt Põhja pst 2c krundile. Kas juurdepääs Põhja pst 2 krundilt on ühesuunaline või on mõeldud siiski kahesuunalist liiklust? Planeeringu algatamise eelselt andis Põhja pst 2 korteriühistu teada, et nemad oma krundil maja eest läbi sõita ei luba. Palume teha koostööd.
Krundisisesed jalg- ja jalgrattateed
Sõidukite parkimisalaga piirnevalt kavandatud 1,5 m laiune kõnnitee ei ole piisavalt lai, arvestades et see on mõeldud ka n-ö läbivale liiklusele. Kahe jalgratta parkla vahele on kavandatud 2 m laiune kõnnitee, mis on samuti kitsas, kui arvestada, et juba jalgratta manööverdamise ruum on 2 m. Kavandada turvaline, loogiline ja ümbritsevate teedega ühendatud liiklemisruum.
Ehitusaegne juurdepääs
Planeeringuga ei ole tagatud ehitusaegne ega operatiivsõidukite juurdepääs.
Planeeringu algatamise eelselt on Põhja pst 2 korteriühistu andnud teada, et nemad oma krundil maja eest läbivat liiklust läbi ei luba. Ühe võimalusena on aga ehitusaegse transpordi juurdepääs kavandatud läbi nende kinnistu. Seda varianti ei saa planeeringus kajastada ühe perspektiivse variandina, kui selle osas koostööd tehtud ei ole. Kas selle juurdepääsu parameetrid üldse tagaksid sealt ehitusmasinate läbipääsu, pole analüüsitud. Kui Põhja pst 2 KÜ nõus ei ole, kuidas siis saab ehitusaegse juurdepääsu kavandada mööda Lääne tänav T2 krunti? Esitada analüüs.
Teise variandina tuuakse välja, et kasutada saab ka Põhja pst 4b krundil olevat haljasala, kus tuleb peale ehituse lõppu taastada esialgne olukord. Tegemist on avaliku kõrghaljastatud haljasalaga, mida ei saa kasutada ehitusaegse transpordi juurdepääsuks ega materjalide ladustamiseks. Suured ehitusmasinad rikuvad pinnast ja kahjustavad puid.
Liiklusanalüüsis on öeldud, et Päästeameti ja ehitusaegsete masinate juurdepääsuks tuleb suunata Lääne tn 5 esised parkimiskohad tänava pealt ristparkimisalale ja teised takistavad sõidukid teisele transpordimaale, siis kuidas on planeeringuga tagatud Päästeameti juurdepääs, kui planeeringus on sätestatud, et tänavate liikluskorraldust ei muudeta ja arendaja ei ole kohustatud välja ehitama ristparkimisalasid?
Planeeringuga tuleb anda analüüsitud ja põhjendatud juurdepääsu lahendus. Detailplaneeringu koostamise käigus tuleb määrata turvalised juurdepääsud kõikidele liiklejagruppidele (jalgsi ja jalgrattaga liiklejad, sõidukid, operatiivsõidukid ja ehitusaegne transport) ja selgitada välja avaliku tänavamaa väljaehitamise vajadus. Juurdepääsude tagamine, sh avaliku tänavamaa laiendamine ja väljaehitamine on planeeringu elluviimise eelduseks. Soovitame kaasata liikluseksperdi, kes aitab kavandada standardikohased turvalised juurdepääsud ja parkimislahenduse.
3. Parkimine
Planeeritud parkimislahendus on kavandatud nii, et parkimiskohtade manööverdus toimub avalikul linnatänaval. Lisaks tehakse ettepanek laiendada linna krundil asfaltkatet avaliku haljasala arvelt. Vastavalt üldplaneeringule tuleb parkimine lahendada krundisiseselt koos kogu manööverdusalaga. Linn ei ole nõus parkimiskohtade manööverduseks laiendama asfaltkatte pinda haljasala arvelt. Lahendada parkimiseks vajalik manööverdusruum nii, et linnamaal ei peaks suurendama asfaltkattega ala suurust. Miks ei ole kogu parkimine koos manööverduse jaoks vajaliku ruumiga kavandatud Põhja pst 2a krundi piiridesse? Esitada planeeringus kavandatud lahenduse sobivuse põhjendus.
Parkimiskohtade vajaduse arvutamiseks on kasutatud standardist 1-2-toalise korteri normatiivi. Standardi normatiivi on võimalik vastavalt Inphysica technology OÜ parkimiskohtade tööle antud asukohas vähendada 75%-ni. Soovite ka selle kohast parkimiskohtade arvu vähendada ning krundile kavandada 13 parkimiskohta.
Peame vajalikuks välja tuua, et planeeritud on ca1295 m² suuruse brutopinnaga korterelamu, parkimiskohti arvestatakse 15 korterile. Nende näitajate kohaselt planeeritakse krundile ca 66 m² suurused korterid. Kas selline elamispinna pindala on keskmine või Jaamamõisa linnaosas levinud 1-2-toalise korteri suurus? Nii suurte korterite kavandamisel tuleb arvestada vähemalt 3-toalise korteri normatiivi. Arvestades standardit tuleb kolme- ja enama toaliste korterite kavandamisel planeerida uue korruselamu puhul 1,5 kohta korteri kohta. Seega arvestades Inphysica technology OÜ tööd võib ühe korteri kohta kavandada 1,12 ehk 15 korteri puhul 16,8 kohta ehk 17 parkimiskohta, mh tuleb 15 korteri puhul kavandada parkimine hoone mahus.
Arvestada tuleb ka Jaamamõisas juba olemasolevat parkimiskohtade puuduse probleemi. Uue kavandatava hoonega ei saa probleeme juurde tekitada.
Tulenevalt eelnevast ei ole Põhja pst 2a krundil Inphysica technology OÜ tööst väiksemate parkimiskohtade arvu kavandamine põhjendatud. Vaadata üle parkimiskohtade arvutus ja esitada üldplaneeringukohane lahendus.
Vastavalt ehitusseadustiku §-le 651 tuleb hoone püstitamisel, mille teenindamiseks on ette nähtud rohkem kui kümme parkimiskohta, paigaldada elamu puhul elektriauto laadimistaristu igale parkimiskohale.
Seletuskirjas viidatakse vanale parkimisnormile, kasutada tuleb 2016. aasta standardit (EVS 843:2016).
Liikuvusagentuuri koostatud liiklusanalüüs teeb ettepaneku soojussaarte vähendamise eesmärgil kaaluda parkimisvõimaluste puhul kasutada vett läbilaskvaid materjale. Planeeringukohaselt kaetakse ala asfaldiga, puudub vastav kaalutlus.
4. Koormusindeks
Krundile saab kavandada nii suure hoone, kui see krunt suudab ära teenindada. Üldplaneeringukohaselt peab korterelamumaa krundile mahtuma 40% haljastust, millest 25% peab olema kõrghaljastatud; sõidukite ja jalgrataste parkimine peab olema lahendatud vastavalt standardile ja olema lahendatud krundi siseselt, st parkimiskohad koos manööverdusruumiga peavad mahutuma krundi piiridesse.
Ka korterite arv tuleb määrata vastavalt üldplaneeringule. Korterite arvu määramist reguleerib koormusindeks, mille eesmärk on tagada elanikele piisav ala vabaõhupuhkuseks ja autode parkimiseks krundil. Vastavalt üldplaneeringule peab uute korterelamute planeerimisel korteri kohta olema vähemalt 100 m² krundi pinda; vähemalt 70 m² krundi pinda korteri kohta, kui parkimine on lahendatud hoone mahus või maa-alusena. Sellest tulenevalt on Põhja pst 2a krundil võimalik kaaluda kuni 10 korteri või kuni 15 korteri rajamise võimalusi juhul, kui kogu parkimine on hoone mahus ja tagatud nõuetekohane haljastuse lahendus. Koormusindeksi vähendamine on üldplaneeringu muutmine ning ei ole antud juhul põhjendatud.
Vastavalt üldplaneeringule on Põhja pst 2a krundi uushoonestamist korterelamuga võimalik kaaluda vaid detailplaneeringu koostamise raames. Kui detailplaneeringu koostamise raames selgub, et krundile kõik soovitu ära ei mahu, siis tuleb soove vähendada. Üldplaneeringuga mittekooskõlas olevat detailplaneeringut ei kehtestata.
5. Hoonestusala ja ehitusõigus
Oleme ka varasemalt öelnud, et hoonestusala tuleb anda selliselt, et see järgiks väljakujunenud hoonestust, kuid samas võimaldaks hoonet krundile vabamalt paigutada - nt paigutada see astmesse võrreldes olemasoleva hoonega, jätkata seda sama laiana pikemalt vmt.
Olete varasemalt rääkinud soovist kavandada hoonele rõdud. Ettepanek kajastada hoone põhimaht ja sellele lisanduvad rõdud eraldi. Ka ehitisealuse pinna kajastamisel eristada hoone põhimaht ja lubatud rõdude pind.
Seletuskirja ptk-s 5.1 on öeldud, et hoonestus on 5 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega. Maa-aluse korruse kavandamisel tuleb ehitusõiguse tabelis välja tuua suurim lubatud absoluutsügavus.
Vastavalt üldplaneeringule on hoone mahus vaja lahendada abiruumid jalgrataste, lapsekärude, kelkude jms hoidmiseks. Abiruumid on lubatud lahendada ka iseseisva abihoone baasil, juhul kui lähiala hoonestuslaad seda toetab. Põhja pst 2a krundi lähipiirkonnas ei ole abihooned kavandatud eraldi hoonetena, seega sellisel kujul jalgrattamajade planeerimine ei ole aktsepteeritav.
Määrata ja lisada, et ehitise kasutamise lubatud otstarbed on määratud vastavalt majandus- ja taristuministri 2. juuni 2015. a määrusele nr 51 „Ehitise kasutamise otstarvete loetelu”.
Jäätmetekogumise koht on kavandatud otse naaberhoone akende vaatevälja ja tänava äärde, paremini ligipääsetav Lääne tn 5 kortermaja elanikele, kui oma krundile. Sätestada, et jäätmetekogumine oleks lahendatud varjatult ja hoone arhitektuuriga sobivalt, leida sobivam asukoht.
6. Kõrghaljastus
- Põhijoonisel mitte näidata likvideeritavate puude võra ja juurekaitsevööndit.
- Puude juurekaitsevööndis ei tohi kahjustada puude juuri ja tuleb vältida seal ehitamist.
- Lisada planeeringu seletuskirja, et kõrghaljastuse osakaalu arvestatakse täiskasvanud liigi võraulatuse alusel.
- Vastavalt standardile ei ole soovituslik ehitisele lähemale kui 5 m istutada keskmise ja suurekasvulisi puid, v.a juhul kui on kasutatud spetsiaalseid insenertehnilisi võtteid (Puittaimed haljastuses, osa 3).
7. Tehnovõrgud
- Leida elektrikaablile parem asukoht, see on kõrghaljastusega konfliktis. Planeerida elektri liitumiskilbi asukoht Põhja pst 2a kinnistul. Valgustus lahendada oma krundi kilbist.
- Sademevesi tuleb lahendada ka parklaalalt, planeerida torustik piki Lääne tänavat edasi.
- Täiendada geodeetilist alusplaani planeeritud tehnovõrkude paiknemise alal (planeeritud vee-, olmereovee- ja sademeveekanalisatsiooni torustikud) ning planeerida mainitud ühendused alates olemasolevatest torustikest.
- Lisades on toodud Telia tingimused sidevarustuse osas, mis ei vasta tehnovõrkude joonisel ega seletuskirjas toodule. Korrigeerida.
- Seletuskirja tabel 3 on täitmata. Seletuskirja tabel 4 ei kajasta kaugküttetorustikule vajalikku servituuti üle Põhja pst 2 kinnistu.
8. Joonised
- Olemasoleva olukorra joonisel mitte värvida ja viirutada, ka naaberhooneid jms infot väljaspool detailplaneeringu ala mitte värvida. Kui krundipiirid ei muutu, jätta need kõik samas stiilis. Detailplaneeringu ala kuvada piirjoonega, ilma viirutuseta. Geoalus peab olema loetav.
- Kogu juurdepääsuks kavandatava ala osas peab olema kuvatud geoaluse info.
- Linnaehituslike seoste ja põhijoonise lahendused ei haaku jalakäijate liikumisteede osas (olemasolevad/planeeritud).
- Ruumiliselt illustratsioonilt peab selguma muudatus tänavapildis, vaated anda lisaks inimvaate kõrguselt. Märkida peale ka hoonestusala.
- Põhijoonisel näidata värvilisena ainult planeeritud lahendus.
- CAD joonisel:
- moodustada eraldi kiht dp_krunt
- planeeringuala kiht peab olema suletud ruumikuju
- dp_hoone kiht nimetada ümber 'suurim lubatud ehitisealune pind'. Sellel kihil tuleb kuvada ehitusõigusega antav suurim lubatud ehitisealune pind krundil, hetkel on 13 m² väiksem ala joonistatud.
9. Seletuskiri
- Detailplaneeringu puhul on tegemist dokumendiga, mis peab olema korrektne. Vaadata üle lauseehitus, õigekeel ja vormistus. Teksti puhul kasutada rööpjoondust. Seletuskirja iga peatüki sisu peab vastama pealkirjale, nt planeeringulahenduse peatüki all mitte esitada analüüsi ega taustinfot.
Oleme korduvalt viidanud, et detailplaneeringu koostamisel ei tegeleta projekteerimisega, vastavad viited tuleb eemaldada.
10. Esitada planeeringu vastuvõtmise ajaks vastavalt planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavate nõuete määrusele planeeringu jooniste digitaalsed kihid koos tärkandmetega.
Lugupidamisega Janne Schasmin 736 1261 Janne.Schasmin@tartu.ee | |
