Saabunud kiri: Tartu linna üldplaneering 2030+

     Saadame Teile digiallkirjastatud meie kinnistutele puudutavad ettepanekud ja vastuväiteid mida leiate manuses

     Kordan ka seda siin alltekstis:

Tartu Linnavalitsus,                                                                                                  10. aprill 2017

Linnaplaneerimise ja maakorralduse osakond,

Ettepanekud ja vastuväited Tartu linna üldplaneeringule

Tartu linna üldplaneering 2030+ avalik väljapanek toimub ajavahemikul 27.03. kuni 28.04.2017. Käesolevaga esitame omapoolsed alljärgnevad ettepanekud ning vastuväited avalikul väljapanekul esitatud üldplaneeringu lahendusele.

1.      Mõisavahe 21

Oleme esitanud üldplaneeringu koostamise käigus ettepaneku, mille kohaselt Mõisavahe 21 kinnistul lubada ehitise rekonstrueerimist, laiendamist ja uusehitust kuni 60% krundi pinnast  ning maksimaalset korruselisust kuni 9 korrust. Samuti palusime muuta krundi kasutusotstarvet 80% elamumaa, 20% ärimaa, kuna vastav linnaosa on valdavalt elamurajoon. Samas ärimaaga saab ühes planeeritavatest hoonetest jätkata majutustegevusega ning väikeses osas teeninduspindadega kodanikele nt restoran, ilusalong, koerte kliinik, koerte ilusalong jms.

Vastava ettepanekuga ei ole arvestatud põhjendusega säilitada Annelinnas väljakujunenud hoonestusrütm Mõisvahe tänava frondis. Vastav seisukoht ei põhjenda objektiivselt esitatud ettepanekuga mittearvestamist.

Mõisavahe 21 kinnistu paikneb Annelinna piirkonnas, mis on väljakujunenud elamupiirkond 5- kuni 9-korruseliste hoonetega. Kalda tänavast kuni Mõisvahe 21 kinnistuni on valdavalt 5-korrluselised korterelamud, samuti on kinnistu taga mitmed 5-korruselised hooned. Seega Mõisvahe 21 kinnistu hoonestamine sarnases mahus piirkonna üldise hoonestusega ei mõjutaks kuidagi üldist piirkonna ilmet negatiivseks. Vastupidi, Mõisavahe 21 kinnistule kaasaegse uushoonestuse rajamisega muutuks piirkond oluliselt kaasaegsemaks ning atraktiivsemaks võrreldes praeguse valdavalt nõukogudeaegse hoonestusega. Samuti sobib piirkonda elamufunktsioon arvestades, et ümbruskonnas asuvad korterelamud.

Seega väljakujunenud korterelamute piirkonda taotletava elamuhoonestuse lubamine ei kahjusta piirkonna väljakujunenud hoonestust, vaid on piirkonda igati sobiv ning arvestab tasakaalustatult erinevaid huve.

Lähtudes eeltoodust palume viia üldplaneeringusse sisse muudatus, mille kohaselt Mõisavahe 21 kinnistul lubada ehitise rekonstrueerimist, laiendamist ja uusehitust kuni 60% krundi pinnast (kuni viis hoonet) ning maksimaalset korruselisust kuni 9 korrust. Samuti palume muuta krundi kasutusotstarvet 80% elamumaa, 20% ärimaa.

2.            Kalda tee 35

Oleme esitanud ettepaneku lubada kinnistule 9-korruselist uushoonestust 75 % krundi pinnast, 100% ärimaa hotelli rajamise eesmärgil.

Vastava ettepaneku osas on teatatud, et senise 3-korruselisuse muutmine ei ole põhjendatud.

Esmalt tuleb märkida, et juba Tartu Halduskohtu 15.01.2007 kohtuotsuses haldusasjas nr 3-06-2272, millega tühistati Tartu Linnavalitsuse 15.08.2006 korraldus nr 1245 Kalda tee 35 detailplaneeringu algatamisest keeldumisest, on märgitud järgmist: „…et kuigi Tartu linna üldplaneering näeb piirkonnas, kuhu kuulub Kalda tee 35 krunt, ette kuni kolmekorruselisuse ärihoonestuse, ei ole Tartu linna üldplaneeringuga määratud maksimaalne korruselisus lõplik (olenemata, kas üldplaneeringu menetlemisel tehti muid ettepanekuid või mitte), vaid Tartu linna üldplaneeringu seletuskirja punkt 4 annab võimaluse üldplaneeringuga määratud maksimaalse korruselisuse muutmiseks ning näeb selleks ette arhitektuurivõistluse korraldamise, tulemuste hindamise sisulised kriteeriumid ja üldplaneeringu muutmise ettepanekut sisaldava detailplaneeringu koostamise….“  Lisaks on kohtuotsuses esile toodud, et linnavalitsus ei ole kaalunud, kas Tartu linna üldplaneering kõnealuse piirkonna maksimaalse korruselisuse osas vastab tänastele majanduslike, sotsiaalsete jt arengute suundumistele ja vajadustele, samuti ei ole linnavalitsus kaalunud, kas nendele vastab OÜ Rosenkranz poolt ettepandu. Viidatud kohtuotsusega tehti Tartu Linnavalitsusele ettekirjutus vaadata detailplaneeringu algatamise taotlus uuesti läbi.

Seega üksnes viide kehtivale planeeringule ei ole aluseks esitatud ettepanekuga mittearvestamiseks, vaid tuleb sisuliselt hinnata kavandatava hoonestuse sobivust. Tartu Linnavalitsusele on esitatud 9-korruselise hotelli hoonestuse eskiislahendus, mis pälvis ametnike heakskiidu ning tõsteti esile asjaolu, et vastavas kõrguses hotelli puhul on positiivseks asjaoluks, et hotell oleks linna sisse sõites eemalt näha. Eeltoodut arvestades on põhjendamatu lähtuda kehtivast üldplaneeringust 3-korruselise hoonestuse lubamisel. Eelviidatud jõustunud kohtuotsus andis selge seisukoha, mille kohaselt üksnes kehtivast planeeringust lähtumine ei ole põhjendatud.

Lähtudes eeltoodust palume viia üldplaneeringusse sisse muudatus, mille kohaselt näha Kalda tee 35 kinnistul kuni 9-korruseline ärifunktsiooniga hoonestus 75% krundi pinnast.

3.            Aleksandri 1 tänavaesine

Oleme esitanud ettepaneku säilitada Aleksandri 1 hoone ees tänaval kahesuunaline liiklus.

Vastavat ettepanekut ei ole arvestatud märkega jääda kesklinna üldplaneeringu lahenduse juurde. Käesoleval hetkeks on üldplaneeringu lahendus vastavas osas ellu viidud ning ilmekalt on leidnud kinnitust ettepaneku esitajate seisukoht kahesuunalise liikluse sobimatusest Aleksandri tn 1 hoone ees. Nimelt järjepidevalt kasutatakse Aleksandri tn 1 haljasala liiklemiseks, manööverdamiseks ning parkimiseks, mis on muutnud kinnistu haljasala esteetiliselt inetuks. Samuti on sellega kaasnenud liiklusohutuse taseme muutus negatiivses suunas. Seega on praktikas leidnud kinnitust, et kesklinna üldplaneeringuga kavandatud lahendus ei ole sobiv ega arvesta Aleksandri tn 1 kinnistu omanike ning elanike huvidega. Arvestades üldplaneeringu pikaajalist perspektiivi, on igati põhjendatud näha ette lahendus, mis erineb kesklinna üldplaneeringus kavandatust ja seda olukorras, kus praktikas on leidnud kinnitust kesklinna üldplaneeringuga kavandatud lahenduse sobimatus.

Lähtudes eeltoodust palume viia üldplaneeringusse sisse muudatus, mille kohaselt Aleksandri tn 1 hoone ees tänaval on kahesuunaline liiklus.

4.            Filosoofi 4b

Oleme esitanud ettepaneku kinnistul lubada 3- kuni 5-korruseline hoonestus, 90% täisehitus ning muuta sihtotstarve korterelamumaaks.

Vastava ettepanekuga ei ole arvestatud põhjendusel viitega piirkonnas kujunenud hoonestuslaadile ning kehtivale detailplaneeringule. Kinnistule ligipääsu osas on märgitud, et ligipääs kinnistule on ettenähtud detailplaneeringu kohaselt läbi Filosoofi 2 // 4 kinnistu.  Vastav seisukoht ei ole aluseks ettepanekuga mittearvestamiseks. Naaberkinnistule Riia tn 22/24  on kehtestatud detailplaneeringuga kavandatud 8-korruselise hoonestuse rajamine. Seega piirkonna hoonestuslaad on oluliselt muutumas ning 3- kuni 5-korruseline hoonestus sobitub igati 8-korruselise hoonestuse naabrusesse. Samuti on asjakohatu viidata kehtivale detailplaneeringule. Detailplaneering on aluseks lähiaastate ehitustegevusele. Praegusel juhul on aga vastava detailplaneeringu kehtestamisest möödunud peaaegu 20 aastat ning vastavat detailplaneeringut ei ole ellu viidud. Eeltoodu kinnitab, et vastav detailplaneering ei vasta tänastele majanduslike, sotsiaalsete jt arengute suundumistele ja vajadustele ega ole seetõttu olnud elluviidav.

Lisaks esitasime ettepaneku krundile juurdepääsu võimaldamiseks. Vastuseks teatasite, et krundile on juurdepääs läbi Filosoofi 2 // 4 kinnistu. Reaalsuses vastav juurdepääs puudub ning vastava kinnistute korteriomanike huve esindav korteriühistud ei ole huvitatud ka vastava kokkuleppe sõlmimisest ja juurdepääs tagamisest. Arvestades piirkonna muutuvat hoonestust (Riia tn 22/24 uushoonestus), siis on kõige otstarbekam ning mõistlikum tagada Filosoofi 4b kinnistule juurdepääs Riia maanteele läbi Riia tn 22/24 kinnistu.

Lähtudes eeltoodust palume viia üldplaneeringusse sisse muudatus, mille kohaselt Filosoofi 4b kinnistule lubada 3- kuni 5-korruseline hoonestus, 90% täisehitus ning muuta sihtotstarve korterelamumaaks. Filosoofi 4b kinnistu juurdepääs ette näha läbi Riia tn 22/24 kinnistu.

5.      Võru tn 2 ja 4/6

Võru tn 2 ja 4/6 osas esitatud ettepanekutest ei ole arvestatud ettepanekuga arvata krundid välja miljööväärtuslikust alast ning lubada Võru tn frondile 4- kuni 5-korruselist hoonestust sarnaselt Tähe tänavapoolse hoonestuga. Ettepanekuga mittearvestamise põhjenduseks on esitatud seisukoht jääda kesklinna üldplaneeringus kavandatu juurde.

Oleme seisukohal, et kesklinna üldplaneering ei arvesta pikas perspektiivis vastavate hoonete reaalse olukorraga ning säilitamise võimatusega. Arvestades kruntide senise hoonestuse olukorda ning konkreetseid asukohti, siis uushoonestuse mittelubamine on ebaproportsionaalne piirang.

Muinsuskaitse eritingimused on koostatud suure üldistustasemega ega sisalda sisulist analüüsi, mis kinnitaks vastava piirangu seadmise põhjendatust Võru tn 2 ja Võru tn 4/6 kruntide osas. Muinsuskaitse eritingimustest nähtuvalt asuvad Võru tn 2 ning Võru tn 4/6 ehitismälestise kaitsevööndis. Muinsuskaitseseaduse § 25 lg 2 kohaselt on kaitsevööndi ülesandeks tagada kinnismälestise ja muinsuskaitseala vaadeldavus, sealhulgas kaugvaadete säilimine ja silueti nähtavus ning kinnismälestise, muinsuskaitseala ja neid ümbritseva maa-ala kultuuriväärtuslike struktuurielementide säilimine ruumilises kontekstis. Riia tn 12 hoonestus on väga domineeriv ning Võru tn 2 ja Võru tn 4/6 kruntidele oleks võimalik rajada uushoonestus vastavalt, et oleks täielikult tagatud kaitsevööndi eesmärkide järgimine. Uushoonestuse rajamise lubatavust toetab antud piirkonnas ka Riia ja Pepleri tänava nurgale uushoonestuse rajamise lubamine ja seda otse ehitismälestise vastu. Lisaks ei ole vastava absoluutse piiranguga seadmisega arvestatud, et Võru tn 2 ning Võru tn 4/6 kruntide praegune hoonestus on amortiseerumas ja lähimatel 5-10 aastaga täielikult amortiseerub ning hoonestuse taastamine ei ole ei tehniliselt ega majanduslikult võimalik. Hoonete tänapäevane kasutus eeldaks väga mahukat rekonstrueerimist (sh tehnosüsteemid, energiatõhususe tagamine jne), mille maksumus  on võrreldav samamahulise uushoonestuse rajamisega. Seevastu uushoonestuse rajamisel oleks võimalik hoonestus planeerida asendiplaaniliselt kompaktsemalt ning tänapäeva nõuetele vastavalt (näiteks Võru tn 4 nn garaažide hoone on pikk kitsas hoone pikema küljega vastu teise kinnistu piiril olevat tulemüüri ning vastava hoone rekonstrueerimisel ei ole võimalik lahendada piisava loomuliku valguse tagamine jne). Lisaks on asjakohane viidata, et mitmete teiste kruntide osas on olemasolevate hoone halb seisukord olnud argumendiks uushoonestuse lubamisel. Seega ei ole antud juhul põhjendatud niivõrd ulatusliku piirangu kehtestamine, mis välistab uushoonestuse rajamise ehitismälestise kaitsevööndis ja seda olukorras, kus uushoonestuse rajamisega kaitsevööndi eesmärgid ei kahjustuks.

Lähtudes eeltoodust viia üldplaneeringusse sisse muudatus, mille kohaselt Võru tn 2 ja 4/6 arvata välja miljööväärtuslikust alast ning lubada Võru tn frondile 4- kuni 5-korruselist hoonestust sarnaselt Tähe tänavapoolse hoonestuga.

Lugupidamisega,

OÜ PUSTAK,juh.liige,

OÜ KÜLLI-TARTU,juh.liige,

OÜ ROSENKRANZ,juh.liige,

OÜ ASPIN-TARTU,juh.liige,

ALEKSANDRI 1 MITMETE KORTERIOMANDITE VOLITATUD ESINDAJA,

Naresh Mody

/digitaalselt allkirjastatud/ 

--
Tervitusega, Naresh Tervitusega, Naresh Mody +37250477792017 04 10 ettepanekud Tartu Linna üldplaneeringu avalikul väljapanekul 23.bdoc