Teie 20.09.2019 14:11:59
Meie 27.09.2019 nr 9-3.2/DP-17-007
Vastuseks Adepte OÜ teabenõudele ja Eesti Ühistumajad OÜ seisukohale Tervishoiu tn 17 krundi detailplaneeringu kohta
Adepte OÜ kirjutas:
1. Kas teabenõude vastuses esitatud lahendused/analüüsid on ainsad analüüsid või on LPMKO iseseisvalt analüüse teostanud?
2. Esitage viimasel kohtumisel nimetatud Linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonna poolt teostatud analüüsid.
3. Kui selliseid analüüse ei eksisteeri, siis palun seda kinnitada.
Vastus:
1. Oleme analüüsinud lähipiirkonnas olevaid korterelamuid, mis asuvad samal tänavaküljel Tervishoiu tn 17 krundiga. Analüüsi koostamisel oleme lähtunud korterelamumaa kruntidest ja seal olevast ehitusõigusest. Analüüsist nähtub, et korterelamukruntidel on keskmine ehitisealune pind koos abihoonetega 193 m².
Samas ei ole linn ehitusõiguse määramisel lähtunud üksnes koostatud analüüsist, vaid arvestatud on ka planeerija esitatud analüüsi ning jõutud seisukohale, et kavandatava hoone suurimaks lubatud ehitisealuseks pinnaks on sobiv määrata 230 m².
Planeeringu koostamisel on seoste analüüsi tulemusena välja toodud, et lähiümbruse kruntidel on põhihoonete keskmine ehitisealune pind 181 m², hoonetealune pind koos kõrvalhoonetega keskmiselt 230 m². Analüüsi on kaasatud nii lähiümbruse korter- kui ka üksikelamud.
2. Analüüs on kirjale lisatud.
Eesti Ühistumajad OÜ kirjutas:
Olete vääralt mõistnud ja tõlgendanud planeerija poolt esitatud linnaehituslike seoste analüüsi. Lähtute jätkuvalt vääralt seisukohast, et kuna võrdluses toodud kruntide keskmine ehitusalune pind ruutmeetrites oli 230 m², siis on selline arv omistatav ka Tervishoiu 17 planeeringus. Selline käsitlus on väär seetõttu, et selliselt ei võta Te arvesse kruntide suurust ning ehitiste ja kruntide suuruste omavahelist proportsionaalset suhet. Selleks, et uus hoone sobituks piirkonna hoonestuslaadiga, elamu ning kõrgus ja ehitusalune pindala tugineksid planeeringuala lähipiirkonna funktsionaalsete ja linnaehituslike seoste analüüsile tuleb arvesse võtta ka ehitiste ja kruntide suuruste omavahelist proportsionaalset suhet.
24.09.2018 esitatud lahenduses oli keskmiseks planeeringuala lähipiirkonna krundi täisehituse protsentuaalseks mõõtmeks 26,06% ning keskmine ehitisealune pind 230 m². Planeeritava hoone ehitusalune pind oli tõesti 275 m², kuid krundi täisehituse väärtus oli tunduvalt madalam (s.o 20,01%). Arendaja ja planeerija poolt pakutud ehitisalune pind 275 m² on väiksem kui isegi planeeringuala lähipiirkonna funktsionaalsete ja linnaehituslike seoste analüüsis toodud keskmine väärtus - 286,65 m² (kui kohaldada planeeringuala lähiümbruskonna keskmist täisehituse protsenti Tervishoiu 17 kinnistu suhtes, mille pindala on 1365 m²). On mõistlik ja loogiline, et mida suurem krunt, seda suurema ehitusaluse pinnaga hoone on sobilik ning sobitub ka paremini ümbruskonnaga.
Palun lähtuda eeltoodud vastusest ning võtta kaalutlemisel arvesse ka neid seisukohti ja andmeid.
Vastus:
Linn jääb seisukohale, et kavandatava hoone ehitisealune pind tuleb määrata lähipiirkonna linnaehituslike ja funktsionaalsete seoste analüüsi arvestades.
Antud juhul on piirkonna krundid erineva suuruse ja täisehitusega. Kruntidel on valdavalt üksikelamud ja väiksemad korterelamud, mistõttu tuleb ka uus korterelamu planeerida lähtudes olemasolevast hoonestusest ning sobitada see olemasolevaga. Arvestada tuleb asjaoluga, et planeeritava hoonestuse suuruse määramisel tuleb võtta aluseks piirkonnale iseloomulik (keskmine) näitaja, mitte üks, teistest eristuv, suurima hoone näitaja. Samuti tuleb arvestada asjaoluga, et piirkonnas olevad krundid ja neil olev hoonestus on rajatud ajal, mil ei kehtinud tänased normid ega seadusandlus.
Kehtiva seaduse kohaselt tuleb planeeringuga luua eeldused kasutajasõbraliku ning turvalise elukeskkonna ja kogukondlikke väärtusi kandva ruumilise struktuuri olemasoluks ja säilitamiseks ning esteetilise miljöö arenguks, säilitades olemasolevaid väärtusi.
2017. aastal kehtestatud Tartu linna üldplaneeringuga on määratud Tartu linna ruumilise arengu eesmärgid ja põhimõtted.
Tulenevalt seadusandlusest ja Tartu linna üldplaneeringust, tuleb uute hoonete projekteerimisel ja planeerimisel arvestada palju enamaga (lisaks ehitusõiguse määramisele tuleb anda normidele vastav parkimislahendus, juurdepääsud ja liiklemisala, haljastus, laste mänguväljak jm).
Ei saa nõustuda väitega, et mida suurem krunt, seda suurema ehitisealuse pinnaga hoone on piirkonda sobilik. Et paremini mõista, miks ei saa lähtuda ühe hoone ehitisealuse pinna määramisel täisehituse protsentidest, toome näite: samas piirkonnas olevale krundile, mis on kaks korda suurem kui Tervishoiu tn 17 krunt, ei saa kavandada ühte põhihoonet, mis on kaks korda suurem ja kaks korda kõrgem kui piirkonnas olevad hooned, kuna see eristuks silmatorkavalt piirkonnas väljakujunenud hoonestuslaadist ega sobituks väljakujunenud hoonestuslaadiga.
Lähtudes väljakujunenud hoonestuslaadist peavad ka sellisel juhul ühe hoone ehitusõiguse näitajad järgima naabruses olevate hoonete näitajaid ja ei saa olla suuremad ega oluliselt eristuda.
Oleme jätkuvalt seisukohal, et muuhulgas on ka krundi koormusindeks (krundipinna suhe korterite arvu) planeeringute koostamisel oluline näitaja, kuna see tagab piirkonnale iseloomuliku asustustiheduse. Väiksem hoone koormab krunti vähem. Korterite arvust sõltub parkimisala suurus. Vähema korterite arvu puhul on võimalik nihutada parkimisala naaberkrundi Tervishoiu tn 15b piirist nelja meetri kaugusele. Sel juhul oleks täidetud tuleohutuskuja nõuded ja puudub vajadus rajada krundipiirile kallist ja piirkonnale mitte iseloomulikku tulemüüri. Samuti saab kaaluda parkimisala nihutamist Tervishoiu tänavast kaugemale, et sinna tekiks haljasala näol puhver Tervishoiu tänava vastaskülje elamute jaoks.
Arvestades analüüse ja asjaolu, et Tervishoiu tn 17 krundile kavandatakse planeeringuga ühte korterelamut ilma abihooneta, on linn asunud seisukohale, et suurima lubatud ehitisealuse pinna määramisel on võimalik anda põhjendatud kaalutlusotsus lahendusele, mis tugineb planeeringu koostamisel esitatud analüüsile (vt p 1 vastus) ning ei arvesta üksnes põhihoonete keskmist ehitisealust pinda ega korterelamute näitajat.
Linn on valmis nimetatud lahenduse suunama avalikule väljapanekule, et välja selgitada kõikide planeeringust huvitatud isikute seisukohad planeeringu lahenduse osas. Samas peame vajalikuks selgitada, et linn ei saa välistada, et järgnevates planeerimismenetluse etappides planeeringulahendus muutub, kuna planeerimismenetluse eesmärk on tagada võimalikult paljusid osapooli rahuldava lahenduse leidmine planeeringu kehtestamise hetkeks.
Lugupidamisega
Ingrid Voolaid
736 1181 ingrid.voolaid@raad.tartu.ee
Saadetud kirja tekst
