Tartu Linnavolikogu 21.03.2019. a otsusega nr 144 algatati Turu tn 18 krundi ja lähiala detailplaneering eesmärgiga kaaluda võimalusi määrata ehitusõigus segafunktsiooniga hoonestuse rajamiseks. Detailplaneeringust huvitatud isik on Giga Investeeringud OÜ, planeeringu koostaja Hendrikson & Ko.
Detailplaneeringu algatamisel oli tegemist Tartu linna üldplaneeringut muutva planeeringuga, kuna kavandati Emajõe ehituskeeluvööndi vähendamist täiendavaks hoonestamiseks. Tartu Linnavolikogu 07.10.2021. a otsusega nr 373 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringuga vähendati planeeringualal ehituskeeluvööndit, koostatud detailplaneering arvestab ehituskeeluvööndiga ja vööndi vähendamist pole vajalik taotleda, mistõttu planeeringu menetlemisel lähtutakse üldplaneeringuga kooskõlas oleva planeeringu menetlemise nõuetest.
Planeeringulahendus
Detailplaneering näeb ette viie krundi moodustamise, krundi kasutamise sihtotstarbed on järgmised:
1) krunt 1 - korterelamumaa, kaubandus-, toitlustus- ja teenindushoone maa, kontori- ja büroohoone maa; Esimesel korrusel on kohustuslik kavandada kaubandus-, toitlustus-, teenindus-, spordihoone, haridus-, kultuuri-, kogunemis-või lasteasutuse ruumid, lubatud ei ole majutusasutused ega bürood;
2) krunt 2 - kaubandus-, toitlustus- ja teenindushoone maa, kontori- ja büroohoone maa, majutushoone maa;
3) krunt 3 - tee ja tänava maa;
4) krunt 4 - tee ja tänava maa, haljasala maa;
5) krunt 5 - haljasala maa, kergliiklusmaa.
Turu tn 20 krundile määratakse sihtotstarveteks looduslik maa, haljasala maa, sadama maa, Turu tn 20a krundile looduslik maa, haljasala maa.
Krundil 1 on hoonete suurim lubatud maapealne ehitisealune pind - 2960 m², koos rõdudega 3753 m², maa-alune ehitisealune pind on 5820 m². Krundil 2 on suurim lubatud maapealne ehitisealune pind 2591 m², maa-alune 4273 m². Hoonete suurim lubatud absoluutkõrgus on krundil nr 1 - 57.50, krundil nr 2 - 65,5 m.
Krundi 4 suurim lubatud maa-alune ehitisealune pind on 1468 m² (parkla), lisaks on krundile 4 ning krundile 5, Turu tn 20 ja Turu tn 20a lubatud üldplaneeringukohaste ehitiste rajamine (väiksemahuliste puhkeotstarbeliste ehitiste, sh kuni 60 m² ehitusaluse pindalaga ajutise iseloomuga puhkeala teenindavate hoonete püstitamine).
Hoonestuse kavandamisel on aluseks võetud planeeringuvõistluse võidutöö Lõpused (Arhitekt Must OÜ, 2018) kontseptsioon ja seal toodud põhimõtted:
▪ Linna maksimaalne avamine jõeni nii visuaalselt kui funktsionaalselt;
▪ Ikooniline ja vaadeldav hoonestus;
▪ Ala jaotumine kolmeks eri iseloomuga tsooniks;
▪ Planeeritud krundile 1 (võidutöö nimikvartal Lõpused) jäävad Turu tn ja jõega risti paiknevad hooned (kas kuus omavahel seotud hoonet või kolm hoonemahtu ning kolm hoonetevahelist Turu tn ja jõeäärt ühendavat poolavalikku ruumi);
▪ Sarnaste hoonemahtude kordusrütmi loomine (kvartali silueti meeldejäävus);
▪ Krundi 4 äärse hoonestuse langemine jõe suunas;
▪ Hoonete vahel lineaarselt paiknevad privaatsed aiad (tõstetud) ning poolprivaatsed majaesised ruumid, luues jõeäärse avaliku ruumi ja haljastuse jätkuvuse Turu tänavani. Aedade kõrval läbivad kvartalit väikesed jalakäijate tänavad, mis toimivad elu- ja büroohoonete esise hajumisruumi ja sissepääsudena, kuid ka vajalike lisaühendustena Turu tn ja jõe vahel. Jalakäijate tänavad laienevad jõe ääres väikesteks platsideks, mis toovad kvartalisisese elu jõe äärde ning loovad kaldapromenaadile vahelduva rütmi ja programmi;
▪ Planeeritud krundil 2 linnalise aktsendi jaoks sobiv ala, koht kvartali linnaliseks lõpetuseks ning maamärk-hooneks;
▪ Planeeritud krundil 2 kaarhalli asemel jõepoolseim hoone on väikesemõõtmeline oluline jõeäärse ruumi ääristaja, mis aitab luua sujuva ülemineku kesklinnaliselt tiheduselt hõredamale.
Emajõe-äärse jalg- ja jalgrattatee (promenaadi) lahendus on antud vastavalt planeeringuvõistluse võidutööle. Joonisel näidatud lahendus on tinglik, elementide paigutus, parameetrid, puude likvideerimise vajadus jms selgub projekteerimisel. Emajõe ääres tuleb maksimaalselt säilitada looduslik ilme ja olemasolev kõrghaljastus (ühildada promenaadi kontseptsiooniga).
Krundid 1 ja 2 peavad olema minimaalselt 10% kõrghaljastatud. Krundi 1 Turu tänava poolsele küljele on planeeritud puude allee, mis tagab hoonestuse eraldatuse kõrge intensiivsusega tänavast; hoonete vahele on kavandatud lineaarsed tõstetud aiad.
Tartu linna energia- ja kliimakava seab Tartu linna eesmärgiks kliimaneutraalsuse aastaks 2050 ning tegevused selle saavutamiseks aastani 2030. Transpordi valdkonnas on kliimaneutraalsuse saavutamise alameesmärgiks säästlike liikumisviiside osakaalu suurendamine. Planeeringulahendus soodustab igapäevaelus vähendama autokasutust planeeritud kergliiklusteede ja ühistranspordi mugavaks kasutamiseks.
Detailplaneering näeb ette uue tänava rajamise (krunt 4). Tänav on planeeritud jalakäija eelistusega rahustatud liiklusega alana, mille elemendid täpsustatakse projekteerimisel. Juurdepääsud on planeeritud Turu tänavalt ja Väike-Turu tänavalt.Tartu linn ei võta planeeringuga kohustust avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvate rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatiste (sh sademeveekanalisatsiooni) väljaehitamiseks või vastavate kulude kandmiseks, välja arvatud Tartu notar Anne Kuilli notaribüroos 19.06.2015 sõlmitud isikliku kasutusõiguse seadmise lepinguga nr 679/2015 võetud kohustused (kaldapromenaad projekteeritakse ja ehitatakse terviklikult välja Tartu linna poolt). Detailplaneeringukohaste avalike rajatiste projekteerimine ja väljaehitamine ning vastavate kulude kandmine on Turu tn 18 krundi igakordse omaniku kohustus. Väljaehitamise kohustuse täitmise tagamiseks halduslepingu sõlmimine on detailplaneeringu kehtestamise eeldus.
Parkimine on lahendatud planeeringuala siseselt valdavalt maa-alusena (kruntidel 1, 2 ja 4). Standardi järgi on autode parkimiskohtade normikohane arv linnakeskuses maksimaalne võimalik suurus, mida võib poolte kokkuleppel vastava põhjenduse korral vähendada. Arvestades planeeringuala asumist linnakeskuse parkimisvööndis ja võimalust pakkuda head alternatiivi autotranspordile mugava jalutuskäigu, rattasõidu ning ühistranspordi näol, parkimisuuringut ja kliimaeesmärke, samas ka krundi arengueesmärke ja parkimislahenduse võimalusi (maa-aluse osa kasutamist), tehakse planeeringuga ettepanek vähendada standardikohast autode parkimiskohtade arvu (445 kohta) ja kavandada kuni 293 kohta (maa-aluses parklas u 278 kohta, maapealses u 15 kohta), mis vastab linna modaaljaotuse eesmärgile. Parkimiskohtadest u 2/3 (u 193 kohta) on kavandatud korteritele ja 1/3 (u 100 kohta) büroodele jm teenindusele, mis võimaldab liikluskoormuse hajumist päeva jooksul ning mõningast parkimiskohtade ristkasutust.
Arvestades asjaolu, et planeeringuala asub linnakeskuse parkimisvööndis. Erinevate liikumisviiside (jalgsi, rattaga, bussiga, autoga) ühendusteed piirkonnas on tänu kesklinna vahetule lähedusele väga head. Üldplaneeringukohaste rattateede põhivõrgu ja kaldapromenaadi rajamisel paranevad jalgsi ja rattaga liikumisvõimalused veelgi. Lähimad bussipeatused asuvad planeeringuala kõrval üle Turu tänava ja ca 300 m kaugusel veekeskuse kõrval. Vastavalt uuringule Parkimiskohade vajaduse määramine Tartu linnas (inphysica technology OÜ, 2022) on piirkondlik kool ja 12 toidupoodi lähemal kui 1200 m, kaks lasteaeda, 34 toidukohta ja 31 erinevat teenust lähemal kui 800 m, 66% töökohtadest kuni 2 km jalutusteekonna või vähem kui 30 min ühistranspordi sõidu kaugusel. Uuring teeb ettepaneku vähendada standardikohast parkimisnormi antud asukohas 34%-ni.
Linnavalitsus on seisukohal, et arvestades eeltoodut on standardikohaste autode parkimiskohtade arvu vähendamine soovitud mahus aktsepteeritav. Täpne parkimislahendus ja kohtade arv selgub projekteerimisel, sõltudes realiseeritavast ehitusõigusest ja hoone(te) kasutusotstarvetest. Samuti täpsustub lahendus hoone konstruktsioonide (nt postid), tehnoruumide ja -võrkude, jm projekteerimisel ning pöörderaadiuste täpsemal modelleerimisel.
Detailplaneering on kooskõlas Tartu linna üldplaneeringuga.
Kaasamine, koostöö ja avalikule väljapanekule suunamine
Vastavalt planeerimisseaduse § 133 lg 1 anti võimalus avaldada detailplaneeringu kohta arvamusi enne detailplaneeringu vastuvõtmist ja avalikule väljapanekule suunamist. Arvamusi esitas Paadisadam JÕE MTÜ, kes oli seisukohal, et planeeringuga ette nähtud 4 parkimiskohta sadama teenindamiseks ei võimalda Paadisadam JÕE MTÜ-l normaalselt tegutseda ning tegi ettepaneku planeeringuala sillapoolsesse otsa jääva roheala vähendamiseks ja osaliselt parkimisalaks muutmiseks ja parkimisala tõkkepuuga eraldamiseks.
Linn selgitab, et võrreldes tänase olukorraga on planeeritud lahenduses parkimisala samas asukohas, aga laieneb kagusuunas nelja parkimiskoha võrra haljasala arvel. Täna kuulub ala kogu ulatuses eraomanikule, planeeritud lahenduses saavad neli parkimiskohta paadisadama teenindamiseks olema linna maal. Seega parkimisvõimalused antud asukohas pigem paranevad. Kokku on planeeringualale kavandatud 297 parkimiskohta. Piirete rajamine ei ole lubatud. Seega luuakse detailplaneeringu realiseerimisel alale täiendavaid parkimiskohti. Soovitud parkimisala rajamisega üldplaneeringukohasele rohealale ei saa linn nõustuda. Kehtiv detailplaneering juba näeb ette paadisadama teenindamiseks neli parkimiskohta rohealale, mille täiendav vähendamine parkimiskohtade rajamiseks oleks vastuolus Tartu linna üldplaneeringuga. Üldplaneeringukohane roheala on peamiselt puhkamiseks ja virgestuseks mõeldud, avalikult kasutatav, loodusliku maa, pargi, parkmetsa või muu vastava maakasutuse juhtotstarbega maa-ala. Ala ei piirata, tagada tuleb juurdepääs hooldustehnikale.
Suurema parkimiskohtade kasutamise soovi korral on võimalik teha koostööd Turu tn 18 krundi omanikuga. Eeldatavalt on paadisadama parkimisvajadus hooajaline ning on võimalik kokku leppida parklate ristkasutuses vms.
Planeering on kooskõlastatud Transpordiameti, Riigi Kaitseinvesteeringute Keskuse ja Päästeameti Lõuna päästekeskusega, koostööd on tehtud Keskkonnaametiga.
Avaliku väljapaneku korraldamise eesmärgiks on avalikkuse kaasamine planeeringu koostamise protsessi, et välja selgitada kõikide planeeringust huvitatud isikute seisukohad planeeringu lahenduse osas. Pärast huvitatud isikute seisukohtade selgumist on võimalik, et linna kaalutlusotsuste tulemusel järgnevates planeerimismenetluse etappides planeeringulahendus muutub, kuna planeerimismenetluse eesmärk on tagada võimalikult paljusid osapooli rahuldava lahenduse leidmine planeeringu kehtestamise hetkeks.
Võttes aluseks planeerimisseaduse § 134 ja § 135 lg 1 p 2, lg 5 ja lg 7, Tartu Linnavolikogu 28.06.2017. a määruse nr 140 "Ülesannete jaotus ehitamise ja planeerimise korraldamisel Tartu linnas" § 5 lg 2 ning arvestades Tartu Linnavolikogu 07.10.2021. a otsusega nr 373 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringut, Tartu Linnavalitsus
o t s u s t a b:
1. Võtta vastu Turu tn 18 krundi ja lähiala detailplaneering vastavalt lisale.
2. Linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonnal korraldada detailplaneeringu avalik väljapanek.
3. Määrata avaliku väljapaneku ajaks ....2023. a ja kohaks Tartu linna koduleht http://www.tartu.ee ja Tartu infokeskus raekojas.
4. Korraldus jõustub teatavakstegemisest.
Tartu Linnavalitsuse 12.09.2023 korraldus nr 944 "Turu tn 18 krundi ja lähiala detailplaneeringu vastuvõtmine ja avalikule väljapanekule suunamine"