Tere!
Saime Teilt aprillis kirja Kivi tn 67a krundi ja lähiala detailplaneeringu kohta. Kirjas tuuakse välja rida märkusi, millest osa on uued võrreldes eelmise kirjaga jaanuarist 2016, osa on nö meeldetuletused varasematest aastatest. On ka hinnangulisi märkusi, mis meie meelest ei lähe kokku faktidega ning nende täitmine ei ole seetõttu mõistlik.
Kõnealuse planeeringu menetlus on kulgenud väga vaevaliselt. Selliste kirjade saatmine ei ole viinud lähemale planeeringulahenduse leidmisele. Praegusel juhul oleme heas usus esitanud uue lahenduse, millele aga on esitatud veelgi pikem märkuste kiri kui eelmisele. Seepärast teeme ettepaneku kokku saada ning kõik punktid omavahel läbi arutada ja lahenduses kokku leppida. Meil on tunne, et lisaks osakonna inimestele oleks nõupidamisel vajalik ka poliitilise linnavalitsuse esindaja kohalolu.
Palun välja pakkuda kokkusaamiseks sobiv aeg!
Järgnevalt annan meiepoolse, planeeringuala krundiomanikega kooskõlastatud seisukoha viimases kirjas toodud märkustele (kiri lisatud) samas järjekorras ja sama jaotusega kui Teie kirjas. Allajoonitult on välja toodud märkused, mis vajavad läbirääkimist.
Linnavalitsuse märkused 2011. aastast, koos meie seisukohtadega kaldkirjas:
1. Planeeringu koosseisus esitada hüdrogeoloogiline uuring hindamaks planeeringuga kavandatavat mõju naaberkruntide pinnaseveerežiimile. Hüdrogeoloogilise uuringu koostamine detailplaneeringu mahus ei ole otstarbekas, sest ei ole teada kavandatavate hoonete ehitustehniline lahendus. Hüdrogeoloogiline olukord ei välista detailplaneeringu elluviimist, vaid vastava uuringuga täpsustatakse nõuded, et välistada negatiivset mõju naaberkruntide pinnaseveerežiimile. Ettepanek: lisada seletuskirja nõue, et enne ehitusloa väljastamist tuleb läbi viia hüdrogeoloogiline uuring, millest tulenevalt anda hinnang pinnaseveerežiimile ning võimalikele meetmetele naaberkruntide kahjustamise vältimiseks.
2. Planeeritava Kivi tn 67a hoone ehitusalust pindala vähendada /.../, tagades Kivi tn 65a hoonega ühtse arhitektuurse terviku. Kuna Kivi tn 67a krundi pindala on 30% suurem Kivi tn 65a krundist, on põhihoone kavandatud 13% suurema ehitusaluse pindalaga. Leiame, et selline suuruse erinevus on igati põhjendatud ning kahe erineva suurusega krundile ühesuuruste hoonete kavandamine ei ole õigustatud. Seega ei ole otstarbekas seda märkust arvestada.
3. Hoone (kaasa arvatud rõdud) kavandamisel tuleb jätta selle minimaalseks kauguseks naaberkrundi piirist vähemalt pool ehitise piiripoolse osa kõrgusest. Hoone kaugus krundipiirist on määratud tuleohutuse ja naabrusõigustega. Üldlevinud praktika kohaselt kavandatakse hooned krundipiirist 4 m kaugusele, sest tuleohutuskuja on 8 m ning kummalegi krundile jääks sellest pool. Tänavaäärsel krundipiiril või olukorras, kui tuleohutus on lahendatud tulemüüriga, võib hooned kavandada ka krundipiirile lähemale. Antud nõude esitamine ei ole põhjendatud. Seega ei ole otstarbekas seda märkust arvestada.
4. Rõdud ja terrassid peavad jääma hoonestusala sisse. Toome seletuskirjas välja, et rõdud ja terrassid peavad jääma hoonestusala sisse. Märkust arvestada.
5. Planeeringuga sätestada, et rammitavate vaiade kasutamine ehitise püstitamisel on keelatud. Lisame seletuskirja, et tulenevalt pinnase olukorrast (tegemist on endise lammialaga) on rammvaiade kasutamine vundamendi rajamiseks keelatud. Märkust arvestada.
6. Eskiislahenduse korduvaks aruteluks esitada lahendust illustreeriv 3D joonis olemasolevatest ning kavandatavatest hoone mahtudest ja paiknemisest. Koostame ja esitame kolmemõõtmelise joonise. Märkust arvestada.
Linna märkused 2012. aastast:
1. Anda hoonete vähim lubatud kõrgus (räästa katuseharja absoluutkõrgusena). Määrame räästa ja katuseharja vähimaks kõrguseks ühekorruselise viilkatusega hoone kõrguse, sest piirkonnas asub ka ühekorruselisi hooneid. Vähimaks räästa absoluutkõrguseks on 36.00 ja katuseharjal 39.00. Märkust arvestada.
2. Korrigeerida lahendust arvestusega, et uued hooned ei oleks oma mahult suuremad kui tänavaäärsed hooned. Nagu seletuskirjas tabelis 1 on toodud, esineb piirkonnas nii ühe- kui ka kahekorruselisi hooneid. Kuna kavandame kuni kahekorruselisi hooneid, määrame ka suurima kõrguse olemasolevate kahekorruseliste hoone järgi. Nagu tabelis 1 toodud, on kavandatavad hooned sama kõrged kui olemasolevad kahekorruselised hooned keskmiselt. Seega on see punkt täidetud selles osas, et uued hooned ei tule suuremad kui kahekorruselised tänavaäärsed hooned, kuid võivad siiski tulla suuremad kui kõige väiksemad tänavaäärsed hooned. Märkus arvestatud.
3. Sätestada, et rõdud ja terrassid peavad jääma hoonestusala sisse. Toome seletuskirjas välja, et rõdud ja terrassid peavad jääma hoonestusala sisse. Märkust arvestada.
4. Planeeritaval alal anda hoonestusaladele planeeritud maapinna kõrgusmärk. Anname maapinna kõrguse vahemiku Pos 1 hoonestusala osas 33.20…33.70 ning Kivi tn 65a hoonestusala osas 33.00…33.70. Kõrguste erinevus tuleneb olemasolevast kõrguste erinevusest kruntidel. Märkust arvestada.
5. Olemasolevate ja kavandatavate parkimisalade ja krundisiseste juurdepääsude pindala ei tohi olla suurem kui krundi haljastatav osa. Lisame seletuskirja tänavate maa-ala peatükki, et krundi kõvakatetega alade maht ei tohi olla suurem kui haljastatavate alade maht. Märkust arvestada.
6. Planeeringu koosseisus esitada hüdrogeoloogiline eksperthinnang planeeringuga kavandatava mõju osas naaberkruntide pinnaseveerežiimile. Eksperthinnangus fikseerida nõuded hoonete projekteerimiseks ja ehituseks, mis arvestavad planeeritava ala hüdrogeoloogiat. Hüdrogeoloogilise uuringu koostamine detailplaneeringu mahus ei ole otstarbekas, sest ei ole teada kavandatavate hoonete ehitustehnilist lahendust. Hüdrogeoloogiline olukord ei välista detailplaneeringu elluviimist, vaid vastava uuringuga täpsustatakse nõuded, et välistada negatiivset mõju naaberkruntide pinnaseveerežiimile. Ettepanek: lisada seletuskirja nõue, et enne ehitusloa väljastamist tuleb läbi viia hüdrogeoloogiline uuring, millest tulenevalt anda hinnang pinnaseveerežiimile ning võimalikele meetmetele naaberkruntide kahjustamise vältimiseks.
7. Lumevallitusala kohta lisada märge, et maapinna vertikaalplaneerimine peab tagama lumesulamisvee mittevalgumise naaberkruntidele. Lisame lumevallitusala kohta märke, et maapinna vertikaalplaneerimine peab tagama lumesulamisvee mittevalgumise naaberkruntidele. Märkust arvestada.
8. Parklad liigendada haljastusega. Parklad on haljastusega liigendatud kuni 10-kohalisteks osadeks, mis on otstarbekas. Täiendav liigendamine väiksemateks osadeks ei ole põhjendatud. Seega ei ole otstarbekas seda märkust arvestada.
9. Planeeringuga määrata jalgrattahoidla asukoht. Lisame planeeringu põhijoonisele jalgrattahoidlad kummalegi krundile eraldi. Märkust arvestada.
10. Lisada planeeritava maa-ala kinnisasja omanike kirjalik kinnitus esitatava planeeringu lahendusega nõustumise osas. Planeeringu kausta allkirjastavad kummagi krundi omaniku esindaja(d). Märkust arvestada.
19.11.2015 märkused:
1. Planeeringule võtta lahendusega nõustumist tõendav huvitatud isiku allkiri. Planeeringu kausta allkirjastavad kummagi krundi omaniku esindaja(d). Märkust arvestada.
2. Ei ole põhjendatud varasemast suurema, miljööalale sobimatu ehitusõiguse määramine. /Eskiislahenduse avalikul arutelul oli Kivi tn 65a hoone suurimaks ehitusaluseks pindalaks kavandatud 175 m², nüüdseks on see suurendatud 200 m²-ni./ Vähendame põhihoone ehitusaluse pindala tagasi 175 m2ni. Sätestame, et sellele võib lisaks ehitada kuni 25 m2 suuruse abihoone. Märkust arvestada.
3. Suurima ehitusaluse pindala sätestamisel lähtuda lähteseisukohtadega kinnitatust ja naaberkruntide hoonestuse analüüsist. Kuna linnaehituslike seoste punkt planeeritud ehitusõigust ei toeta, siis tuleb vähendada eskiisjoonisel antud suurimaid ehitusaluseid pindalasid. /Lähteseisukohtadega on hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala lubatud määrata kuni 200 m² ühel krundil./ Vastupidi väidetule toetab linnaehituslike seoste punkt planeeritud ehitusõigust. Tabelis 1 toodud keskmine ehitusalune pindala piirkonnas on 270 m2, põhihooned 227 m2. Planeeringuga tehti ettepanek kavandada Kivi tn 65a krundile kuni 200 m2 hoonet (muudetud lahenduses põhihoone kuni 175 m2 ja abihoone kuni 25 m2) ja Pos 1 krundile kuni 230 m2 suurust põhihoonet ja lisaks kuni 20 m2 suurust abihoonet. Uute hoonete ehitusalune pindala on kooskõlas piirkonna senise ehitustihedusega ning ka hoonete suurusega. Algatamisel ei ole arvestatud, et hiljem on Pos 1 krundile liidetud Kivi tn 71a maaüksus ning seetõttu on võimalik püstitada suuremale krundile ka suurem hoone, mis on endiselt kooskõlas piirkonna keskmiste väärtustega. Seega ei ole otstarbekas seda märkust arvestada.
4. Arhitektuurinõuetes sätestada arheoloogia osas: Uute hoonete asukohas tuleb enne ehitustööde algust teha arheoloogilised proovikaevamised. Arheoloogiliselt huvipakkuva kultuurkihi avastamisel tuleb teostada arheoloogilised uuringud. Uuringute käigus avastatav arheoloogiapärand tuleb säilitada oma algsel asukohal. /Tingimus kehtib arheoloogilise miljööpiirkonna alale püstitatavate uute hoonete kohta./ Arheoloogiline miljööpiirkond ei ulatu kavandatud põhihoonete asukohta. Seepärast lisame märkuse klausliga, et see kehtib võimaliku väljapoole hoonestusala püstitatava abihoone kohta Kivi tn 65a krundil. Märkust arvestada.
5. Tänavate maa-ala punktis sätestada, et krundi kõvakatetega alade maht ei tohi olla suurem kui haljastatavate alade maht. Lisame seletuskirja tänavate maa-ala peatükki, et krundi kõvakatetega alade maht ei tohi olla suurem kui haljastatavate alade maht. Märkust arvestada.
Uued märkused:
1. Linnaehituslike seoste analüüs on endiselt puudulik, kuna ehitusõiguse võrdlusobjektidena on kaasatud miljööväärtuslikule hoonestusalale mitteiseloomulikud ja alast välja jäävad objektid. Lisaks ei ole analüüsitud, mitu ruutmeetrit krundi pinda korteri kohta ja millised räästakõrgused on lähipiirkonnas tavaks. Täiendada analüüsi ja korrigeerida planeeritud lahendust. Me ei nõustu linnavalitsuse põhjendamatu väitega, et võrdlusobjektidena on kaasatud valed objektid. Võrdlusesse on kaasatud vahetult planeeringualaga piirnevad Kivi tn 55//57//59 uushooned ja Kivi tänava sellel küljel asetsevad ajaloolised hooned kuni Jaama tänavani. Tegemist on sama otstarbega hoonetega vahetus ümbruses, mis avaldavad mõju tervikliku keskkonna tekkeks. Kui jätame arvutusest välja uued hooned, tuleb põhihoone keskmiseks ehitusaluseks pinnaks senise 227 m2 asemel 226 m2, mis ei oma sisulist tähtsust planeeritavate hoone ehitusaluse pinna määramisel. Samuti oleme seisukohal, et puudub vajadus korterite arvu ja räästakõrguse analüüsiks, sest uute hoonete korterite arvu detailplaneering ei määra ja räästa kõrgus antakse vastavalt ehitusnormidele. Planeeritavad hooned ei ole vanade kõrval ning seetõttu puudub vajadus ühtse räästajoone määramiseks. Seega ei ole otstarbekas seda märkust arvestada.
2. Olemasoleva olukorra iseloomustuses ei ole käsitletud pinnase hüdrogeoloogiat ja sellest tulenevaid kitsendusi. Vastavalt ülevalpool väljatoodule lisame seletuskirja nõude, et enne ehitusloa väljastamist tuleb läbi viia hüdrogeoloogiline uuring, millest tulenevalt anda hinnang pinnaseveerežiimile ning võimalikele meetmetele naaberkruntide kahjustamise vältimiseks. Märkust arvestada.
3. Sätestamata on ehitiste kasutamise otstarbed. Lisame seletuskirja ehitise kasutamise otstarbed. Märkust arvestada.
4. Seletuskirja peatükis 2.2 ja põhijoonisel esitatud abihoonete arv on vastuolus. Lisame joonisele, et ka Kivi 65a krundile on lubatud püstitada üks abihoone. Märkust arvestada.
5. Juurde on kavandatud maa-alune korrus, kuid ei ole analüüsitud, kas see on piirkonna pinnase eripärast tulenevalt võimalik. Lisame seletuskirja märkuse, et maa-aluse korruse kavandamine on võimalik vaid pärast geoloogiliste uuringute läbiviimist. Märkust arvestada.
6. Kaaluda kavandatud välisvalgustuse nihutamist hoonete poolsesse parkla serva. Viime kavandatava välisvalgustuse hoonete poolsesse parkla serva. Märkust arvestada.
7. Seletuskirja planeeringu rakendamise peatükki lisada, et planeeringu elluviimisega ei kaasne Tartu linnale kohustusi detailplaneeringukohaste avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvate rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatiste (sh sademevee kanalisatsiooni) väljaehitamiseks või sellega seotud kulude kandmiseks (vt lähteseisukohtade punkt 3). Lisame vastava märkuse seletuskirja planeeringu rakendamise peatükki. Märkust arvestada.
8. Planeeringu eskiislahenduse koostamisel teha koostööd naaberkruntide omanikega, avalikul väljapanekul vastuväiteid esitanud isikutega ja nende kruntide omanikega, kellele määratakse servituudi vajadus elektrikaabli rajamiseks, koostööd tõendavad materjalid esitada lisade kaustas. Palume korraldada eskiislahenduse avalik arutelu, kuhu saab kutsuda kõik planeeringust huvitatud isikud. Planeeringu koostamine on toimunud pika aja vältel ning seepärast ei ole mõtet saata järjestikku veel mitut kirja, vaid piisab kui eskiislahendust arutatakse avaliku arutelu raames. Sel juhul on olemas ka lahendus, mida toetab ka linnavalitsus. Kui see ettepanek ei ole mingil põhjusel vastuvõetav, palun väljastada naabrite kontaktandmed, et saaksime kirjad välja saata. Märkust arvestada.
Palume läbi vaadata meie vastused ning pakkuda välja võimalikult kiire kokkusaamise aeg!
Saabunud kiri: