Õigusakti eelnõu: Tartu Linnavolikogule otsuse "Tähe tn 4 krundi ja lähiala detailplaneeringu koostamise algatamine ja lähteseisukohtade kinnitamine" eelnõu esitamine

Detailplaneeringu algatamise ettepanek
Robin Kinnisvara OÜ on esitanud Tähe tn 4 detailplaneeringu koostamise algatamise ettepaneku eesmärgiga kaaluda võimalusi äri- ja büroohoonetele ehitusõiguse määramiseks.

Olemasolev hoone krundil soovitakse rekonstrueerida/laiendada. Juurde soovitakse ehitada ca kümme hoonet. Taotletav ehitisealune pind krundil kokku on ca 10 000 m², maa-alune ehitisealune pind ca 12500 m². Taotletav krundi täisehituse protsent on ca 44 %, haljastus moodustab krundi pindalast ca 23 %. Hoonete suurim soovitud korruselisus on viis. Sõidukitega juurdepääsud alale soovitakse lahendada Tähe ja Päeva tänavalt. Parkimine lahendatakse maa-alusena või hoonete mahus (ca 247 parkimiskohta).

Olukorra kirjeldus ja üldplaneeringu tingimused
Tähe tn 4 krunt pindalaga 23144 m² asub Kesklinna linnaosas Tähe ja Päeva tänavaga piirneval alal. Katastriüksuse Tähe tn 4 (pindala 23144 m²) sihtotstarbed on 70% ärimaa ja 30% ühiskondlike ehitiste maa. Krundil asub ehitisregistri andmetel viiekorruseline büroo- ja õppehoone, ehitisealuse pindalaga 5847,6 m². Planeeringualale ulatuvad kinnismälestiste Tähe tn 7 ja Tähe tn 11 kaitsevööndid. Keskkonnaregistri andmetel ulatub planeeringualale Kalevi tn 13 // 15 // 17 // 17a krundil asuva kaitsealuse üksikobjekti "Põlispuud" piiranguvöönd. Tähe tn 4 krundile jääb Lille tn pärn ja selle piiranguvöönd.

Tartu linna üldplaneeringu kohaselt on planeeringuala juhtfunktsioon büroohoone maa-ala, see on büroo- ja pangahoone, koolituskeskuse, kesklinna sobiva tootmisettevõtte, näiteks info- ja kommunikatsioonitehnoloogia ettevõtte ja postiteenust osutava ettevõtte juhtotstarbega hoone või nendeks otstarveteks eraldatud ruumide maa-ala. Büroopindu võib peale iseseisva büroohoone kavandada osalise otstarbena ka rekonstrueeritavasse hoonesse või mitmefunktsioonilisse hoonesse (koos kaubanduse, meelelahutuse ja elamispindadega). Büroohoone krundi suurus, lubatud suurim ehitisealune pind ja kõrgus, hoonestusala asukoht, põhilised arhitektuursed näitajad jms määratakse iga kord eraldi. Krundi suurima ehitisealuse pinna määramisel tuleb arvestada, et 10% krundist peab olema kõrghaljastatud. Büroohoone ja selle juurdepääsude kavandamisel või ümberehitamisel tuleb tagada liikumis-, nägemis- ja kuulmispuudega inimeste liikumisvõimalused, turvaline juurdepääs mööda jalg- ja jalgrattateid lähematelt elamualadelt, ühistranspordipeatustest ning parklatest. Üldjuhul tuleb tagada standardikohane parkimisvõimalus hoonestusega samal krundil. Büroohoone juurde tuleb hoone kavandamisel, aga ka olemasolevate hoonete laiendamisel, rekonstrueerimisel või puhkerajatiste korrastamisel ette näha jalgrataste hoiuvõimalus. Kesklinnas tuleb büroohoonete kavandamisel tänavaäärne esimene korrus linlastele avada ja määrata see elanike teenindamisega seotud funktsioonide tarbeks. Tartu kui targa majanduse rahvusvahelise arengukeskuse arendamiseks soositakse kesklinnas selliste büroohoonete arendamist, mis on seotud info- ja kommunikatsioonitehnoloogia, ettevõtluse, teadus-arendustegevuse või teadmismahuka majandustegevusega ning mis muu hulgas eeldab vastava arengu suunamist siia linna muudest piirkondadest.
Planeeritav krunt kuulub arhitektuurilisse üksusesse R10, kus tuleb säilitada asumi mitmesuunalised avalikult kasutatavad jalakäijate läbipääsud. Tähe tn 4 krundi täiendavaks uushoonestamiseks tuleb kaaluda avaliku arhitektuurikonkursi korraldamist, et leida parim planeeringulahendus, mis arvestaks loodus- ja muinsuskaitse tingimusi ning linnaehituslikult olulist esinduslikku asukohta. Avalikult tänavamaalt nähtavate avaparklate rajamine on keelatud.
Detailplaneeringu algatamise ettepanek on üldplaneeringuga kooskõlas.

Detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimused
Planeeringualale ulatuvad kinnismälestiste Tähe tn 7 ja Tähe tn 11 kaitsevööndid. Vastavalt planeerimisseaduse § 124 lõikele 8 tuleb detailplaneeringu koostamisel arvestada muinsuskaitse eritingimusi kui planeeritaval alal asub muinsuskaitseala, kinnismälestis või nende kaitsevöönd. AB Artes Terrae OÜ on koostanud Tähe tn 4 krundi planeeringuvõistluse ja detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimused (Töö nr: 1962ET1, Tartu 2019).
Eritingimuste kohaselt on Tähe tn 4 krundile uushoonestuse püstitamine lubatud ja soovitav. Nii Päeva tänava äärde kui ka Tähe tänavale tuleb määrata kohustuslik ehitusjoon krundipiirile. Mälestise kaitsevööndis ei tohi hoone kõrgus ületada kolme korrust ja räästa kõrgus 10 m. Sama piirang kehtib ka Päeva tänava äärsele hoonestusele. Tänavaäärsed hooned tuleb kujundada kooskõlas muinsuskaitsealuste ja miljööväärtuslike hoonetega neile vastandamata (ei ole lubatud kasutada kontrastarhitektuuri võtteid). Tänavaäärsetel hoonetel tuleb vältida pikkade, liigendamata ja sisenemisvõimaluseta fassaadide teket. Parkimine tuleb paigutada tänavast võimalikult eemale, soovitavalt hoonete mahtu või tänavaäärsete hoonete taha. Hoonete esimese korruse tänavapoolses osas ei ole parkimise lahendamine lubatud. Esimesele korrusele on soovitav kavandada avalikkusele suunatud funktsioon (äri‐ või ühiskondlik funktsioon).

Planeeringuvõistluse võidutöö
Tulenevalt Tartu linna üldplaneeringus sätestatust ja lähtudes muinsuskaitse eritingimustest on planeeringu algatamise eelselt läbi viidud kutsutud osalejatega Tähe tn 4 planeeringuvõistlus.
Võidutöö autor on Peeter Pere Arhitektid (mai 2020). Võidutöö arvestab muinsuskaitse eritingimusi ning planeeringuala linnaehituslikult olulist esinduslikku asukohta. Võidutöö kohaselt avatakse läbipääs Tartu Erakooli hoone ja olemasoleva büroohoone vahel. Tähe tänavalt saab alguse väljak, kus asub kooli peapääs. Väljak jätkub aktiivse avaliku ruumina planeeringu alaga külgnevale Loodusmaja pargialale, kust omakorda on ühendus Kalevi tänavaga. Piki kvartalit läbivat rekreatsioonitelge leidub erinevaid tegevusi ja olemise võimalusi igas eas inimestele. Büroohoonele lisatakse erinevatest suundadest sissepääsud, et siduda hoone paremini ümbritsevate aladega. Büroohoone kahe esimese korruse äripinnad avatakse otse õue - esimene korrus terrassile ja teine korrus galeriirõdule. Tähe tänava äärsed planeeritavad hooned on esimesel korrusel tagasiastega, andes ruumi äripindade sissepääsudele ning kohvikute-restoranide istumiskohtadele, kust mööduvat Karlova melu jälgida. Hoonetevahelised alad on avaramate kohvikuterrasside jaoks. Lisaks ühistele jalgrattaparklatele hoovis asuvad iga hoone varikatuse all külastajatele mõeldud jalgrattahoidjad. Parkimine on kogu alal paigutatud maa alla. Tähe tänava ja Päeva tänava äärde on ette nähtud sõidutee ja kergliiklustee (Tähe tn-l eraldatud kõnnitee ja jalgrattatee) vahele kõrghaljastus.
Võistlustööde hindamise žürii protokollis on toodud välja järgnevad aspektid, mida peab arvestama edasisel planeerimisel. Koos detailplaneeringuga koostada liiklusuuring. Töötada läbi parklate ühendamine hoonestuse eri osadega ning mõelda sellele, et lühiajalise parkimise kohad oleks teenindus- ja äripindade klientidele mugavad ja sihtpunktidele lähedal. Kaaluda võimalusi ühendada ala loodusmaja pargiga. Kaaluda Öö tänava pikenduse loomise võimalust läbi ala. Lahendada läbi- ja juurdepääsud detailplaneeringuga. Kaaluda hoovimaja mahust loobumist. Edasisel hoonestuse projekteerimisel arvestada Päeva tänava olemasolevate mahtudega. Hooned kavandada arhitektuuriliselt mitmekülgsemad.
Planeeringu koostamisel tuleb lähtuda võidutöö põhimõtetest ja võistlustööde hindamise protokollis toodust.

Dendroloogiline hinnang. Kaitsealuse loodusobjekti piiranguvöönd
Linna hinnangul esineb planeeritaval alal väärtuslikku kõrghaljastust, millega tuleb uushoonete kavandamisel ja hoonestusalade määramisel arvestada. Seetõttu tuleb planeeringu koostamise käigus koostada dendroloogiline hinnang ja selle tulemusi arvestada töö koostamisel.

Keskkonnaregistri andmetel ulatub planeeringualale Kalevi tn 13 // 15 // 17 // 17a krundil asuva kaitsealuse üksikobjekti "Põlispuud" piiranguvöönd. Linn on küsinud Keskkonnaameti seisukohta planeeringu algatamise lähtetingimuste osas. Keskkonnaamet on 30.11.2020 kirjaga nr 6-2/20/18534-2 andnud teada, et Keskkonnaametil on ettevalmistamisel määruse eelnõu "Tartu maakonna kaitstavad looduse üksikobjektid ja nende piiranguvööndi ulatus“, millega täpsustatakse ka üksikobjekti Põlispuud piiranguvööndi ulatust ja põlispuude asukohti. Kuna käesoleval hetkel on keskkonnaregistris olev info põlispuude paikemisest ebatäpne, on keskkonnaamet edastanud linnale täpsema info põlispuude paiknemisest ja piiranguvöönditest. Detailplaneeringus tuleb kaitsealuste objektidega arvestada ja mitte kavandada põlispuude võra horisontaalprojektsiooni ulatusse täiendavat hoonestust/taristut (nt pingid, teed jne).
Planeeringu koostamisel tuleb teha koostööd Keskkonnaametiga.

Avalike rajatiste kavandamine
Planeeringuvõistluse võidutööst tuleneb vajadus kavandata avalikul tänavamaal muudatusi. Samuti tuleb arvestada, et kui lahendusest tulenevalt on vajalik avaliku tänava maa laiendamine, tuleb selleks vajalik osa välja kruntida ja pärast planeeringukohast tänava väljaehitamist linnale tasuta üle anda.
Tartu linn ei võta kohustusi avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvate rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatiste, sh sademevee kanalisatsiooni (edaspidi rajatised) väljaehitamiseks ega vastavate kulude kandmiseks. Kuna planeeringu lahendusest tulenevalt võib osutuda vajalikuks avalikku ruumi, sh tänavaid ümber ehitada, on enne planeeringu algatamist sõlmitud linna ja planeeringust huvitatud isiku vahel kokkulepe avalikuks kasutamiseks ette nähtud rajatiste väljaehitamise osas. Rajatiste projekteerimine ja väljaehitamine on planeeringust huvitatud isiku (planeeringuala kinnistu igakordse omaniku) kohustus.

Detailplaneeringu koostamine on vajalik, kuna soovitakse määrata ehitusõigus ehitusloakohustuslikele hoonetele. Tartu Linnavolikogu on seisukohal, et detailplaneeringu algatamine on võimalik, lähtudes Tartu linna üldplaneeringust, Keskkonnameti seisukohast ja otsuse punktis 4 toodud lähtetingimustest.

Võttes aluseks planeerimisseaduse § 128 lõiked 1 ja 5, kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lg 1 p 33, Tartu Linnavolikogu 28.06.2017 määruse nr 140 "Ülesannete jaotus ehitamise ja planeerimise korraldamisel Tartu linnas" § 5 lõike 1 ning arvestades Tartu Linnavolikogu 14. septembri 2017. a otsusega nr 494 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringut, AB Artes Terrae OÜ tööd nr 1962ET1, Keskkonnaameti 30.11.2020 kirjas nr 6-2/20/18534-2 toodut, Tartu Linnavolikogu

o t s u s t a b:

1. Algatada Tähe tn 4 krundi ja lähiala detailplaneeringu koostamine eesmärgiga kaaluda võimalusi äri- ja büroohoonetele ehitusõiguse määramiseks.

2. Kinnitada planeeringuala piir vastavalt lisale "Tähe tn 4 krundi ja lähiala detailplaneeringu ala situatsiooniskeem".

3. Planeeringu algatamisega ei kaasne linnale kohustust avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvate rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatiste (sealhulgas sademeveekanalisatsiooni) väljaehitamiseks ega vastavate kulude kandmiseks.

4. Planeering tuleb koostada arvestades Riigihalduse ministri 17.10.2019 määrust nr 50 „Planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“, Tartu linna üldplaneeringut, muinsuskaitse eritingimusi, planeeringuvõistluse võidutööd, otsuse preambulis toodut ja järgnevaid lähteseisukohti:

4.1. Planeeringu joonised - olemasolev olukord, põhijoonis, tehnovõrgud - anda mõõtkavas M 1:500. Geodeetiline alusplaan peab kajastama naaberkruntidel asuvat vähemalt 5 m ulatuses ning lähinaabruses asuvate hoonete asukohta, ehitisealust pinda ja absoluutkõrgust. Planeeringu koosseisus tuleb esitada planeeringulahenduse ruumiline illustratsioon.

4.2. Kruntimine näha vajadusel ette detailplaneeringuga, arvestades tänavahaljastuse ja kõnniteede piisava ruumivajadusega.

4.3. Krundi ehitusõigus määrata järgmiselt:
4.3.1. Krundi kasutamise sihtotstarve on äri- ja büroohoone maa, täiendavalt on lubatud krundi kasutamise sihtotstarbed, mis on kooskõlas Tartu linna üldplaneeringuga.
4.3.2. Hoonete suurim lubatud arv, ehitisealune pind ja hoonete absoluutkõrgus määrata planeeringuga, arvestades linnaehituslike seoste analüüsiga ning nõuetekohase haljastuse ja liikluskorralduse lahendamise vajadusega krundil.

4.4. Ehitise kasutamise lubatud otstarbed anda vastavalt majandus- ja taristuministri 02.06.2015 määrusele nr 51 "Ehitise kasutamise otstarvete loetelu".

4.5. Arhitektuurinõuded:
4.5.1. Nii Päeva tänava äärde kui ka Tähe tänava äärde tuleb määrata kohustuslik ehitusjoon. Esimesele korrusele kavandada avalikkusele suunatud funktsioon (äri‐ või ühiskondlik funktsioon). Tähe tänava äärsed hooned planeerida esimesel korrusel tagasiastega.
4.5.2. Mälestise kaitsevööndis ja Päeva tänava ääres ei tohi kavandatavate hoonete räästa kõrgus ületada 10 m ega kõrgus ületada kolme korrust.
4.5.3. Tähe ja Päeva tänava äärsete hoonete välisviimistluses tuleb kasutada ajaloolisse keskkonda sobivaid viimistlusmaterjale nagu puit, krohv, maakivi, klaas, keraamiline kiviplaat ja punane tellis, katusekate valtsplekist või savi‐ või betoonkivist, lamekatus rullmaterjalist. Keelatud on plastist viimistlusmaterjalid ja matkivad materjalid.
4.5.4. Tänavaäärsetel hoonetel on avatäidetena lubatud puit‐, puitalumiinium‐ või alumiiniumraamidel aknad ja soovitavalt puitvälisuksed.
4.5.5. Tänavaäärsed hooned tuleb kujundada kooskõlas muinsuskaitsealuste ja miljööväärtuslike hoonetega neile vastandamata (ei ole lubatud kasutada kontrastarhitektuuri võtteid).
4.5.6. Tänavaäärsetel hoonetel tuleb vältida pikkade, liigendamata ja sisenemisvõimaluseta fassaadide teket. Hoonetele kavandada tänavale avanevad välisuksed ja tänavapoolsele küljele (vaate)aknad.
4.5.7. Päeva tänava äärde planeeritavad hooned peavad arvestama Päeva tänava olemasolevate mahtudega.

4.6. Planeeritaval alal kasvava kõrghaljastuse osas tuleb koostada dendroloogiline hinnang. Hinnangu põhjal näha ette kohustuslikult säilitatavad puud, millega tuleb arvestada hoonestusalade määramisel.
4.6.1. Tähe tn 4 krundile tuleb kavandada vähemalt 10% kõrghaljastust.
4.6.2. Kavandada võidutöö kohane tänavahaljastus ja tagada selleks piisav ruumivajadus.

4.7. Planeeringule tuleb koostada liiklusuuring. Liikluskorralduse ja juurdepääsude lahendamiseks tuleb muu hulgas koostada liikluse tekke ja parkimise nõudluse uuring koos erinevate liikumisviisidega juurdepääsetavuse võrdleva analüüsiga.
4.7.1. Hoonete kavandamisel tuleb pöörata tähelepanu jalakäijate liikumise turvalisusele ja mugavusele, planeeringu joonis peab kajastama jalakäijate liikumise põhisuundade kavandamist. Tagada tuleb liikumis-, nägemis- ja kuulmispuudega inimeste liikumisvõimalused, turvaline juurdepääs mööda jalg- ja jalgrattateid lähematelt elamualadelt, ühistranspordipeatustest ning parklatest, säilitada tuleb jalakäijate läbipääsud.
4.7.2. Autode ja jalgrataste parkimine tuleb lahendada krundisiseselt maa-aluses parklas, jalgratastele tuleb rajada varikatusega jalgrattahoiu kohad lisaks ka hoovialal. Hoonete esimese korruse tänavapoolses osas ja tänavamaalt nähtavate avaparklate rajamine on keelatud, välja arvatud planeeringuvõistluse tingimustega ette nähtud "kiss&fly" parkla.
4.7.3.Parklad tuleb ühendada hoonestuse eri osadega, lühiajalise parkimise kohad peavad olema teenindus- ja äripindade klientidele mugavad ja sihtpunktidele lähedal.
4.7.4. Kaaluda võimalusi Öö tänava pikenduse loomiseks läbi ala ja ala ühendamist loodusmaja pargiga.
4.7.5. Tähe tänaval ja Päeva tänaval planeeritud ümberehitustööde teostaja ja finantseerija on Tähe tn 4 krundi igakordne omanik. Hoonetele ehitusloa väljastamise eelduseks on tänavate planeeringu kohane väljaehitamine.
4.7.6. Planeerida Tähe tänavale mõlemas suunas ühistranspordipeatused koos ootekojaga.

4.8. Detailplaneeringus tuleb arvestada Tähe tn 4, Kalevi tn 13 // 15 // 17 // 17a ja Päeva tn 10 kruntidel asuvate kaitsealuste objektidega ja mitte kavandada põlispuude võra horisontaalprojektsiooni ulatusse täiendavat hoonestust/taristut (nt pingid, teed jne). Tähe tn 4 krundil paikneva põlispuu, Lille tn pärna, võra horisontaalprojektsiooni ulatuses ei ole lubatud teostada kaevetöid. Põlispuu võra ulatuses tuleb ehitustööde käigus kasutada väiksemat tehnikat, et oleks välistatud puu vigastamine. Samuti ei ole lubatud põlispuu võra ulatuses ehitusmaterjalide ladustamine ega väljaspool kõnniteed masinatega sõitmine.

5. Planeering tuleb kooskõlastada Päästeameti Lõuna päästekeskusega, Muinsuskaitseametiga, Keskkonnaametiga. Planeeringu koostamisse tuleb kaasata isikud, kelle õigusi võib planeering puudutada, sh naaberkruntide omanikud.

6. Otsus jõustub teatavakstegemisest.