| TARTU LINNAVALITSUS | |
| ISTUNGI PROTOKOLLI KANTAV OTSUS | |
| Tartu |
14. juuni 2013. a. nr LV-IP-0183 |
| Informatsioon Päeva 1, Tähe 8, Tähe 10 ja Pargi 15 kruntide detailplaneeringu eskiislahenduse arutelude tulemustest | |
| KUULATI: | Urmas Ahvena ettekannet |
| OTSUSTATI: |
1. Võtta informatsioon Päeva 1, Tähe 8, Tähe 10 ja Pargi 15 kruntide detailplaneeringu eskiislahendusi tutvustavatest aruteludest teadmiseks.
2. Planeeringulahendus tuleb koostada vastavalt Tartu linna üldplaneeringule järgides üldplaneeringus toodud väikeelamute maal ja Karlova miljööväärtuslikul hoonestusalal planeerimise põhimõtteid.
3. Osapoolte vahelise kompromissettepaneku saavutamise korral on võimalik kaaluda üldplaneeringust erinevat lahendust. |
| Juhataja: | |
| Protokollija |
Õiend
Tartu Linnavalitsuse istungi protokolli kantava otsuse eelnõu "Informatsioon Päeva 1, Tähe 8, Tähe 10 ja Pargi 15 kruntide detailplaneeringu eskiislahenduse arutelude tulemustest " juurde
- hoonestada Pos 12 (Pargi tn 15 krunt)
- likvideerida Pos 10 ja Pos 13 ehitusõigus ning määrata see ala üldmaaks
- suurendada hoonete korruselisust võrreldes üldplaneeringus sätestatuga
- vajadusel kaaluda koormusindeksite leebemaks muutmist
- säilitada ühenduskoridorid (väljakujunenud jalgteed).
- Esitatud lahendus tingib olemasoleva maastiku reljeefi tugeva muutumise ja osaliselt täieliku kadumise.
- Krundistruktuur ei ole iseloomulik Karlovale. Miljööalal olemasolevad krundid on ristkülikukujulise põhiplaaniga tänava äärest kvartali sügavusse. Läbilõikeliselt on hoonete ja hoovi all 1/3 krundi pinnast ja 2/3 moodustab aiaala.
- Esitatud lahenduse puhul on pigem tegemist vabaplaneeringulise lahendusega. Kvartali sisemuses olevate hoonete asukoht on juhuslik ja ei ole põhjendatav linnaehituslikul analüüsil. Pakutud lahendus ei kujunda alale (uut) terviklikku elamukvartalit.
- Karlovale ei ole iseloomulik juurdepääs krundile servituudiga üle mitme krundi.
- Planeerida uued hooned vaid tänavate äärde ning jätta kvartali sisemus hoonetevabaks. See tagab olemasoleva reljeefi säilimise.
- 600-900 m² suurustel kruntidel tagada, et haljastatud alade osakaal krundi pinnast oleks vähemalt 50%.
- Hooned (v.a positsioonid 1-4) planeerida kuni kahekorruselised (suhteline kõrgus mitte üle 9 meetri).
- Krundistruktuuri planeerimisel lähtuda loogikast, et iga krunt saaks tänavalt otse juurdepääsu.
- Mitte määrata planeeringus korterite arvu, vaid sätestada nõue, et ühe korteri kohta peab olema üks parkimiskoht.
Planeeringu koostaja, Arhitektibüroo Siim & Põllumaa OÜ arhitekt Jüri Siim, on esitanud linnale kõigi Päeva 1, Tähe 8, Tähe 10 ja Pargi 15 kruntide detailplaneeringu alal asuvate kinnistute omanikega kooskõlastatud planeeringu eskiislahenduse (vt allpool Lisa 1).
Osakonnas toimusid lahenduse tutvustamiseks ja seisukohtade ärakuulamiseks arutelud 09.01.2013 ja 03.06.2013.
Osakonnale on esitanud oma kirjalikud pöördumised: Kalle Kulbok, Säästva Renoveerimise Infokeskus (SRIK) Tartu ühendus, Tähe 15 korteriühistu, Eesti Roheline Liikumine (ERL), Roheline Karlova, Karlova Selts, Vambola Tiik. (vt.allpool lisa Ettepanekud).
Peamiste probleemidena on pöördumistes välja toodud alale sobimatud hoonestusmahud ja avalikult kasutatava haljasala vähenemine. Karlova Selts on pakkunud välja omapoolse kompromissvariandi avaliku haljasala ja hoonestuse paiknemise osas.
Osakond on korduvalt juhtinud planeeringust huvitatud isikute tähelepanu asjaolule, et lahendus ei vasta Tartu linna üldplaneeringule miljööväärtuslikul hoonestusalal ja väikeelamute maa juhtfunktsiooniga alal planeerimise põhimõtete osas. Eskiislahenduses on planeeritud Tartu linna üldplaneeringu kohasele väikeelamute maale kolmekorruselised hooned. Merko Tartu AS krundiomanikuna on seisukohal, et väljapakutud lahendus vastab üldplaneeringule, sest väikeelamute maa juhtfunktsiooni seletuses on öeldud, et olemasoleva hoonestuse vahele on lubatud ka 3-korruselise korterelamu kavandamine juhul, kui uue elamu kõrgus ja ehitusalune pindala järgib olemasolevate hoonete mahtusid. Osakond on selgitanud, et kuna olemasolevaid hooneid planeeringualal ei ole ja väikeelamute maa juhtfunktsioon tähendab 2-korruseliste hoonete maad, siis ei ole see erisus antud juhul kohaldatav. Olemasoleva hoonestuse vahele võib rajada 3-korruselise hoone (planeeringus on tegemist mitme hoonega), kui uue elamu kõrgus ja ehitusalune pindala järgib olemasolevate hoonete mahtusid.
Kuna Merko Tartu AS sooviks on planeerida kolmekorruselisi hooneid, on linn on teinud ettepaneku arhitektuurikonkursi läbiviimiseks, et kaaluda üldplaneeringust erineva lahenduse sobivust, kuid sellega ei ole Merko Tartu AS nõustunud.
AS Merko Tartu esindaja Juhan Varik esitas 12.04.2013 e-kirjaga seisukoha arhitektuurivõistluse läbiviimise osas. AS Merko Tartu on seisukohal, et kuni puudub linnavalitsuse poolt aktsepteeritud detailplaneeringu eskiislahendus ja kinnistute ehitusõiguse maht on ebaselge, ei ole arhitektuurivõistluse teema arutamisel mingisugust konkreetset sisu. Esmalt tuleks otsustada planeeringuala kinnistutele kavandatava ehitusõiguse maht ja alles seejärel kaaluda arhitektuurivõistluse korraldamise võimalust ja vajadust.
AS Merko Tartu soovib saada Tartu Linnavalitsuse poolset selget seisukohta detailplaneeringu edasise menetluse osas ja konkreetset (positsioonide kaupa) selgitust, mis on Päeva 1, Tähe 8, Tähe 10 ja Pargi 15 kruntide detailplaneeringu eskiislahenduses vastuolus Tartu linna üldplaneeringuga.
23.05.2012 esitas Merko Tartu AS linnale seisukoha, et Tartu LV on õigusvastaselt viivitanud detailplaneeringu menetlemisega ja palus kooskõlastada planeeringu eskiislahendus.
Osakond juhib tähelepanu asjaolule, et esitatud eskiislahendus, mida Merko Tartu AS palub kooskõlastada, ei vasta lähteülesandele (hoonete korruselisuse osas).
Selleks, et Merko Tartu AS saaks oma seisukohti tutvustada ka kodanikeühendustele ja teistele puudutatud isikutele, korraldas osakond 03.06.2013 arutelu (vt. protokoll allpool Lisa 2).
Linna esindajad selgitasid arutelul, et linna üldplaneeringu kohast maakasutuse juhtfunktsiooni saab detailplaneeringuga muuta ning hoonete kõrguse ja haljasala osas parema lahenduse saavutamiseks tuleb seda võimalust vajadusel kasutada. Arhitektuurivõistluse korraldamise ettepaneku põhjenduseks ongi soov analüüsida üldplaneeringust erineva korruselisuse sobivust alale. Planeerimisseaduse kohaselt peab detailplaneeringus üldplaneeringu muutmise ettepaneku vajadus olema põhjendatud ning antud juhul oleks üldplaneeringu muutmise ettepanekut sisaldava detailplaneeringu koostamine põhjendatud. Samas ei ole üldplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamine ilmtingimata tarvilik, kuid linnavalitsuse eesmärk on erinevate osapoolte vahel kokkuleppe saavutamine.
Linnavalitsus pakkus osapooltele arutelul välja järgmise võimaliku kompromissi:
Karlova Selts nõustus arutama kompromissettepanekut. Merko Tartu AS ettepanekuga ei nõustunud ning soovib edasi minna üldplaneeringus ettenähtuga (mitte üldplaneeringut muutva detailplaneeringuga).
Karlova Selts esitas peale arutelu oma seisukoha, et Pargi ja Tähe tänava ning antud tänavaid ühendava diagonaalse jalgraja vaheline osa tuleb planeerida avaliku haljasalana (üldmaa). Selts kinnitab, et on valmis krundiomanikega arutama kompromisslahendusi ja teeb ettepaneku vabas vormis koosolekuks. Osakond toetab igati erinevate osapoolte vahelist koostööd ja on valmis kaaluma ka üldplaneeringust erinevat lahendust, kui see viib huvide tasakaalustatud arvestamisele.
Osakond on eelnevas planeerimisprotsessis esitanud oma seisukohad (sh arhitektuurikonkursi läbiviimine) ja märkused lahenduse kohta tulenevalt põhimõttest, et linna üldplaneeringu muutmise pinnalt võiks tekkida võimalik kompromisslahendus ala arendajate ja puudutatud isikute vahel ehitusmahtude ning avaliku haljasala suuruse osas.
Kuna Merko Tartu AS väljendas arutelul selgelt oma soovi minna edasi ainult üldplaneeringu kohase lahendusega, siis järgnevalt toob osakond vastavalt Merko Tartu AS-i soovile välja vastuolud Tartu linna üldplaneeringuga.
Eskiisiga esitatud lahendus ei vasta Tartu linna üldplaneeringus toodud miljööväärtusliku hoonestusala üldistele printsiipidele. Tartu linna üldplaneeringu kohaselt on miljööväärtusega hoonestusala eesmärk tagada endise Karlova mõisa maadele 19. sajandi lõpul ja 20. sajandi algul rajatud linnaosa tervikstruktuuri, selle planeeringu, haljastuse, maastikuelementide, kaug- ja sisevaadete, ajalooliste tänavakatete, miljöölise terviklikkuse ning seal paikneva ehitusajaloolise väärtusega hoonestuse säilimine.
Lahendus ei vasta Tartu linna üldplaneeringule alale (välja arvatud positsioonid 1-4, kus on üldplaneeringuga lubatud kuni 5 korrust) määratud korruselisuse osas. Üldplaneeringu kohaselt on tegemist väikeelamute maaga, mis lubab kahekorruselist hoonestust (st lubatud üks täiskorrus + katusekorrus või kaks täiskorrust). Praegu on linnavalitsusele esitatud eskiislahenduses planeeritud 2 täiskorrust + katusekorrus, st kolmekorruseline hoonestus. Elamu korruse arvutuslikuks keskmiseks kõrguseks on üldplaneeringu järgi 3,2 meetrit. See tähendab, et kahekorruseliste hoonete suhteline kõrgus koos soklikorrusega võib olla maksimaalselt 9 meetrit.
Lahendus ei vasta üldplaneeringule elamurajoonide haljasmaade planeerimise põhimõtete poolest. Üldplaneeringu kohaselt peab üldjuhul olema väikeelamute kruntidel haljastatud vähemalt 50% krundi pinnast.
Tulenevalt vastuoludest üldplaneeringuga teeb osakond ettepaneku esitada planeeringulahenduse kohta järgmised muudatusettepanekud:
Lisa 1:
Ettepanekud:
Lisa 2:
Koostaja:
Ingrid Perner
LPMKO planeerija