Teie 10.03.2016 nr 8
Meie 28.06.2016 nr 9-3.2/DP-07-020
Aleksandri 8 ja Aleksandri 8a kruntide detailplaneeringu menetlemine
Olete Aleksandri 8 ja Aleksandri 8a kruntide detailplaneeringust (edaspidi detailplaneering) huvitatud isikuna korduvalt pöördunud Tartu Linnavalitsuse poole detailplaneeringu menetluse küsimustes. 09.03.2016 kirjas nr 8 avaldate rahulolematust linnavalitsuse poolt saadetud kirjas antud selgituste kohta, märkides, et kirjas ei leia sisulisi vastuseid 13.02.2016 arutelul olnud probleemidele. Teatate, et soovite tõstatatud küsimustele endiselt konkreetseid vastuseid ning detailplaneeringu menetlemisega jätkata lõpliku lahenduseni.
Detailplaneeringu koostamise algatamise asjaolud
Aktsiaselts Kondsor (äriregistri andmetel 20.07.2012 ümberkujundatud OÜks Kondsor) (edaspidi ka ettepaneku tegija) esitas Aleksandri tn 8 krundi detailplaneeringu koostamise algatamise ettepaneku linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonnale (edaspidi ka osakond) menetlemiseks 14.03.2007. Ettepaneku sisu oli Aleksandri tn 8 krundile Aleksandri tänava äärde kolme- kuni viiekorruselise 700 m² ehitusaluse pindalaga ärihoone ehitamine. Parkimine sooviti lahendada osaliselt hoone maa-aluses osas ja osaliselt õuealal.
Detailplaneeringu algatamise eelselt esitas linnaplaneerimise- ja maakorralduse osakond 11.04.2007 kirjaga nr 9-1.3/DP-07-020 ettepaneku tegijale tingimused: Aleksandri tn 8 krundile on täiendavalt võimalik kaaluda ärihoone ehitamist, mille harja ja räästa absoluutkõrgus ei ületa Aleksandri tn 6 hoone vastavaid näitajaid; ühendus Aleksandri tn 8 olemasoleva hoonega on võimalik galerii kaudu; kuna Aleksandri tn 6 on arhitektuurimälestis, siis tuleb planeering ja projekt kooskõlastada ka Tartu Linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakonna kultuuriväärtuste teenistusega.
Osakonna kirjale vastuseks avaldas ettepaneku tegija 25.04.2007 kirjas nr 33 soovi Aleksandri tn äärde kavandatava hoone korruselisuse tõstmiseks.
18.05.2007 kirjaga nr 9-1.3/DP-07-020 teatas osakond, et Aleksandri tn 8 krundile ei ole linnaehituslikult sobilik ehitada kõrgemat hoonet kui Aleksandri tn 6 arhitektuurimälestis. Kui linna poolt esitatud tingimustel ei soovita detailplaneeringu koostamist algatada, siis on võimalus planeeringu koostamise algatamiseks esitatud avaldus tagasi võtta.
Peale osakonna 18.05.2007 kirja, ettepaneku tegija täiendavaid vastuväiteid algatamise eeltingimustena esitatud nõuetele ei esitanud, mida võis arvestada, kui eelnimetatud nõuetega nõustumist.
Tartu Linnavalitsuse 17.07.2007 korraldusega nr 905 algatati Aleksandri 8 ja Aleksandri 8a kruntide detailplaneeringu koostamine eesmärgiga kaaluda võimalusi ehitusõiguse määramiseks Aleksandri tn 8 krundile ärihoone püstitamiseks ning kinnitati lähteseisukohad. Planeeringu koostamiseks sõlmiti 11.02.2008 detailplaneeringu koostamise ja rahastamise leping nr 959/21.3-13, millega linn tellis täitjalt GPK Partnerid OÜlt detailplaneeringu koostamise ning andis huvitatud isikule Aktsiaseltsile Kondsor üle õiguse rahastada detailplaneeringu koostamist.
Oma 09.03.2016 kirjas nr 8 märgite, et ei ole saanud saabunud kirjas (s.o vastuses 12.01.2016 kirjale nr 3) sisulisi vastuseid arutlusel olnud probleemidele. Vastuseta-põhjendamata on endiselt nõue galerii osas, mis ilmnes ca 2 aastat planeeringu algatamisest hiljem, samuti selgitused-põhjendused vastuolude kohta planeeringus.
Eelpool käsitlesime detailplaneeringu algatamise eelselt toimunud kirjavahetust detailplaneeringu algatamise tingimuste üle. Arvestades, et linna poolt oli käsitletud muu hulgas hoonete ühendamist galerii kaudu, ei saa nõustuda väitega nagu oleks kahte hoonet ühendava galerii rajamise nõue esitatud arusaamata põhjusel kaks aastat peale planeeringu algatamist.
Kahte hoonet ühendava galeriiühenduse kavandamise osas on linn olnud seisukohal, et Aleksandri tn 10 krundi piirile kavandatav galeriiühendus peab olema krundi piiri suhtes tagasiastega ja kahekorruseline. Alternatiivvariandina oleme planeeringu koostamise käigus lubanud kuni kolme korruselise galeriiühenduse rajamist tingimusel, et galerii on naaberkrundist tagasiastega, läbipaistvast materjalist ja mitte laiem kui 4m (st et galerii tagab ühenduse kahe hoone vahel aga ei võimalda ruumide kavandamist.)
Kahte hoonet ühendav galerii ei saa olla hoone laiuses ja ulatuda krundi piirini, vaid peab olema õhuline ja tagasiastega. Selliselt välistatakse Aleksandri tn 10 krundi piirile piirkonda mitte sobiva pika hoonefrondi kavandamine. Hooneid ühendavale galeriile ei ole lubatud ehitada peale kaetud ruume ega varjualuseid, samuti ei ole lubatud galeriiühendust kavandada avadeta tumma seinana. Galeriiühenduse katuse aastaringset kasutamist linn ei piira. Samuti võimaldab selline galerii lasteaia krundil olemasoleva kõrghaljastuse säilimist ning soovi korral täiendava kõrghaljastuse rajamist.
17.05.2013 on linna poolt antud küll raieluba Aleksandri tn 10 kinnisasjal tänavaäärse puu raiumiseks ning puu on raiutud, samas on osa puid säilinud ning nõue olemasoleva ja tulevikus võimaliku rajatava kõrghaljastuse kasvutingimuste tagamiseks on jätkuvalt aktuaalne. Sealjuures arvestatakse asjaoluga, et Aleksandri 8 ja Aleksandri 8a krundile ei ole kõrghaljastust kavandatud ning esitatud lahenduse kohaselt ei ole ka võimalik kavandada.
Olete oma 09.03.2016 kirjas taotlenud planeeringule lahendust, kus liikumine ratastoolis oleks võimalik ehitatava hoone lifti baasil, teise korruse tasandilt selliselt, et oleks võimalik liikuda olemasoleva hoone kolmandale korrusele.
Selgitame, et detailplaneeringu ülesanneteks vastavalt planeerimisseadusele on planeeritava maa-ala kruntideks jaotamine, krundi ehitusõiguse ja hoonestusala määramine, parkimise ja liikluskorralduse lahendamine, haljastuse ja heakorrastuse põhimõtete määramine, kujade ning tehnovõrkude ja -rajatiste asukoha määramine, keskkonnatingimuste määramine, hoone olulisemate arhitektuurinõuete seadmine, servituudi seadmise vajaduse määramine jm.
Hoone sisese lifti kavandamine ei ole planeeringu ülesanne, selline täpsusaste lahendatakse läbi hoone projekteerimisel, samas kinnitame, et planeeringuga ei välistata kavandatavale hoonele lifti rajamist.
Kahte hoonet ühendava 4 meetri laiuse galeriiühenduse rajamise korral on vastavalt standardile tagatud ratastoolis liikumine mõlemas suunas, kuna ratastooliga liikleja ruumivajadus otseliikumisel on 1,1 meetrit, ümberpööramise korral 1,5 meetrit. Seega linna poolt planeeringule esitatud seisukohad arvestavad erinevate liikumisviiside ruumivajadusega.
Oluliseks asjaoluks, miks linn planeeringu eskiislahendust siiani ei ole saanud heaks kiita, on põhjus, et kavandatud hoone mahud on liiga domineerivad (laius ja/või kõrgus) ümbritseva keskkonna suhtes. Linn on järjepidevalt, nii algatamise eelselt kui ka planeeringu koostamise ajal oma kirjades ning koosolekutel kinnitanud planeeringu koostamisele seatavaid nõudeid: arvestades Aleksandri tn 6 hoone parameetreid tuleb vähendada kavandatava hoone ehitusalust pindala, hoone räästa ja harja kõrguseks määrata Aleksandri tn 6 hoone vastavad näitajad, arvestada linna poolt välja pakutud tingimusi kahte hoonet ühendava galeriiühenduse kavandamiseks.
Olete 12.01.2016 kirjas nr 3 märkinud, et jätkuvalt ei näe tekkinud probleemi lahendamisel vastuolu Tartu linna üldplaneeringu, muinsuskaitse ja lähiümbrusest tulenevate nõuete, sh kõrghaljastuse, päikesevalguse ja kavandatud hoone mahu osas, samuti ei ole ületanud detailplaneeringu lähteseisukohtades määratud kriteeriume, sh absoluutkõrgust, korruselisust ega hoonealust pindala. Kogu menetluse jooksul olete korduvalt viidanud väidetavale kokkuleppele krundi suurima ehitusalune pindala osas (700 m2), ning väitnud, et linna poolt ei ole sellest kinni peetud kui on nõutud esitatud lahendustes selle vähendamist.
Juhime tähelepanu asjaolule, et kuigi detailplaneeringu algatamise ettepanekus taotlesite hoone ehitusaluseks pindalaks 700 m2, ei määratud Tartu Linnavalitsuse 17.07.2007 korraldusega nr 905 ehitise suurimat ehitusalust pindala. Korralduse punktis 3.6 on sätestatud, et planeeritavate hoonemahtude sobilikkuse hindamisel tuleb esitada detailplaneeringu eskiisi staadiumis kolmemõõtmelised vaated Aleksandri-Soola tänava nurgalt ja Aleksandri 12 vastast vaadatuna ning linnaehituslik makett lähilinnaruumi ja reljeefi äranäitamisega.
Kuigi lähteseisukohtadest nähtuvalt oli ehitusalune pindala määratav detailplaneeringuga, olid seejuures linna poolt lahenduse sobivuse hindamise vajadusest kantuna sätestatud nõuded punktis 3.6. Planeerimismenetluse diskretsioonilist iseloomu arvestades võib pidada lähtetingimustes tingimuste sätestamist sel viisil eesmärgipäraseks.
PlanS § 4 lg 2 järgi on planeerimisalase tegevuse korraldamine linna haldusterritooriumil kohaliku omavalitsuse pädevuses, kes tagab planeeringu koostamisel avalike huvide ja väärtuste ning huvitatud isikute huvide tasakaalustatud arvestamise, mis on planeeringu kehtestamise eeldus.
Riigikohus on märkinud, et kaalutlusõiguse teostamisel ei tule arvestada üksnes õigusaktidega, vaid kõigi oluliste asjaoludega (HMS § 4 lg 2). Ühe asjakohase kriteeriumina tuleb ruumilisel planeerimisel võtta arvesse piirkonnas juba väljakujunenud olustikku (PlanS § 1 lg-d 2 ja 3). Olustikuga tuleb arvestada nii täpsemate alusdokumentide puudumise kui ka nende olemasolu korral. Üldine põhimõte on, et kavandatav objekt peab ümbrusesse sobima (Riigikohtu lahend asjas nr 3-3-1-87-13 p 12, 13).
Linna nõuded kavandatava ehitise osas on avalikes huvides, mis seisnevad muuhulgas planeeringuga kavandatavate hoonete sobivuse tagamises. Mahu sobivust tuleb hinnata nii naaberkinnisasja kui ka kogu piirkonna linnaehituslikust olukorrast lähtudes. Hoonete sobivuse olulisust on rõhutanud ka linnaarhitekt teie 23.04.2015 kirja nr 3 lisaks olevas 12.02.2015 e-kirjas, põhjendades galerii rajamise võimalusi, selgitades, et eskiislahenduses on galerii asemel kavandatud maja, mis muudab aga lasteaia poolse seina väga pikaks ja piirkonda sobimatuks.
Linnaehituslikust seisukohast sobimatute, linnaruumikahjustavate hoonete mitteaktsepteerimisega peab linn omaniku huvi vähem kaalukaks võrreldes avaliku huviga kvaliteetse linnaruumi kujundamisel.
Planeerimismenetluse jooksul võib planeeringulahendus muutuda, käesoleva detailplaneeringu lähteseisukohtade järgi oli selge vajadus hinnata detailplaneeringu koostamisel lahenduse sobivust. Kaalutlused lahenduse sobivuseks tulenevad konkreetse detailplaneeringu asjaolusid arvestades.
Riigikohus on selgitanud, et planeeringu algatamine on esimene etapp planeerimismenetlusest ja selles staadiumis ei ole veel võimalik otsustada, kas ja milline planeering kehtestatakse. Planeeringu algatamisega ei tekitata, muudeta ega lõpetata õigussuhteid. Planeeringu algatamise korraldus ei ole haldusakt. Planeeringu vastuvõtmisega lõpetatakse planeeringu koostamise staadium ning järgneb planeeringu avalik väljapanek. Põhimõtteliselt võib koostamise staadium lõppeda sellega, et planeering jääb vastu võtmata. (Riigikohtu lahend asjas nr 3-3-1-8-02, p 8, 9).
Detailplaneeringu koostamise ja rahastamise lepingu ning detailplaneeringu menetluse lõpetamine
16.11.2010 kirjaga nr 9-1.3/DP-07-020 edastas osakond järelpärimise, kuna aasta peale viimase kirja saatmist ei olnud Tartu Linnavalitsusele nõuetele vastavat planeerimislahendust esitatud, samuti ei olnud teavitatud takistavatest asjaoludest. Toona juhtis linn teie tähelepanu asjaolule, et vastavalt 11.02.2008 sõlmitud detailplaneeringu koostamise ja rahastamise õiguse üleandmise lepingu nr 959/21.3-13 punkti 5.4 on linnal õigus lepingust taganeda, kui huvitatud isik on lepingut oluliselt rikkunud. Oluliseks rikkumiseks loetakse muuhulgas: punkt 5.4.2 kui huvitatud isikust või täitjast olenevatel põhjustel ei ole kahe aasta jooksul arvates planeeringu koostamise algatamise otsuse tegemisest detailplaneeringut vastu võetud vastavalt Tartu linna ehitusmääruse §-le 12.
Tartu linna ehitusmääruse § 6 lg 1 järgi võib planeeringu algatamise õigust omav organ tunnistada planeeringu koostamise algatamise otsuse kehtetuks ja planeerimismenetluse lõpetada, kui kahe aasta jooksul otsuse tegemisest ei ole linnavolikogu või linnavalitsus planeeringut vastu võtnud vastavalt määruse §-le 12.
Planeeringu koostaja GPK Partnerid OÜ on 05.12.2014 Tartu linna teavitanud, et neil ei ole võimalik planeeringu koostamisega edasi minna.
Linna poolt on teile korduvalt selgitatud detailplaneeringu koostamise jätkamise tingimusi, sh viimases, 12.02.2016 kirjas nr 9-3.2/DP-07-020. Teie 09.03.2016 kirjas nr 8 ning varasemates pöördumistes esitatud seisukohtadest järeldame, et linna ja OÜ Kondsor huvide osas kompromissi saavutamise perspektiiv puudub.
Lähtudes eelnevast ja arvestades linna 27.02.2015 ja 12.02.2016 kirju, teatame, et linn soovib lõpetada 11.02.2008 sõlmitud detailplaneeringu koostamise ja rahastamise lepingu nr 959/21.3-13 ning valmistab ette Tartu Linnavalitsuse korralduse eelnõu detailplaneeringu koostamise menetluse lõpetamiseks.
Palume teie arvamust kirjalikult nelja nädala jooksul, arvates käesoleva kirja saamisest. Juhul kui soovite arvamust anda, kuid teil selle tähtaja jooksul ei ole võimalik vastata, palume sellest teatada.
Teilt tähtajaks vastuse mittelaekumise korral lõpetame detailplaneeringu koostamise ja rahastamise lepingu ning suuname detailplaneeringu menetluse lõpetamise korralduse eelnõu vastuvõtmisele.
Saadetud kirja tekst
