Saadetud kiri: Ettepanek pakkumuse esitamiseks Holmi kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise (KSH) eelhinnangu koostamiseks

Olemasolev olukord ja mõjuala seosed
Planeeringuala (lisatud skeem) suurusega ligikaudu 3 ha asub Ülejõe linnaosas Narva maantee, Emajõe ja Raatuse tänava kergliiklustee vahelisel alal, vanalinna muinsuskaitseala kaitsevööndis. Ala hõlmab krunte aadressidega Narva mnt 2 (ärimaa), Narva mnt 2a (ühiskondlike ehitiste maa), Narva mnt 2c (ärimaa), Narva mnt 2d (sihtotstarbeta maa), Narva mnt 2e (transpordimaa), Narva mnt 2f (üldkasutatav maa), Narva mnt 2g (üldkasutatav maa), Raatuse tn 3 (sihtotstarbeta maa) ning osaliselt Emajõge, Narva maanteed ja Raatuse tänava kergliiklusteed.
Planeeringualal asuvad "Atlantise" hoone, kõrghaljastatud puhkealad, linnale kuuluv parkla, ala läbivad jalakäiguteed. Teisel pool Raatuse tänava kergliiklusteed asub Ülejõe park. Raatuse tänava kergliiklustee suundub kaarsillale, mis viib Raekoja platsile. Narva maantee ääres asub "Atlantise" bussipeatus. Raatuse tänava kergliiklustee ääres on rattaringluse parkla. Ala asub kesklinna kaubandus-, isikuteenindus- ja IT-klastri mõjualas. Lähialal asuvad ettevõtluskogukonna keskus sTARTUp HUB, idufirmade ja tehnoloogia ettevõtete kogukonnakeskus SPARK HUB, Tartu Ülikooli Delta keskus.

Tartu linna üldplaneering
Tartu Linnavolikogu 07.10.2021. a otsusega nr 373 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringu kohaselt asub planeeringuala Tartu üldkeskuses, mis on rahvusvahelistuv, ajaloolist linnaruumi arvestav, visuaalselt, ruumiliselt ja funktsionaalselt sidus ning tihe ülikoolilinna süda ja piirkonnakeskus. See on koht, mis on suurema osa ööpäevast elav, üha jalakäijasõbralikum, inimmõõtmeline, linnaelanikule, üliõpilasele ja külastajale mõeldud aasta läbi toimiv atraktiivne avalik ruum, kus on rohkelt võimalusi elada, õppida, tarku töökohti luua, vaba aega veeta, poodelda ja asju ajada.
Planeeringuala juhtotstarbed on osalise korterelamu otstarbega ärihoone maa-ala, ühiskondliku hoone maa-ala, puhke-, spordi- ja kultuurirajatise maa-ala, roheala. Ärihoone maa-alale on lubatud kuni 40% ulatuses hoonestuse brutopinnast planeerida elamu otstarvet, mis võib paikneda nii eraldi hoonetena kui ärihoonete mahus juhul, kui arhitektuuriüksuse tingimustes ei ole sätestatud teisiti. Maa-alale ei ole lubatud kavandada majutushooneid. Toetav otstarve on riigi või kohaliku omavalitsuse ametiasutuse maa-ala, korterelamumaa, haljasala, puhkerajatise maa. Ühiskondliku hoone maa-ala on riigi või kohaliku omavalitsuse ametiasutuse, muuseumi- ja raamatukoguhoone, lauluväljaku, kultus- ja tavandihoone ja kasumi saamise eesmärgita büroo- ja administratiivhoone, tervishoiu-, sotsiaalhoolekande-, meelelahutus-, puhke- ja spordihoone, loomade varjupaiga maa-ala. 15% ulatuses on toetava otstarbena lubatud kaubandus- ja teenindusasutuse maa ning haljasmaa (osakaalu ei määrata). Puhke-, spordi- ja kultuurirajatise maa-ala on maa-ala, mille piires on võimalik püstitada rajatisi, nagu seikluspark, laste mänguväljak, laululava, botaanikaaed, terviserajad, velodroom, väliujula, vabaõhu tenniseväljak, golfiväljak, liuväli, staadion, spordiotstarbeline sildumisala, kogunemiskoht (iseseisev jaanikuplats, kiigeplats, hiiekoht jne). Roheala on peamiselt puhkamiseks ja virgestuseks mõeldud, avalikult kasutatav, loodusliku maa, pargi, parkmetsa või muu vastava maakasutuse juhtotstarbega maa-ala, kuhu on lubatud väiksemahuliste puhkeotstarbeliste ehitiste, sh kuni 60 m² ehitusaluse pindalaga ajutise iseloomuga puhkeala teenindavate hoonete püstitamine.

Planeeringuala asub arhitektuurilises üksuses Ü3, mis hõlmab tervikuna Ülejõe parki ja Holmi kvartalit. Piirkonda läbib kaarsilla ja Raatuse tänava telg, millele avaneb vaade Raekoja platsilt. Üldplaneering seab siin eesmärgiks Ülejõe pargi arendamise avalikult kasutatava puhkealana ja rohekoridori osana. Parki põhjalikult ümber ei kujundata ja see uuendatakse järk- järgult. Holmi parki kavandatakse hoonestus üldplaneeringuga määratud ulatuses. Ülejõe parki on lubatud ehitada toitlustusasutusi. Osalise korterelamu otstarbega ärihoone maa-alal on korterid lubatud ülemistele korrustele. Riigi valitsusasutuse hoone peab olema suunatud klienditeenindusele. Kõikide hoonete esimesel korrusel on nõutavad avalikkusele suunatud teenuseid pakkuvate asutuste vastavad ruumid, ühiskondlikul hoonel klienditeenindusega seonduvad ruumid. Puhkerajatiste maa-alal tuleb tagada inimeste vaba liikumine. Erisusena ei ole puhkerajatiste maa-alale Narva mnt 2 ja jõe vahelisel alal lubatud hoonete ehitamine. Lubatud on treppide, panduste, vabaõhu kohvikute, aga ka Emajõe kaldale välibasseini ehitamine ja selle integreerimine planeeritava hoonega. Parima terviklahenduse leidmiseks tuleb kaaluda planeeringuvõistluse läbiviimist kogu Holmi alale. Narva mnt 2 uushoonestamise eelduseks on olemasoleva hoone lammutamine. Hoonete maht tuleb paigutada kalda ehituskeeluvööndi joonele. Üldplaneeringuga ei nähta ette olemasoleva hoone laiendamist ehituskeeluvööndis. Maksimaalne korruselisus on 4-6, kuni 10% hoonestusest on lubatud 8 korrust. Parkimine tuleb lahendada maa-alusena või hoone mahus põhimõttel, kus parkimisala ei tohi olla nähtav avalikust ruumist. Holmi pargi säilivad pargialad tuleb rekonstrueerida terviklikuks ja atraktiivseks avalikuks puhkealaks. Emajõe kaldapealne tuleb kujundada mitmekülgselt kasutatavaks avalikuks kaldapromenaadiks.

Arhitektuurivõistlus
Linn tugineb Holmi kvartali planeeringu algatamisel ja lähteseisukohtade koostamisel Tartu linna üldplaneeringule, mille kohaselt tuleb alale leida terviklahendus. Holmi kvartali hoonestamiseks on 2017. aastal läbi viidud arhitektuurivõistlus, võidutöö "Emajõgi" (OÜ AB Ansambel) edasiarendusena on koostatud hoonestuskava (lisatud). Hoonestuskava koostamise eesmärgiks oli leida toimiv ja järkjärguliselt arendatav lahendus koos loogilise liiklusskeemiga. Hoonestuskava kohaselt on alale antud terviklahendus, määratud on hoonete asukohad ja liikluskorralduse põhimõtted, parkimine on maa-alune. Kogu alale juurdepääsud on lahendatud ühiselt.

Linn rõhutab viie kvaliteedi olulisust planeerimise protsessis: avalik puhkeala, avatud kaldapromenaad, diagonaalne läbipääs Kaarsillalt Fortuuna kvartalisse, kõrghaljastus Narva maantee ja Raatuse tänava ääres, perimetraalne hoonestus.

Uuringud
Muinsuskaitse eritingimused
Planeeringuala asub Tartu muinsuskaitseala (reg-nr 27006) kaitsevööndis. Alal asub arheoloogiamälestis Asulakoht (reg-nr 12976), kunstimälestis 100 000 tartlase sündi tähistav monument, M. Mikof, 1977 (pronks, graniit) ja ulatub ehitismälestis Tartu linnakindlustused - linnamüüri, vallikraavi, muldkindlustuste ja kaitseehitiste säilmed, 13.-18. saj (reg-nr 6884). Vastavalt planeerimisseaduse § 124 lg-le 8, kui planeeritaval maa-alal asub muinsuskaitseala, kinnismälestis või nende kaitsevöönd, arvestatakse detailplaneeringu koostamisel detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimusi, lähtudes muinsuskaitseseaduses sätestatust. Linn on samaaegselt tellimas muinsuskaitse eritingimusi.

Arheoloogia
Planeeringuala asub Tartu arheoloogilise kultuurkihi piirkonnas, kus tuleb teostada arheoloogilised uuringud. Tartu linnatuumiku ja selle ümbruse pikaaegse asustusajaloo tõttu peidab maapind rikkalikku arheoloogilist pärandit. Arheoloogilise kultuurkihi piirkonna eesmärk on kaitsta arheoloogilist kultuurkihti koos selles sisalduvate ehitiste osade, matmispaikade, arheoloogiliste leidudega ning osteoloogilise ja paleobotaanilise ainesega.

Dendroloogiline hinnang
Alal tuleb läbi viia olemasoleva puistu dendroloogiline hindamine. Linn on samaaegselt tellimas dendroloogilist hinnangut.

Keskkonnamõju strateegiline hindamine
Keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse (edaspidi KeHJS) § 33 lõike 2 punkti 4 kohaselt tuleb keskkonnamõju strateegilise hindamise (edaspidi KSH) algatamise vajalikkust kaaluda ja anda selle kohta eelhinnang muu hulgas juhul, kui koostatakse detailplaneering, millega kavandatakse infrastruktuuri ehitamist. Planeeringuga kavandatakse uushoonestus seni hoonestamata alale, avalikud puhkealad ja läbipääsud, maa-alune parkimine, Emajõe kaldapealne kujundatakse mitmekülgselt kasutatavaks avalikuks kaldapromenaadiks.

Planeerimisseaduse § 4 lõike 2 punkti 5 kohaselt peab planeerimisalase tegevuse korraldaja (antud juhul Tartu linn) hindama planeeringu elluviimisega kaasnevaid asjakohaseid majanduslikke, kultuurilisi, sotsiaalseid ja looduskeskkonnale avalduvaid mõjusid. Tartu linn on üks Holmi kvartali detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikutest. Soovime saada erapooletut sisendit detailplaneeringu koostamiseks, seetõttu palume KSH eelhinnangu raames käsitleda muu hulgas ka asjakohaseid majanduslikke, kultuurilisi, sotsiaalseid ja looduskeskkonnale avalduvaid mõjusid.

Pakkumuse esitamine
Palume hinnapakkumus esitada Tartu Linnavalitsuse linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonnale (Raekoja plats 3, 51003 Tartu, tel 736 1242) käibemaksuta ja käibemaksuga. Pakkumuses teatada ka töö võimalik valmimise aeg.

Edukaks pakkumuseks tunnistatakse madalaima koguhinnaga pakkumus. Jätame endale õiguse lükata tagasi kõik pakkumused, kui madalaima koguhinnaga pakkumus ületab tellija planeeritud rahalisi vahendeid.

Pakkumus tuleb esitada digiallkirjastatult hiljemalt 20. detsembril k.a kell 15.00 e-posti aadressile lpmko@tartu.ee.