EELNÕU
| TARTU LINNAVALITSUS | |
| ISTUNGI PROTOKOLLI KANTAV OTSUS | |
| Tartu |
08. detsember 2009. a. nr LV-IP-0390 |
| Kooli 44 krundi detailplaneeringu edasise menetlemise osas seisukoha võtmine | |
| KUULATI: | Urmas Ahven'a ettekannet |
| OTSUSTATI: |
1. Toetada krundi Kooli 44 detailplnaneerimisel kas varianti nr 5 tingimusel, et lubatud suurimaks korterite arvuks on 5 või varianti 1 kus lubatud suurimaks korterite arvuks on 6.
2. Esitada informatsioon linnavolikogu arengu- ja planeerimiskomisjonile. |
| Juhataja: | |
| Protokollija |
Õiend
Tartu Linnavalitsuse istungi protokolli kantava otsuse eelnõu "Kooli 44 krundi detailplaneeringu edasise menetlemise osas seisukoha võtmine " juurde
Tartu Linnavolikogu 20.12.2007 otsusega nr 309 algatati Kooli 44 krundi detailplaneeringu koostamine ja kinnitati lähteseisukohad. Planeeringust huvitatud isikuks on AS Colordia ja koostajaks AS K&H.
Planeeritav krunt pindalaga 437 m² paikneb Vaksali linnaosas Toometaguse miljööväärtusega hoonestusalal ja riikliku kaitse all oleva ajaloomälestise Näituse 20 hoone (reg nr 4312) kaitsevööndis. Olemasolev maakasutuse sihtotstarve on väikeelamumaa. Krunt on hoonestamata.
Tartu Linnavolikogu võttis detailplaneeringu vastu 22.01.2009 otsusega nr 467. Planeeringuga nähti ette krundile kolmekorruselise korterelamu rajamine. Maa sihtotstarbeks määrati korruselamumaa. Planeeritavasse hoonesse kavandati kuus korterit. Parkimine planeeringu alal oli lahendatud hoone alla rajatavas maa-aluses parklas. Parkimiskohtade arvutamisel arvestati 1,8 parkimiskohta ühe korteri kohta.
Avalik väljapanek toimus 03.─17.veebruar 2009. Avaliku väljapaneku ajal laekus planeeringu lahenduse kohta kaks kirjalikku ettepanekut/vastuväidet. Ettepanekud esitati teeservituudi seadmise ja tulemüüri rajamise osas, vastuväide esitati krundi täisehitusprotsendi osas.
Tartu Linnavalitsuse 03.03.2009 korraldusega nr 241 võeti seisukohad Kooli 44 krundi detailplaneeringu avaliku väljapaneku jooksul laekunud ettepanekute ja vastuväidete osas ning määrati detailplaneeringu avaliku arutelu toimumise ajaks 13.03.2009.
| Ettepaneku /vastuväite esitaja/ kuupäev | Kokkuvõte ettepanekutest ja vastuväidetest | Tartu Linnavalitsuse seisukoht |
| Kalle Kulbok 06.02.2009 | 1. Esitan vastuväite Kooli 44 DP suhtes. Krundil nähakse ette ehitusõigus ca 90% krundi pindalast. Kuivõrd teistel arendajatel reeglina sellist täisehituse protsenti ei lubata, oleks selline DP uut pretsedenti loov. 2. Krundi piirini ehitatud hoone hakkab paiknema liiga lähedal naaberelamutele, rikkudes nii naabrusõigusi kui ka suurendades tuleohtlikkust. 3. Hoone ehitamisega vähendatakse rohelust Toomemäe naabruses (peaks vist olema miljööväärtusega ala?). Ilmselgelt on üritatud väikesele krundile liiga suurt hoonet ehitada. 4. Sellise hoone lubamine tekitab korruptsioonikahtluse. | 1. Mitte arvestada Krundi kõrge täisehitusprotsent tuleneb linnavalitsuse soovist vältida nurgapealse hoonemahu kavandamist sobimatult väikesemahulisena. Planeeringuga on nähtud ette lahendada parkimine hoone soklikorrusel. Soklikorrusest kõrgemale jääva hooneosa suurus moodustab 73,5% krundi pindalast, mis arvestades krundi suurust ja piirkonnale omast kõrget hoonestustihedust, on vastuvõetav. Planeeringu avaliku väljapaneku tulemusi tutvustavaks aruteluks esitada planeeringu koostajal piirkonna hoonete mahte ja kruntide suurusi kajastav illustratiivne joonis. 2. Arvestada osaliselt Kooli 44 krundile planeeritava hoone Näituse tn 14 ja Kooli tn 40 krundi poolne sein tuleb ehitada tulemüürina. Isikuid, kelle võimalikke huve või õigusi võiks planeeringuga kavandatu riivata, on olnud kutsutud planeeringu eskiislahenduse arutelule ning sellel ka osaleti. Arutelul vaidlusküsimusi ei tekkinud, samuti ei ole nimetatud isikud esitanud ettepanekuid või vastuväiteid planeeringu osas. Eelnevast tulenevalt ei ole põhjust linnaehituslikult sobivat planeeringulahendust muuta. 3. Mitte arvestada Hoone ehitamisega taastatakse enne II Maailmasõda seal asunud ja hiljem lammutatud hoonemaht, aidates sellega kaasa miljöölise terviklikkuse taastamisele. Lammutatud hoone oli kõrge sokli, kahe korruse ja katusekorrusega ca 350 m2 ehitusaluse pindaga. 4. Linnavalitsus ei saa sellise kahtlustuse osas võtta planeerimisseaduses § 20 lg 2 kohast seisukohta, kuna tegemist ei ole ettepanekuga ega vastuväitega planeerimisseaduse § 20 lg 1 mõistes. |
| Pärt Prommik jt (14 allakirjutanud isikut) | 1. Sätestada planeeringus, et Kooli 40 poolne sein tuleb ehitada tulemüürina, sest nende kahe hoone vahe on vähem kui 8 meetrit 2. Soovime, et Kooli 44 krundile planeeritud 1,6 meetri laiune teeservituut oleks kinnitatud enne ehituse algust. Seda selleks, et vältida hilisemaid arusaamatusi mis võivad tekkida maja uute omanikega. | 1. Arvestada Kooli 44 krundile planeeritava hoone Näituse 14 ja Kooli 40 krundi poolne sein tuleb ehitada tulemüürina. 2. Arvestada Planeeringu rakendamise peatükis sätestada, et Kooli 44 krundile ehitusloa väljastamise eelduseks on 1,6 meetri laiuse teeservituudi seadmine. |
13.03.2009 esitas Kalle Kulbok Tartu Linnavalitsuse 03.03.2009 korraldusele nr 241 vaide, milles asub seisukohale, et 03.03.2009 korraldus nr 241 tuleb tühistada.
Detailplaneeringu menetlemise käigus on ilmnenud vajadus menetleda detailplaneeringut üldplaneeringu muutmise ettepanekut sisaldava detailplaneeringuna, kuna kavandatav krundi täiehitusprotsent on vastuolus üldplaneeringuga. Seetõttu tuleb planeerimismenetlust korrata põhimõttel, kus Tartu linn kaalub üldplaneeringu muutmise põhjendatust analüüsides ka alternatiivseid võimalusi krundi hoonestamiseks. Juhul, kui osutub vajalikuks planeeringu põhilahenduse muutmine, tuleb korrata ka avalikku väljapanekut ning anda huvitatud isikutele uus võimalus esitada ettepanekuid ja vastuväiteid.
Detailplaneeringu avalikul arutelul 13.03.2009 otsustati, et kolme nädala jooksul on linnavalitsuse poolt võetud seisukohtadega nõustumise/osalise nõustumise korral võimalik oma ettepanekud tagasi võtta või esitada täiendavaid selgitusi tehtud ettepanekute osas. Selle aja vältel suhtlevad planeeringu koostaja ja naabrid omavahel. Vajadusel korraldab osakond pärast kolme nädala möödumist uue arutelu, kus otsustatakse lõplikud arutelu tulemused.
Eelnimetatud asjaoludest lähtuvalt tunnistas linnavalitsus 07.04.2009 korraldusega nr 395: 3. märtsi 2009 korralduse nr 241 kehtetuks.
Detailplaneeringu täiendav arutelu toimus 15.04.2009.
Arutelu tulemusena otsustati, et planeerija ja arendaja koostöös arhitektiga analüüsivad Kalle Kulboki poolt esitatud planeeringu lahenduse variandi rakendamise võimalikkust. Välja töötatud variant edastatakse kontaktisikutele meili peale.
Vahepealse aja jooksul on välja töötatud kümmekond erinevat Kooli 44 detailplaneeringu alternatiivlahendust (siia lisanduvad erinevad tööversioonid), alternatiivide läbitöötamise põhjuseks on olnud arvamuste rohkus nii detailplaneeringu eskiisi, kui ka planeeringu põhilahenduse menetlemisel, samuti planeeringu avalikustamisel esitatud vastuväide ning soov leida osapooltele vastuvõetavaim planeeringulahendus.
Allolevalt on AS Colordia esitanud detailplaneeringu alternatiivlahenduste ülevaated (
Variant nr. 1 (avalikustamisel olnud variant)
Hoone põhimahu (hoone ilma parkimismaja katuseks oleva terrassita) pindala 321 m2, lisanduvad rõdud. Autode parkimine hoone keldris asuvas parklas.
Pakutud lahenduses on maksimaalseks korterite arvuks 6 ja maksimaalseks parkimiskohtade arvuks on 11 kohta*. Parkimiskoefitsient 1,83
1) Nimetatud variandi puhul mahub hoone keldrisse parkima 11 autot.
* Parkimismaja pandus on suletud ning aastaringselt ohutult kasutatav.
* Töötades välja varianti nr. 4 veendusime katseliselt, et sedavõrd väikese parkimismaja kasutamine reaalses elus on väga komplitseeritud. Seoses parkimismaja väiksusega ei pruugi ka normikohased parkimismaja gabariidid olla piisavad. Veendumaks, et parkimismajja mahub planeeringu joonisel näidatud hulk autosid, tuleb seda katseliselt kontrollida.
AS Colordia on teinud ka ettepaneku hoone põhimahu vähendamiseks, kuid planeeringule vastuväite esitajale ei olnud see kompromiss vastuvõetav.
Peamised probleemid variandi nr. 1 elluviimisel.
1) Pakutud lahenduse puhul ulatub parkimismaja sein praktiliselt Näituse 14; 18 kinnistu piirini. Parkimismaja ei saa teha väiksemaks. Seoses Kooli 44 naabermajade suhteliselt halva tehnilise seisukorraga ei ole tugiseinte rammimine kinnistu piirile mõeldav. Seega on vajalik parkimismaja rajamiseks vajaliku kaeviku kaevamisel kasutada ka Näiuse 14; 18 kinnistut. Nimetatud õigus koos ehituseks kasutatud maa hilisema korrastamise kohustusega tuleks kindlasti lisada ka detailplaneeringu rakendamise peatükki. Arvestades planeeringu menetlemisel kujunenud meelsust ning esitatud vaiet julgeme sügavalt kahelda, et Näituse tänava naabrid arendajale sellise õiguse annaksid. Esitatud vaidest lähtudes kahtleme nimetatud planeeringulahenduse edasise menetlemise mõttekuses.
Variant nr. 2 ja nr. 3
Hoone põhimahu (hoone ilma panduseta) pindala 210 m2, lisanduvad rõdud. Autode parkimine osaliselt hoone keldris asuvas parklas ja osaliselt tänava tasapinnal.
1) Nimetatud variandi puhul mahub hoone keldrisse parkima 3 autot, hoone küljele saab parkida täiendavalt 2 autot – kokku 5 autot.
2) Kooli 44 ja Kooli 40 vahel tuleb sõlmida vastastikune juurdepääsuservituudi leping.
Peamised probleemid variandi nr. 2 ja nr. 3 elluviimisel.
2) Avatud pandus. Allasõidutee (panduse) pikkus on minimaalne võimalik. Kindlasti ei saa teha pandust enam lühemaks, kuna juba praegu on panduse kalle 15,8%. Suurim panduse kalle, mis on lubatud on 16%. Pandust ei saa teha ka pikemaks. Kuna panduse sulgemine (katusega katmine) ei ole võimalik, siis näeme väga suuri probleeme panduse korrashoiu (lumekoristus) ja sellega seonduvalt panduse kasutamisega talvisel perioodil. Seoses panduse suure kaldenurgaga võib panduse kasutamine talvisel perioodil olla liiklusohtlik.
3) Pakutud lahenduse puhul ulatub pandus (laius) kuni Näituse 14; 18 kinnistu piirini. Pandust ei saa teha kitsamaks. Seoses Kooli 44 naabermajade suhteliselt halva tehnilise seisukorraga ei ole tugiseinte rammimine kinnistu piirile mõeldav. Seega on vajalik panduse rajamiseks vajaliku kaeviku kaevamisel kasutada ka Näituse 14; 18 kinnistut. Nimetatud õigus koos ehituseks kasutatud maa hilisema korrastamise kohustusega tuleks kindlasti lisada ka detailplaneeringu rakendamise peatükki. Arvestades planeeringu menetlemisel kujunenud meelsust julgeme sügavalt kahelda, et Näituse tänava naabrid arendajale sellise õiguse annaksid.
Variant nr. 4
Hoone põhimahu (hoone ilma panduseta) pindala 263 m2, lisanduvad rõdud. Autode parkimine osaliselt hoone keldris asuvas parklas ja osaliselt tänava tasapinnal.
Lahenduse koostamise eesmärgiks oli välja selgitada hoone minimaalsed gabariidid tingimusel, et mõistliku koguse autode parkimine oleks lahendatud hoone keldris ning parklasse viiv pandus asuks hoone tagaküljel.
Lahenduses on maksimaalseks korterite arvuks 6 ja maksimaalseks parkimiskohtade arvuks on 8 kohta. Parkimiskoefitsient 1,33.
1) See on minimaalseim alternatiivne võimalus (hoone gabariidid) mõistliku koguse autode maa alla parkimiseks. Väiksema maja puhul ei saa autod sõita parklasse ega ka parklast välja. Viisime läbi katsed, et parkimismaja toimimises veenduda. Väiksema maja pindala puhul maa-alune parkimine ei toimi.
2) Prügikasti asukoht on praegusel hetkel suhteliselt tinglik. Kui välja pakutud lahendus jääb jõusse, siis vaatame täpsemalt, kas jätame prügikasti sinna kus ta praegu on või paigutame kuhugi mujale.
3) Kooli 44 ja Kooli 40 vahel tuleb sõlmida vastastikune juurdepääsuservituudi leping.
Peamised probleemid variandi nr. 4 elluviimisel.
4) Avatud pandus. Allasõidutee (panduse) pikkus on minimaalne võimalik. Kindlasti ei saa teha pandust enam lühemaks, kuna juba praegu on panduse kalle 15,8%. Suurim panduse kalle, mis on lubatud on 16%. Pandust ei saa teha ka pikemaks. Kuna panduse sulgemine (katusega katmine) ei ole võimalik, siis näeme väga suuri probleeme panduse korrashoiu (lumekoristus) ja sellega seonduvalt panduse kasutamisega talvisel perioodil. Seoses panduse suure kaldenurgaga võib panduse kasutamine talvisel perioodil olla liiklusohtlik.
5) Pakutud lahenduse puhul ulatub pandus (laius) kuni Näituse 14; 18 kinnistu piirini. Pandust ei saa teha kitsamaks. Seoses Kooli 44 naabermajade suhteliselt halva tehnilise seisukorraga ei ole tugiseinte rammimine kinnistu piirile mõeldav. Seega on vajalik panduse rajamiseks vajaliku kaeviku kaevamisel kasutada ka Näituse 14; 18 kinnistut. Nimetatud õigus koos ehituseks kasutatud maa hilisema korrastamise kohustusega tuleks kindlasti lisada ka detailplaneeringu rakendamise peatükki. Arvestades planeeringu menetlemisel kujunenud meelsust julgeme sügavalt kahelda, et Näituse tänava naabrid arendajale sellise õiguse annaksid.
Variant nr. 5
Hoone pindala 230 m 2, lisanduvad rõdud. Autode parkimine tänava tasapinnal.
Pakutud lahenduses on maksimaalseks korterite arvuks 6 ja maksimaalseks parkimiskohtade arvuks on 7 kohta, parkimiskoha laiuseks on 2,4 m. Parkimiskoefitsient 1,16.
1) Kooli 44 ja Kooli 40 vahel tuleb sõlmida vastastikune juurdepääsuservituudi leping.
Nimetatud lahendus on meie arvates sobivaimaks kompromissiks kõikide osapoolte vahel. Pakutud lahenduse kasuks räägivad meie arvates alljärgnevad argumendid:
1) Hoone pindala on väiksem kui variantide 1 ja 4 puhul, kuid Kooli tänava frondis sobitub hoone pikkus teiste hoonetega.
2) Hoone taha tekib roheala.
3) Nimetatud lahenduse elluviimisel ei ole vaja kasutada Näituse 14; 18 krundi territooriumit.
4) Parkimine on lihtne ja loogiline.
5) Leiame, et parkimiskoha laius 2,4 on kinnistu sisehoovis täiesti piisav, samuti ka parkimiskoefitsient 1,16 mis meie arvates vastab täielikult tegelikele vajadustele.
6) Nimetatud variant on Kooli 44 krundi naabrite seisukohast parim variant.
Kokkuvõtvalt
1) Seoses detailplaneeringu variandi nr. 1 suhtes esitatud vastuväidetega kahtleb AS Colordia selle lahenduse elluviimise võimalikkuses. Samuti kahtleb AS Colordia ehituse tarbeks naaberkinnistu kasutamise võimalikkuses. Nagu ka ülalpool mainitud tuleb variandi nr. 1 puhul üle kontrollida parkimismaja lahenduse paikapidavus.
2) Variandi nr. 2 ja 3. elluviimise välistab AS Colordia täielikult, kuna hoone keldrisse pargitavate autode arv on ilmselgelt liiga väike võrreldes parkimismaja rajamiseks tehtavate kulutustega ning saavutatava tulemusega. Variandid nr. 2 ja nr. 3 on illustreeriva iseloomuga ning ei ole käsitletavad AS Colordia poolse kompromissettepanekuna.
3) AS Colordia kahtleb Variandi nr. 4 elluviimisel ehituse tarbeks naaberkinnistu kasutamise võimalikkuses. Samuti näeme väga arvestatavaid ohtusid panduse kasutamisel talvisel perioodil. Lähtudes eeltoodust ei ole variant nr. 4 praegusel hetkel käsitletav kompromissettepanekuna.
4) AS Colordia soovib ellu viia Kooli 44 detailplaneeringu variandi nr. 5.
AS Colordia seisukoht
AS Colordia teeb Tartu Linnavalitsusele ettepaneku võtta vastu ja saata kehtestamisele (vajadusel korraldada eelnevalt uus avalik väljapanek) detailplaneeringu variant nr. 5.
Osakond on analüüsinud AS Colordia poolt eelistatud varianti 5.
+: kaob vajadus menetleda detailplaneeringut üldplaneeringu muutmise ettepanekut sisaldava detailplaneeringuna. (täisehitus 53%, planeeritava hoone ja Näituse 14,18 vahele tekib roheala)
-: Taotletud korterite arvu (6) korral ei vasta parkimiskoefitsient (1,17) lähteseisukohtades nõutule (1,8).
Parkimiskoha mõõtmed ei vasta nõutud normidele.
Koostas:
Aire Priks
LPMKO spetsialist