PK Kinnisvara OÜ esitas linnale ettepaneku detailplaneeringu algatamiseks Peetri tn 26 ja Peetri tn 26a kinnistutel. Taotleja soovib krundid liita ning määrata ehitusõiguse äri- ja eluhoonetele. Olemasolevad hooned lammutatakse. Soovitakse ehitada neli korterelamut ja üks ärihoone-korterelamu. Hoonete soovitud korruselisus viis. Ehitisealust pinda soovitakse ca 4353 m2, hoonete brutopinda kokku ca 17 000 m2. Juurdepääsud soovitakse kavandada Peetri ja Kalmistu tänavatelt, parkimiskohti ca 323, neist ligikaudu 254 soovitakse rajada maa alla. Säilitamist väärivat kõrghaljastust alal ei ole, ala ida nurgas on roheala, kus on isetekkeline haljastus.
Olemasolev olukord
Planeeritavad krundid asuvad Raadi-Kruusamäe linnaosas Raadi kalmistu, Liiva tänava, Peetri tänava ja Narva maantee vahelises kvartalis, ajaloomälestiste Tartu Vana-Jaani kalmistu (reg. nr. 4317), Tartu Peetri kalmistu (reg.nr. 4318), Tartu Raadi kalmistu Telleri kabeli (reg.nr. 7084) kaitsevööndis.
Ehitisregistri järgi asub Peetri tn 26 krundil (pindala 14777 m2) tööstuskompleks ehitisealuse pinnaga 8809 m2, katastriüksuse sihtotstarve on tootmismaa. Peetri tn 26a krundil (pindala 2299 m2) asub kolmekorruseline ärihoone ehitisealuse pinnaga 309 m2, katastriüksuse sihtotstarve on 85% tootmismaa ja 15% ärimaa. Ehitisregistris puuduvad andmed teiste hoonete kohta krundil. Planeeringuala on valdavalt kaetud asfaltkattega, isetekkeline haljastus on ala ida nurgas.
Alal on varem tegutsenud põllutöömasinate tehas "Võit", mistõttu võib esineda pinnase jääkreostust. Keskkonnaportaali info kohaselt puuduvad alal läbiviidud uuringud. Maapealne kütusehoidla on likvideeritud, kuid maa sees on lekkeohtlikud endise katlamaja masuudimahuti (50 m3) ja põlevkiviõlimahuti (25 m3), mida ei kasutata. Reostuse leviku piiramiseks leevendusmeetmeid rakendatud ei ole.
Eelnevat arvestades tuleb planeeringu käigus läbi viia pinnase jääkreostuse uuring. Planeeringu realiseerimise eelduseks on reostuse likvideerimine. Ohtlike ainete sisaldus peab vastama õigusaktide nõuetele.
Kruntidel kehtib Tartu Linnavolikogu 03. detsembri 2009. a. otsusega nr 24 kehtestatud Peetri tn 26 krundi detailplaneering. Kehtiv planeering näeb ette krundi jagamise ja osaliselt maakasutuse sihtotstarbe muutmise, ehitustingimusi ei ole määratud. Kehtiv detailplaneering hõlmab lisaks Peetri tn 26 krundile ka Peetri tn 28 krunti. Taotleja soovib muuta kehtivat detailplaneeringut määrates Peetri tn 26 krundile üldplaneeringu kohase kasutusotstarbe ja ehitusõiguse. Planeerimisseaduse § 140 lg 7 kohaselt tuleb detailplaneeringu muutmiseks koostada uus sama planeeringuala hõlmav detailplaneering, lähtudes seaduses detailplaneeringu koostamisele ettenähtud nõuetest. Arvestades seaduses sätestatut ja olemasolevat olukorda, sh arvestades krundi piire ja hoonestust, on ruumilise terviklahenduse leidmiseks vajalik planeeringuala laiendada ning kaasata nii Peetri tn 28 kui ka Liiva tn 41 krunt, et lahendada ala kasutus, teenindamine, juurdepääsud, parkimine jm. Enne planeeringu algatamist on tehtud nimetatud kinnistute omanikega koostööd ja võetud seisukoht planeeringu algatamise osas.
Naaberkrundil Narva mnt 112 kehtib Narva mnt 112 ja Peetri tn 26b krundi detailplaneering, mille kohaselt on ette nähtud Surnuaia tänava pikendamine (planeeringus Pos 2) ja avamine Kalmistu tänavale. Seega tuleb planeeringu koostamisel arvestada Kalmistu ja Surnuaia tänava ühendamise ja avalikku kasutusse määratava tänava moodustamise vajadusega, mh teha lahenduse leidmiseks koostööd naaberkrundi omanikuga.
Üldplaneeringu tingimused
Peetri tn 26 krunt asub Tartu linna üldplaneeringu kohaselt maa-alal, mille juhtfunktsioon on korterelamu maa ning arhitektuuriüksuses KR5, kus maa-alad on hoonestatud või hoonestatavad korterelamutega. Üldplaneering seab eesmärgiks keskkonna parandamise läbi hoonete energiatõhususe tõstmise ja hoonetevaheliste alade korrastamise. Piirkonnana on eraldi lahendust vajavaks alaks krunt Peetri 26, kus hoonestuse kavandamisel tuleb kaaluda arhitektuurivõistluse läbiviimist. Hoonestuse kavandamisel tuleb arvestada Kalmistu ja Surnuaia tänava ühendamise vajadust läbiva, avalikku kasutusse määratava tänavaga. Peetri tn 26 krundile kavandatava hoonestuse korruselisus sõltub kogu ala terviklikust planeeringulisest lahendusest, mis selgub muinsuskaitse eritingimustega detailplaneeringu menetluse käigus. Krundi suuruse ja konfiguratsiooni määramisel tuleb arvestada parkimise ja haljastuse tagamise vajadusega. Hoonete ehitamisel tuleb krundi kohta koostada iseseisev haljastusprojekt. Kruntide õuealadel on oluline sotsiaalne funktsioon ning seal peaks tegevust leiduma igale vanusegrupile, lisaks võtab märkimisväärse osa krundi pinnast parkimine ja prügimajandus. Uue hoone ehitamisel peab kortermaja krundile mahtuma haljastus, laste mänguala, prügikonteinerite ala, nii autode kui ka jalgrataste parkimine. Et tagada elamisväärne keskkond, tuleb mängu- ja puhkealad kavandada päikselisemasse õueala osasse, parkimine ja prügimajandus tänavapoolsesse ja/või varjulisemasse külge. Reegel on, et vähemalt üks hoone akendega külg on sõidukite vaba (ka tänav, parkla). Krundile saab kavandada ainult nii suure maja, kui see krunt suudab teenindada, st kõik hoone toimimiseks vajalik, sh haljastus, peab mahtuma krundile. Kõik hooned peavad olema kergesti juurdepääsetavad ka liikumisraskustega inimestele ning eriotstarbelistele sõidukitele ja tehnikale, jalgteede ja rattateede ühendatus peab olema tagatud kuni lähimate ühistranspordi peatusteni. Samuti peab krundil olema piisaval arvul jalgrattahoidikuid ja selleks vajalikke hoiukohti, katusealuseid. Mootorsõidukite parklad peavad olema liigendatud ja/või eraldatud haljastusega. Parklates liiklemine peab olema ohutu ja arusaadav. Rohevõrgu toimimiseks peab haljastatud ala üldjuhul olema vähemalt 40% krundi pindalast. Kõrghaljastuse osakaal haljastatud alast peab üldjuhul olema vähemalt 25%. Elamute kavandamisel peab krundi haljastatav osa üldjuhul olema suurem, kui kõvakattega ala. Korterelamute krunte ei piirata. Keelatud on tõkkepuude paigaldamine.
Peetri tn 26, Peetri tn 26a, Peetri tn 28 ja Liiva tn 41 krundid kuuluvad arhitektuuriüksusesse KR3. Tegemist on ärihoone, osalise korterelamu otstarbega ärihoone ning ettevõtluse maa-alga, mis on reserveeritud eelkõige magistraaltänavate lähedusest tuleneva äripotentsiaali realiseerimiseks ning vastavate kaubanduskeskuste või teatud kaubagrupile spetsialiseerunud poodide ja teenindusasutuste ehitamiseks. Samas elamugruppide sees olevad alad pakuvad kas kohaspetsiifilisi või kohalikele elanikele suunatud teenuseid. Krundi täisehituse protsent, ehitisealune pind, hoonestusala asukoht, kõrgus, põhilised arhitektuursed näitajad määratakse tulenevalt ümbritsevast keskkonnast, krundi struktuurist jms sõltuvalt asukohast detailplaneeringuga. Järgida tuleb olemasolevat ehitusjoont. Kõrghaljastuse vähim osakaal krundi pinnast on 10%. Avalikkusele mõeldud tegevuse korral (kaubandus- ja vabaajakeskused ning teenindusettevõtted) peavad välialad olema esinduslikult kujundatud ning võimaldama lühipuhkust (istumisvõimalused).
Alal kehtivad Kvaternaari põhjaveekompleksi veevaru alaga seonduvad kitsendused - ei ole lubatud rajada potentsiaalselt reostusohtlikku tööstust ega ladusid, bensiinijaamasid, puurkaevusid mitte joogivee või seire eesmärgil (sh avatud ja kinnise soojussüsteemi omasid).
Planeeringuala ümbritsevad tänavad on üldplaneeringu kohaselt kõrvaltänavad, kus on ette nähtud jalg- ja jalgrattateede paiknemine mõlemal pool sõiduteed.
Peetri tänavale on planeeritud jalgrattatee tugivõrk. Rattateede tugivõrk tihendab põhivõrku, parandab ühendustegurit ja juurdepääsetavust ning teenindab valdavalt asumisisest liiklust. Eelistatud on ühesuunalised, võimalusel eraldi tasapinnas, turvaribadega sõiduteest ja jalakäijate teest eraldatud jalgrattarajad või -teed tänava mõlemas küljes, kuid lubatud on kasutada ka standardikohast teiste liiklejatega jagatud liikumisruumi - eraldamata jalakäijate ja jalgratturite liiklemise tee, alla 300 autot/h liikluskoormusega lõigul jagatud ruum autodega, kahesuunaline jalgrattatee tänava ühel küljel jms.
Planeeringu koostamisele esitatavad tingimused
Arhitektuurivõistlus
Üldplaneeringust lähtuvalt on vajalik kaaluda arhitektuurivõistluse korraldamise vajadust (mh enama kui kolme hoone kogum Tartu linna asustusüksuses). Linn on seisukohal, et kuna kavandatavad muudatused mõjutavad suuresti olemasolevat elukeskkonda ning kavandatakse enama kui kolme hoone kogumit, on parima arhitektuurse lahenduse saamiseks põhjendatud arhitektuurivõistluse läbiviimine.
Detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimused
Planeeringuala asub ajaloomälestiste Tartu Vana-Jaani kalmistu (reg. nr. 4317), Tartu Peetri kalmistu (reg.nr. 4318), Tartu Raadi kalmistu Telleri kabeli (reg.nr. 7084) kaitsevööndis. Vastavalt planeerimisseaduse § 124 lg-le 8, kui planeeritaval maa-alal asub muinsuskaitseala, kinnismälestis või nende kaitsevöönd, arvestatakse detailplaneeringu koostamisel detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimusi, lähtudes muinsuskaitseseaduses sätestatust.
DIVI Projekt OÜ poolt koostatud "Muinsuskaitse eritingimused Tartu, Peetri tn 26 ja Peetri tn 26a krundile detailplaneeringu koostamiseks", mai 2022 on kooskõlastatud Muinsuskaitseameti poolt. Planeeringu koostamisel tuleb nimetatud tööga arvestada.
Avalikult kasutatavate rajatiste planeerimine ja väljaehitamise kokkulepe
Planeeringuga tuleb kavandada läbiv Kalmistu ja Surnuaia tänavaid ühendav avalikult kasutatav tee.
Planeeringu realiseerimise eelduseks on planeeringuala sidumine avalikult kasutatava tänavamaaga ning detailplaneeringukohase avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvate rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatiste, sh sademeveekanalisatsiooni väljaehitamine ja tasuta Tartu linnale üleandmine. Tartu linn ei võta kohustusi avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvate rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatiste, sealhulgas sademevee kanalisatsiooni (edaspidi rajatised) väljaehitamiseks ega vastavate kulude kandmiseks. Rajatiste projekteerimine ja väljaehitamine on planeeringust huvitatud isiku kohustus. Kokkulepe rajatiste väljaehitamiseks ja linnale tasuta üleandmiseks on sõlmitud enne detailplaneeringu algatamist.
Detailplaneeringu koostamine on vajalik, kuna soovitakse muuta kehtivat detailplaneeringut ja määrata ehitusõigus ehitusloakohustuslikele hoonetele. Endise tööstusala korrastamine ja uue kasutusfunktsiooni andmine toob eeldatavalt kaasa positiivsed mõjud. Tartu Linnavalitsus on seisukohal, et detailplaneeringu algatamine on võimalik lähtudes Tartu linna üldplaneeringust, piirkonnas väljakujunenud ehituslaadist ning arvestades otsuses toodut.
Võttes aluseks planeerimisseaduse § 128 lg-d 1 ja 5, Tartu Linnavolikogu 28.06.2017. a määruse nr 140 "Ülesannete jaotus ehitamise ja planeerimise korraldamisel Tartu linnas" § 5 lg 2 ning arvestades Tartu Linnavolikogu 07. oktoobri 2021. a otsusega nr 373 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringut, Tartu Linnavalitsus
o t s u s t a b:
1. Algatada Peetri tn 26, Peetri tn 26a, Peetri tn 28 ja Liiva tn 41 kruntide detailplaneeringu koostamine eesmärgiga kaaluda võimalusi ehitusõiguse määramiseks äri- ja eluhoonetele.
2. Kinnitada planeeringuala piir vastavalt lisale "Peetri tn 26, Peetri tn 26a, Peetri tn 28 ja Liiva tn 41 kruntide detailplaneeringuala situatsiooniskeem".
3. Planeeringu koostamise algatamisega ei kaasne linnale kohustust avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvate rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatiste (sealhulgas sademeveekanalisatsiooni) väljaehitamiseks ega vastavate kulude kandmiseks.
4. Planeering tuleb koostada arvestades riigihalduse ministri 17.10.2019 määrust nr 50 „Planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“, Tartu linna üldplaneeringut, muinsuskaitse eritingimusi, otsuse preambulis toodut ja järgnevaid lähteseisukohti:
4.1. Planeeringu joonised (olemasolev olukord, põhijoonis, tehnovõrgud) anda mõõtkavas M 1:500. Geodeetiline alusplaan peab kajastama planeeritavat ala; planeeringu ala lähiümbruse hooneid ja nende kõrgust ning planeeritava alaga piirnevat ala ligikaudu viie meetri ulatuses. Planeeringu koosseisus tuleb esitada planeeringulahenduse ruumiline illustratsioon.
4.2. Maa-ala kruntimisel ja hoonestusalade määramisel tuleb lähtuda piirkonnas väljakujunenud krundistruktuurist, mh tuleb moodustada Kalmistu ja Surnuaia tänavaid ühendav avalikult kasutatav tänavamaa krunt.
4.3. Kruntide ehitusõigus määrata järgmiselt:
4.3.1. kruntide kasutamise lubatud sihtotstarbed on korterelamu maa, ärihoone maa, ettevõtluse maa, tee ja tänava maa.
4.3.2. hoonete suurim lubatud arv, ehitisealune pind ja absoluutkõrgus määrata planeeringuga, arvestades muinsuskaitse eritingimusi ja piirkonnas väljakujunenud hoonestuslaadi.
4.4. Uushoonete ehitusjoon kavandada tänavajoonele. Kavandatavate hoonete arhitektuurne lahendus peab olema kõrgetasemeline, uushooned peavad sobituma kõrval oleva hoonestusega. Parima terviklahenduse saamiseks tuleb enne planeeritud ehitusõiguse realiseerimist läbi viia vähemalt kolme kutsutud osalejaga arhitektuurivõistlus.
4.5. Ehitise kasutamise lubatud otstarbed anda vastavalt majandus- ja taristuministri 2. juuni 2015. a määrusele nr 51 "Ehitise kasutamise otstarvete loetelu".
4.6. Korterelamumaal peab haljastatud ala olema vähemalt 40% krundi pindalast, kõrghaljastuse osakaal haljastatud alast peab olema vähemalt 25%. Ärihoonete maal on kõrghaljastuse vähim osakaal krundi pinnast 10%. Planeeritava ala kohta tuleb koostada iseseisev haljastusprojekt.
4.7. Liikluskorralduse põhimõtted:
4.7.1. Koostada planeeringuala ja selle mõjuala analüüsil põhinev erinevate liikumisviiside analüüs, mis sisaldab mh auto- ja jalgrattaliikluse tekke ja parkimise nõudluse väljaselgitamist, arvestades olemasolevat ja prognoositavat liikluskoormust. Prognoos peab lähtuma Tartu linna energia- ja kliimakavas Tartu energia 2030 toodud modaaljaotuse eesmärkidest.
4.7.2. Lahendus peab kõrgeima prioriteedina tagama jalakäijate ja ratturite ohutuse (pöörates erilist tähelepanu laste vajadustele), liikumismugavuse ja teekondade otsesuse. Joonis peab kajastama jalakäijate liikumise põhisuundade kavandamist.
4.7.3. Jalgrataste ja autode parkimine tuleb lahendada krundisiseselt, lähtudes Eesti Standardist EVS 843:2016 "Linnatänavad", parkimisvajaduse analüüsil kasutada Tartu Linnavalitsuse 19.04.2022 protokollilise otsusega nr 20 heaks kiidetud Tartu ligipääsetavuse uuringut. Liikumisviiside analüüsi tulemusi arvestades on võimalik normatiivist väiksema autode parkimiskohtade arvu kavandamine.
4.7.4 Jalgrataste parkimisvõimalused tuleb lahendada ilma- ja varguskindlalt selleks otstarbeks ettenähtud ruumis, s.t. mitte üldiste panipaikadena. Ligipääs ratta parkimiskohtadele peab olema hea, s.t. teekonnale tänavalt parkimiskohani ei tohi jääda treppe, väga kitsaid koridore vm ligipääsetavust raskendavaid elemente.
4.8. Planeeringuga tuleb anda vertikaalplaneerimise lahendus.
4.9. Planeeringu koostamise käigus tuleb läbi viia pinnase jääkreostuse uuring. Kvaternaari joogiveehaarde toitealal ehitustegevuse (suuremahulise maa-aluse korruse kaevamine) mõju hindamiseks ning seda leevendavate meetmete väljatöötamiseks tuleb koostada hüdrogeoloogiline uuring/hinnang.
4.10. Planeeringu seletuskirjas tuleb esitada planeeringuala ja selle mõjuala analüüsil põhinevad järeldused ja ruumilise arengu eesmärgid, nende saavutamiseks valitud planeeringulahenduse kirjeldus ning valiku põhjendused.
5. Planeering kooskõlastada Päästeameti Lõuna päästekeskusega, Muinsuskaitseametiga. Planeeringu koostamisse tuleb kaasata isikud, kelle õigusi võib planeering puudutada, sh naaberkruntide omanikud.
6. Korraldus jõustub teatavakstegemisest.
Tartu Linnavalitsuse 04.10.2022 korraldus nr 1083 "Peetri tn 26, Peetri tn 26a, Peetri tn 28 ja Liiva tn 41 kruntide detailplaneeringu koostamise algatamine ja lähteseisukohtade kinnitamine"