Õigusakti eelnõu: Tartu Linnavolikogule informatsiooni esitamine

Üldandmed:

03.09.2003 võõrandas AS Eesti Raudtee Vaksali 6 hoone netopinnaga 1438,7m² OÜ-le Elikante. Vastavalt sõlmitud lepingule sõlmisid pooled ostu-müügilepingus kokkuleppe Eesti Vabariigi või Eesti Vabariigi poolt määratud isiku kasuks. Vastavalt sellele kohustus ostja kolmanda isiku ees tagama tasuta juurdepääsu perroonile ja jaamahoonele. Lisaks sellele tagama ka jaamahoones pinna piletimüügi korraldamiseks ning pinna reisijate ootesaali jaoks, mille kohta sõlmitakse kolmanda isikuga eraldi kokkulepe.

OÜ Elikante on võõrandanud Vaksali 6 hooned Pere AS-le. 08.09.2008 on Vaksali 6 kinnistu suurusega 2369m² kantud kinnistusraamatusse. Kinnistust 90% on ärimaa ning 10% ühiskondlike ehitiste maa. Alates 14.01.2009 on Vaksali 6 kinnistu ja sellel asuva vaksalihoone omanikuks taaskord OÜ Elikante (registrikood 10504799). Kinnistusraamatus puuduvad märked võimalike kitsenduste kohta kolmandate isikute kasuks.

Vaksali 6 hoone omanikud on pidanud läbirääkimisi ASga Edelaraudtee võimaliku üürilepingu sõlmimiseks. Samuti on tehtud kulutusi vaksalihoone juurdeehituse projekteerimiseks ning ehitamiseks. AS Edelaraudtee on tänaseks lõplikult loobunud ruumide üürimisest ning vaksalihoone juurdeehitus on peatatud ja konserveeritud.

Vaksali 6 hoone ise on tänaseks osaliselt (põhikonstruktsioonide osas st katus, välisfassaad, varikatused, vundament, osaliselt vahelaed) renoveeritud. Teostamata on vaheseinte ehitus, siseviimistlus ja tehnosüsteemide väljaehitus. Hoone tänase seisukorra kohta on olemas fotod.

OÜ Elikante on teinud pakkumise Vaksali 6 kinnistu võõrandamiseks Tartu linnale hinnaga 16 miljonit krooni.

Hinnangud vaksalihoones teostatud tööde kohta:

Hinnangud teostatud tööde mahu ja maksumuse kohta on andnud hoone praegune omanik Elikante OÜ ja kaks ehitusfirmat Nordecon Ehitus AS ja AS Eviko

1. OÜ Elikante on linnavarade osakonnale esitanud koondandmete tabeli teostatud ehitustööde mahu ja hinna kohta, mida hoone omanikud ( OÜ Elikante ja Pere AS) on ajavahemikul 2003- 2009 teinud ( vt lisa).
Ettevõtte poolt esitatud andmete alusel on Vaksali 6 kinnistul teostatud tööde kogumaksumus 17 973 843 krooni sh:
Vaksali 6 (vaksalihoone) ehitustööd: 16 196 943 krooni;
Liitumistasud: 333 900 krooni;
Vaksali 6 maa erastamine 19 000.- krooni;
Vaksali 6 juurdeehitusega seotud kulud 1 424 000.- krooni.

2. Linnavarade osakond on tellinud kahelt ehitusfirmalt ekspertiishinnangu teostatud tööde võimaliku maksumuse kohta ning hinnangu veel teostamata tööde maksumuse kohta. Hinnangu tellimiseks korraldati ühine hoone ülevaatus koos omaniku esindajaga. Samuti on omaniku esindajad andnud linnale võimaluse kasutada nende poolt koostatud projekte. Hoone ülevaatuse ja projektdokumentatsiooni alusel esitasid Nordecon Ehituse AS ja Eviko AS omapoolsed hinnangud. Hinnangute koostamisel on lähtutud tänastest ehitushindadest, ehitustöid teostati aga ajavahemikus 2007–2009, kus ehituse hinnad olid kõrgemad tänastest. Lähtuvalt sellest tuleks hinnangu tõlgendamisel sellega ka arvestada.

2.1. Nordecon Ehitus ASi poolt antud hinnangu alusel (vt lisa) on Vaksali 6 hoone renoveerimise kogumaksumuseks 27 183 537.- krooni sh:
tänaseks teostatud tööde maksumus 8 130 340.- krooni;
teostamata tööde maksumus 19 053 197.- krooni.

2.2 AS Eviko poolt antud hinnangu alusel (vt lisa) on Vaksali 6 hoone renoveerimise kogumaksumuseks 29 767 927.- krooni sh:
tänaseks teostatud tööde maksumus 9 472 795.- krooni;
teostamata tööde maksumus 20 616 886.- krooni.

Hoones teostatud tööd on tehtud pika aja jooksul, põhiliselt 2007-2009 s.t. ajal millal oli ehitushinnad kõrgemad kui täna.

Keerukaks muudab arvestuse asjaolu, et puuduvad hoone rekonstrueerimise täpne projekt (arhitektuursed, konstruktiivsed, eriosad). Projektdokumentatsioon on lünklik ja konstruktiivselt osas lahendused anti jooksvalt ehituse käigus peale konstruktsioonide avamist.

Juhul, kui arvestada ehitustööde hinna languseks 25%, siis võiks oletada tänaseks teostatud ehitustööde maksumuseks ca 10,2 – 11,8 miljonit krooni ehitusfirmade poolt esitatud andmete alusel (samas võib ehitustööde langus olla suurem 25%- st).

Ehitustöödele lisanduksid ehitusega kaasnevad kulud: omaniku-ja muinsuskaitseline järelevalve, projekteerimine, liitumised jne. OÜ Elikante poolt esitatud andmetest saab nimetatud kulude suuruseks ca 1,5 miljonit krooni.

Hoones on uute projektide järgi pinda (1566m²):
Keldri korrus 577 m² s.h. tunnel 82 m²
I korrus 683 m² s.h. võimalik ootesaali, kohviku osa OÜ Varik Projekti järgi 435m²
II korrus 306m² (kaks hoonetiiba)

Linna võimalikud tegevused:

Avalikust huvist lähtuvalt on linna huvi tagada rongiliiklejatele normaalsed tingimused rongi ootamiseks, st ootesaali, piletikassade, WC-de ja pakihoiu ruumide vajadust. Linnal on täna selle probleemi lahendamiseks 3 võimalust:

1. Omandada OÜ-lt Elikante Vaksali 6 kinnistu

OÜ Elikante on täna avaldanud soovi võõrandada hoone Tartu linnale hinnaga 16 miljonit krooni. Hind on kujunenud omanike poolt teostatud tööde maksumusest. Kulutused liitumistele, hoone omandamisega seotud kulud ning vaksalihoone juurdeehitusega seotud kulud ( ca 2 miljonit krooni) jätaks omanik enda kanda. Läbirääkimiste käigus on tõenäoliselt võimalik saada kokkulepe ka müügihinna tasumiseks osade kaupa. Küll ei ole aga hoone omanik nõus pidama läbirääkimisi hoone hinna osas. Väiksema hinna puhul ei ole hoone omanik nõus hoone võõrandamisega.

Hoone omandamise plussiks on vaieldamatult see, et linn omandab hoone, ning ei pea tasuma edaspidi üürimakseid. Samuti on avalikkuse huvi täna suunatud hoone omandamisele.

Hoone omandamise miinuseks on omandamisega ning hiljem ka hoone ülapidamisega seotud väga suured kulud.

Vaksalihoone ostmise ja lõpliku väljaehitamise kulu kokku oleks 40,2 mln krooni sh:
OÜ Elikanto poolt pakutud müügihind: 16 mln krooni;
teostamata tööde maksumus: ca 19 mln krooni;*
täiendav projekteerimine: ca 1,3 mln krooni;
projektijuhtimine (omanikujärelvalve, muinsuskaitse järelevalve, liitumised, ekspertiisid): ca 1,3 mln krooni;*
Hoone sisustus ca 2,6 mln krooni.*

Teise lahendusena on võimalik hoone väljaehitamine ja sisustamine etappidena* (eelkõige korrastada tunnel ja ootesaalid, tualetid, kohvik - kokku 435m² ning vee, kütte ja ventilatsioonisõlmed, välisfassaadis lõpetamata tööd).
Samas tingib see lõpuks kokku suuremaid kulutusi objekti väljaehitamisel. Samuti tuleb teatud kommunikatsioonid välja ehitada juba arvestades tervikhoone lahendusi (vee-ja soojasõlm, ventilatsioonikamber jne.).

Lisaks omandamise ja väljaehitamisega kaasnevatele kuludele, tuleb linnal kanda ka hoone ülalpidamises kulud ( kommunaalteenused: küte, elekter, vesi jne. ja majandamiskulud: valve, korrashoid, jne.), mille suurus võib kujuneda ca 1,1 miljon krooni aastas. Hoone ise on piisavalt suur (1566m²), kuid rongi ootamisega seotud ruumide ja teenuste jaoks vajaminev pinna suuruseks piisaks ca 300-400m². Ülejäänud hoone osale ei ole linnal täna funktsiooni. Ruumide üürimine selles piirkonnas ei ole eriti atraktiivne seda enam, et tänases majandussituatsioonis on meil raskusi ruumide üürile andmisega ka kesklinna piirkonnas.

Arvestades ostu-müügitehingule, vara üleandmisele, projekteerimisele ja ehitamisele minevat aega, siis ei ole reaalne vaksalihoonet avada külastajatele ennem 2011. aastat s.t. protsess võtab ajaliselt 1 aasta.

2. Üürida Vaksali 6 hoonest ootesaali, piletikassade, WC ja pakihoiu ruumid.

Hoone omanik ei välista võimalust pidada läbirääkimisi Vaksali 6 hoonest ruumide üürimiseks Tartu linnale. Omaniku esindaja hinnangul on see siiski nende teine eelistus ning ruumide üürimine ei saa toimuda enne, kui omanik on leidnud kogu hoonele funktsiooni ja kasutajad, lähtuvalt millest hoone projekteeritakse ja ka välja ehitatakse. Hoone omaniku esindaja leidis, et ruumide avamine külastajatele saab kõne alla tulla alles 1,5-2,5 aasta pärast.

Omaniku huvi on lahendada hoone ruumiprogramm terviklikult, et peale linnale ootesaaliks eraldatavat osa oleks hoones ülejäänud ruumid ka kasutatavad. Ruumide sihtostarvete määramine, projekteerimine ja võimalike üürnikega suhtlemine jne. võtab aega.

Ruumide üür kujuneb lähtuvalt hoone ehituse hinnast ning hoone funktsioonidest ning üürnike leidmisest, kuid jääb eeldatavalt suurusjärku 200 – 300 kr/m² kuus. Üürilepingu pikkus võiks olla 15 aastat.

Ootesaali, piletikassade, WC ja pakihoiu ruumideks vajaliku pinna suuruseks on ca 435 m² .
(mõistlik oleks selleks kasutada I korruse endise ootesaalide, kassade ja söögikoha ruume).
Eeldatav kulu üürile kuus oleks ( 250 kr X 435 m²) 108 750.- krooni. Üürile lisanduks kulu kommunaalteenustele ( 43 x 435 m²) 18 705.- kuus. Kokku ca 1,5 miljonit krooni aastas.
Juhul kui arvestada üüripinna sisse ka tunnel ca 85 m², siis kujuneks kogukuluks ca 1,8 miljonit krooni aastas

Üürimise plussiks on see, et linn ei pea maksma korraga suurt summat vaid kulu on jaotatud aastate lõikes. Samuti jääksid ülejäänud hoone väljaehitamisega, väljaüürimisega ja majandamisega seotud kulud ning riskid hoone omaniku kanda.

Miinuseks kindlasti on aga ajaline faktor st. see, et linn saab ruume reaalselt kasutada alles 1,5-2,5 aasta pärast.

3. Ehitada uus vaksalihoone

Uue vaksalihoone ehitus on leidnud avalikkuse tugevat vastuseisu.

Samas tõenäoliselt kõige kiirem ja majanduslikult kõige vähem ressurssi nõudev on ehitada uus optimaalse suurusega (ca 400m²) jaamahoone. Kõrvalolevasse vaksalihoonesse saab tulevikus rajada toetavad tugiteenused: toitlustamine, jne.

Projekteeritud hoone näitajad:
I korrus 210m²
keldrikorrus (sissepääsuga tunnelisse) 175m²

Ühe võimalusena on kaaluda olemasoleva projekti ja kinnistu osa omandamist.
Võimalikuks ostuhind ca 2 milj. kr st. kulu mida OÜ Elikante on tänaseks teinud (projekteerimine, vundament, jne).

Hoone ja sissepääsu tunnelisse ehitaks lõpuni valmis Tartu linn ning Vaksali 6 hoone aluse tunneli peaks rajama OÜ Elikante.

Ootepaviljoni ehituseks on OÜ Elikante sõlminud lepingu maksumuses 6,7milj. krooni. Samas lisandub sinna ka ehitusega kaasnevad kulud: omanikujärelvalve, liitumised jne. summas ca 1,4 miljonit krooni.

Kokku võimalikud kulud:
Kinnistu jagamine ja omandamine 0,1 milj. kr
Teostatud tööd 2 milj. kr
Ehitustööd 6,7 milj. kr
Juurdepääsu rajamine tunnelisse ja pandus ca 1 milj. krooni (tunneli rajaks Vaksali 6 hoone omanik)
Ehitusega kaasnevad 1,4 milj. kr
Kokku: ca 11,2 milj. kr

Juhul kui kaaluda täiesti uut ootepaviljoni lahendust, siis see on ajakulukas ja puudub alternatiivne võimalus maa osas.

Kinnistu jagamine, omandamine ja ehitamine võtab ajaliselt ca 1 aasta.

Nimetatud kolme võimaluse osas on vajalik teha otsus, et pidada edaspidiseid läbirääkimisi hoone omanikuga ja täpsustada tegevustega seotud üksikasjad ja võimalikud maksumused.


Lisad: 1. AS Nordecon Ehituse hinnang
2. AS Eviko hinnang
3. Vaksali 6 ja uue ootesaali kulud OÜ Elikante