Saadetud kiri: Lubja garaažikruntide detailplaneeringu alalt välja arvamine

Garaažikompleksi ala asub Ujula-Kvissentali asumis, mille maakasutuse juhtfunktsioon on korterelamu maa-ala. Eesmärgiks seatakse elamugruppide arendamine energiasäästu ja sademevete korduvkasutuse põhimõtete alusel. Asumile määratud arhitektuurinõuetega on täpsustatud, et olemasolevate hoonete laiendamine ei ole lubatud, kõik hoonegrupid peavad olema arhitektuursed terviklahendused. Korterelamumaale kavandatava uue hoone lubatud korruselisus on 2-3. Krundi täisehitusprotsent ei tohi ületada 23 %.

Olemasolevalt on ala hoonestatud grupigaraažidega - kokku 3 gruppi, mis omakorda jagunevad garaažiboksideks (kokku 35 garaažiboksi - kahes grupis on 14 boksi, ühes grupis 7 boksi). Alale on paigutatud üks nn mikromaja, mida soovitakse detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise järgselt seadustada, samuti soovitakse planeeringu kehtetuks tunnistamise järgselt luua võimalused järgmiste mikroelamute püstitamiseks.

Planeerimisseaduse § 140 lg 2 kohaselt võib detailplaneeringu tunnistada osaliselt kehtetuks, kui on tagatud planeeringu terviklahenduse elluviimine pärast detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist.

Garaažikompleksi ala osas detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise võimalikkuse väljaselgitamiseks edastas linn vastava informatsiooni kõigile puudutatud isikutele, sh garaažibokside omanikele, selgitades tegevuse eesmärke, piirkonna võimalikke arenguperspektiive ning soovides teada saada omanike arvamust kavandatava tegevuse kohta.

Kokkuvõttes on teada, et 35-st garaažiboksi krundist 15 omanikud toetavad planeeringu osalist kehtetuks tunnistamist. Ülejäänud kinnistu omanikud pole oma seisukohta teatanud või on andnud teada (sealhulgas ka üks omanik Lubja tn 1b grupist), et ei nõustu kehtiva detailplaneeringu osalise kehtetuks tunnistamisega. Põhjendusena selgitatakse, et kehtetuks tunnistamist ei saa teha üksikkruntide osas, vaid seda tuleb teha kogu kompleksi ulatuses tervikuna ja uue planeeringu kehtestamisega kõikidele garaažikruntidele. Kõik hoonegrupid peavad olema arhitektuursed terviklahendused. Heidetakse ette, et kinnisvaraarenduse eesmärgil soetatud kruntidele nn mikroelamute paigaldamisel ei ole arvestatud teiste kinnistuomanike huvide ega arvamustega.

Lubja tänava garaažid moodustavad tervikliku kompleksi nii arhitektuuriliselt kui ka konstruktsiooniliselt. Terviklike hoonekomplekside otsmised seinad on laotud paksemad ja tugevamad, katusekonstruktsioonid on suuresti ühendatud, vaid otsmistel katuseservadel seina ja konstruktsiooni kaitsmiseks vajalik räästas/ülekate. Elektrijuhtmestik kulgeb mööda ühiseid seinu. Seega seab ühe boksi lammutamine ohtu kõrval paiknevate hooneosade konstruktsioonide vastupidamise. Samuti tuleb alal ühtselt planeerida juurdepääsuteed ja tehnorajatised nii kruntidel kui piirneval maa-alal, samuti nende rajamise ja kasutamise kord.

Alale üksikute elu- ja/või ärihoonete rajamine tekitab probleeme liikluse ja parkimisega. Erinevate suundadega tegevus võib kaasa tuua huvide konflikti ja piirangud, millest pole huvitatud kumbki (poolt/vastu) osapool. Grupigaraaž on käsitletav vaid ühe, tervikliku hoonena, mistõttu ei toetata detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist garaažibokside kaupa.

Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisel on tegemist kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsusega, mida tuleb teostada kooskõlas volituse piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve.

Tagatud peab olema planeeringu terviklahenduse elluviimine ka pärast detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist. Detailplaneeringu osalisel kehtetuks tunnistamisel tuleb hinnata ja analüüsida, kuidas on võimalik planeeringut ellu viia alal või osal, kus see jääb kehtima ning missugust ehitusõigust on võimalik realiseerida alal, kus detailplaneering tunnistatakse kehtetuks. Hindama peab ehitusõiguse realiseerimise ja elluviimise võimalusi ning ehitiste koosmõju ja eksisteerimise võimalikkust.

Kehtiv detailplaneering võimaldab garaažibokse taastada ja vajaduse korral uuesti ehitada. Käesoleval juhul on teada, et vähemalt osaliselt soovitakse ala asustada nn mikromajadega, mis on mõeldud elamiseks ning ühe boksi asemele on püstitatud üks elukondlik hoone. Garaažibokside omanikud, kes ei soovi garaaži asendamist elukondliku hoonega, kasutaksid garaaže edasi.

Lubja tänava garaažid moodustavad tervikliku kompleksi (hoonestus asub kindlal joonel), sh ka konstruktsiooniliselt (ruumid on ühiste tugikonstruktsioonidega). Üksikute garaažibokside osas planeeringu kehtetuks tunnistamise korral ei oleks võimalik tagada enam planeeringu terviklahenduse elluviimine ülejäänud osas. Kehtiva detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise korral üksikute garaažibokside osas kaoks nendelt kruntidelt kehtiv ehitusõigus kui ka hoone asukoht, st et pole enam kokku lepitud ala krundist, kuhu võiks ehitusõigusega hooneid ehitada.

Kehtiva planeeringuga on garaažiboksidele juurdepääsuks määratud vajalik servituudiala. Krunditi planeeringu kehtetuks tunnistamise korral lõhutakse ära detailplaneeringu ühe ülesandena sätestatud kokkulepitud reegel juurdepääsu tagamiseks kõigile garaažiboksidele. Kohaliku omavalitsuse ülesanne on planeeringuga näha ette vajadus teeservituudi seadmiseks, täna on vastav vajadus planeeringuga ka kavandatud.

Garaažiboks on ruum mootorsõidukite hoidmiseks, jooksvaks remondiks ja hoolduseks. Arvestades kehtetuks tunnistamise eesmärki, kavandada alale olemasolevast kokkulepitud kasutusest erinevaid kasutusotstarbeid - garaažiboksi asemele elukondlikke hooneid, on erinevate kasutusotstarvete vahel konflikti vältimine tulevikus ebatõenäoline. Sellele probleemile on viidanud ka krundiomanikud seisukohtade esitamisel.

Antud olukorras peab linn kaaluma muuhulgas, millised on võimalused koostada detailplaneeringukohaseid ehitusprojekte, kui osa detailplaneeringust on kehtetuks tunnistatud.

Planeerimisseaduse § 124 lõike 4 alusel on detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneering ehitusprojekti koostamise alus. Sama seaduse § 125 lõikest 1 tulenevalt on linnas planeeringu koostamine kohustuslik muuhulgas hoone püstitamiseks ja olemasoleva hoone laiendamiseks üle 33 protsendi selle esialgu kavandatud mahust.

Planeerimisseaduse § 125 lõike 5 kohaselt võib kohaliku omavalitsuse üksus lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, või siis, kui ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega.

Üldplaneeringu kohaselt on garaažikompleksi alale määratud võimalused arhitektuurse terviklahenduse tulemusena kuni kolme korruselise korterelamu kavandamiseks. Seega kavandatav tegevus üksikute kruntide kaupa ei ole kooskõlas Tartu linna üldplaneeringuga määratud täpsustatud arhitektuuri- ja ehitusnõuetega ning detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise järgselt ei ole võimalik seadustada alale paigutatud nn mikromaja ega rajada uusi.

Tuginedes eelnevale ei ole võimalik Ujula ja Liiva tänavate, Emajõega ning Ujula tänava supelranna krundiga piirneva kvartali detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine garaažikompleksis olevate bokside kaupa. Tulenevalt planeerimisseadusest on detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneering ehitusprojekti koostamise aluseks.

Ala arendamise ja piirkonda muutuste kavandamise jätkuva soovi korral on terviklahenduse saamise eesmärgil kõiki osapooli kaasates võimalik algatada detailplaneeringu koostamine kogu garaažikompleksi alale tervikuna.

Detailplaneeringuga on võimalik luua eeldused hea keskkonna kujunemiseks, leppides kokku konkreetse maa-ala arengu põhimõtetes ja tingimustes. Tervikliku ruumilahenduse koostamisel tuleb tasakaalustatult arvestada majandusliku, sotsiaalse ja kultuurilise keskkonna ning looduskeskkonna arengu pikaajalisi suundumusi ja vajadusi. Detailplaneering on kokkulepe võimalike arenduste ja erinevate huvigruppide vahel, andes kõigile osapooltele kindluse ja teadmise tulevikuks.

Tartu Linnavalitsus toetab ettepaneku tegijate soovi anda piirkonnale nn uus hingamine ja koostada alale uus kontseptsioon. Arvestades asjaolu, et ka teised garaažibokside omanikud on avaldanud soovi alale uue terviklahenduse koostamiseks, saab seda teha koos.

Eeltoodust tulenevalt on linnavalitsus seisukohal, et antud alale täiesti uue lahenduse kokkuleppimine saab toimuda planeerimismenetluse kaudu, kus arvamust saavad avaldada kõik osapooled ja ka avalikkus.

Antud kiri on vastuseks ka Teie 08.04.2019.a e-postiga saadetud kirjale "Tartu tulevikust".