Asjaolud
Tartu Linnavolikogu 23.01.2020 otsusega nr 216 algatati Väike kaar 33 krundi detailplaneering ja keskkonnamõju strateegiline hindamine (KSH) ja kinnitati lähteseisukohad. Detailplaneeringu algatamise eesmärk oli kaaluda võimalusi üldplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamiseks, maakasutuse juhtfunktsiooni muutmiseks ja ehitusõiguse määramiseks. Detailplaneeringust huvitatud isik on Tartu Mill AS, detailplaneeringu koostaja Casa Planeeringud OÜ ning KSH koostaja Lemma OÜ. Planeeringu algatamise ettepanek ei olnud planeeringu algatamise hetkel kehtinud üldplaneeringuga kooskõlas maakasutuse juhtfunktsiooni osas, kuna 2017. aastal kehtestatud Tartu linna üldplaneeringu kohaselt oli Väike kaar 33 krundi maakasutuse juhtfunktsioon büroohoone maa.
07.10.2021 kehtestati uus Tartu linna üldplaneering 2040+, kus Väike kaar 33 krundi kasutamise juhtfunktsiooniks on määratud tootmishoone maa. Seega jätkub detailplaneeringu koostamine üldplaneeringuga kooskõlas.
Vastavalt kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) § 22 lõike 1 punktile 33 on volikogu ainupädevuses muuhulgas planeerimisseaduse § 130 lõike 2 punktis 2 nimetatud detailplaneeringu kehtestamine. Väike kaar 33 krundi detailplaneeringuga kavandatakse linnaehituslikult olulisi muudatusi. Alale soovitakse rajada suuremahulised viljamahutid, mis domineeriksid piirkonnas nii oma mahu kui kõrguse poolest. Planeeringuga, millega kavandatakse tootmistegevuse laiendamist piirkonnas, kaasneb eeldatavalt suurem avalik huvi, millele lisandub visuaalne mõju.
Väike kaar 33 kinnistu suurusega 32 297 m² asub Tammelinna linnaosas raudtee vahetus läheduses. Tegemist on väljakujunenud tootmisalaga, kus ettevõte on pikaajaliselt tegutsenud. Tartu Mill ASi põhitegevusala on teravilja jahvatamine ning erinevat sorti jahu tootmine ja pakendamine. Väike kaar 33 maa-alal hoiustatakse rukist ja nisu samal alal asuvas veskis jahvatamiseks. Olemas on kaks sõltumatut tootmisliini erinevate rukki- ja nisujahutoodete valmistamiseks. Eraldi on maherukki liin spetstoodete valmistamiseks. Aastane hoiustamismahu vajadus on ca 110 000 tonni teravilja.
Alal asuvad kuni 33 meetri kõrgused lao- ja tootmishooned ning ca 45,6 meetri kõrgune elevaatorihoone. Ala piirneb kirdest Lembitu tn 1b transpordimaa kinnistuga (raudtee ala), idast Lembitu tn 1e ärimaa kinnistuga, edelast Väike kaar 33b ja Väike kaar 33c tootmismaa kinnistutega. Loodes on tootmismaa krundid, millel on tulenevalt tegevuse iseloomust välisõhu saasteluba ja jäätmeluba (eritellimusel puidu- ja mööblitootmine, jäätmekäitlustegevus, puitdetailide viimistlemine jms). Väike kaar 33a kuni Väike kaar 39 ning üle Väike kaar tänava on valdavalt elamumaad.
Alal puudub kehtiv detailplaneering.
Keskkonnamõjude strateegiline hindamine
Planeerimisseaduse § 81 lõike 1 kohaselt esitas linn 26.02.2020 detailplaneeringu KSH väljatöötamise kavatsuse (VTK) ettepanekute tegemiseks PlanS § 76 lõigets 1 ja 2 nimetatud isikutele ja asutustele. KSH väljatöötamise kavatsusele esitati mitmeid ettepanekuid naabrite, riigiasutuste ja Tartu Linnavalitsuse poolt, mis edastati KSH koostajale. KSH koostaja täiendas ettepanekute põhjal VTK-d ning põhjendas laekunud ettepanekute arvestamist või arvestamata jätmist. Täiendatud KSH VTK edastati vastavatele isikutele ja asutustele 08.06.2020. KSH väljatöötamise kavatsus on lähteülesanne KSH eelnõu aruande ja detailplaneeringu koostamisel.
Vastavalt planeerimisseaduse § 124 lõikele 7 lähtutakse detailplaneeringu menetlemisel üldplaneeringu menetlemisele ettenähtud nõuetest, kui detailplaneeringu koostamisel on nõutav keskkonnamõju strateegiline hindamine.
Keskkonnamõjude strateegilise hindamise aruande eelnõu
KSH aruande eelnõus on selgitatud, kirjeldatud ja hinnatud detailplaneeringu elluviimisega kaasnevaid keskkonnamõjusid ja analüüsitud nende mõjude vältimise või leevendamise võimalusi. Keskkonnamõju hindamise läbiviimisel ei tuvastatud oluliste keskkonnamõjude esinemist muudes mõjuvaldkondades kui tootmistegevusega kaasnev müra. Siiski on esitatud meetmed, mis aitavad keskkonnamõjude esinemist vältida või vähendada. Järgnevalt on esitatud kokkuvõtvalt nende mõjude hinnang (ja antud leevendavad meetmed), mille kohta tehti ettepanekuid puudutatud isikute ja asutuste poolt KSH VTK-le.
Müra
Praegu esineb lähimate elamute juures müra öise piirnormi ületamist viljakuivatusperioodil. Ei ole oodata, et detailplaneeringu elluviimine halvendaks müraolukorda võrreldes olemasolevaga. Olemasolevate müraallikate müra levikut kavandatavad ehitised ei mõjuta, sest nad ei jää retseptorite (elamualad) ja müraallikate vahelisele alale. Käitis on järkjärgult rakendanud erinevaid müraleevendusmeetmeid ja juba praeguseks saavutanud olulise müraemissiooni vähenemise võrreldes mõne aasta taguse olukorraga. Vajalik on jätkata leevendavate meetmete rakendamist, tagamaks müratasemete normatiivsus ka viljakuivatuse perioodil. Normtasemete saavutamiseks on eeskätt oluline kuivati ja koppelevaatori müra vähendamine öisel perioodil.
Vajalikud meetmed on järgmised:
- Kuivati müratasemete vähendamiseks tuleb lisada õhu väljapuhke kanalile kandiline mürasummuti või rakendada mürasummuti ja mürasummutava resti kombinatsiooni.
- Kopp-elevaatori müra vähendamiseks tuleb torud kinni ehitada või katta torusid ümbritsev metallkonstruktsioon müra summutavate plaatidega (nt tsementplaatidest karbik, kus tsementplaadid paiknevad olemasolevast elevaatorikonstruktsioonist 15-20 cm kaugusel. Elevaatori ja tsementplaadi vahelist vaheala tuleb täita 10 cm paksuse kivivillaga).
Mõju õhukvaliteedile
Hajuvusarvutuste kohaselt õhukvaliteedi piirnorme ei ületata, kuid käitise tegevusega kaasneb tolmu ja suitsugaaside heide. Planeeringuga ei kavandata uusi heiteallikaid. Juhul kui edasisel projekteerimisel ilmneb olemasolevate heiteallikate muutmise või uute lisandumise vajadus, siis tuleb muuta keskkonnaluba ja vastavust õhukvaliteedi piirnormidele hinnata loa taotluses. Tagada tuleb õhukvaliteedi piirnormidele vastavus väljaspool käitise tootmisterritooriumit.
Juhul kui edasisel projekteerimisel kavandatakse uusi heiteallikaid tuleb ventilatsiooniprojektide koostamisel ja ventilatsioonisüsteemide valikul eelistada kaasaegseid kõrge äratõmbe efektiivsuse ja mahtkiirusega süsteeme. Ventilatsiooniava paigutamisel eelistada selle väljaviimist hoone katusest (mitte seinast) ning kavandada ventilatsioonikorsten vähemalt 0,5 m kõrgemana hoone katusepinnast, tagamaks heitgaaside hajuvust. Seinast väljuvate heiteallikate puhul eelistada hoonete Lembitu tn 1b poolseid külgi. Võimalusel tuleks kõigi heiteallikate asukohtade valikul vältida tootmisterritooriumi piiriäärseid alasid ning eelistada võimalikult kõrgeid heitallikaid tagamaks paremaid hajuvustingimusi.
Praegu toimub territooriumil vanadest puisteladudest viljavedu veskisse veokitega, millele laaditakse vili ratastraktoriga (kopp-laaduriga). Igasuguse laadimisega kaasneb teataval määral ka tolmu teke ja sattumine väliskeskkonda. Kavandatav tegevus vähendab seega vähesel määral sisetranspordil ja laadimisel tekkiva tolmu sattumist ümbritsevasse keskkonda.
Visuaalne mõju
KSH koostamisel on leitud, et oluline linnaruumiline mõju planeeritud mahutitel puudub, sest täiendavate rajatiste kavandamine olemasoleva elevaatori ja raudtee vahele ei muuda sisuliselt piirkonna visuaalset, maastikulist ega funktsionaalset iseloomu võrreldes käesoleval ajal valitseva olukorraga. Uued mahutid on hästi vaadeldavad vaid raudtee poolt ehk inimese poolt kasutatavatelt aladelt Vaksali tänavalt ja selle äärselt kergliiklusteelt, samuti Vaksali tänava äärsete kortermajade akendest. Vaksali tänaval jäävad mahutid hästi nähtavaks Vanemuise ja Riia tänava vahelisel lõigul (vt lisa). Teistel Vaksali tänava lõikudel jääb vaadet takistama kas olemasolev haljastus või hooned ning olulist vaate muutumist ei esine.
Kavandatava objekti puhul on nähtavus vähene (esineb vähestest kohtadest) ja kõikides kohtades, kus on oodata vaate muutust, on juba domineerimas tööstusliku iseloomuga vaade (vaade raudteele ja tööstushoonetele). Seega mahutite lisandumine ei muuda ühtegi linnaruumiliselt olulist vaadet ega vaate iseloomu.
Piirkonna kasutus
KSH on leidnud, et keskse tootmisettevõtte säilimine alal tõenäoliselt ei halvenda eeldusi naaberalade arendamiseks ärimaadena. Samas on piirkonnas tööstuse säilimiseks ärimaade arendamise asemel ka teisi mõjutegureid nagu näiteks raudtee olemasolu, mis soodustab pigem tööstuskasutust. Piirkonna pikaajalise arengu kavandamisel tuleb arvestada ka keskkonnaaspekte (eeskätt raudtee müra, samas ka raudtee võimalik kasutus keskkonnasõbraliku transpordiviisina, tootmisalade pikaajalisest tootmiskasutusest tulenev võimalik reostusoht jms).
Planeeringulahendus
Väike kaar 33 kinnistu omanik AS Tartu Mill soovib säilitada olemasolevat, pikaaegselt välja kujunenud olukorda, kuid ettevõtte eesmärk on Väike kaar 33 maa-ala korrastamine eeskujuliku väljanägemisega hoonestusega ning kaasaegse tehnoloogiaga tootmisüksuseks. Väike kaar 33 katastriüksusel paikneva tootmiskompleksi ala koos teiste raudtee ääres paiknevate hoonetega on suhteliselt määratlemata struktuuriga. Väike kaar 33 katastriüksusele kavandatavad mahutid ja uus kaasaegne hoonestus pigem aitavad tootmiskompleksi konkreetsemalt piiritleda, eristuda naabruses paiknevast alast korrastatud struktuuriga kompleksina, andes tootmisalale oma identiteedi.
Planeeringuga on Väike kaar 33 krundi kasutamise otstarveteks määratud tootmishoonete maa, põllumajandusliku tootmisehitise maa, laohoone maa, büroo- ja kontorihoone maa. Krundile on lubatud ehitada neli kuni kümme hoonet ja lisaks neljale olemasolevale teraviljamahutile veel neli teraviljamahutit suhtelise kõrgusega kuni 35 meetrit.
Hoonete suurim lubatud ehitisealune pindala krundil on 11 000 m2 ja rajatiste (teraviljamahutid) suurim lubatud ehitisealune pindala on 1800 m2 (sealhulgas 400 m2 olemasolevad mahutid). Detailplaneeringuga kavandatakse krundile kaheksa erineva hoonestuskõrgusega ala.
Krundipiiride muutuseid detailplaneeringuga ei kavandata.
Väike kaar 33 katastriüksusele püstitatavate, laiendatavate või ümberehitatavate hoonete arhitektuur peab sobima tootmiskompleksi teiste hoonetega. Uus hoone tuleb kavandada lihtsa ja selge arhitektuuriga, sobimatud on liigsed liigendatused ja detailide rohkus; fassaad ja katus samane olemasolevate hoonetega (valged või helehallid toonid). Lubatud ei ole kirevad toonid, mustrid vms.
Planeeringus on sätestatud, et kuna planeeritud viljamahutite näol on tegemist linnasisese ehitisega, kus ümberringi paiknevad valdavalt väikeelamud ning ehitis on vaadeldav ka kaugemalt, tuleb tagada väärikas arhitektuurne lahendus ning standardne tööstuspiirkonna lahendus ei ole aktsepteeritav. Arhitektuurne lahendus tuleb anda projekteerimise staadiumis ja kooskõlastada linnaarhitektiga.
Planeeritavad hooned ja rajatised ei mõjuta elamute insolatsioonitingimusi, kuna elamud paiknevad tootmisterritooriumist lõuna ja läänesuunas.
Väike kaar 33 katastriüksusele on ette nähtud üks autotranspordi juurdepääs Väike kaar tänavalt olemasolevas asukohas. Juurdepääs Väike kaar 33 katastriüksusele Lembitu tänavalt on kavandatud likvideerida.
Detailplaneeringu realiseerumisel raskeveokite transpordivood vähenevad, kuna rajatavad viljamahutid võimaldavad vilja säilitada suuremas koguses ja pikemaajaliselt ning kaob ära vajadus aasta ringi vilja transportimiseks Väike kaar 33 kinnistu ja väljaspool Tartut asuvate hoidlate vahel. Veokite sõidukordade vähenemist võib prognoosida lähtudes senisest vedude vajadusest kuni 1400 veoki võrra aastas. Seega aasta summaarses vaates on tegevusel positiivne mõju raskeliikluse vähenemisele linnas.
Planeeringus on kaalutud Väike kaar 33 krundil asuva äärmise raudteeharu likvideerimise võimalusi. Tulenevalt tootmise perspektiivist on tuldud järeldusele, et tulevikus on raudteetranspordi säilitamise võimalus oluline toorme ja kauba keskkonnahoidlikumaks ja ökonoomsemaks veoks kui seda võiks olla vastav veoautode hulk ning krundile on detailplaneeringus säilitatud võimalus raudteetranspordiga juurdepääsuks.
Väike kaar 33 katastriüksuse detailplaneeringu koostamise käigus on Liikluslahendus OÜ koostanud 2021 aasta kevadel vastava liiklusanalüüsi (töö nr 211101), milles on hinnatud planeeringualaga seotud transpordivooge, veotänavate ja ristmike läbilaskvust. Käitises töötajate arv ühes vahetuses on ca 30 inimest. Välja on kujunenud olukord, kus ca pooled töötajad saabuvad töökohale oma autoga, seega vajaminev parkimiskohtade arv on 15-20 kohta. Tootmist teenindavate veokite parkimis/ooteala kuuele veokile on Väike kaar 33 katastriüksuse lõunanurgas. Välja kujunenud olukord rahuldab ettevõtte parkimisvajadusi ka hoonestuse laiendamisel ning rajatiste püstitamisel, kuna nimetatud tegevuse realiseerumisel töötajate arv oluliselt ei suurene, seega parkimiskohtade arvu suurendamise vajadus puudub. Väike kaar 33 territooriumile on kavandatud rajada oma töötajate tarbeks varikatusega jalgrattahoidla.
Detailplaneeringu lahenduse koostamisel on arvestatud KSH aruandes välja toodud leevendavate meetmetega. Planeeringu realiseerimise eelduseks on seatud müra olukorra normidega vastavusse viimine.
Detailplaneeringu ja KSH aruande eelnõu avalikule väljapanekule suunamine
Vastavalt planeerimisseaduse §-le 82 korraldab Tartu linn Väike kaar 33 krundi detailplaneeringu ja keskkonnamõju strateegilise hindamise aruande eelnõu avaliku väljapaneku. Detailplaneeringu ja KSH aruande eelnõu avaliku väljapaneku korraldamise eesmärgiks on avalikkuse kaasamine planeeringu koostamise protsessi, et välja selgitada kõikide planeeringust huvitatud isikute seisukohad planeeringu lahenduse osas. Linna kaalutlusotsuste tulemusel võib planeeringulahendus pärast avalikustamist muutuda. Planeerimismenetluse eesmärk on tagada võimalikult paljusid osapooli rahuldava lahenduse leidmine planeeringu kehtestamise hetkeks.
Planeeringu, KSH aruande eelnõu ja selle lisadega paberkujul on võimalik tutvuda infokeskuses, digitaalsete materjalidega Tartu linna veebilehel www.tartu.ee (Valdkonnad > Maad, ehitus ja planeeringud > Planeerimine > Tartu linna planeeringute register > Liik: Detailplaneeringud > Seisund: Koostamisel > DP-18-017 Väike kaar 33 krundi detailplaneering).
https://info.raad.tartu.ee/dhs.nsf/web/viited/DP-18-017
