L. Puusepa tn 2//4//6//8 krundi ja lähiala detailplaneeringu koostamine algatati Tartu Linnavolikogu 19. märtsi 2015. a otsusega nr 188 , et kaaluda võimalusi meditsiiniasutuse laiendamiseks. Parkimise lahendamiseks kaasati planeeringualasse teisel pool N. Lunini tänavat asuvad parklakrundid N. Lunini tn 16 ja N. Lunini tn 14a.
Planeeringuala suurusega ligikaudu 10,8 hektarit asub Maarjamõisa linnaosas. Planeeritaval alal asub kaks ehitismälestist aadressiga L. Puusepa tn 2 ja L. Puusepa tn 6.
Planeeringust huvitatud isik on sihtasutus Tartu Ülikooli Kliinikum, planeeringu koostaja ConArte OÜ ja tellija Tartu linn.
Krundil L. Puusepa 2//4//6//8 kehtib Tartu Linnavalitsuse 2. novembri 2004. a korraldusega nr 1837 kehtestatud L. Puusepa 2//4//6//8 kruntide detailplaneering, mille järgi krundi lubatud sihtotstarve on ühiskondlike hoonete maa, krundi maksimaalne lubatud ehitusalune pind 27 500 m² (täisehituse protsent 30%) ja mis võimaldab L. Puusepa tänava äärde rajada hoonestuse, mille absoluutkõrgus on 90.00 m. Käesolevaks ajaks on kehtiva detailplaneeringu järgi valmis ehitatud Maarjamõisa meditsiinilinnaku I ja II ehitusetapp.
Tartu Linnavolikogu 6. oktoobri 2005. a määrusega nr 125 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringu kohaselt oli planeeritava ala juhtfunktsioon haridus- ja teadushoonete maa, mis lubab muuhulgas kavandada ülikoolide õppehooneid, teadus- ja metoodikaasutuse hooneid, täiendus- või ümberõppeasutuse hooneid, muid haridus- või teadushooneid (näiteks labor), haiglaid. Üldplaneeringut täpsustava teemaplaneeringu "Tartu linna ülikoolide, rakenduskõrgkoolide ja kliinikumi ruumiline areng" kohaselt oli tegemist ülikooliga seotud haiglahoonete maa-alaga.
Tartu Linnavolikogu 14. septembri 2017. a otsusega nr 494 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringu kohaselt on planeeringuala maakasutuse juhtfunktsioon tervishoiu- ja sotsiaalhoolekandeasutuse maa-ala ning üldplaneering näeb ette senise funktsiooni arengu.
I Planeeringulahendus
Kehtestatava detailplaneeringuga määratakse ehitusõigus L. Puusepa tn 2//4//6//8 krundile meditsiiniasutuse hoonete laiendamiseks ning kruntide N. Lunini tn 16 ja N. Lunini tn 14a liitmisel tekkivale N. Lunini tn 16 krundile parkimishoone püstitamiseks. Krundi kasutamise sihtotstarve on L. Puusepa tn 2//4//6//8 krundil tervishoiuasutuste maa ning N. Lunini tn 16 krundil avaparkla ja parkimishoone maa.
L. Puusepa tn 2//4//6//8 krundi hoonete suurim lubatud ehitisealune pind on 33 450 m², suurim lubatud absoluutkõrgus 104.50 m (L. Puusepa tänava ääres, olenevalt hoonekorpusest 78.00-95.00 m). Krundi suurim lubatud absoluutkõrgus on määratud hoonekorpuste kaupa. N. Lunini tn 16 krundile kavandatud parkimishoone suurim lubatud ehitisealune pind on 2000 m², suurim lubatud absoluutkõrgus 78.00 m. Juurdepääsud alale on planeeritud L. Puusepa ja N. Lunini tänavatelt. Parkimine on lahendatud sihtasutusele Tartu Ülikooli Kliinikum kuuluvatel kruntidel L. Puusepa tn 2//4//6//8, N. Lunini tn 16 ja N. Lunini tn 14 ning Tartu Ülikoolile kuuluval krundil Ravila tn 19.
Planeeringu koostamisel on arvestatud detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimusi, haljastuse hinnangut, liiklusanalüüsi ja keskkonnamõju eelhinnangut. Lisaks koostati naabermajade insolatsioonianalüüsid.
Planeering võeti vastu ja suunati avalikule väljapanekule Tartu Linnavolikogu 20. aprilli 2017. a otsusega nr 446. Planeeringu avaliku väljapaneku ajal esitas planeeringu kohta ettepanekud ja vastuväited piirkonna kinnistute omanike esindajana volikirja alusel Advokaadibüroo LMP OÜ vandeadvokaat Keijo Lindeberg. Esitatud ettepanekute ja vastuväidete osas võttis Tartu Linnavalitsus 13. juuni 2017. a korraldusega nr 620 seisukohad.
Pärast 20. juunil 2017. a toimunud avalikku arutelu esitati vaidlustajate poolt täiendavad seisukohad, muuhulgas endiselt ei nõustutud insolatsioonianalüüsi tulemustega. Tartu Linnavalitsuse 12. septembri 2017. a korraldusega nr 894 edastati planeering koos informatsiooniga arvestamata jäänud ettepanekute ja vastuväidete kohta maavanemale järelevalve teostamiseks. Maavanema juures toimunud ärakuulamisel jäid vaidlustajad oma seisukohtade juurde.
II Planeeringule esitatud ettepanekud ja vastuväited ning linna seisukohad
a) Avalikul väljapanekul esitatud
1. L. Puusepa tn 11, L. Puusepa tn 13, Tasuja tn 6, L. Puusepa tn 15 kinnistute omanikud (allpool nimetatud elanikud)
PlanS § 10 lg 1 kohaselt peab planeerimisalase tegevuse korraldaja tasakaalustama erinevaid huve, sealhulgas avalikke huve ja väärtusi, kaaluma neid vastavalt planeerimise põhimõtetele ja planeeringu eesmärkidele ning lõimima need planeeringulahendusse. Elanikud on seisukohal, et praegusel juhul on jäetud nende huvidega arvestamata, mistõttu ei ole detailplaneeringu koostamisel PlanS § 10 lg 1 põhimõttest kinni peetud.
Elanikud on seisukohal, et detailplaneeringus on mitmed olulised puudused, mistõttu tuleb detailplaneeringut muuta. Detailplaneeringu teostamine praegusel kujul kahjustaks nii elanike kui ka teiste Puusepa ja Tasuja tänava elanike huve, vähendaks nende kinnisomandite väärtust ja avaldaks kahjulikku mõju elanike heaolule.
Elanikud põhjendavad oma seisukohti alljärgnevalt.
1. Insolatsioonianalüüs on koostatud puudulikult ning on vastuolus Eestis kehtiva standardiga.
1.1. Elanikud on seisukohal, et detailplaneeringu koostamise jaoks 14. septembril 2016. a tehtud insolatsioonianalüüs on koostatud ebaõigesti, arvestamata oluliste asjaoludega ja analüüs ei vasta Eestis kehtivatele nõuetele, mistõttu on selles kajastuvad järeldused vastuolus tegeliku olukorraga. Elanikud on seisukohal, et Puusepa tänaval asuvate majade insolatsiooni kestus väheneb detailplaneeringu teostamise järel oluliselt.
1.2. Esiteks on analüüsis märgitud kõrgused (abs) valed. Puusepa 11 puhul on näiteks märgitud abs-ks 63,4. Paraku ei saa abs olla 63,4, kuna absi 0 on 62,67 (Lisa nr 8) ja kui sellele liita 0,9 (insolatsiooni kestuse mõõtmise kõrgus põranda pinnast) saame kõrguseks 63,57. Seega on insolatsiooni analüüsis kasutatud ebaõigeid andmeid, mistõttu ei ole insolatsioonianalüüsi tulemused juba valede lähteandmete kasutamise tõttu usaldusväärsed, sest iga väiksemgi viga mõjutab ilmselgelt arvutuskäiku oluliselt.
1.3. 3. oktoobril 2016. a arhitekt Peep Soopere (analüüsi koostaja) selgituste kohaselt on insolatsioonianalüüs koostatud Eesti Standardi EVS 894/2008/A2:2015 nõudeid järgides, mille kohaselt tuleb planeeringute koostamisel hoonete asukoht ja orientatsioon valida selliselt, et oleks tagatud piisav insolatsioon päevas ajavahemikul 22. aprill kuni 22. august. Insolatsioonianalüüsis ei ole küll ära märgitud analüüsi koostamisel aluseks võetud perioodi, kuid Peep Soopere on elanikule Priit Käblikule kinnitanud, et aluseks on võetud vaid üks päev (22. aprill). Kuna praegusel juhul on analüüsis võetud aluseks vaid 22. aprill, on elanikud seisukohal, et analüüs on koostatud puudulikult ja standardi nõudeid järgimata, sest päikese asimuut ja tõusunurk on kuupäeviti erinev ning kui arvutused on tehtud ainult 22. aprilli seisuga, siis ei pruugi see tagada, et kogu perioodi jooksul oleks tagatud piisav insolatsioon, mis vastaks standardist tulenevatele nõuetele.
1.4. Analüüs on koostatud üksnes käesoleval ajal plaanis olevat juurdeehitust silmas pidades, kuid elanikud on seisukohal, et analüüsis ja ka detailplaneeringu koostamisel peaks arvestama ka olukorraga, mis oli enne I ja II ehitusjärku (enne G1, G2, I, J, K ja L korpuste ehitust), kuna Tartu Ülikooli Kliinikumi juurdeehitus on kestnud juba alates 2004. aastast. Iga varasema etapiga on insolatsiooniolukord halvenenud ning praegu planeeritava detailplaneeringuga halveneb see veelgi, mistõttu on elanikud seisukohal, et insolatsiooni hindamisel ei saa lähtuda kitsalt konkreetse detailplaneeringu teostamisel tekkivatest probleemidest, vaid tuleb arvestada ka varasemate ehitusjärkudega ning sellega, milline oli olukord enne, kui meditsiinilinnaku arendamisega 2004. aastal alustati.
1.5. Insolatsioonianalüüsi kaaskirjas on märgitud, et uusehitise planeerimisel ja projekteerimisel tuleb EVS 894/2008/A2:2015 nõuete kohaselt tagada olemasolevates korterites piisava insolatsiooni säilimine, kusjuures insolatsiooni kestuse vähenemine ei tohi ületada 50% esialgsest kogukestusest vaadeldavas toas. Analüüsi kohaselt muutub Puusepa tn 15 insolatsiooni kestus üle 50% kummagi kahetoalise korteri kliinikumi poole jäävas toas, kuid sellega analüüsis ei arvestata põhjusel, et maja teisele poolele jäävate tubade insolatsioon jääb samaks, mistõttu on justkui tagatud standardist tulenev nõue (kuni kolmetoalise korteri puhul peab insolatsioon olema tagatud vähemalt ühes toas). Elanike hinnangul on tegemist meelevaldse tõlgendusega, kuna vaadeldavaks toaks peaks siiski olema tuba, mille insolatsiooni võiks detailplaneeringu teostamine potentsiaalselt mõjutada. On põhjendamatu väita, et kuigi detailplaneeringu tulemusena väheneks insolatsiooni kestus Kliinikumi poolses toas 56%, siis ei rikuta nõudeid, kuna teisele poole elamut me ühtegi kõrghoonet ei ehita. Antud juhul on elanikud seisukohal, et Puusepa tn 15 insolatsiooni kestus väheneks detailplaneeringu teostamisel oluliselt.
1.6. Elanikud soovivad siinkohal juhtida muuhulgas tähelepanu ka asjaolule, et tänavu kehtestatud Tartu linna üldplaneeringu kohaselt on tulevikus kavas Väike kaare tänava äärde ehitada kaheksakorruselisi büroohooneid. Tartu linna üldplaneeringu seletuskirja kohaselt: üldplaneeringuga seatakse pikaajaliseks eesmärgiks raudtee-äärse tööstuse ja laomajanduse väljaviimist piirkonnast ning piirkonna arendamist targa majanduse töökohtadega büroohoonete kompleksiks. Büroohoonete kompleksi kavandamisel tuleb kaaluda arhitektuurivõistluse läbiviimise vajadust, kuna kavandatav peab moodustama linnaruumilise terviku ning hoonestuse kõrgus kujundab piirkonnast ühe linnaehitusliku dominandi piirkonnas. Hoonete korruselisus üldplaneeringu kohase funktsiooniga hoonetel on 8 korrust. Seega kavatsetakse ka elamute idapoolsele küljele ehitada kõrgeid büroohooneid, mis vähendavad kindlasti insolatsiooni kestust veelgi, mistõttu võib lähiaastate jooksul tekkida olukord, mil Puusepa ja teiste lähedal asuvate tänavate elamutesse ei paistagi naturaalset päikesevalgust, kuna need on mitmest küljest ümbritsetud kõrghoonetega. Seda veel eriti Puusepa tn 15 elamu puhul, mille insolatsioonikestus väheneb käesoleva detailplaneeringu teostamisel juba Puusepa tn poolsest küljest 56%.
1.7. Analüüs on tehtud üksnes esimese korruse korterite ja tubade kohta põhjendusel, et kuna esimesel korrusel jääb insolatsiooni kestus normi piiresse, siis ilmselgelt on insolatsiooni kestus ka teisel korrusel normi piires. Esiteks on koostaja jätnud tähelepanuta asjaolu, et lisaks insolatsiooni kestusele tuleb arvestada ka insolatsiooni kestuse vähenemisega, mistõttu oleks analüüsi koostaja pidanud ka arvutama välja, kas ja kui suurel määral teise korruse korterite või tubade insolatsiooni kestus väheneks, mitte lihtsalt eeldama, et esimese korruse arvutuste põhjal (mis on ka ebaõigesti tehtud) oleks teise korruse insolatsiooni kestus sama hea või paremgi. Lisaks ei ole Puusepa tn 15 majas analüüsitud üldse teisel korrusel asuva korteri insolatsiooni, mis on problemaatiline, kuna juba esimese korruse korterite puhul jõuti järeldusele, et kliinikumi poole jäävates tubades väheneks insolatsioon 56%.
1.8. Analüüs on puudulik ka muuhulgas Tasuja tn 6 elamu puhul, kuna analüüsis on kajastatud üksnes kaks tuba (elutuba ja söögituba). Tegelikkuses on esimesel korrusel kolm tuba (elutuba, magamistuba ja avatud köök koos söögitoaga ehk kööktuba, mis loetakse eluruumiks). Magamistoa aken jääb küll Tasuja tänava poolsele küljele, kuid õhtupäike paistab magamistuppa just kliinikumi poolt ning juurdeehituste tagajärjel vähendaks see ka magamistuppa paistva päikesevalguse hulka. Magamistoa insolatsiooni, mis ilmselgelt muutuks rohkem kui 50%, ei ole praegusel juhul analüüsis üldse arvesse võetud, mistõttu on analüüs ka seetõttu puudulik.
1.9. Kuna planeeritav juurdeehitus ei mõjutaks üksnes Puusepa tänava äärde jäävaid elamuid, vaid ka nendest elamutest järgnevaid elamuid, siis oleks pidanud insolatsioonianalüüsi tegema ka näiteks Tasuja tn 4 asuva elamu puhul, mille aknad jäävad Tasuja tänava poole, kuhu peale detailplaneeringu teostamist enam samuti õhtuti päikesevalgust ei paistaks (sarnaselt Tasuja tn 6 asuva elamu Tasuja tänava poole jääva toaga).
1.10. Elanikud on seega eeltoodust tulenevalt seisukohal, et kliinikumi juurdeehitus vähendaks nende kinnisvara väärtust oluliselt, kuna peale juurdeehitust kliinikumi hoonete kõrguse tõttu Puusepa tänava ääres olevatesse hoovidesse enam õhtupäike ei paistaks. Lisaks väheneks ka privaatsus, kuna teisele poole teed kerkiks kohati seitsmekorruseline suurhoone, mis vähendab samuti kinnistute väärtust. Elanikud on seega seisukohal, et detailplaneeringu sellisel kujul teostamine riivaks oluliselt nende omandipõhiõigust PS § 32 mõistes.
1.11. Siinkohal sooviksid elanikud ka rõhutada, et Puusepa ja Tasuja tänava elamud kuuluvad Tammelinna miljööväärtusega hoonestusalasse. Ilmselgelt oleks päikese ja privaatsuse vähenemine miljööväärtust vähendav tegur, mis vähendaks samuti kinnisvara väärtust, mistõttu tuleb detailplaneeringu kehtestamisel ka sellega arvestada.
1.12. Elanikud on seisukohal, et detailplaneeringut tuleb muuta ning muuhulgas vähendada hoonete kõrgust, samuti vähendada nende mahtu ja muuta nende paiknemist kinnistutel. Detailplaneeringu korrigeerimise täpne maht saab selguda aga alles pärast uue ja korrektselt teostatud insolatsioonianalüüsi valmimist. Olukorras, kus detailplaneeringu aluseks olevad uuringud on viidud läbi ebakorrektselt, pole võimalik ka detailplaneeringut korrektselt koostada. Elanikud on veendunud, et kohtuvaidluse korral nõustuks selle seisukohaga ka halduskohtus.
Kokkuvõtte:
1. Viia läbi uus insolatsioonianalüüs, kus järgitaks korrektselt EVS 894:2008/A2:2015 nõudeid ja võetaks muuhulgas arvesse hoonete õiget kõrgust, tubade arvu ja analüüsitakse ka elamute teiste korruste ning ka Tasuja tn 4 asuva elamu insolatsiooniolukorda.
2. Vastavalt korrektselt läbi viidud insolatsioonianalüüsi tulemustele korrigeerida detailplaneeringut (sealhulgas hoonete kõrgust, mahtu ja paiknemist) nii, et Puusepa tänava äärde jäävate elamutele säiliks loomulik valgustus EVS 894:2008/A2:2015 nõuetele vastavalt.
Linna seisukoht
Kehtiv planeerimisseadus jõustus 1. juulil 2015. a. Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 1 lõike 1 kohaselt menetletakse enne käesoleva seaduse jõustumist algatatud planeeringud lõpuni seni kehtinud planeerimisseaduses sätestatud nõuetest lähtudes. Detailplaneering on koostatud vastavuses kehtivate õigusaktidega ja strateegiliste dokumentidega. Planeeringu koostamise etappidest on teavitatud kõiki puudutatud isikuid, detailplaneeringu tutvustamiseks võimalikult varases staadiumis on korraldatud eskiislahendust tutvustav arutelu.
Käesolev detailplaneering on kooskõlas linna ruumiliste arengu põhimõtetega. Linnakeskkonnas tuleb paratamatult leppida naabrusse hoonete ehitamisega ja mõningaste sellest tulenevate mõjutustega. Paratamatult tõuseb ka käesoleval juhul piirkonna kasutusaktiivsus. Planeeritud ehitusõigusega on sätestatud hoonete maksimaalne korruselisus ja suurim lubatud absoluutkõrgus.
L.Puusepa tänava poolsel küljel jäävad absoluutkõrgused vahemikku 78.00-95.00 m, sealjuures kõrgem osa 95.00 m on kavandatud C-korpuse absoluutkõrguseks, ülejäänud osas on 90.00 m ja vanadel hooneosadel vastavalt 78.00 m ja 82.00 m. Seega võrreldes kehtiva planeeringuga väheneb L. Puusepa tänava poole kavandatud hoonete kõrgus, välja arvatud C-korpuse osas, kus kõrguse muutus on planeeritud 5 m võrra kõrgemaks. N. Lunini tänava poolne absoluutkõrguste vahemik on 82.00 - 104,5 m.
Insolatsioonianalüüsi koostamisel on olemasolevate eluruumide halvenenud valgustustingimuste piisavuse hindamisel tuginetud Eesti Standardile EVS 894:2008. Andmed olemasolevate hoonete kohta on võetud projektdokumentatsioonist. Vaatluspunkt asub elamu akna keskel 0,9 m kõrgusel põrandast.
Linn asus pärast avalikku väljapanekut seisukohale, et olemasolevate eluruumide valgustustingimuste hindamisel tuleb aluseks võtta ka kehtiva detailplaneeringu absoluutkõrguste näitajad ning tellida täpsustav analüüs.
Alal kehtib detailplaneering, mis võimaldab L.Puusepa tänava äärde rajada hoonestuse, mille absoluutkõrgus on 90.00 m. Tulenevalt insolatsioonianalüüsi tulemustest on L. Puusepa tn 15 põhjapoolse korteri insolatsiooni säilitamiseks planeeritud C-korpuse L. Puusepa ja N. Lunini põigu nurgal tagasiaste mille absoluutkõrguseks on kavandatud 90.00, suhteline kõrgus 28 m.
Praegu kehtiva Tartu linna üldplaneeringu kohaselt seatakse pikaajaliseks eesmärgiks raudtee-äärse tööstuse ja laomajanduse väljaviimine piirkonnast ning piirkonna arendamine targa majanduse töökohtadega büroohoonete kompleksiks. Väike kaare tänava ääres on korterelamu maa-ala ja väikeelamu maa-ala, tegemist on olemasolevate hoonetega. Perspektiivne büroohoonete maa-ala kaugus L. Puusepa tänava majadest on ca 200 meetrit. Valgustingimused L. Puusepa tänava äärsetel kruntidel eelnevast tulenevalt ei muutu.
2. Kullerkupu tn 1 kinnistu omaniku vastuväide
Tutvunud N. Lunini 16 aadressile ehitatava parkimismaja detailplaneeringuga, avaldan arvamust, et ei ole praeguse planeeritava parkimismaja asukohaga nõus, kuna parkimismaja jääb liiga nähtavaks Kullerkupu 1 ja Kullerkupu 3 krundile - see muudaks praeguse individuaalelamute roheala liiga kardinaalselt ning sellega ei oleks rahul ka paljud sealses piirkonnas elavad elanikud. Kindlasti ei ole parkimismaja see, mida soovitakse kodu aknast välja vaadates näha, sellepärast pakun mina ja ka Kullerkupu 3 elanikud lahenduseks, et parkimismaja ehitatakse natukene teise koha peale (et väljapakutav asukoht oleks arusaadav, siis lisatud manusesse foto). Fotol olev asukoht oleks Kullerkupu 1 ja Kullerkupu 3 elanikele palju vastuvõetavam, kuna parkimismaja jääks enamjaolt kasvavate puude ja elektri alajaama varju, ning ei rikuks hetkel olevat individuaalelamute roheala. Mida vähem on parkimismaja näha silmaga, seda vähem kostub sealt ka mootorsõidukite müra - müra põhjustab jällegi elukeskkonna halvenemist ning seda me kindlasti ei soovi. Palume parkimismaja mitte ehitada 4 korruseliseks , kuna kõrgemal asetseva müra allika poolt tekitatud müra kostub ka kaugemale. Võimaluse korral ehitage rohkem süvitsi. Arvan, et mida kaugemale jääb parkimismaja haiglast, seda vähem häirivam on ka selle ehitamine (haigla töötajatele, ehitustehnikale jne). Planeerides palun mõelda ka rohelisuse peale.
Seoses parkla ehitusega on muutunud Kullerkupu tänav väga liiklustihedaks. Kuna nüüd planeeritakse haigla laiendust koos parkimismajaga, siis see tähendab liiklustiheduse veelgi suurenemist. Elades ise Kullerkupu tänaval, näen seda liiklust oma silmaga ning tunnen tõsiselt muret, kuidas sealne liiklusvoog (ja autode kiirus) võib lõpuks viia mõne inimohvriga liiklusõnnetuseni. Siinkohal tõstan esile, et sealsel tänaval elab väga palju väikseid lapsi. Pakun välja, et tänavale võiks paigaldada sõidukiirust piiravad tõkised ning tänav muuta ühesuunaliseks. Ühesuunaliseks sellepärast, et mitte halvendada ümbruskonna elanike elukvaliteeti, seoses suureneva müra ja heitgaaside tõttu. Samas, et mitte piirata inimeste jõudmist haiglasse tööle võiks Kullerkupu tänava sõidusuund jääda haigla poole. Peale tööd koju sõites oleks inimestel aega sättida oma kojusõidu trajektoori. Väljapakutud variant ei häiriks ka parklaist lahkujaid, kuna Ravila tänavalt väljasõit on nagunii liiklustiheduse tõttu raskendatud (tean seda omast kogemusest). Kullerkupu tänava liikluskorralduse pärast on kõik tänava elanikud ootusärevad.
Seoses parkimismaja ehitusega hakkab ümbruskonnas liiklema palju rasket ehitustehnikat ning ehituse käigus tekib ka maapinna vibratsiooni. Kuidas on asi korraldatud, kui parkimismaja ehituse tõttu tekib ümbruskonnas olevate majadele kahjustused?
