Õigusakti eelnõu: Kokkuleppe sõlmimine ehituskohustuse täitmiseks ja varjuservituudi seadmine

Tartu Linnavalitsuse 17.04.2018. a korraldusega nr 391 algatati Väike-Turu tn 7 krundi detailplaneering eesmärgiga kaaluda võimalusi ehitusõiguse määramiseks äri- ja teenindushoonete ehitamiseks. Tartu Linnavalitsuse 28.10.2020. a korraldusega nr 1208 võeti detailplaneering vastu ning Rahandusministeerium on andnud planeeringule 12.07.2021 kirjas nr 14-11/4695-4 heakskiidu.

Planeeringuga antakse võimalus moodustada Väike-Turu tn 7 krundist kuni neli krunti, mille kasutamise sihtotstarbed on 60-100% ulatuses kaubandus-, teenindus-, toitlustushoone, büroohoone, konverentsihoone, majutushoone maa-ala ja 0-40% ulatuses korterelamumaa, ühiselamumaa. Hoonete suurim lubatud arv on 5.

Arvestades Tartu linna omandis oleva ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega Turu tn 10 krundil üldplaneeringukohase ehitusõiguse realiseerimise võimalusega on planeeritud Väike-Turu tn 7 krundile varjuservituut Turu tn 10 kinnistu igakordse omaniku kasuks.

Planeeringuga kavandatakse Väike-Turu tänava laiendamine. Määratud on Väike-Turu tn 7 krundi igakordse omaniku poolt avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvate rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatiste (sh sademeveekanalisatsiooni) väljaehitamise kohustuse ala.

Kuna planeeringuga ei kaasne Tartu linnale kohustust avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvate rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatiste (sh sademeveekanalisatsiooni) väljaehitamiseks, tuleb detailplaneeringu elluviimise tagamiseks enne planeeringu kehtestamist sõlmida Tartu linnal ja Väike-Turu tn 7 kinnistu omanikul kokkulepe, millega kinnistu Väike-Turu tn 7 igakordne omanik kohustub omal kulul välja ehitama avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvad rajatised, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatised (sh sademeveekanalisatsiooni) detailplaneeringus ettenähtud ulatuses.

Planeeringus määratud varjuservituudi seadmise vajadust arvestades tuleb Tartu linnal ja Väike-Turu tn 7 kinnistu omanikul sõlmida enne detailplaneeringu kehtestamist kokkulepe Väike-Turu tn 7 kinnistu koormamiseks varjuservituudiga Turu tn 10 kinnistu igakordse omaniku kasuks.

Võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 30 lg 1 p 2, § 35 lg 5, asjaõigusseaduse § 64¹, § 172, § 173 lg 1, Tartu Linnavolikogu 12. septembri 2013. a määruse nr 98 „Tartu linnavara eeskiri" § 5¹ lg 1 ning arvestades Tartu Linnavolikogu 28. juuni 2017. a määruse nr 140 "Ülesannete jaotus ehitamise ja planeerimise korraldamisel Tartu linnas" § 9 lg-d 1 ja 3 ja Tartu Linnavalitsuse 28. oktoobri 2020. a korraldusega nr 1208 vastuvõetud Väike-Turu tn 7 krundi detailplaneeringut, Tartu Linnavalitsus
o t s u s t a b:

1. Sõlmida kinnistu Tartu maakond, Tartu linn, Tartu linn, Väike-Turu tn 7, registriosa nr 5170903 omanikuga (edaspidi kinnistu omanik) leping Väike-Turu tn 7 krundi detailplaneeringu elluviimiseks ja ehituskohustuse täitmiseks vastavalt detailplaneeringule ning registriosa nr 5170903 koormamiseks reaalservituudiga kinnistu Tartu maakond, Tartu linn, Tartu linn, Turu tn 10, registriosa nr 171803 igakordse omaniku kasuks.

2. Kinnistu Tartu maakond, Tartu linn, Tartu linn, Väike-Turu tn 7, registriosa nr 5170903 (edaspidi teeniv kinnisasi) koormatakse tähtajatu ja tasuta reaalservituudiga (valguse varjamisest tulenev varjuservituut) kinnistu Tartu maakond, Tartu linn, Tartu linn, Turu tn 10, registriosa nr 171803 (edaspidi valitsev kinnisasi) igakordse omaniku kasuks. Varjuservituudi sisuks on valitseva kinnisasja igakordse omaniku õigus üldplaneeringu kohase ehitusõiguse realiseerimiseks ehitada kinnisasjale detailplaneeringus näidatud asukohta kuni 24 meetri kõrgune hoone. Kirjeldatud hoonest tulenevaid varjusid peab teeniva kinnisasja igakordne omanik hoone projekteerimisel insolatsiooni tagamisel arvestama.

3. Kinnistu omanik on kinnistu või selle osa võõrandamisel kohustatud uuele omanikule üle andma kõik talle lepingu alusel kuuluvad õigused ja kohustused koos nimetatud õiguste ja kohustuste järgnevatele omanikele ülekandmise kohustusega. Tartu linn annab kinnistu omanikule oma nõusoleku lepingust tulenevate kinnistu omaniku õiguste ja kohustuste üleandmiseks lepingu eseme omandajale. Kinnistu omanik on kohustatud Tartu linna viivitamatult teavitama kinnistu või selle osa võõrandamisest. Käesolevas punktis nimetatud kohustuste rikkumisel kohustub kinnistu omanik hüvitama Tartu linnale kõik rikkumisega tekitatud kahjud ja kulutused.

4. Tartu linna esindaja on linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonna juhataja Urmas Ahven.

5. Korralduses märgitud eesmärkide saavutamiseks sõlmitavate kokkulepete ja/või lepingute vormistamise ja/või tõestamisega seotud kulud maksab kinnistu igakordne omanik.

6. Korraldus jõustub teatavakstegemisest.

7. Käesoleva korralduse peale võib esitada Tartu Linnavalitsusele vaide haldusmenetluse seaduses sätestatud korras 30 päeva jooksul, arvates korraldusest teadasaamise päevast või päevast, millal oleks pidanud korraldusest teada saama, või esitada kaebuse Tartu Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korralduse teatavakstegemisest.

Tartu Linnavolikogu 28. juuni 2017. a määruse nr 140 "Ülesannete jaotus ehitamise ja planeerimise korraldamisel Tartu linnas" § 9 järgi peab olema enne detailplaneeringu kehtestamist olema planeeringust huvitatud isikuga sõlmitud planeeringu elluviimiseks ja planeeringukohaste ehitiste väljaehitamiseks kokkulepe. Kokkulepe on on planeeringu lahutamatu osa.

Planeeringus on ette nähtud, et planeeritud hoonestusalale projekteerimisel tuleb arvestada asjaoluga, et Tartu linna omandis olevale Turu tn 10 krundile on üldplaneeringu kohaselt lubatud ehitada 6-korruseline hoonestus, mis eelduslikult varjab alumistel korrustel insolatsiooni. Eluruumide kavandamisel tuleb tagada vajalik insolatsioon, mistõttu tuleb krundil eelistada korterite planeerimist parimate insolatsiooni tingimustega piirkonda.
Arvestades Turu tn 10 krundil üldplaneeringukohase ehitusõiguse realiseerimise võimalusega on planeeritud Väike-Turu tn 7 krundile varjuservituut Turu tn 10 kinnistu kasuks. Väike-Turu tn 7 hoone projekteerimisel tuleb arvestada, et joonisel 2 esitatud asukohta (lähtuda üldplaneeringust tuleneva digitaalse andmekihi hoonestusalast) võib tulla kuni 24 m kõrgune hoone ning Väike-Turu tn 7 igakordne omanik peab projekteerimisel arvestama kirjeldatud hoonest tulenevaid varjusid insolatsiooni tagamisel.

Planeeringu seletuskirjas on planeeringu elluviimise tingimused (seletuskirja p 2.11) järgmised:

Tehnovõrkude rajamine toimub vastavalt ehitusõiguse realiseerija ja võrguvaldajate kokkulepetele vajadusel kaasates ka kolmandad isikud (nt Turu tn 10).

Planeeringuga ei tohi kolmandatele osapooltele põhjustada kahjusid. Selleks tuleb tagada, et ehitatavad ehitised ei kahjustaks naaberkruntide kasutamise võimalusi (kaasa arvatud haljastust) ei ehitamise ega kasutamise käigus. Võimalikud ehitamise või kasutamise käigus tekitatud kahjud tuleb vastava krundi igakordsel omanikul hüvitada koheselt.

Planeeringuga ei kaasne Tartu linnale kohustust avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvate rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatiste (sh sademevee kanalisatsiooni) (edaspidi rajatiste) väljaehitamiseks. Rajatiste väljaehitamise kohustus on Väike-Turu tn 7 krundi igakordsel omanikul. Projekteerimisel on vajalik planeeritud tänavamaa laiendus viia kokku olemasoleva tänavamaaga väljaspool planeeringuala, vastavalt projekteerimise nõuetele, täpne ulatus ja lahendus määratakse projekteerimisel. Hoonete ehitusloa väljastamise eelduseks on, et planeering on realiseeritud järgmiste punktide osas:

1. detailplaneeringuga määratud Väike-Turu tn 7 krundi varjuservituut Turu tn 10 kinnistu kasuks on kantud kinnistusraamatusse;
2. planeering on realiseeritud planeeringukohaste rajatiste väljaehitamise osas.

Rajatiste väljaehitamise kohustuse mittetäitmise korral on Tartu linnal õigus keelduda mistahes planeeringukohase hoone ehitusloa väljastamisest või tunnistada detailplaneering kehtetuks.

Hoonete ehitusloa võib anda enne punktis 2 nimetatud kohustuste täitmist, kui on täidetud korraga järgmised eeldused:

• planeering on realiseeritud käesoleva punkti 1 osas;
• kinnistu igakordne omanik on sõlminud linna nõudmisel Tartu linnaga lepingu, millega antakse rajatiste väljaehitamise kohustuse täitmiseks hiljemalt planeeritud esimese hoone valmimise ajaks piisavad tagatised ja garanteeritakse rajatiste välja ehitamine hiljemalt planeeritud mistahes esimese hoone valmimise ajaks. Hoone loetakse valminuks, kui sellele on väljastatud kasutusluba;
• olemas on tänavamaa ümberehitamiseks ehitusprojekt ja ehitusluba.

Planeeringuala kinnisasja omaniku kohustus on omandiõiguse teostamisel hoiduda detailplaneeringu seletuskirjas kirjeldatuid hoone(te) ehitus- ja kasutusloa taotlemisest kuni detailplaneeringus ettenähtud tingimused rajatiste ehitamisel on täidetud.

Linn ja Väike-Turu tn 7 kinnistu omanik on planeeringu elluviimise tagamiseks sõlminud eelnevalt, 23.09.2020, enne detailplaneeringu vastuvõtmist kokkuleppe avalikult kasutatavate rajatiste väljaehitamiseks, milles lepiti kokku ka varjuservituudi seadmise kokkuleppe sõlmimises enne detailplaneeringu kehtestamist:

Detailplaneeringu joonised:
Joonis nr 2: Kontaktvoondi_funktsionaalsed_ja_linnaehituslikud_seosed.pdf
Joonis nr 4: 1834DP3_joonised_Väike-Turu_7-Põhijoonis.pdf
Joonis nr 5: 1834DP3_joonised_Väike-Turu_7-Tehnovõrgud.pdf
Joonisel nr 5 on näidatud helesinise kontuurjoonega Väike-Turu tn 7 krundi igakordse omaniku poolt avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvate rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatiste (sh sademeveekanalisatsiooni) väljaehitamise kohustuse ala.