Ilmatsalu küla Kruusa ja Karjääri kinnistute ja lähiala detailplaneeringu koostamine algatati Tähtvere Vallavolikogu 21. oktoobri 2016. a otsusega nr 1-2/24 eesmärgiga määrata Kruusa ja Karjääri kinnistutele ehitusõigus ja maakasutustingimused kooskõlas Tähtvere valla üldplaneeringuga määratud Kärevere karjääri/Leetsi järve puhke- ja virgestusala juhtotstarbe ja maa-ala kasutamise eesmärkidega.
Planeeringust huvitatud isik on AB Textile OÜ ja planeeringu koostaja AS Kobras.
Planeeringuala suurusega 15,6 hektarit asub Ilmatsalu külas. Planeeringualale ulatub Kärevere looduskaitseala, vahetus läheduses asub Alam-Pedja looduskaitseala, ala piirneb Ilmatsalu jõega. Planeeringualal asuvas Leetsi järves on III kategooria kaitsealused liigid.
Karjääri maaüksusel paikneb kaevandustegevuse tagajärjel tekkinud ja mitmeid aastaid tagasi veega täitunud süvend. Veekogu on Keskkonnaregistris arvele võetud tehisjärvena (Leetsi järv), mille veepeegli pindala on 10,8 hektarit. Järv ei ole praegusel ajal avalikult kasutatav veekogu, kuid vastavalt Kärevere ja Kärevere II kruusakarjääri korrastamisprojektile on see kujundatud laugenõlvaliseks veekoguks ning Tähtvere valla üldplaneeringu kohaselt tuleb korrastatud tehisjärvel ja selle kaldaalal tagada avalik ja puhkeotstarbeline kasutus. Vastavalt veeseaduse paragrahvi 24 lõikele 1 kinnitab avalikult kasutatavate veekogude nimekirja Vabariigi Valitsus. Eelnevale tuginedes teeb Tartu linn pärast detailplaneeringu kehtestamist Keskkonnaministeeriumile ettepaneku lisada Leetsi järv avalikult kasutatavate veekogude nimekirja.
Detailplaneeringuga nähakse ette krundi kasutamise otstarvete ja piiride muutmine.
Karjääri maaüksusel (Pos 3 - 8,87 hektarit) paikneb suures osas Leetsi järv, mistõttu on planeeringuga määratud krundile loodusliku maa ja tehisveekogu otstarve, Ilmatsalu jõe äärde on antud võimalus lautri rajamiseks.
Kruusa maaüksus jagatakse kaheks krundiks. Pos 1 on 2,33 hektari suurune üksikelamumaa sihtotstarbega krunt. Ehitusõigus on määratud ühe põhihoone - üksikelamu - ja kuni seitsme abihoone rajamiseks, hoonete suurim lubatud ehitisealune pind kokku on 480 m². Lisaks on krundile Pos 1 kavandatud tiik.
Pos 2 pindalaga 4,36 hektarit on loodusliku maa krunt, määratud on ehitusõigus kahe paadikuuri rajamiseks, hoonete suurim lubatud ehitisealune pind kokku 100 m². Hoonestusala asub ajutiselt üleujutataval alal, mistõttu on planeeringus sätestatud, et paadikuurid tuleb kavandada selliselt, et need üleujutuse ajal Emajõe vooluga kaasa ei liigu. Üleujutusohuga alal olevates hoonetes ei tohi hoiustada keskkonnale ohtlikke aineid. Üleujutusohust tulenevalt tuleb arvestada, et transpordiga juurdepääs (välja arvatud paadid ja muud veesõidukid) ei ole igal ajal võimalik.
Planeeringualal on piirete rajamine väljaspool hoonestusala keelatud. Samuti ei ole lubatud piirata, vaid tuleb tagada kallasrajal liikumisvõimalus. Juurdepääs kallasrajale tuleb tagada Pos 1 ja Pos 2 olemasoleva kruusatee kaudu.
Planeeringuga on sätestatud, et Kruusa ja Karjääri kinnistute igakordne omanik on kohustatud võimaldama läbipääsu matkarajal liikujatele ning avalikult kasutada Leetsi järve (Pos 3) ja kallasrada ning sellele juurdepääsu. Vastava kokkuleppe (isikliku kasutusõiguse seadmine) sõlmimine on detailplaneeringu kehtestamise eelduseks.
Planeeringualale sõidukitega juurdepääs on kavandatud mööda olemasolevat, kuid eraomandis olevat Leetsi teed. Maaomanikud, kellede kinnistuid tee läbib, on planeeringulahendusele andnud heakskiidu.
Muu hulgas on juurdepääsu asukoht ja servituudi seadmise vajadus määratud Väike-Taraski kinnistu kasuks, kuna Väike-Taraski kinnistule on ainuke võimalik juurdepääs üle Pos 2.
Tartu Linnavolikogu 20. veebruari 2020. a otsusega nr 230 võeti detailplaneering vastu ja suunati avalikule väljapanekule. Eriolukorrast tulenevalt otsustas Tartu Linnavalitsus 7. aprilli 2020. a korraldusega nr 382 korrata detailplaneeringu avalikku väljapanekut, korduv avalik väljapanek toimus 27. aprill kuni 25. mai 2020. a.
Ilmatsalu küla Kruusa ja Karjääri kinnistute ja lähiala detailplaneeringu avaliku väljapaneku ajal esitasid arvamused planeeritava ala naabrid, Väike-Taraski kinnistu omanikud. Arvamused käsitlesid detailplaneeringuga kavandatavat ehitusõigust ja liikluskorraldust ning sellest tulenevaid võimalikke mõjusid. Kardetakse, et juurdepääsutee kasutamise osas, mis on ühtlasi ainus juurdepääsu võimalus Väike-Taraski kinnistule, ei saada kokkuleppele, et kavandatav tegevus toob kaasa häiriva müra ja liikluse, et osaline maapinna tõstmine suurendab üleujutusvõimalusi Väike-Taraski kinnistul, et planeeritud paadikuuridele pole võimalik juurdepääsu rajada, kuna järveäärne teelõik on selleks liiga kitsas - ühel pool on Väike-Taraski kinnistu ja teisel pool järv, ala on tihti üleujutatud ja sõidukitele läbimatu. Tehti ettepanek muuta planeeritud paadikuuride asukohta.
Tartu Linnavalitsuse 16. juuni 2020 korraldusega nr 661 võeti esitatud arvamuste osas seisukohad, kus selgitati ja põhjendati koostatud detailplaneeringu lahendust. Linnavalitsus otsustas esitatud arvamusi mitte arvestada.
Ilmatsalu küla Kruusa ja Karjääri kinnistute ja lähiala detailplaneeringu avaliku väljapaneku tulemusi tutvustav avalik arutelu toimus 2. juulil 2020. Arutelu tulemusena jõuti kokkuleppele, et osaliselt on saanud esitatud arvamused piisava selgituse ja nende osas vastuväiteid ei ole. Avalikul arutelul anti osapooltele veel kord võimalus juurdepääsu servituudi ja planeeringu lahenduse osas kokku leppida. 7. juulil saabus linnale kiri Väike-Taraski kinnistu omanikelt, kes andsid teada, et planeeringust huvitatud isik on neile teatanud, et ei soovi juurdepääsuservituudi osas kokkulepet sõlmida, vaid selle seadmise tingimusi arutab pärast detailplaneeringu kehtestamist kohus.
Arvestades arutelu tulemusi on lahendamata jäänud planeeringuvaidlused järgmised:
1. Planeeringuga tuleb tagada juurdepääs Väike-Taraski kinnistule, seejuures sätestada, et planeeritud ehitusõiguse realiseerimise eelduseks on notariaalne juurdepääsuservituudi kokkulepe või tuleb juurdepääs määrata avalikku kasutusse. Tegemist on ainsa võimaliku juurdepääsuga avalikult teelt Väike-Taraski kinnistule;
2. Juurdepääsu paadikuuridele pole võimalik rajada ega seega paadikuure planeeritud asukohta kavandada;
3. Sätestada, kuidas garanteeritakse planeeringu realiseerimisest tekkivate võimalike kahjude hüvitamine.
Tartu linn on lahendamata jäänud vastuväidete osas järgmisel seisukohal:
1. Planeerimisseaduse § 126 kohaselt on detailplaneeringu ülesanne servituudi seadmise ja olemasoleva või kavandatava tee avalikult kasutatavaks teeks määramise vajaduse märkimine.
Detailplaneeringu lahenduse kohaselt olemasoleva tee asukoht ja juurdepääs Väike-Taraski kinnistule säilib. Planeeringu otsene ülesanne, lahendada juurdepääs väikeelamumaale (Pos 1), Leetsi järveni ja paadikuuridele (Pos 2), on täidetud.
Detailplaneeringuga on muu hulgas määratud Leetsi järve (Pos 3) ja selle kallasraja ning selleni viiva juurdepääsutee ning matkaraja avalik kasutus. Punktis 3.9 on öeldud, et Kruusa ja Karjääri kinnistute igakordne omanik on kohustatud võimaldama läbipääsu matkarajal liikujatele ning avalikult kasutada Leetsi järve (Pos 3) ja kallasrada ning sellele juurdepääsu. Planeeringust huvitatud isik on andnud kirjaliku nõusoleku juurdepääsu ja avaliku kasutuse tagamiseks. Vastava kokkuleppe (isikliku kasutusõiguse seadmine) sõlmimine Tartu linnaga on detailplaneeringu kehtestamise eelduseks.
Linn on seisukohal, et planeeringulahendus ei muuda väljakujunenud juurdepääsu Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa maanteelt mööda olemasolevat Leetsi teed planeeritavale alale, sh Väike-Taraski kinnistule. Tee läbib Leetsi, Taraski ja Kruusa kinnistuid, lisaks kasutavad sama teed juurdepääsuks mitmed teised kinnistud. Teiste erakruntide omanikud on andnud kirjaliku nõusoleku servituudi seadmise vajaduse määramiseks ning eraõiguslikud mehhanismid võiksid olla antud juhul piisavad Väike-Taraski kinnistu omanike huvide tasakaalustatud kaitseks, mistõttu Tartu linn ei näe käesoleval hetkel vajadust märkida planeeringus teemaa määramist avalikult kasutatavaks teeks.
Tartu Linnavalitsuse 04.08.2020 korraldus nr 808 "Informatsioon Ilmatsalu küla Kruusa ja Karjääri kinnistute ja lähiala detailplaneeringu avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemustest"