Õigusakti eelnõu: Informatsioon Vaksali 2e ja Vaksali 2d võimaliku võõrandamise kohta

2004. a. veebruaris tegi OÜ Elikante Tartu linnale taotluse võõrandada Vaksali 2e ja 2 d kinnistud. OÜ Elikante omandas tasuta septembris 2003 ASilt Eesti Raudtee Vaksali 6 ja 6a asuva raudteejaama, pagasiaida ja garaaži. Kuna OÜ Elikante soovib raudteejaamahoonet renoveerida, tahaks OÜ ühtlasi omanda kogu sealset hoonete kompleksi, et renoveerida üheaegselt kõik hooned.
Linnavarade osakond tellis hoonete väärtuse määramiseks hinnangu, mille järgi kahe hoone maksumus kokku oli 2004. aastal 715 tuhat krooni (385 ja 330 tuhat). Hooned olid sellel hetkel vallasvara ja linnavalitsus võttis seisukoha, mitte teha otsust enne, kui hooned on kinnistatud ja Vaksali tn detailplaneering vastu võetud. OÜ Elikante on 2005. aasta detsembris pöördunud uuesti Tartu linna poole taotlusega asuda läbirääkimistesse Vaksali 2e ja 2d võõrandamiseks.

Tänane olukord

Vaksali 2 e ja 2 d kinnistud on kantud kinnistusse 01.12.2004 a.
Vaksali 2 e kinnistu suurus on 1256 m2, kinnistul asub endine raudteelaste majutushoone pinnaga 217,7 m2, hoone on ühekorruseline. Vastavalt kehtestatud detailplaneeringule on maa sihtotstarve ärimaa, hoone on miljööväärtuslik ja tuleks renoveerida olemasolevas mahus.

Vaksali 2 d kinnistu suurus on 1398 m2, kinnistul asub veetorn, mis on ajaloomälestis. Vastavalt kehtestatud detailplaneeringule on maa sihtotstarve ärimaa ja kinnistule on lubatud ehitada 2,5 korruseline ärihoone ehitusaluse pinnaga 240 m2

Vastavalt 2006. aasta jaanuaris Kaanon Kinnisvara poolt koostatud hindamisaktile on Vaksali 2d (veetorniga kinnistu ) väärtuseks 980 tuhat krooni ja Vaksali 2 e väärtuseks 1,1 miljonit krooni. Kaanon Kinnisvara on oma hinnagus lähtunud kehtestatud Vaksali tänava detailplaneeringust.

OÜ Elikante nägemus

OÜ Elikante on enda sõnul raudteejaama hoones viinud läbi põhjalikud uurimistööd ja on alustamas hoone projekteerimistöödega. Tartu linnavalitsus projekteerimistingimusi veel väljastanud ei ole.
Renoveerimistöödega planeeritakse alustada pärast Ülikooli 15 ja Küütri 1 hoone renoveerimise lõpetamist ning renoveerimistöödega lõpetada 2007-2008. aasta jooksul. Nende nägemuse kohaselt võiks raudteejaamast saada kultuurijaam, kus pidevalt toimuvad näitused, etendused jms kultuuriüritused. OÜ Elikante kinnitab, et näeb raudteejaama kompleksis kohta ka reisivaksalile (piletikassad, ootesaalid, tualetid) perrooni vahetus läheduses. Samas ei näe OÜ Elikante esialgu võimalust rajada reisivaksal endisesse raudteejaama hoonesse. Ühe võimalusena pakkus OÜ Elikante välja, et kaotatakse senised raudteejaama all olevad tunnelid ja ehitatakse estakaad perroonile pääsemiseks jne. Reisivaksal kui selline tuleks aga mõnda kõrvalolevasse hoonesse või täiesti uude hoonesse. Reisivaksali rajamine raudteejaama hoonesse sõltub nende sõnul suuresti rongiliikluse tihedusest, ASi Edelaraudtee vajadustest ja kogu rongiliikluse pikemast perspektiivist. Täna ei ole nad saanud ASilt Edelaraudtee võimalike reisijate statistikat ega prognoose tulevikuks.

Samas peab osaühing oluliseks korrastada ja atraktiivseks muuta ka raudteejaama hoone lähiümbrus. Seega on nad jätkuvalt huvitatud Vaksali 2e ja 2d omandamisest , et välja ehitada ühtne kultuurikompeks, mis on omavahel näiteks galeriiga ühendatud. Täpset hoonete funktsiooni ei osanud OÜ Elikante esindajad täna veel öelda. Küll aga lähtuvad nad põhimõttest, et kogu selles kompleksis olevad ajaloolised raudteega seonduvad hooned saaksid renoveeritud nn ühes võtmes ja neil oleks üks ühine konseptsioon.

OÜ Elikante on pidanud läbirääkimisi ka Vaksali 4 ja 8 on omanikega. Kokkulepeteni hoonete võõrandamise osas OÜle Elikante või koostööni hoonete renoveerimises veel jõutud ei ole.

Kinnistute võõrandamine

Tartu linnale kuuluvad kinnistud Vaksali 2e ja 2d on hetkel ilma kasutuseta. Kinnistutel asuvad hooned on amortiseerunud ja seisavad tühjana. OÜ Elikante on avaldanud soovi asuda läbirääkimistesse kinnistute võõrandamiseks. Esitatud informatsiooni eesmärgiks on, et linnavalitsus võtaks vastu põhimõttelise otsuse, mida kinnistutega edasi teha. Otsuse tegemisel peaks lähtuma linnavaraeeskirja järgmistest argumentidest:

1. Kas linnal on kinnistuid endal vaja?

Hooned, mis asuvad Vaksali 2 e ja 2 d kinnistutel, on amortiseerunud. Kasutajat hoonetel ei ole. Samuti ei ole hoonetele ka potentsiaalset kasutajat. Täna ei ole teada, et Tartu linna struktuuriüksused vajaksid hooneid enda tarbeks. Kui linn soovib hooneid endale jätta, tuleks leida rahalised vahendid hoonete korrastamiseks. Samas on oluline, et perspektiivis ehitatakse Vaksali tänav ümber 4 -realiseks tänavaks (vastu on võetud vastav detailplaneering) ja Vaksali 2 e ja 2 d kinnistud jäävad vahetult uue tänava äärde. Kuna hetkel ei ole tänavaehituse projekti, ei oska me ka ette näha, kas võib tekkida olukord, kus linnal on neid kinnistuid seoses Vaksali tänava renoveerimisega endal vaja. Lähtudes sellest aspektist oleks hoonete võõrandamise otsustamisega mõistlik oodata, kuni valmib Vaksali tänava renoveerimisprojekt (või esialgne eskiisprojekt). Nimetatud töö peaks võimalikult kiiresti (2005. aastal) tellima linnamajanduse osakond.

2. Kas müüa kinnistud otsustuskorras või avaliku enampakkumise kaudu?

Kui linn siiski otsustab kinnistud võõrandada, siis tuleks otsustada, millest lähtuda võõrandamisel.

Kinnistu müük otsustuskorras: Vastavalt linnavara eeskirjale otsustab vara võõrandamise volikogu juhul, kui võõrandatava vara alghind on üle 1 milj. krooni või vara võõrandatakse enampakkumiseta ning selle ostuhind on suurem kui 500 tuhat krooni. Linnavara müük otsustuskorras tuleb kõne alla vaid juhul, kui on tegemist avaliku huviga. Kinnistute müügi OÜle Elikante otsustab seega igal juhul Tartu Linnavolikogu. Samas oleks tõenäoliselt kinnistute müük põhjendatav avaliku huviga. OÜ Elikante omandis on raudteejaamahoone, mille valmimine 2007-2008. aastaks on avalikust huvist lähtuvalt oluline. Tänasel päeval on rongiga liiklejata ootamisvõimalused praktiliselt olematud. Sidudes kinnistu müügi raudteejaama hoonesse või väljapoole raudteejaama hoonet reisivaksali ruumide (piletikassa, ooteruumid jms) väljaehitamisega teatud tähtajaks, saab linn lahendada olulise probleemi. Kinnistute müügi korral on võimalik seada neile hüpoteek, mis tagaks kohustuse reisivaksali väljaehitamiseks ( kas siis rahalise nõudena või siis kohustuse nõudena).

Kogu piirkonna hoonete renoveerimine ühe isiku poolt tagab omapärase kultuurikompleksi väljaehitamise ( analoogne nt Antoniuse õuele), mis võiks saada oluliseks turismimagnetiks Tartu linnale.Väheoluline ei ole ka OÜ Elikante kogemus ja võimekus ajalooliste hoonete (nt Jaani 8) renoveerimisel. Otsustuskorras müügi saab omakorda lähtuda sellest, kas võõrandatakse turuhinna eest või siis alandatud hinnaga, olenevalt siis sellest, mis mahus ja kui kiiresti ja millistel rahastamise tingimustel ehitatakse välja reisivaksal ja kogu hoonete kompleks.

Täna ei tea aga OÜ Elikante ise ka päris täpselt, mida ja millises mahus teha tahetakse. OÜ Elikante pidi koostama ja tutvumiseks esitama omapoolse nägemuse võimalikust eskiislahendusest. Suuresti sõltub see ka kogu rongiliikluse edasistest arengutest. Hetkel ei näe nad võimalust planeerida reisivaksal raudteejaama hoonesse, küll aga peavad võimalikuks see välja ehitada mõnda kõrvalolevasse hoonesse või täiestu uude hoonese. Kogu tegevus vajab veel nende endi poolt läbimõtlemist ja kooskõlastamist nii Muinsuskaitseametiga kui ka kehtivate planeeringutega.
Juhul kui OÜ Elikante soovib rajada reisivaksali olemasolevast hoonest väljapoole, siis eeldab see detailplaneeringu koostamist, perrooni pikendamist, ASi Eesti Raudtee ja muinsuskaitse nõusolekut. Viimased asjaolud võivad ka välistada antud piirkonda uue reisvaksali rajamise.
Samas ei pruugi ka üldsusele meeldida reisivaksali loomine kuhugi olemasoleva hoone tiiba või väljaviimine uude kõrvalasuvasse hoonesse. Uue hoone ehitamisel tekib kindlasti ka küsimus, kes finantseeriks hoone ehitust, s.t. milline on Tartu linna poolne osa.

Kinnistu müük avalikul enampakkumisel:

Kinnistute müügi puhul avaliku enampakkumise korras peab loa andma samuti volikogu, kuna ühe objekti hind on üle 1 miljoni krooni. Avaliku enampakkumise eeliseks on kindlasti tegeliku turuhinna selgumine (nt Hermanni 7 hind suurenes enampakkumise käigus 2 miljonilt 7 miljonini). Samuti pole vaja põhjendada avalikku huvi. Samuti ei pruugi avalikkusele meeldida otsustuskorras müük.
Nimetatud kahe kinnistu vastu on tundud huvi erinevad füüsilised ja juriidilised isikud.

Tartu linna poolt on võimalus toetada reisivaksali kordategemist (2-3 miljoniga?), s.h. ruumide leidmist olemasolevasse hoonesse piletimüügiks ja reisijate ootesaaliks. Arvestades hoone ehitust, sobiksid selleks kõige rohkem olemasolevad ootesaali ruumid. Toetussumma saadakse hoonete müügist.

OÜ Elikante ja ASi Eesti Raudtee vaheline ostu-müügileping

AS Eesti Raudtee ja OÜ Elikante vahel sõlmiti hoonete Vaksali 6 ja 6a (raudteejaama hoone, pagasiait, garaaž ja jaamahoone perrooni WC) ostu-müügileping 03.09.2003. a.
Raudteeameti käskkirjaga anti nõusolek hoonete võõrandamiseks tingimusel, et uus omanik tagab: juurdepääsu perroonile, juurdepääsu jaamahoonele, jaamahoones pinna piletimüügi korraldamiseks ja pinna reisijate ootesaali jaoks (vt. lisa).

ASi Eesti Raudtee ja OÜ Elikante vahel sõlmitud ostu-müügileping näeb ette Eesti Vabariigi või EV poolt määratud kolmanda isiku kasuks Raudteeameti käskkirjas toodud kitsendused, kuid ei reguleeri nende eest tasu ega tähtaegu. Lepingus on sätestatud vaid see, et juurdepääsu perroonile ja jaamahoonele peab ostja tagama selleks õigustatud isikutele tähtajatult ja tasuta, millest võiks eeldada, et muude kitsenduste eest tuleks õigustatud isikul tasuda.

AS Edelaraudtee ei ole huvitatud investeerimisest ootesaalidesse ja viitab põhjenduseks lühiajalisele lepingule ning ASi Eesti Raudtee kohustusele. Olemasolev raamleping on sõlmitud ASiga Edelaraudtee kuni 2008. aastaks ja selle raames sõlmitakse leping 1 aastase veoteenuse osutamiseks. Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium veel oma seisukohta reisijateveo osas pärast 2008. aastat avaldanud ei ole.

Samuti on ostu-müügilepinguga reguleeritud, et vastavalt Vabariigi Valitsuse korraldusele nr 435 17.05.2000 on otsustatud jätta riigi omandisse ASi Eesti Raudtee raudteeinfrastruktuuri hoonete ja rajatiste alune ja nende teenindamiseks vajalik maa, seega ka lepinguobjekti alune ja selle teenindamiseks olev maa. Sama korralduse kohaselt peab Majandus - ja kommunikatsiooniministeerium pärast eelnimetatud maa kinnistamist riigi omandina korraldama hoonestusõiguse seadmise raudteeinfrastruktuuri hoonete ja rajatiste omaniku kasuks. Puudub info, et nimetatud korraldust oleks tänaseks muudetud, seega saab täna Vaksali 6 ja 6a hoonete puhul rääkida vaid hoonestusõiguse seadmisest. See omakorda muudab keerulisemaks ka OÜ Elikante tulevikuplaanid. Täna on tegemist vallasasjaga.

Tänaseks on selgunud ka see, et Vaksali 6 hoone (raudteejaam) omanikuks on Lõuna Toiduainetetööstuse AS. Vaksali 6 hoone kuulub OÜ Elikante poolt tehtud mitterahalise sissemaksena Lõuna Toiduainetööstuse AS varade hulka. Nimetatud aktsiaseltsi omanikeks on võrdsetes osades AS Pere Leib ja OÜ Elikante.


Kokkuleppe sõlmimine OÜga Elikante rongiliiklejate sissepääsu võimaldamiseks raudteejaama hoonesse.

Hetkel peavad rongiga liiklejad ootama rongi perroonil. See on üsnagi ebamugav, eriti talveperioodil. Reisijate vedu korraldab AS Edelaraudtee. Kahjuks pole neil siiani erilist huvi parandada rongiootajate tingimusi ja nõuda sõlmitud ostu-müügilepingu tingimuste täitmist (eeldab rahaliste vahendite kulutamist Edelaraudtee poolt). Kuna tegemist on siiski Tartu linna elanike kui ka Tartut külastavate inimestega, võiks Tartu linn omaltpoolt leida võimalusi rongiliiklejate olukorra parandamiseks. Läbirääkimistel OÜga Elikante saadi põhimõtteline kokkulepe, et OÜ Elikante avab ajutiselt ( kuni renoveerimistöödega alustamiseni) rongiootajatele raudteejaama hoone ootesaalide ruumid. Ruumide avamine toob paratamatult kaasa teatud kulutused nagu ruumide kütmine, koristamine ja korra tagamine ruumides. Linn peaks kaaluma nimetatud kulud kompenseerimist. Lähtuvalt OÜ Elikante poolt tehtud kulude kalkulatsioonist, on ühe kulude suuruseks 10- 20 tuhat krooni kuus. Kahjuks pole OÜ Elikante veel lõplikult avaldanud omapoolset summat.
Nimetatud lahendus saab olla ainult ajutine, kuni hoone läheks remonti.


Koostas: Eva Lääne
tel 7361 175

Õiendile lisame ka OÜ Elikante taotluse, vaksali tn detailplaneeringu joonise ning OÜ Elikante ja AS Eesti Raudtee vahelise ostumüügilepingu: