Oa tn 35a krundi detailplaneering algatati Tartu Linnavalitsuse 14.12.2021 korraldusega nr 1391 eesmärgiga kaaluda võimalusi ehitusõiguse määramiseks korterelamutele. Planeeringu koostamisest huvitatud isik on BIGS Eesti OÜ ja koostaja AB Artes Terrae OÜ.
Planeeritav krunt pindalaga 2820 m² asub Supilinnas. Planeeringuala asub ca 40 m kaugusel Emajõest kalda piiranguvööndis.
Planeeringulahenduse lühikirjeldus
Planeering näeb ette ehitusõiguse kahe korterelamu ja kolme abihoone rajamiseks. Krundile on paigutatud hooned traditsioonilist hoonestuslaadi järgides - suurem hoone asub tänava ääres ning väiksem hoone on lahendatud hoovimajana. Kohustuslik ehitusjoon on määratud Oa tn äärde naabermajadega samale joonele. Hoonete põhimahu suurim laius on 11 m. Tänavaäärse hoone mahu planeerimisel on järgitud naaberkinnistutel asuvate hoonete mahtu, hoovimaja on kavandatud väiksem ja madalam.
Tänava äärde on kavandatud kolme korruseline korterelamu (kolmas korrus katusealusena), suurim lubatud ehitisealune pind 310 m², lubatud maksimaalne absoluutkõrgus on 46,00. Sätestatud on, et hoone tänavapoolne räästa kõrgus peab järgima olemasoleva hoonestuse räästa kõrgust, väljaulatuvad rõdud tänavapoolsel fassaadil on keelatud. Hoovimaja on planeeritud kahekorruselisena, suurim lubatud ehitisealune pind on 220 m², absoluutkõrgus 41,00. Ühe abihoone ehitisealune pindala on 20 m², absoluutkõrgus 36,5 m.
Sätestatud on, et krundil peab olema vähemalt 40% haljastust, kõrghaljastuse osakaal haljastatud alast peab olema vähemalt 25%, alale on kavandatud mänguväljak. Planeeringualal on läbi viidud dendroloogiline hindamine, mille põhjal on määratud säilitatavad puud (II väärtusklass) koos juurekaitsevööndiga.
Juurdepääs krundile on kavandatud Oa tänavalt. Parkimine on lahendatud krundil, arvestades Eesti Standardit EVS 843:2016 "Linnatänavad" ja Tartu linnas läbiviidud uuringut "Parkimiskohtade vajaduse määramine Tartu linnas", mille kohaselt saab parkimisnormi rakendamisel Tartu linnas kasutada kruntide teenuste kättesaadavuse väärtust (teenustase). Planeeritud on kuni 20 parkimiskohta autodele.
Arvamuse avaldamine
Vastavalt planeerimisseaduse § 133 lg-le 1 anti võimalus avaldada enne detailplaneeringu vastuvõtmist ja avalikule väljapanekule suunamist detailplaneeringu lahenduse kohta arvamust. Laekusid arvamused naaberkruntide Oa tn 37, Oa tn 41 ja Meloni tn 30 korteriomanikelt. Arvamused puudutavad peamiselt krundi hoonestamist, täisehitust, hoovimaja kavandamist, insolatsiooni kestuse vähenemist olemasolevates elamutes, kavandatud parkimiskohtade piisavust.
Krundi ehitusõigus, hoovimaja kavandamine
Esitatud arvamuse kohaselt tagaks väiksemas mahus ehitusõiguse realiseerimine elamisväärse keskkonna ja mõistliku arvu kortereid vastavalt piirkonnas levinud põhimõtetele, nii jääb krundile rohkem ruumi haljastuse jms jaoks. Arvamuse esitajad leiavad, et täiendava hoovimaja ehitamine ei ole kooskõlas Tartu linna üldplaneeringuga, kuna üldplaneeringus on antud arhitektuuriüksuse kohta esitatud tingimus, et kvartali sisealade täiendav hoonestamine ei ole lubatud ning kuna piirkonnas ei ole ühelgi krundil hoovimaja, ei sobi see ka väljakujunenud hoonestuslaadiga.
Tartu linn on planeeringu algatamisel asunud seisukohale, et hoovimaja kavandamine on võimalik tingimusel, et see sobitub mahuliselt ja paigutuselt väljakujunenud keskkonda. Linn on selgitanud, et üldplaneeringu tingimus sisealade täiendava hoonestamise kohta on sätestatud eesmärgiga tagada Kartuli, Oa ja Kauna tänavate ning Emajõega piiratud ala (EUROPAN-i ala) detailplaneeringuga määratud elamualade ühtne hoonestamine ning kehtib hoonestatud kruntide kohta. Kehtiva detailplaneeringu kohased elamukrundid ei võimalda oma suuruse ega kuju poolest täiendava hoonestuse kavandamist. Planeeringuga aga määratakse ehitusõigus üldplaneeringukohasele hoonestamata korterelamumaa krundile - mahult suurem hoone on paigutatud tänava äärde väljakujunenud ehitusjoonele ja teine maja, mahult väiksem hoovimaja, on paigutatud õuealale arvestades Supilinnas väljakujunenud hoonestusmustrit. Hoovimaja olemasolu on Supilinna traditsioonilises hoonestusstruktuuris tavaline ja linnaosale iseloomulik. Hoonestusala määramisel on arvestatud väljakujunenud hoonestusmustriga - hoone tänava ääres ning hoovimaja Oa tn 39 hoonest lähtuval ehitusjoonel.
Insolatsioon
Planeeringut täiendati insolatsioonianalüüsiga (ConArte OÜ, töö nr 356). Insolatsiooni on hinnatud lähtudes kahest Eestis rakendatavast metoodikast: Eesti Standard EVS-EN 17037:2019+A1:2021 "Päevavalgus hoonetes" ja Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi juhend ruumi otsese päikesevalguse kestuse arvutamise kohta. Eestis kehtivate normide kohaselt peab insolatsiooni kestus eluruumides olema tagatud ajavahemikul 22. aprill kuni 22. august. Kuupäevade 22. aprill - 22. august kajastamise mõte on järgmine: päikese asimuuti ja tõusunurka arvestades muutuvad insolatsioonitingimused alates 22. aprillist kuni 22. juunini aina paremaks ja 22. juunist kuni 22. augustini insolatsiooni tingimused halvenevad ja on 22. aprilli tasemel. Seega hinnates ajavahemiku nn kõige halvemat olukorda võib järeldada, et muul ajahetkel antud vahemikus on insolatsioonitingimused igal juhul paremad. Väljaspool nimetatud kuupäevi ei ole insolatsiooni kestus reguleeritud.
Analüüsist selgub mõlema metoodika kohaselt, et planeeringu realiseerimine ei too kaasa insolatsiooni olulist vähenemist. Meloni tn 30/1 ja 30/2 hoonete puhul väheneb mõlemas hoones kahes korteris uushoonestuse pool olevates vaatluspunktides (akendes) insolatsiooni kestus küll mõnevõrra (6-28 min), kuid tagatud on üle 3 kordne normikohane insolatsiooni kestus.
On loomulik, et sügistalvisel ajal kui varjud on pikemad, on mõjutus suurem. Kuid selline olukord, kus naaberhoonetest tulenevate episoodiliste varjudega tuleb linnatingimustes arvestada, on paratamatu.
Parkimine
Arvamuses tuuakse välja, et juba tänasel päeval on piirkonnas probleeme parkimiskohtade piisavusega ja autosid pargitakse ka Oa tänava ääres. Juhul kui realiseeritakse kavandatud ehitusõigus, siis suureneb selles piirkonnas autode parkimise vajadus olulisel määral.
Linnale on teada, et autosid pargitakse Oa tn piirkonnas tänava ääres. Oa tänav on rekonstrueeritud kuni Marja tänavani ning tänava edasisel rekonstrueerimisel muutub liiklus- ja parkimiskorraldus ka planeeringualaga piirnevas osas. Oa tänavale on planeeritud kahepoolne kõnnitee, mis on sõiduteest eraldatud haljasribaga, st et vabalt parkida tulevikus Oa tänaval enam ei saa. Piirkonnas on avalik parkimisala Laululava juures, mida on võimalik piirkonna parkimisprobleemi leevendamiseks kasutada.
Kuna detailplaneering koostatakse konkreetse ala kohta, ei saa selle eesmärk olla kogu piirkonna parkimisprobleemi lahendamine. Planeeringuga on kõik elamuala toimimiseks vajalik, sh haljastus ning jalgrataste ja autode parkimine kavandatud krundile. Planeeringus on esitatud erinevate liikumisviiside analüüs, mis sisaldab mh auto- ja jalgrattaliikluse tekke ja parkimise nõudluse väljaselgitamist tulenevalt olemasolevast ja prognoositavast liikluskoormusest. Planeeringuala on hästi ligipääsetav nii kergliiklejatele kui ka ühistranspordiga. Kesklinn on ca 1 km kaugusel, vajalikud teenused on hästi kättesaadavad nii jalgsi kui jalgrattaga liikudes. Kauna tänavale ja Emajõe kaldale on üldplaneeringuga ette nähtud jalgrattateede tugivõrk. Jõeäärne kergliiklejate promenaad ulatub kesklinna ning on kavandatud ka edasi allavoolu. Oa tn ja Herne tn on olemas ühistranspordi peatused. Planeeringualast ca 200 m kaugusel Herne tänavas asub bussipeatus Piiri, kust väljub buss nr 13 nii kesklinna kui ka spordipargi suunas. Piirkonna kool Kroonuaia tänavas asub samuti ligi 1 km kaugusel, lastehoid on olemas Oa tänava alguses. Tulenevalt planeeringuala heast ühendusest kergliikluse võrgu ja ühistranspordiga ning lähedusest kesklinnale on krundi parkimiskohtade kavandamisel arvestatud Tartu linna teenuste kättesaadavuse rakendust, mille kohaselt on Oa tn 35a krundi teenustase baastase ja parkimisnormi protsent 83.
Tulenevalt esitatud arvamustest ja nende kohta antud selgitustest korrigeeriti/täiendati planeeringut.
Avalik väljapanek Tartu Linnavalitsuse 14.03.2023 korraldusega nr 299 võeti planeering vastu ja suunati avalikule väljapanekule, mis toimus 05. - 19.04.2023. Avaliku väljapaneku jooksul laekus kaks arvamust.
Oa tn 37 omanik küsis selgitust, kuidas on lahendatud Oa tn 37 poolsete kuuride räästavee juhtimine. Linn selgitas, et detailplaneeringus on sätestatud nõue, et hoonete katustelt kogutavat sademevett ei tohi juhtida naaberkrundile. Sademeveekanalisatsiooni peatükis on sätestatud põhimõte, et katustelt tulev sademevesi tuleb suunata väljaspool hoonet maapinnale, kust see voolab krundile kavandatud sademeveelehtritesse ja restkaevudesse. Täpsem sademevee ärajuhtimise lahendus antakse ehitusprojektiga.
Meloni tn 30/2 omanik esitas arvamuse, kus leiab, et uue projekteeritava krundi hoovipealne maja on liiga lähedal Meloni 30/2 majale ja seda ei tohiks üldse ehitada, kuna see plats pidi olema kaitseala vöönd, kuhu ehitada ei saa. Seetõttu jäi ka Meloni 30/2 krundipiir diagonaalselt väga maja lähedale. See oli aktsepteeritav vaid seetõttu, et öeldi, et sinna aia taha ehitada ei tohi. Naabrile ei ole vastuvõetav, et planeeritav mänguplats tuleks Meloni 30/2 akende alla. Vastuväite esitaja ostis Meloni 30/2 otsakorteri, mille eest küsiti oluliselt rohkem raha, kuna soovis suuremat privaatsust ja vaikust. Vaadati Tartu linna lehelt detailplaneeringut, kuhu on plaanis ehitada maju, kuhu ei saa ehitada. Ta ei mõista, kuidas Tartu linnas kokkulepped ei loe. Ta leiab, et kindlasti oli seetõttu nende krundi hind ka oluliselt kõrgem, kuna selle maa kõrval pidi asetsema ehitusvaba tsoon ja selle pidid nad ainuisikuliselt kinni maksma. Nende otsakorteri oluliselt kõrgemat hinda põhjendati just selle asjaoluga, et nende aia taha ei ehitata kunagi maju. Vastuväite esitaja näeb ainsate variantidena järgmiseid lahendusi:
1. nende krunti suurendatakse, tehakse neljakandiliseks ja tee äärde ehitatakse ainult 1 maja;
2. kui krunti ei suurendata, sel juhul ehitatakse ikka ainult 1 ning vähendatud krundi pindalaga elumaja (Oa tänava äärde) ja nende ning uue krundi vahele jääks piisavat eraldust pakkuv, ehitusvaba tsoon;
3. kui ka eelnevad lahendused ei tundu linnale piisavalt kasumlikud, siis tuleks nende ning uue krundi vahele vähemalt 2 meetrine igihaljas hekk istutada ja neilt välja petetud raha, mis privaatsust, rahu ning rohelust pidi tagama, hüvitada.
Linn selgitas, et kehtiva Kartuli, Oa ja Kauna tänavate ning Emajõega piiratud ala (Europan-i ala) detailplaneeringu kohaselt on Oa tn 35a krundi kasutamise otstarve tõepoolest tootmishoone maa. Krundil asunud puurkaevule oli määratud sanitaarkaitseala, mistõttu ehitusõigust ei olnudki võimalik varasemalt määrata. Antud piirang tulenes õigusaktidest, mitte detailplaneeringust. Kui piirangut põhjustavat objekti enam krundil ei ole, siis kaob ka kaitsevöönd ja on võimalik alale ehitisi kavandada. Tänaseks on puurkaev suletud, puudub vajadus seda krunti jätkuvalt hoida puurkaevule vajaliku tootmismaana, krundil on uus omanik.
Maa-alade arenguperspektiivid on paika pandud üldplaneeringuga. Tartu Linnavolikogu 07.10.2021 otsusega nr 373 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringus 2040+ on Oa tn 35a krundi juhtotstarbeks määratud korterelamumaa ning üldplaneeringust ei tulene keeldu antud krundile ehitusõigust kavandada. Tartu linna üldplaneeringut ei ole krundi juhtotstarbe osas vaidlustatud ja üldplaneering kehtib. Detailplaneeringu koostamise eesmärk on eelkõige viia ellu üldplaneeringut kui kõrgema taseme planeeringut ja alamal seisvad planeeringud peavad olema sellega kooskõlas. Üldplaneeringu kohaselt asub krunt arhitektuurilises üksuses SU2, kus maa-alad on hoonestamisel kaasaegsete, Supilinna miljöösse sobilike, säästva arengu põhimõtetel püstitatud korterelamutega. Eesmärgiks on Supilinna uuema osa hoonestusstruktuuri sidumine ruumiliselt, kogukondlikult ja miljööliselt linnaosa vanemate hoonestusaladega, jäädes samas kaasaegse arhitektuurikeele kasutamise juurde. Maa-aladel kehtivad korterelamumaa juhtfunktsiooni kohased üldtingimused.
Vastavalt Eesti Vabariigi põhiseaduse (PS) §-le 32 on igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud. PS järgi on igaühel õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Asjaõigusseaduse §-s 68 on sätestatud omaniku õigus asja vallata, kasutada ja käsutada. Seega on igal omanikul õigus oma krundile taotleda uue ehitusõiguse kavandamist ja kehtivat detailplaneeringut muuta läbi uue detailplaneeringu koostamise, mistõttu ei saa rääkida õigustatud ootusest, et üks kord kehtestatud detailplaneering peab muutumatuna kehtima igavesti. Mis puudutab hüvitise nõuet, siis linn ega kolmandad isikud ei saa vastutada selle eest, mis tingimustel vastuväite esitaja omal ajal on korteri ostnud. Omandiõigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute, sealhulgas naaberkinnisasjade omanike õigustega. AS Tartu Veevärk on omaaegse puurkaevu kinnistu müünud uuele omanikule. Naabritel võivad olla vastandlikud huvid. Sellest tingituna ei kaitse naabrusõigused kummagi kinnisasja omaniku huve ühepoolselt ning naabrusõiguste näol on tegemist seadusliku kompromissiga omandiõiguse rakendamisel.
Omanik ei saa nõuda, et tema omandiõigust üldse ei piirata, kuid piirang peab olema proportsionaalne. Riigikohus on 11.04.2005 otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-33-05 leidnud, et naaberkinnisasjade omanike õiguste hindamisel ei saa eelistada üht omanikku teisele ning põhimõtteliselt on kõigil naaberkinnisasjade omanikel õigus oma kinnisasjaga õiguskorra piires vabalt toimida. Üldjuhul ei saa kinnisasja omanik takistada naaberkinnisasja omanikku rajamast oma maale ehitisi ja neid kasutamast. Samas peavad omanikud siiski vastastikku arvestama üksteise õigustega ulatuses, mis on vajalik teiste omanike õiguste teostamiseks.
Planeeringu koostamise käigus on hoovipoolse maja ehitisealust pinda vähendatud 310 m²-lt 220 m²-le ning kavandatud kolmekorruselise viilkatusega hoone asemel kaks korrust ja lamekatus. Hoovimaja olemasolu on Supilinna traditsioonilises hoonestusstruktuuris tavaline ja linnaosale iseloomulik. Hoovimaja asukoht on krundi keskel, seega hoovimaja ja Meloni tn 30/2 vahele jääb hoonetest vaba ala. Hoonestusala kaugus Meloni tn 30/2 hoonest on planeeringus ca 20 meetrit, mis on antud piirkonnas tavaline ja ei riiva naabri õigust privaatsusele liigselt. Samuti paikneb kavandatud hoonestusala Meloni tn hoonega võrreldes nihkes, mitte otse selle taga. Meloni tn hoone poole on kavandatud puud ja parkla. Linnakeskkonnas on loomulik ja paratamatu, et tuleb leppida naaberkinnistult lähtuvate mõningate mõjutustega, kui need ei põhjusta naaberkinnisasjade omanike õiguste ülemäärast riivet.
Seega on Oa tn 35a krundi detailplaneering kooskõlas Tartu linna üldplaneeringuga ja planeeringulahendus arvestab piirkonna mõjuala seostega, naabruses väljakujunenud krundistruktuuri ning keskkonnaga. Loodud on eeldused kasutajasõbraliku ning turvalise elukeskkonna ja kogukondlikke väärtusi kandva ruumilise struktuuri olemasoluks ja säilitamiseks ning esteetilise miljöö arenguks, säilitades olemasolevaid väärtusi.
Vastuväite esitaja ei ole välja toonud, millised kahjulikud mõjutused tulenevad temale mänguväljaku kavandamisest ja kuidas seeläbi on takistatud tema omandiõiguse teostamine. See, et korterelamute hoovidesse kavandatakse mänguväljakuid, on tavapärane ja kõikide ühiskonnagruppide vajadusi arvestav lahendus. Siiski märgime, et mänguväljaku asukoha osas on planeeringus antud näitlik lahendus ja seda võib projekteerimise käigus muuta.
Krundi piiride osas märgib linn, et väljapakutud ettepanek vähendada planeeritava krundi pindala või muuta kinnistute piire, saab toimuda vaid krundiomaniku soovil või kinnistu omanike vahelisel kokkuleppel.
Avalik arutelu
02.06.2023 toimunud avalikul arutelul otsustati:
1. Kaaluda planeeritud parkimisala piirile heki kavandamist. Planeeringut täiendada nõudega anda puude kasvutingimused vastavuses standardiga ja määrata istutatava puu liik.
2. Planeeritava hoovimaja osas täpsustada ja leppida kokku naabriga terrasside võimalik ulatumine üle hoonestusala piiri.
3. Planeeringus täpsustada planeeritud maapinna kõrgused ka mujal krundil.
Koostöös naabriga teha planeeringus täiendused ja esitada planeering edasiseks menetluseks linnale.
Arutelul ei osalenud avaliku väljapaneku käigus arvamusi esitanud Meloni tn 30 krundi üks omanik, kes vastusena talle edastatud arutelu protokollile ja korrigeeritud planeeringule väljendas 09.06 saadetud e-kirjas pahameelt planeeritud hoovimaja ja tema arvamusega mittearvestamise suhtes.
Arutelu järgselt planeeringut korrigeeriti ja tehti täiendavat koostööd arvamusi esitanud isikutega, kellest Oa tn 37 omanik nõustus lahendusega. Planeeringu seletuskirja on täiendatud sademevee lahenduse, haljastustingimuste ja parkimislahenduse osas, Oa tn 30 ja Oa tn 33 krundi poolsele piirile on planeeritud igihaljas põõsas/hekk, lisatud on maapinna kõrgused ja terrasside võimalik ulatumine üle hoonestusala.
Kokkuvõte
Kokkuvõtvalt on jäänud detailplaneeringu koostamisel arvestamata järgmised esitatud arvamused:
Meloni tn 30/2 omanik esitas arvamuse, kus leiab, et uue projekteeritava krundi hoovipealne maja on liiga lähedal Meloni 30/2 majale ja seda ei tohiks üldse ehitada, kuna see plats pidi olema kaitseala vöönd, kuhu ehitada ei saa. Naabrile ei ole vastuvõetav, et planeeritav mänguplats tuleks Meloni 30/2 akende alla. Vastuväite esitaja ostis Meloni 30/2 otsakorteri, mille eest küsiti oluliselt rohkem raha, kuna soovis suuremat privaatsust ja vaikust. Vaadati Tartu linna lehelt detailplaneeringut, kuhu on plaanis ehitada maju, kuhu ei saa ehitada. Ta ei mõista, kuidas Tartu linnas kokkulepped ei loe. Ta leiab, et kindlasti oli seetõttu nende krundi hind ka oluliselt kõrgem, kuna selle maa kõrval pidi asetsema ehitusvaba tsoon ja selle pidid nad ainuisikuliselt kinni maksma. Nende otsakorteri oluliselt kõrgemat hinda põhjendati just selle asjaoluga, et nende aia taha ei ehitata kunagi maju. Vastuväite esitaja näeb ainsate variantidena järgmiseid lahendusi:
1. nende krunti suurendatakse, tehakse neljakandiliseks ja tee äärde ehitatakse ainult 1 maja;
2. kui krunti ei suurendata, sel juhul ehitatakse ikka ainult 1 ning vähendatud krundi pindalaga elumaja (Oa tänava äärde) ja nende ning uue krundi vahele jääks piisavat eraldust pakkuv, ehitusvaba tsoon;
3. kui ka eelnevad lahendused ei tundu linnale piisavalt kasumlikud, siis tuleks nende ning uue krundi vahele vähemalt 2 meetrine igihaljas hekk istutada ja neilt välja petetud raha, mis privaatsust, rahu ning rohelust pidi tagama, hüvitada.
Linn on kokkuvõtvalt seisukohal, et detailplaneeringus sätestatu on piisav, tagamaks antud asukohas sobiv ja ümbritsevat arvestav üldplaneeringukohane lahendus ning terviklik linnaruum. Lahendus on kooskõlas linna ruumilise arengu eesmärkidega. Planeeringuga kavandatu on lahendatud kaalutletult ja sobitub keskkonda. Detailplaneeringuga on tagatud terviklik ja turvaline elukeskkond nii olemasoleva kui ka planeeringuga kavandatu osas, lahendus on linnaehituslikult sobiv, mõjuala analüüsi ja ümbritsevat hoonestuslaadi arvestav ning planeeringu elluviimisega ei kaasne naaberkinnisasjade omanike õiguste ülemäärast riivet. (Seisukohad on toodud pikemalt eelnevates lõikudes Arvamuse avaldamine ja Avalik väljapanek ning vastavates linnavalitsuse korraldustes.)
Saadetud kirja tekst
