Korraldus: Raua tn 3 projekteerimistingimuste määramine korterelamu püstitamiseks

Alal kehtib detailplaneering "Kalevi MR detailplaneerimise projekti hoonestuse eskiisi korrektuur Kalevi, Vaba, Nõva, Sõbra tn-tega piiratud alal" (LV korraldus nr 1053 01.12.1994). Vastavalt EhS § 27 lg 1 võib kohalik omavalitsus põhjendatud juhul anda ehitusloakohustusliku hoone ehitusprojekti koostamiseks projekteerimistingimused, kui: 1) detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle viie aasta; 2) detailplaneeringu kehtestamise järel ilmnenud olulisi uusi asjaolusid või on oluliselt muutunud planeeringuala või selle mõjuala, mille tõttu ei ole enam võimalik detailplaneeringut täielikult ellu viia; 3) detailplaneeringu kehtestamise järel on muutunud õigusaktid või kehtestatud planeeringud, mis mõjutavad oluliselt detailplaneeringu elluviimist.

Nimetatud planeering näeb Raua tn 1b, 3 ja 5 kruntidel ette olemasoleva 1- kuni 1,5-korruselise hoonestuse säilimise, kuid kaugemas perspektiivis 2- kuni 3-korruselise asendusehituse. Projekteerimistingimustega täpsustatakse kehtivas planeeringus käsitletud suurusi, et kavandatav hoone sobiks mahuliselt ja arhitektuurselt piirkonna hoonestuslaadiga.

EhS § 27 lg 2 kohaselt arvestatakse projekteerimistingimuste andmisel:

1) hoone või olulise rajatise asukohas väljakujunenud keskkonda, sealhulgas hoonestuslaadi;

2) et projekteerimistingimuste andmine ei oleks vastuolus õigusaktide, isikute õiguste või avaliku huviga;

3) üldplaneeringus määratud tingimusi.

Üldplaneeringuga on alale määratud väikeelamute maa juhtfunktsioon, st põhiliselt üksikelamute, kaksikelamute, muu kahekorruseliste, kolme ja enama korteriga elamute, ridaelamute, sektsioonelamute, suvilate ja aiamajade, maapealsete garaažide maa, kuhu olemasoleva hoonestuse vahele on lubatud ka 3-korruselise korterelamu kavandamine juhul, kui uue elamu kõrgus ja ehitusalune pindala järgib olemasolevate hoonete mahtusid.

Analüüsitud on väljakujunenud ehituslikku keskkonda ja hoonestuslaadi ümbruskonna hoonestusalal. Hoonestusalana arvestatakse antud juhul piirkonda, mis piirneb Kalevi-Vaba-Raua-Sõbra tänavatega. Samuti arvestatakse Raua tn äärse hoonestusega Nõva-Vaba-Raua-Sõbra tänavatega piirnevas kvartalis.

Hoolimata sellest, et "Kalevi MR detailplaneerimise projekti hoonestuse eskiisi korrektuur Kalevi, Vaba, Nõva, Sõbra tn-tega piiratud alal" võimaldab kuni 3-korruseliste hoonete rajamist, on tänaseks lähipiirkonnas välja kujunenud 2-korruseliste elamute piirkond, kus asub nii üksikelamuid kui väiksemaid korterelamuid. Käsitletavas hoonestusalas 3-korruseliseid korterelamuid ei ole.

Lähtuvalt eeltoodust on linnavalitsus piiranud Raua tn 3 krundile antavat ehitusõigust ja lubab kuni 2-korruselise ja kuni 200 m² ehitisealuse pindalaga korterelamu püstitamist põhjusel, et uus hoone järgiks piirkonna teiste hoonete mahtusid ja suuruseid.

Vastavalt EhS § 31 lg 1 tuleb projekteerimistingimuste andmine EhS § 27 alusel korraldada avatud menetlusega. Projekteerimistingimuste eelnõu avalikustati Tartu linna koduleheküljel. Teade projekteerimistingimuste andmise menetluse algatamise kohta avaldati ajalehes Postimees. Avalik väljapanek kestis 22.04.2016-06.05.2016. Projekteerimistingimuste kavand saadeti tutvumiseks naaberkinnistute omanikele.

Kavandile esitasid ühiselt vastuväited Raua tn 1b, 5, 14 ja Kalevi tn 100 kinnistute omanikud, lisaks Raua tn 16-st R. Rosenthal (ei ole omanik). Kõigile asjasse puutuvatele isikutele (k.a. Raua tn 16 kinnistu omanikule) saadeti lisaselgitustega vastuskiri. Vastu tulles Raua tn 5 ühele omanikest ja hr R. Rosenthalile, anti neile lisaaega oma seisukohtade kujundamiseks projekteerimistingimuste kavandi ja linnavalitsuse selgituste suhtes.

Esitati alljärgnevad vastuväited:

1. Kehtiv detailplaneering ei vasta detailplaneeringu nõuetele ja on vastuolus hilisemate üldplaneeringutega. 14.06.1995 vastu võetud planeerimis- ja ehitusseaduse § 68 kohustas kohalikke omavalitsusi seni kehtivate planeeringute ülevaatamiseks. Vastus: Tartu Linnavolikogu 12.06.2014. a otsuse nr 83 „Tartu linna üldplaneeringu ülevaatamise tulemused“ lisas on nimetatud detailplaneeringute loetelu, millede osas on ilmnenud kehtetuks tunnistamise kaalumise vajadus, kuna planeeringud ei vasta valdavas mahus enam planeerimisseadusega määratud detailplaneeringu ülesannetele. Tartu linna Kalevi mikrorajooni hoonestuse eskiisi korrektuur (kehtestatud Tartu Linnavalitsuse 01.12.1994. a korraldusega nr 1053) nimekirja ei kuulu ja selle planeeringu osas kehtetuks tunnistamist alustatud ei ole.
2. Projekteerimistingimuste kavandi kohaselt on lubatud ka abihoone püstitamine. PlanS § 125 kohaselt võib kohaliku omavalitsuse üksus lubada detailplaneeringut koostamata projekteerimistingimuste alusel ühe hoone ja seda teenindavate rajatiste püstitamist. Vastus: Arvestada nimetatud vastuväitega. Projekteerimistingimustega määratakse hoonete arvuks krundil 1 põhihoone: st antakse ehitusõigus ühe ehitusloakohustusliku hoone ehk korterelamu püstitamiseks.
3. PlanS § 125 kohaselt saab tühjale krundile uue hoone rajamise lahendada projekteerimistingimustega ainult juhul kui hoone sobitub mahuliselt ja otstarbelt keskkonda. Taotletud mahus hoonestamist on võimalik kaaluda ainult detailplaneeringu menetlemise kaudu. Ajalooliselt on Raua tn 1b, 3, 5, 14 ja Kalevi tn 100 olnud väikepereelamud. Kavandatav 2-3 korruseline kuni 7 korteriga elamu on proportsionaalselt suur ja ei sobi arhitektuuriliselt madalhoonestusega Raua tn 1b ja 5 ühepereelamute vahele. Vastus: Kalevi-Vaba-Raua-Sõbra tänavatega piiratud kvartalis on ehitisregistri andmetel kolm hoonet, mille kasutusotstarve on kolme või enama korteriga elamu (Vaba tn 33a, Kalevi tn 102 ja 96). Vaadates Raua tänava äärseid hooneid Nõva-Vaba-Raua-Sõbra tänavate kvartalis, selgub et Raua tn 12 hoone näol on tegemist korterelamuga, Raua tn 14, 16 ja 16b on üksikelamud. Piirkonna eluhooned on üldiselt 2-korruselised ehitisealuse pindalaga 70 - 200 m². Tingimustega antakse ehitusõigus 2-korruselise kuni 200 m² ehitisealuse pindalaga hoone püstitamiseks, mis vastab nii üldplaneeringule kui kehtivale detailplaneeringule. Projekteerimistingimustega täpsustatakse kehtivas detailplaneeringus antud suurusi. Ehitisealuse pindala sätestamisel on arvestatud, et ka naabruses asuvatel üksikelamutel on tulevikus võimalik hoone laiendamine ja suurema ehitisealuse pindala saavutamine. Koormusindeksi alusel oleks Raua tn 3 kinnistule võimalik kuni 10 korteri rajamine. Arvestades, et ümbruskonna hoonestusalas asuvad pigem üksikelamud ja väikesed korterelamud, on linnavalitsus piiranud rajatavate korterite arvu 7-le.
4. Massiivse eluhoone ja õuealale planeeritava parkla, abihoonete ja jäätmete käitlemise koha rajamisega saab krunt olema ülekoormatud, mis oluliselt halvendab naabrite seniseid elutingimusi ja elukeskkonna kvaliteeti. Vastus: Raua tn 3 kinnistu suurus on 1059 m². Kuni 200 m² pindalaga hoone rajamine kinnistule jätab piisavalt ruumi normatiivse parkimise, juurdepääsude ja haljastuse kavandamiseks. Sõidetava kattega osa krundist peab olema väiksem kui kompaktsed haljastatud osad.
5. Seitsme korteri parkimisvajadus saastab õhku ja tekitab müra, suureneb parkimis- ja liikluskoormus Raua tänaval ja tänava ääres. Kaugküttetrassi puudumise tõttu hakkab õhku saastama lokaalne katlamaja. Lume ladustamisel ja sulamisel vajub vesi naaberkruntidele. Vastus: Projekteerimistingimustega nõutakse vertikaalplaneerimise (sademevee), parkimise, juurdepääsude ja haljastuse lahendamist kinnistu piires ehitusprojekti raames. Parkimine tuleb lahendada omal kinnistul ning vastavalt kehtivatele normidele. Soovituslikult tuleb uushoonete puhul arvestada ühe parkimiskohaga korteri kohta. Kuna kinnistu ei asu kaugküttepiirkonnas, soovitavad tingimused kütteliigi valikul kaaluda maakütte ja päikesetehnoloogia lahendusi. Arvestada tuleb ka asjaolu, et sealne piirkond on enamjaolt ahjuküttega piirkond. Ehitusloa taotlemisel hinnatakse ehitusprojektis toodud küttelahendust, ega lubata õhku saastavate raskekütuste (nt kivisüsi, kütteõli) kasutamist elamupiirkonnas.
6. Korterelamu tõttu väheneb või kaob ümbritsevate väikeelamute elanike privaatsus. Sellise elukeskkonna muutumise tulemusena väheneb naaberkinnistuste väärtus. Vastus: Linnas asuva eluruumi omanik ei saa eeldada, et tema akendega külgnevale tühjale krundile kunagi midagi ei ehitata ja et vaadet tema aknast üldse ei piirata. Väide, et planeeringuga lubatud hoone püstitamise tõttu väheneb vastuväidete esitajate kinnistute väärtus on tõendamata ja paljasõnaline väide.
7. Kavandatav hoone vähendab Raua tn 14 ja 16 valgustingimusi. Hoone suurima lubatud kõrguse määramisel tuleks lähtuda naaberhoonetest Raua tn 1b ja 5, mitte Raua tn 7 hoonest. Vastus: Projekteerimistingimuste kavand näeb ette Raua tn 3 hoone maksimaalse kõrguse määramise lähtuvalt Raua tn 7 hoonest, mis on piirkonnale iseloomuliku mahuga kahe täiskorrusega hoone. Raua tn 3 kinnistule antakse võimalus kuni 2-korruselise hoone rajamiseks. See tähendab, et mõistlikke konstruktiivseid lahendusi kasutades ja eluruumide nõuetele vastavalt on kahekorruselise hoone rajamine antud maksimumkõrguse piires võimalik ja sealsesse linnakeskkonda sobiv lahendus. Ka Raua tn 1b ja 5 kinnistutel on võimalik olemasolevate hoonete laiendamine ja kõrgemaks ehitamine. Uue hoone ehitusõigus on piiratud maksimumkõrguse ja suurima ehitisealuse pindalaga ning ehitusala miinimumkaugusega kinnistu piiridest - suurustega, mis järgivad üldisi tavasid ja piirkonna hoonestuslaadi. Sellest tulenevalt ei ole ette näha drastilist mõju naaberkinnistutel asuvate elamute valgustingimustele ning ei ole antud situatsioonis põhjendatud nõuda insolatsiooni arvutusi enne projekteerimistingimuste väljastamist. Valgustingimuste võimalikku halvenemist hinnatakse projekteerimise faasis.

Võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 30 lg 1 p 2, ehitusseadustiku § 27 lg 1; Tartu Linnavalitsus

o t s u s t a b :

1. Määrata projekteerimistingimused PTH-15-298 ehitusprojekti koostamiseks vastavalt korralduse lisale.

2. Korraldus jõustub projekteerimistingimuste taotlejatele teatavakstegemisest.

3. Korralduse peale võib esitada Tartu Linnavalitsusele vaide haldusmenetluse seaduses sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korraldusest teada saamise päevast või päevast, millal oleks pidanud korraldusest teada saama või esitada kaebuse Tartu Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korralduse teatavakstegemisest.