Õigusakti eelnõu: Tartu Linnavolikogule otsuse "Näituse tn 2, Näituse tn 2a, Näituse tn 6, Veski tn 26a, J. Liivi tn 3 // 5, J. Liivi tn 7 kruntide ja lähiala detailplaneeringu koostamise algatamine ja lähteseisukohtade kinnitamine" eelnõu esitamine

Planeeringu ettepanek
Riigi Kinnisvara AS on esitanud ettepaneku planeeringu algatamiseks kruntidel Näituse tn 6, Veski tn 26a, J. Liivi tn 3 // 5 ja J. Liivi tn 7 eesmärgiga muuta maa sihtotstarve ühiskondlike ehitiste maast elamumaaks ja üldmaaks ning muuta olemasolevaid katastriüksuste piire. Elamumaale soovitakse määrata ehitusõigus korterelamute ja abihoonete rajamiseks. Endine pargivahi maja taastatakse algses asukohas Näituse tn 6 krundil, kuhu nähakse ette äri-, ühiskondlik- ja elamufunktsioon.
Olemasolevate ja säilitatavate hoonete ehitisealune pind kokku ehitisregistri andmetel on 863 m², uushoonestuse, sh taastatava pargivahi maja soovitud ehitisealune pind kokku on 1800 m². Seega planeeritakse kokku alal ca 2663 m² ehitisealust pinda (brutopind ca 6500 m²). Uushoonestus on kavandatud kuni kolmekorruseline, suurim lubatud kõrgus maapinnast 13 meetrit. Abihoonete kõrguseks on kavandatud kuni 5 meetrit maapinnast. Kokku soovitakse alale kavandada kuni 60 korterit mille teenindamiseks soovitakse planeerida ca 70 parkimiskohta. Juurdepääsud planeeritavatele kruntidele lahendatakse avalikult kasutatavatelt J. Liivi ja Näituse tänavatelt.

Olemasolev olukord
Planeeritava ala suurusega ca 1,5 ha asub Kesklinna linnaosas Tartu vanalinna muinsuskaitsealal, ulatudes osaliselt looduskaitsealuse Toomemäe pargi servaalale. Planeeringualal asuvad kultuurimälestised: Puitelamu Tartus Näituse 6, 19. saj registri numbriga 6980, Puitelamu Tartus J. Liivi 3, 1907. a. registri numbriga 6984, Puitelamu Tartus J. Liivi 5, 1907. a. registri numbriga 6985, Uus Anatoomikum Tartus Näituse 2, 1886. a. registri numbriga 6978.

Ehitisregistri andmetel asuvad krundil Näituse tn 6 elamu ehitisealuse pinnaga 81 m², kuur ehitisealuse pinnaga 70 m², abihoone ehitisealuse pinnaga 90 m². J. Liivi tn 3 // 5 krundil asuvad elamud ehitisealuse pinnaga 138 m² ja 414 m² ning kuurid ehitisealuse pinnaga 39 m² ja 31 m². J.Liivi tn 7 krundil asub kuur, mida ehitisregistrisse kantud ei ole.

Lisaks on planeeringualasse haaratud ka Näituse tn 2 krunt ja Näituse tn 2a krunt. Näituse tn 2 krunt kuulub Tartu Ülikoolile ja sellel asub õppehoone (Uus Anatoomikum). Ehitisregistri järgi on hoone ehitisealune pind 1097 m², suhteline kõrgus 14,6 m. Näituse tn 2a krundil asub Elektrilevi OÜ Anatoomikumi 10/0,4kV kioskalajaam. Alajaama ehitisealune pind on 33 m² ja suhteline kõrgus 4,3 meetrit. Praegu on õppehoone parkimine osaliselt lahendatud Näituse tn 6 krundil. Nimetatud osas on tehtud ettepanek maa-ala ümberkruntimiseks, krundid kaasatakse planeeringusse eesmärgiga anda maa-alale terviklik lahendus.

Kruntidel kehtib Tartu Linnavalitsuse 27.03.1997 korraldusega nr 662 kehtestatud Näituse, Veski, K. E. v. Baeri ja J. Liivi tänavate vahelise kvartali detailplaneering. Detailplaneeringuga kavandati alale Eesti Rahva Muuseumi hoonet, mis tänaseks on ehitatud Raadile.
Uue detailplaneeringu kehtestamisega muutub sama planeeringuala kohta varem kehtestatud detailplaneering kehtetuks.

Üldplaneeringu tingimused
Üldplaneeringu kohaselt asuvad krundid alal, mille juhtfunktsioonid on korterelamute maa, kõrgharidusasutuse maa-ala (Uus Anatoomikum) ja roheala (K. E. von Baeri tänava ääres Toomemäe pargi ala).
Korterelamumaa on kolme ja enama korteriga, ühise sissepääsu ja trepikojaga elamu jms püsivamat laadi elamiseks mõeldud hoone ja elamutevahelise välisruumi ning muu elamuid teenindava maakasutuse juhtotstarbega maa-ala. Juhtotstarvet toetavad otstarbed on piirkonda teenindav kaubandus-, toitlustus-, teenindus-, spordihoone, haridus-, kultuuri-, kogunemis-, lasteasutuste, haljasalade ja puhkerajatiste maa. Toetava otstarbe kohane tegevus ei tohi avaldada kõrvalolevatele aladele ülemäärast negatiivset mõju ega halvendada elutingimusi. Lubatud on toetav otstarve krundi hoonestuse brutopinnast kuni 25% ulatuses. Lubatud on krundi suurim täisehitusprotsent kuni 40%, erandid on lubatud äritänavate äärsetel kruntidel ja kesklinnas. Kesklinnas täpsustatakse lubatud korterite arv, lähtudes krundi asukoha ja selle lähipiirkonna eripärast.
Roheala on peamiselt puhkamiseks ja virgestuseks mõeldud pargi, parkmetsa või muu vastava maakasutuse juhtotstarbega maa-ala. Üldplaneeringu üheks ülesandeks on ühtse, katkematu ja hästi toimiva rohe- ja puhkealade võrgustiku arendamine linnas. Võrgustiku põhialuseks on avalikult kasutatavad haljasmaad ning haljasmaad, mis asuvad elamute, sotsiaal-, äri- ja teenindushoonete maal.
Kõrgharidusasutuse maa-ala on kõrgharidusasutuse õppe-, teadus- ja haldushoone või rajatise maaala.

Planeeringuala asub üldplaneeringuga määratud arhitektuurilises üksuses T2, mille kohta on antud järgmised täpsustavad arhitektuurinõuded: "Asumi olemasolev hoonestus säilib ehitismälestiste ja väärtuslike hoonetena. Planeeringuga seatakse eesmärgiks rajada asumisse võimalikult vähe parkimiskohti. Olemasolev kõrghaljastus likvideeritakse valikuliselt. Olemasolevad pinnavormid säilitatakse. Endine raveliinikõrgustik kindlustatakse erosiooni vastu. Näituse 6 uushoonestamisel tuleb taaspüstitada praegu Eesti Rahva Muuseumis lahtivõetuna seisev mälestis (Näituse 4, reg-nr 6979). Maaüksuse hoonestamise eelselt tuleb parima lahenduse saamiseks kaaluda planeeringu- või arhitektuurivõistluse läbiviimise vajadust.

Koostamisel olevas Tartu linna üldplaneeringus on ala arendamise eesmärgiks Uue Anatoomikumi ja J. Liivi tn vahelise maa-ala hoonestamine korterelamutega. Üldplaneering seab eesmärgiks ruumiliselt ja arhitektuurselt ühtse elamugrupi kavandamise, mille arendamisel lähtutakse energiasäästlikkuse ja jätkusuutliku ehitamise põhimõtetest. Olemasolevate hoonete ehitustingimused määratakse Tartu muinsuskaitseala uue kaitsekorraga. Uue Anatoomikumi ja J. Liivi tn vaheline ala hoonestatakse vastavalt muinsuskaitse eritingimustele ja arhitektuuri ideekavandile. Maksimaalne korruselisus on kolm. Olemasolevatel hoonetel säilitada senine korruselisus. Täisehitusprotsent määratakse igakord eraldi. Järgida tuleb väljakujunenud ehitusjoont. Planeeringuga seatakse eesmärgiks rajada asumisse võimalikult vähe parkimiskohti. Lisaparkimiskohtade rajamine haljastuse arvelt pole asumis lubatud. K. E. von Baeri tn on parkimise keeluala, samuti ei ole lubatud kavandada tänavalt autoga juurdepääse kruntidele.

Planeeringu koostamine on kooskõlas nii kehtiva kui ka koostamisel oleva Tartu linna üldplaneeringuga.

Planeeringu-/ arhitektuurivõistluse korraldamise vajadus
Maa-ala asub muinsuskaitsealal ja looduskaitsealuse Toomemäe pargi servaalal, kust ja kuhu avanevad Tartule sümbolväärtusega esinduslikud kaug- ja lähivaated. Muuhulgas kavandatakse avalikkusele suunatud juhtfunktsioone.
Eelnevat arvestades on linn seisukohal, et parima linnaruumilise lahenduse leidmiseks on planeeringuvõistluse korraldamine parim meetod sobiva lahenduse leidmiseks ning hoonestuskontseptsioon tuleb leida edasise planeerimise ja korraldatava võistluse käigus. Parima linnaruumilise lahenduse leidmiseks juba planeeringu algstaadiumis on otstarbekas korraldada planeeringuvõistlus kohe pärast planeeringu koostamise algatamist.

Detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimused
Kui planeeritaval maa-alal asub muinsuskaitseala või selle kaitsevöönd, tuleb vastavalt planeerimisseaduse § 124 lõikele 8 detailplaneering koostada Muinsuskaitseametiga kooskõlastatud detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimusi arvestades.
Planeeringu muinsuskaitse eritingimused on koostanud Artes Terrae OÜ (töö nr: 1965ET1). Järgnevalt on esitatud kokkuvõte eritingimustest:
- Planeeringualal tuleb säilitada ja restaureerida hooned Näituse tn 6 elamu, J. Liivi tn 3 elamu ja J. Liivi tn 5 elamu ning Näituse tn 6 krundil Näituse tänava ääres asuv abihoone ait/kuur. Pargivahi maja (Näituse 4, reg-nr 6979) tuleb taastada ajaloolises asukohas esialgselt projekteeritud kujul koos kõigi väljaehitustega kasutades võimalikult palju autentset säilinud materjali. Kruntideks jagamise ja uushoonestuse ehitusõiguse teostamise eelduseks on restaureerimise ja pargivahi maja taastamise eelnev teostamine või restaureerimise ja taastamise teostamine uushoonete püstitamisega samaaegselt.
- J. Liivi tn 3 // 5 krunti ei ole lubatud jagada, kuid soovitav on krundi nurga taastamine J. Liivi ja J. W. F. Hezeli tänava ristmiku lähedal (mis praegu kuulub Näituse tn 6 krundi koosseisu). Teiste kruntide piire on lubatud muuta.
- J. Liivi tänava äärde tuleb määrata kohustuslik ehitusjoon krundipiirile, kus peab paiknema uushoone põhimahu pikikülg.
- Uushoonestuse rajamisel tuleb arvestada, et uushooned peavad olema erineva maapealse ehitisealuse pindalaga. Uushoonete maapealne maksimaalne ehitisealune pindala on 250 m², va tänavafrondist eemale võib püstitada ühe suurema hoone, mis võib olla J. Liivi 5 hoone suurune (ehitisregistri andmetel 414 m²).
- Kui planeeritavate kruntide elanike parkimisvajadus lahendatakse maa-aluse parkimisega, on suurim võimalik täisehituse osakaal 40%, maapealse parkimisega 33%.
- Planeeringualale on lubatud rajada kuni kahe täiskorruse ja katusealuse korrusega hooned, mis peavad sobituma kõrvalolevate ajalooliste hoonetega viimistluse, katusekuju, avatäidete kuju, värvi jms poolest. Näituse tänava äärde, võimalusel alajaama asendaval hoonel, ei ole lubatud üle kahe täiskorruse tulenevalt asjaolust, et kummalgi pool paiknevad 2-korruselised mälestised.
- Uushoonete põhimahu laius ei või olla suurem kui 11 m, millest võivad välja ulatuda verandad ja trepikojad. Hoonetel on lubatud ka näiteks L- või T-kujuline põhimaht.
- Piirete rajamine on keelatud K. E. von Baeri tänava sõidutee äärde, kuid soovitav on taastada puitlippaed pargivahi maja ees. Ülejäänud kohtades on piirded lubatud kas puitlipp- või metallvarbaiana.
- Maapealne autoparkla tuleb paigutada krundile tänavajoonest eemale ja eelistatult tänavalt mittevaadeldavasse ossa. Hoonete esimese korruse tänavapoolses osas ei ole parkimine lubatud.
Lubatud ja soovitav on rajada mitme krundi peale ühine maa-alune parkimine. Maa-alusesse parklasse peaks juurdepääs olema nii Näituse kui ka J. Liivi tänavalt. Kummalgi tänaval ei tohi sissepääs maa-alusesse parklasse paikneda otse tänavafrondist, vaid peab olema vähemalt ühe auto pikkuse tagasiastega. K. E. von Baeri tänavalt ei ole lubatud sissesõitu maa-alusesse parklasse ehitada.