Riia tn 181, Ringtee tn 75 ja 75h kruntide detailplaneeringu koostamine algatati Tartu Linnavolikogu 27.06.2013 otsusega nr 493 eesmärgiga kaaluda planeeringualale ehitusõiguse määramist meelelahutus-, kaubandus- ja teenindushoonete rajamiseks. Planeeringust huvitatud isik on Lõunakeskus OÜ. Planeeringu koostaja on Plaan OÜ.
Planeeringuala suurusega ligikaudu 66 700 m² asub Ränilinna linnaosas.
Planeeringulahendus näeb ette krundi (pos 1) moodustamise, mille kasutamise sihtotstarveteks on määratud kaubandus- ja teenindushoone maa, meelelahutus- ja tervishoiuhoone maa, büroo- ja administratiivhoone maa, majutushoone maa, parkimisehitise maa ja tänavate maa. Krundile on ette nähtud hoonestusalad kino ja meelelahutuskeskuse, büroo- ja konverentsikeskuse (hoonestusala 1), kaubandus- ja teeninduspindade (hoonestusala 2 ja 4 (olemasoleva hoone pealeehitus)), hotelli (hoonestusala 3) ning parkimismajade rajamiseks (hoonestusalad 5 ja 6). Krundi pos 1 suurim lubatud ehitusalune pindala on 33 422 m². Hoonestuse suurim lubatud absoluutkõrgus on 97.00, kaheksakorruselisel hotellil 105.00.
Lõunakeskuse laienduse puhul on tegemist olemasoleva hoone ümberehitamise ja laiendamisega ning olemasoleva hoone puhul kehtib projekteerija autoriõigus. Eeltoodut arvestades ning lähtudes planeeritava hoone (hotelli) otstarbest ja mahust ning asjaolust, et planeeringu lahendus teeb ettepaneku Tartu linna üldplaneeringu muutmiseks alale kavandatud korruselisuse osas, asub linn seisukohale, et parima arhitektuurse lahenduse leidmise eesmärgil on otstarbekohane kolme eskiisi esitamine ja eelprojekti kooskõlastamine Tartu linnaarhitektiga.
Positsioon 2 on moodustatud eesmärgiga olemasoleva hoone osa liita Riia 181a hoone põhiosaga. Ehitusõigus on määratud olemasolevat hoonestust järgides, suurim lubatud ehitusalune pindala on 91 m2, suurim lubatud absoluutkõrgus on 82,15. Positsioonile 2 täiendavaid arhitektuurinõudeid ei määrata, vajadusel määratakse need edasise projekteerimise käigus. Kui positsiooni 2 liitmist Riia 181a krundiga ei toimu, tuleb hoone osa lammutada. Positsioon 2-le määratud ehitusõigus on realiseeritav ainult positsiooni liitmisel Riia tn 181a krundiga. Määratud ehitusõigus iseseisva krundina või Riia 181 koosseisu jäädes ei laiene.
Kavandatud liikluslahenduse planeerimise aluseks on võetud Liikluslahendus OÜ poolt koostatud töö nr 0214/6 „Tartu linnas Riia tn 181, Ringtee tn 75 ja 75h kruntide detailplaneeringu liiklusuuring“. Kergliiklejate tarbeks on kavandatud läbivad kuni 3 meetri laiused kergliiklusteed, mis on seotud naaberaladega, ohutuse eesmärgil on kergliiklusteede ristmikud tõstetud ning haljasribadega eraldatud. Autodega juurdepääsu sujuvaks tagamiseks on Riia tänavalt mahasõit lahendatud ringristmikuga. Lisaks on alale kavandatud ringristmik, et tagada suunad parklate- ja parkimismajadeni, ette on nähtud kogujatee ühendamine Optika tänavaga. Liikluslahendus muutub Tartu Teaduspargi ja Tartu arestimaja kruntidel. Parkimine on lahendatud krundi siseselt avaparklas ja parkimismajas. Parkimiskohti on planeeritud kaubanduskeskuse tarbeks juurde 520, olemasolevas parklas on 456 parklakohta, kokku on kavandatud 976 parkimiskohta. Jalgrataste parkimiskohti on planeeritud juurde 115, olemasolevaid kohti on 124, kokku on alale kavandatud 239 jalgratta parkimiskohta.
Olemasolevast kõrghaljastusest tuleb senises asukohas säilitada puud, mis jäävad planeeritud ringristmiku ja kogujateedega külgnevatele ning Tartu arestimaja ümbruses asuvatele haljasaladele. Tulenevalt suhteliselt väikestest haljasaladest ja kõrghaljastuse väikesest protsentuaalsest pindalast planeeringuala piires, on planeeringuga ette nähtud maksimaalselt suures ulatuses haljasalade ja kõrghaljastuse, sealhulgas konteinerhaljastuse rajamine olemasolevate ja planeeritavate hoonete ning teede vahel. Planeeringualale jääb haljasala ligi 8 200 m².
Tartu linna üldplaneeringu kohaselt on maakasutuse juhtotstarve Riia tn 181 krundil väike- ja äriettevõtete maa / kahjuliku välismõjuta väike- ja äriettevõtete maa, kus hoonete lubatud korruselisus on 3-5, ning Ringtee tn 75, Ringtee tn 75h ja Riia tn 179 kruntidel teenindusettevõtete maa, kus hoonete lubatud korruselisus on kuni 3. Planeering teeb ettepaneku Tartu linna üldplaneeringu muutmiseks alale kavandatud hoonestuse korruselisuse osas. Tartu linna üldplaneeringu kohaselt on alal lubatud kuni viiekorruseline hoonestus. Planeering teeb ettepaneku kavandada alale kuni kaheksakorruseline hoone (hotell).
Kaubandus-, meelelahutus-, teenindus- ja büroopindade arendamise sotsiaal-majanduslike mõjude hindamise ja ettepanekute aruande (OÜ Cumulus Consulting, Tallinna Ülikooli Eesti Tuleviku-uuringute Instituut 2013) kohaselt on eelistatud Lõunakeskuse piirkonda rajada selliseid meelelahutus- ja vaba aja ehitisi, mis vajavad suuri pindu ning mida on keeruline sobitada kesklinna piirkonda. Lisaks on ekspertrühm välja toonud aspekti, et suurt kaubanduspinda külastavate erihuvidega inimestele on vajalik pakkuda kõrvaltegevusi (laste mänguväljakud, kohvikud, kino, majutus jne). Sellest tulenevalt on kavandatud rajada hotell-spaa, mille kompleksi kuulub konverentsikeskus. Kuna naabrusesse Tartu Teaduspargi territooriumile on varasemalt planeeritud kaks kuni 8-korruselist hoonet, siis käesoleva detailplaneeringuga kavandatud 8-korruseline hotell moodustab nendega ühtse grupi ning ei jää piirkonda domineerima. Nimetatud põhimõttest tulenevalt on üldplaneeringu muutmine antud krundi osas põhjendatud.
Detailplaneeringu eskiislahenduse arutelu toimus 23.10.2014. Arutelul tõstatati hoonestusmahu suurenemisest tulenev võimalik liikluskoormuse kasv ja planeeritud funktsioonide (hotell, kino) äärelinna sobivus. Samadel teemadel toimus täiendav arutelu Tartu Linnavalitsuses 09.12.2014 toimunud koosolekul, millest võtsid osa avalikul arutelul teemad püstitanud Mart Hiob ja linnavolikogu liikmed Kadri Leetmaa ning Jüri-Ott Salm. Mart Hiob on jäänud oma vastuväidete juurde ja esitas linnavalitsusele 18.02.2015 saadetud kirjas kokkuvõtvalt järgmist: planeerimislahenduses piirata kavandatavat hoonestusmahtu (vähendada lubatud korruselisus kuni 3-ni ja vähendada ehitusalust pindala) ning piirata lubatud kasutusviise (keelata kino jms kasutusviis).
Linn on planeeringulahendusega antud hoone ehitusaluse pindala ja funktsioonide määratlemisel lähtunud tööst "Kaubandus-, meelelahutus- ja teeninduspindade ning büroopindade arendamise sotsiaal-majanduslike mõjude hindamine ja ettepanekute tegemine Riia tn - Ringtee tn piirkonna hoonestusmahtude ja -funktsioonide osas" (OÜ Cumulus Consulting ja Tallinna Ülikooli Eesti Tuleviku-uuringute Instituut). Nimetatud töö soovitab muuhulgas arvestada, et teeninduse ja kaubanduse arendamises ja planeerimises ei ole mõistlik vastandada linna servade ja vana kesklinna piirkondi, vaid toetada mõlema arengut, võimaldades nende kättesaadavust ja piisavalt seotud, kuid erinevat profiili. Tartu arengu jaoks on oluline, et Tartu piirkonnast võib leida vähemalt ühe hästi tugeva, huvitava ja areneva elustiilikeskuse (see on hästi suur ja funktsionaalselt mitmekesine teenindus-kaubanduskeskus), kuna see toob otse mitte ainult töökohti, kaupu, teenuseid ja maksumaksjaid, vaid kujundab ka linna brändi, teeb elanike ja külastajate elu meeldivamaks ning võimaldab huvitavate ava-eraruumide arengut. Hetkel Lõunakeskus on see piirkond, mis võiks kujuneda taoliseks elustiilikeskuseks, kuid olulist tähelepanu on vaja pöörata kvaliteedile, funktsioonide mitmekesistamisele ning sellele, kuidas laiendada selle keskuse mõjuala Eesti sees. Linna seisukoht on, et linnaplaneerimine peab toetama Lõunakeskuse arengut, mitte piirama seda, kuid samas toetama funktsioonide mitmekesistamist ja kvaliteedi tõusu.
Käesoleva detailplaneeringu põhieesmärk on liikluskorralduse ja parkimise parandamine ning vanema kaubanduskeskuse osa kaasajastamine nii moraalselt kui tehniliselt.
Kesklinnaga parema ühenduse tagamiseks on alates 2010. aastast käigus tasuta ekspressliin (liin nr 69), mis ühendab Tartu kesklinna piirkonda (peatus Väike-Turu tänaval ning Kaubamaja ja Hansakeskuse ees) ja Lõunakeskust. Lõunakeskusesse saab sõita 6 erineva bussiga ning bussitransport on tagatud kõikidest linnaosadest. Liikluslahenduse planeerimisel on arvestatud autoliikluse ja kergliiklejate vajadustega.
Planeering on kooskõlastatud Maanteeametiga (29.04.15 kiri nr 15-2/15-00028/296). Tartu linna ja lähivaldade vahel 12.06.2007 sõlmitud koostöökokkuleppest lähtuvalt on planeeringut tutvustatud Ülenurme vallale. Tartu maavanem oma 11.03.2015 kirjas ei pidanud vajalikuks detailplaneeringule määrata täiendavat kooskõlastamiste vajadust.
Riia tn 181, Ringtee tn 75 ja 75h kruntide detailplaneeringu koostamine algatati Tartu Linnavolikogu 27.06.2013 otsusega nr 493, sest planeeringuga kavandatakse linnaehituslikult olulisi muudatusi.
Vastavalt Tartu linna ehitusmääruse § 36 lg-le 1 otsustab KSH algatamise või algatamata jätmise planeeringu algatamise õigust omav organ.
Planeerimisseaduse § 18 lg 6 kohaselt tuleb teatada planeeringu avalikust väljapanekust ajalehes Postimees ja Tartu linna kodulehel.
Linnaplaneerimise ja maakorralduse osakond avaldab keskkonnamõjude strateegilise hindamise algatamata jätmise otsuse tegemisest arvates 14 päeva jooksul keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 35 lg 6 ja 7 kohase teate ajalehes Postimees ja Ametlikes Teadaannetes ja Tartu linna koduleheküljel.
Teate tekst:
"Tartu Linnavolikogu võttis vastu ja suunas avalikule väljapanekule "Riia tn 181, Ringtee tn 75 ja 75h kruntide detailplaneeringu" ja jättis algatamata planeeritava ala kruntide detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise.
Planeeringuala suurusega ligikaudu 66 700 m² asub Ränilinna linnaosas. Planeeringulahendus näeb ette kaubandus-, teenindus-, meelelahutus-, tervishoiu-, büroo-, administratiiv-, majutus-, tänavatemaa ja parkimisehitise sihtotstarbega krundi moodustamise.
Planeeringuga tehakse ettepanek Tartu linna üldplaneeringu muutmiseks alale kavandatud korruselisuse osas kuni kaheksakorruselise hoone (hotell) rajamiseks.
Vastavalt keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse (KeHJS) § 6 lg 2 p 10 tuleb anda eelhinnang selle kohta, kas infrastruktuuri ehitamise või kasutamise valdkonna tegevusel on oluline keskkonnamõju. Vabariigi Valitsuse 29. augusti 2005. a määruse nr 224 "Tegevusvaldkondade, mille korral tuleb kaaluda keskkonnamõju hindamise algatamise vajalikkust, täpsustatud loetelu" § 13 p 2 kohaselt tuleb keskkonnamõju hindamise vajalikkust kaaluda ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni, bussi- ja autoparkide, elurajooni, staadioni, haigla-, ülikooli-, vangla- ning muude samalaadsete projektide arendamise korral. KeHJS § 33 lõike 2 punkti 1 kohaselt tuleb detailplaneeringu elluviimisega kaasnevat keskkonnamõju hinnata vajaduse korral ka siis, kui § 33 lõikes 1 nimetatud strateegilises planeerimisdokumendis tehakse muudatusi (antud juhul Tartu linna üldplaneeringus).
Adepte Ekspert OÜ on koostanud keskkonnamõju strateegilise hindamise (KSH) eelhinnangu. Eesti Looduse Infosüsteemi andmetel ei ole alal kaitstavaid loodusobjekte ega kaitsealuste liikide elupaiku. Alal on registreeritud invasiivse võõrliigi Sosnovski karuputke kasvukohti (nähtav maa-ameti karuputke rakenduses). Mulla teisaldamisel haljastustöödel tuleb vältida võõrliigi levitamist uutele aladele. Varasemalt on teada probleeme sademevee käitlemisega alal. Planeeringuga ei suurene oluliselt kaetud alade pindala, kuid planeeringu koostamisel tuleks teemale tähelepanu pöörata. Üldplaneeringu muudatus, mis suurendab korruselisust, ei too kaasa eeldatavalt olulist täiendavat keskkonnamõju. Arendusega kaasnevad mõjud on seotud eelkõige ehitustegevusega ning pikaajaliselt suureneb eeldatavalt liikluskoormus mis põhjustab täiendavat müra ja õhusaastust. Muudatused võrreldes olemasolevaga ei ole eeldatavalt märkimisväärsed.
Lähtudes teadaolevast infost ei kaasne Keskkonnaameti hinnangul tegevusega eeldatavalt olulist keskkonnamõju ning KSH algatamine ei ole eeldatavalt vajalik. Keskkonnatingimustega arvestamine on võimalik planeerimisseaduse § 9 lg 2 p 8 kohaselt planeeringumenetluse käigus.
Detailplaneeringu koostamise algataja ja kehtestaja on Tartu Linnavolikogu (Raekoda, 51003 Tartu), koostamise korraldaja on Tartu Linnavalitsus (Raekoda, 50089 Tartu). Detailplaneeringu koostaja on Plaan OÜ. Detailplaneeringu algatamise, vastuvõtmise ja avalikule väljapanekule suunamise ja KSH algatamata jätmine otsusega saab tutvuda Tartu linna koduleheküljel www.tartu.ee ning tööpäevadel Tartu Linnavalitsuse linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonnas, asukohaga Raekoja plats 3.
Detailplaneeringu avalik väljapanek toimub 08.06.-08.07.2015 Tartu linna infokeskuses raekojas."
Planeering:
L6unakeskuse_seletuskiri_.pdf
Leht1_Situatsioon.pdf
Leht2_Olemasolev.pdf
Leht3_Kontaktvöönd_A2.pdf
Leht4_Põhijoonis_A0.pdf
Leht4a_Lõiked.pdf
Leht5_Tehnovõrgud_A1.pdf
Leht6_Maakasutus_A2.pdf
Leht7_illustreeriv.pdf
Illustratsioonid:
0201_taluturg.jpg
0203_pilt_DPeskiis_hotell.jpg
0203_pilt_DPeskiis_Ida.jpg
0203_pilt_DPeskiis_L6una.jpg
0203_pilt_DPeskiis_L22s.jpg
LK10_0203_DP Arheskiis_turg.jpg
Eelhinnang:
KSH eelhinnang040714.pdf
Keskkonnaameti seisukoht.pdf
Maavanema seisukoht.pdf
Maanteeamet_kiri.pdf
===================
Arengu- ja planeerimiskomisjoni 13.05.2015 koosoleku protokoll nr 26:
Otsustati:
7.1. linnavalitsusel vaadata üle ja parandada eelnõu preambuli 11. lõigu sõnastus, et oleks selge, mis on Cumuluse uuringu refereering ja mis on antud otsusega Tartu linna poolt võetav seisukoht;
Linnavalitsuse 19.06.2015 istungi protokoll nr 36:
40. Muudatusettepanekud linnavolikogu menetluses olevatele eelnõudele
KUULATI: Urmas Ahvena ettekannet.
OTSUSTATI: 40.1. esitada linnavolikogu otsuse "Riia tn 181, Ringtee tn 75 ja 75h kruntide detailplaneeringu vastuvõtmine, avalikule väljapanekule suunamine ja keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine" eelnõule järgmised muudatusettepanekud:
40.1.1. jätta eelnõu preambulist välja 11. lõigu viimane lause ("Linna seisukoht on, et linnaplaneerimine peab toetama Lõunakeskuse arengut, mitte piirama seda, kuid samas toetama funktsioonide mitmekesistamist ja kvaliteedi tõusu");
40.1.2. muuta eelnõu punkti 3 ja sõnastada see järgmiselt:
"3. Määrata detailplaneeringu avaliku väljapaneku ajaks 08.06.-08.07.2015 ja kohaks linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonna fuajee Raekoja plats 3.";
