Õigusakti eelnõu: Informatsioon Pikk tn 58, Pärna tn 1, Pikk tn 60, 64 ja Uus tn 37 kruntide detailplaneeringu eskiislahenduse avaliku arutelu tulemustest

Linnaplaneerimise ja maakorralduse osakond menetleb Tartu Linnavolikogu 13. märtsi 2008. a otsusega nr 326 algatatud Pikk tn 58, Pärna tn 1, Pikk tn 60, 64 ja Uus tn 37 kruntide detailplaneeringu koostamist. Planeering algatati eesmärgiga kaaluda kruntidele kuni viiekorruseliste ärihoonete ja elamute püstitamise võimalusi. Planeeringu koostaja on Terav Kera OÜ, huvitatud isik on AS Tiigi Keskus ja planeeringu tellija on Tartu linn.

Planeeritav ala pindalaga u 1,4 ha (planeeritavate kruntide pindala 9650 m²) asub Ülejõe linnaosas. Pikk tn 58 // Pärna tn 1 kinnistu sihtotstarve on 70% tootmishoonete maa, 30% ärimaa, Pikk tn 60 // 64 kinnistu sihtotstarve 100% ärimaa ja Uus tn 37 kinnistu sihtotstarve 100% ühiskondlike ehitiste maa. Kinnistutel paiknevad endise pärmivabriku kompleksi hooned.

Tartu linna üldplaneeringu kohaselt on planeeritava ala maakasutuse juhtfunktsioon segahoonestusala, mis annab võimaluse kuni viiekorruseliste elamu- ja ärihoonete püstitamiseks.

Planeeringu eskiislahendusega on tehtud ettepanek liita kinnistud Pikk tn 58 // Pärna tn 1, Pikk tn 60 // 64 ja Uus tn 37 üheks krundiks. Krundi kasutamise sihtotstarvetena on lubatud korterelamu maa, kaubandus-, toitlustus-ja teenindushoone maa, kontori- ja büroohoone maa ning parkimisehitise maa. Hoonete suurim lubatud arv krundil on 2 ning hooneosade korruselisus 1-6. Pärna tänava äärne endine pärmivabriku kontorihoone on ette nähtud rekonstrueerida eraldiseisva hoonena ning endise pärmivabriku peahoone Pika ja Pärna tänava poolsed fassaadid, korsten ja toorainemahuti uue püstitatava hoone mahus. Pika tänava äärsesse hooneosasse ja endisesse toorainemahutisse tuleb esimese korruse tasandile projekteerida avalikkusele suunatud funktsioon. Hoonete suurim lubatud ehitisealune pind on maa peal 4605 m² ja maa all 2020 m². Hoonete lubatud maksimaalne absoluutkõrgus on 59.00 m. Sõidukite juurdepääs krundile on kavandatud Pärna tänavalt. Parkimine on ette nähtud hoone mahus. Korterite puhul tuleb tagada 1,2 kohta korteri kohta ning muus osas lahendada parkimine vastavalt Eesti Standardile EVS 843:2016 "Linnatänavad". Haljastuse osas on sätestatud, et haljastatud alade pind ei tohi olla väiksem kui kõvakattega alade pind. Puude rida Uue ja Pika tänava vahelise jalgtee ääres on ette nähtud säilitada, kavandatud on puuderea pikendamine krundi piirini.
Hoonete projekteerimisel tuleb võtta aluseks 2014. aasta arhitektuurivõistluse võidutöö arhitektuurse lahenduse idee, millega on muuhulgas Uut ja Pikka tänavat ühendava jalgtee äärde kavandatud taskupark ja Pika tänava äärde planeeritud 6-korruseline teravatipuline hooneosa.
PIKK 58,PÄRNA 1,PIKK 60,64 JA UUS 37 DP-SELETUSKIRI.pdf
PIKK 58,PÄRNA 1,PIKK 60,64 JA UUS 37-PÕHIJOONISE ESKIIS.pdf

Eskiislahendus suunati avalikule arutelule Tartu Linnavalitsuse 06. detsembri 2016. a korraldusega nr 1280 .
Linnavalitsus asus seisukohale, et kuivõrd arhitektuurivõistluse kohase teravatipulise hoone korral on kavandatav hoonemaht analoogne Tartu linna üldplaneeringuga lubatud täisviiekorruselise hoonemahuga, siis on lahendus kooskõlas Tartu linna üldplaneeringuga.
Detailplaneeringu lähteseisukohti ja eskiislahendust tutvustav arutelu toimus 19. detsembril 2016. a linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonnas.


Eskiislahenduse avaliku arutelu käigus esitatud ettepanekud/vastuväited ning linnavalitsuse seisukohad esitatud ettepanekutele/vastuväidetele:
Planeeringu eskiislahenduse avalikul arutelul (protokoll ) toodi põhiliste probleemidena välja liiga kõrged hooned ja suurest ehitusmahust tulenev liikluskoormuse kasv. Kirjalikult esitatud ettepanekutes tehti ettepanek pärmivabriku kompleksi terviklikult säilimiseks ja juhiti tähelepanu kavandatud ehitusõiguse vastuoludele lähteseisukohtades sätestatule.


Esitatud ettepanekud:
1. A. Rehemaa :
Teen ettepaneku muuta detailplaneeringu tingimusi, et terviklikult säiliksid Tartu pärmivabriku kompleksi ajalooliselt ja linnaehituslikult olulised hooned: Pikk 58 – pärmivabriku peahoone; Pikk 60 – pärmivabriku vesiravila; Pärna 1 – pärmivabriku kontor; hoovil pärmivabriku piirituse- ja viljaladu. /.../ Pärmivabriku kvartal tervikuna on hästi säilinud. Alles on kõik olulisemad vabriku ja vesiravila hooned. /.../ Pärmivabriku peahoone kannab endas XIX saj. Tartu klassitsistliku ilme traditsioone. /.../ Pärmivabriku peahoone (Pikk 58) ja Pärmivabriku vesiravila (Pikk 60) hoonete Pika tänava poolsed klassitsistlike elementidega fassaadid moodustavad Pika tänava tähelepanuväärseima fassaadiansambli. /.../ Koos vabriku peahoone ja selle juurdeehitisega piiritleb pärmivabriku kontor (Pärna 1) kvartali Pärna tänava poolse külje. /.../ Pärmivabriku asutamine andis peatõuke ümbritseva linnaosa arengule. Ehitati palju 1—2-kordseid puust elumaju. Selline linnapilt on säilinud Pärna ja Uuel tänaval. Pärmivabriku hooned jäid piirkonna suurimateks hooneteks ja maamärkideks. /.../ Pärmivabriku hooned on Pika tänava pea ainus terviklikult säilinud kvartal ja seega väga oluline ajaloolise linnaruumi hoidja. Pärmivabriku kvartali perimetraalne hoonestus moodustab Pärna ja Pika tänava ääres tänavaseina, mille säilimine selle piirkonna muidu üsna kaootilises ja tühjas linnaruumis on ülioluline. Pärmivabrikule avanevad ka kaugvaated: nt. Pärna tänavaga samas sihis oleva Soola tänava algusest teiselt poolt jõge ja Turusillalt. Viimasel juhul peegelduvad vabrikuhoone ja vesiravila Pika tänava poolsed fassaadid ka Emajões. Selline vaade on Tartus pärast Teise maailmasõja purustusi muutunud haruldaseks, kuna jõeäärne hoonestus suures osas hävitati. /.../ Pärmivabriku kompleks on Eesti tööstusarhitektuuri silmapaistev näide, olles säilinud terviklikul kujul. Pärmivabriku ja vesiravila kompleks on väga omalaadne tootmistegevuse ja meditsiiniala ühendus, mis kõneleb eesti ettevõtjate leidlikkusest ja mitmete elualade koostööst. Pärmivabriku hooned on Ülejõe selle osa suurimad ennesõjaaegsed hooned, vabrikuhoone on piirkonna üks vanimatest hoonetest. Pärmivabrik oli piirkonna arengu tõukeallikas ja on oluline linnaosa sümbol. Pärmivabriku vesiravila direktor oli aastatel 1926—1940 kuulus arstiteadlane Ludvig Puusepp, üks neurokirurgia rajajatest maailmas. Ludvig Puusepp oli rahvusvahelise tuntusega teadlane ning tema elu ja tööga seotud paikade hoidmine on eesti kultuuripärandile väga oluline. Pärmivabriku hooned on terviklik kompleks, mis on piirkonnale linnaehituslikult oluline, säilitades traditsioonilist linnastruktuuri ja –ilmet. /.../ Praegune detailplaneeringulahendus ei vasta ajaloo- ja keskkonnasäästliku linnaplaneerimise põhimõtetele, kuna planeeringulahenduses on sisuliselt lubatud enamik ajaloolisest hoonestusest lammutada. Pärmivabriku kvartal on täiesti terviklikult säilinud XIX saj. viimase ja XX sajandi esimese veerandi järk-järgult kujunenud tööstusarhitektuuri ansambel, milles on ka pärmi tootmisega ainulaadselt seotud vesiravila hoone. Ülejõe Emajõega piirnevas osas on ajaloolist linnaruumi II maailmasõja ja hilisema
hooletussejätmise tõttu väga lünklikult. Pärmivabriku kvartal on üks terviklikumaid ja Annelinna poolse Ülejõe üks ajaloolisi keskusi. Sellise olemasoleva pärandi arvelt linnaehitus ei ole jätkusuutlik ja isegi kui tulemus on toimiv hoonestus, siis kultuurikihtide kadu on jääv kaotus. Paljude majade lammutamine pole halb praktika mitte ainult kultuuriajaloo kao tõttu, vaid ka energiaraiskamise tõttu.

2. Pärna tn 5, Pärna tn 3, Pärna tn 3a, Pärna tn 4a, Pärna tn 11, Pärna tn 9, Uus tn 31a, Uus tn 35 kinnistu omanike ühispöördumine :
Leiame, et detailplaneering ei võta arvesse ümbruskonnas asuvate kinnisasjade omanike ja elanike huvisid, vähendab Pärna tn 1-st idapool asuvate kinnisasjade väärtust ning kahandab elukeskkonna kvaliteeti. Järgnevalt esitame detailsemad seisukohad ja ettepanekud detailplaneeringu muutmiseks.
1. Detailplaneeringu seletuskirjas (lk 7) on palju tähelepanu pööratud samasse piirkonda kavandatud modernsetele elu- ja ärihoonetele. Samas ei ole arvesse võetud asjaolu, et idast piirneb planeeringuala 1-2 korruseliste elamute, garaažide ja kortermajadega. Detailplaneering avaldab kõige suuremat mõju just idast piirnevatele kinnisasjadele, sest need asuvad planeeringualale kõige lähemal. Rõhutame, et eelnevalt nimetatud kuni 2-korruselised hooned ei ole nn "ümberkukkumist ootavad puulobudikud", vaid need on hiljuti ehitatud või renoveeritud ning heas või normaalses korras olevad hooned. Seega ei ole põhjust eeldada, et need hooned lammutatakse lähitulevikus.
Tartu Linnavolikogu on 13.03.2008. a. vastu võtnud õigusakti nr. 326, milles on selgelt kirjas, et planeeritavad hooned ei saa olla kõrgemad kui 5-korrust ja üksikelamute ja väikesemahuliste korterelamute läheduses peab uushoonestuse kõrgus olema tagatud sujuva üleminekuga, võttes arvesse väiksemate hoonemahtude valgustingimusi. Antud detailplaneering sellega ei arvesta.
2. Detailplaneeringu seletuskirja (lk 6) kohaselt jäävad planeeringuala kruntide absoluutkõrgused vahemikku 32,56-34,23 meetrit. Planeeringualale kavandatakse 5-6-korruselisi hooneid. Meil esineb kahtlus, et tegelikkuses tuleb nendele hoonetele rohkem korruseid kui 5 või 6, sest reeglina ei ole 5-6-korruseliste hoonete absoluutkõrgus üle 15-18 m. Selline kõrgus on iseloomulik pigem 10-11-korruselistele hoonetele. Peame võimalikuks, et tulevikus võidakse nende hoonete pööningule välja ehitada lisakorruseid. Kokkuvõtteks jääb meile ebaselgeks, mitu korrust võib planeeringualale kavandatud hoonetel olla. Kas nn pööningukorrus(t)e väljaehitamine tulevikus on detailplaneeringuga lubatud või mitte? Arusaamatuks jääb ka see, miks on lubatud nii kõrge absoluutkõrgus. Kui jutt käib endise Pärmivabriku korstnast siis tulekski planeeringus eraldi ära märkida hoonete kõrgus ja korstna kõrgus. Planeeritavate hoonete kõrgus Pikal tänaval ei tohi ületada endise Pärmivabriku peahoone kõrgust (ilma korstnata) ja ida poolselt praeguste garaažide kõrgust.
3. Juhime tähelepanu sellele, et idast piirneb planeeringuala kuni 2-korruseliste hoonetega, mille kõrgus on kuni 9 m. Samas näeb detailplaneering ette, et krundi idapiirile ehitatakse 5-6-korruseline hoone. Nii kõrge hoone ehitamine vahetult 2-korruseliste elamute kõrvale on sobimatu, sest varjab naaberkruntide vaated ning kogu päeva päikesevalguse. Kavandatavad idapoolsed aknad suunaga naaberkinnistutele muudavad privaatsuse naabrite jaoks olematuks. Lisaks suurendab krundile kavandatav ainuke sissesõit Pärna tänavalt eramajade poolsest küljest olulisel määral mürataset ja liiklustihedust. Eelnevalt nimetatud asjaolud vähendavad väga olulisel määral krundist idapool asuvate hoonete elanike elukvaliteeti ning nende kinnisasjade turuväärtust. Olukorra parandamiseks teeme ettepaneku, et krundi idapiirile ehitatakse vaid kuni 2-3 korruselisi hooned ning nende hoonete aknad on suunatud vaid sisehoovi. Mürataseme ja liikluskoormuse vähendamiseks teeme ettepaneku, et sõidukite juurdepääs krundile on ka Pika tänava poolt.
4. Meie hinnangul tuleb planeeringualal senisest paremini läbi mõelda ka sõidukite parkimine. Leiame, et planeeringualale kavandatud parkimiskohtade arv ei ole piisav. Rõhutame, et Pärna tänavale ei mahu täiendavaid sõidukeid. Juba täna on Pärna tänaval parkimiskohtadest puudus, sest läheduses paiknevatel 5-korruseliste hoonete juures parklad puuduvad ja parkimiskohti on väga piiratud koguses. Juhime tähelepanu sellele, et parkimistihedust on Detailplaneeringu tarvis hinnatud seitse aastat tagasi ajal, kui naabruses paiknevatel korrusmajadel oli kasutada Pärna tänaval erakrunt. Praeguseks on see krunt juba mitu aastat suletud ning sõidukid seisavad Pärna tänava ääres. Planeeringualale kavandatavad hooned kindlasti süvendavad lähiümbruskonna parkimisprobleeme, sest kõikidel elu- ja ärihoonete elanikel, töötajatel ja klientidel ei ole võimalik parkida uue kvartali siseterritooriumil. Detailplaneeringuga soovitakse isegi vähendada Pärna tänava ääres olevaid parkimiskohti, sest tänav soovitakse muuta 3-realiseks. Seetõttu teeme ettepaneku suurendada parkimiskohtade arvu planeeringualal.
5. Puudulik on liiklustiheduse uuring. Antud Detailplaneering tugineb OÜ Liiklusbüroo liiklustiheduse uuringule, mis on teostatud 2009 aastal. Seitsme aastaga on liiklustihedus Pärna tänaval drastiliselt muutunud võrreldes sellega, mida kirjeldab tehtud uuring.
Ettepanekud Detailplaneeringu muutmiseks:
- Krundi idapiirile rajatava(te) hoone(te) kõrgus ei tohi ületada krundiga piirnevate hoonete kõrgust (9 m).
- Planeeritavate hoonete kõrgus ei tohi ära varjata naaber kinnistute päikesevalgust.
- Krundi idapiirile ehitatava hoone aknad peavad olema suunaga sisehoovi, mitte naaberkruntidele.
- Ülejäänud planeeritavad hooned ei tohi olla kõrgemad kui senised Pärmivabriku hooned, mitte korsten.
- Planeeringualale tuleb luua rohkem parkimiskohti kui hetkel kavandatud.
- Liikluskoormuse vähendamise eesmärgil tuleb sõidukite juurdepääs planeeringualale tagada ka Pikalt tänavalt.
- Sõidukite juurdepääs krundile Pärna tänavalt tuleb rajada samasse kohta kus praegune territooriumile sissepääs.

3. M. Parmasto :
Avalikul arutelul jäi ebaselgeks, kui tõstatati küsimus, miks on lubatud ehitada 6 korrust. Vastuseks saime, et arhitektuurikonkursi tulemusena lihtsalt nii sai - kas see sai ka protokollitud?
See ei ole põhjendatud vastus. Kui arhitektil pole kogemust välja lugeda lähteülesannet, et antud piirkonnas kehtib linna üldplaneering, mis lubab ehitada 3-5 korrust, tuleb selline töö konkursilt eemaldada või vähendada korruselisust. Eelneva kogemuse põhjal on linn lasknud lammutada ebaseaduslikult ehitatud korrused. Maja absoluutkõrgus maapinnast peaks jääma samasse kõrgusesse, mis antud piirkonna teistel hoonetel.
Meie ei soovi antud piirkonda 6 korruselist elamut. Antud olukorras loob linn pretsedendi, kus iga uus arendus hakkab korruseid omavoliliselt lisama.
Miks lubatakse lammutatava hoone ehitusjoon tee äärde kui pikk tn 70 ehitusjoon viidi olemasolevast 2,5m sisse poole? Soovime ehitusjoont sama, mis krundil Pikk 70. Kõnnitee antud piirkonnas on kitsas ning kahe lapsevankriga teineteisest möödumine on võimatu.
Sobiva lahendi mitte leidmise korral oleme sunnitud pöörduma õigusorganite poole.

4. U.V Arendus OÜ :
Käesolevaga esitame vastuväited Pikk tn 58, Pärna tn 1, Pikk tn 60, 64 ja Uus tn 37 kruntide detailplaneeringule.
1) Vastuolu linna üldplaneeringuga. Tartu Linna üldplaneeringuga on antud maa-ala korruselisuseks määratud selgesõnaliselt - 5 korrust. Planeeringu eskiislahenduse kohaselt on Pika tänava äärde kavandatud 6 täiskorrusega ja lisaks pööningu korrusega (!) hoone maht. Leiame, et nimetatud lahendus ei vasta linna üldplaneeringus määratud tingimustele (eelkõige korruselisusele), olenemata arhitektuursetest vms põhjendustest. Üldplaneeringu mõistes ei käsitleta hoone mahtusid ega mahtude paigutamist krundil, käsitletakse ainult korruseid. Lisakorruste põhjendamine mahtude kaudu on pretsedent, mida sooviksid ja oleksid soovinud kasutada eeldatavalt paljud kinnistute omanikud- paremate vaadete, atraktiivsemate arendusprojektide jms loomiseks. Selline käsitlus aga ei anna üldplaneeringust tulenevat kindlust või selget arusaama üldplaneeringus sätestatud korruste osas teistele piirkonna elanikele või naaberkruntide omanikele, kelle õigusi vastav lahendus võib oluliselt muuta või kahjustada. Tekib olukord, kus üldplaneeringus määratud 5 korruse asemel on sisuliselt naaberkrundile võimalik ehitada 7 korruseline hoone, mis aga ei ole üldplaneeringu ega planeerimist reguleerivate õigusaktide kohaselt võimalik. Näiteks meile kuuluvale kinnistule Pikk 70 viidi mõne aasta eest (sama üldplaneeringu kehtivuse ajal) läbi detailplaneeringu protsess, milles linn nõudis järjekindlalt üldplaneeringu korruselisusest kinni pidamist ja toodi põhjendusena ka seda, et Pika tänava äärde peab kujunema ühtne kuni 5 korruseline hoone front, ...kuigi ka meie soov oli ehitada kõrgem maja. Linna poolne üldplaneeringu erinev tõlgendamine sama üldplaneeringu alusel, sisuliselt kõrvuti asuvate hoonete korral, on mõistetamatu ja tekitab küsimuse, miks linn on sarnases situatsioonis asunud menetlema sarnaseid olukordi täiesti erinevalt käsitledes. Arhitektuurne sobivus, kui selle on välja valinud mõneliikmeline žürii, ei saa osutuda olulisemaks, kui seda on linna üldplaneering. Üldplaneering sätestab selgesõnaliselt, et “Üldplaneering on pärast selle kehtestamist aluseks linnaosade üldplaneeringute, üldplaneeringut täpsustavate teemaplaneeringute ja detailplaneeringute koostamisele ning seadusest tulenevatel juhtudel projekteerimistingimuste määramisele.“ Seega on detailplaneeringu eskiislahendus üldplaneeringuga vastuolus. Palume planeeringulahendus viia kooskõlla üldplaneeringuga.
2) Vastuolu Tartu Linnavolikogu 13.03.2008. a otsusega nr 326. Tartu Linnavolikogu ei ole detailplaneeringut algatanud üldplaneeringu lahendust muutvana. Volikogu on algatamisel määranud: -hoonete suurima korruselisuse- milleks on 5 korrust; -hoonete suurima kõrguse, milleks on 53,70; -sätestanud, et Pika tänava äärsesse hoonefronti tuleb teha tagasiaste. Linnavalitsuse poolt avalikule väljapanekule suunatud detailplaneeringu eskiislahendus ei täida mitte ühtegi nendest tingimustest. Seega ei vasta detailplaneeringu eskiislahendus planeeringu algatamise otsusele ega lähtetingimustele. Palume detailplaneeringu eskiislahendust korrigeerida ja viia planeeringulahendus kooskõlla detailplaneeringu algatamisel naaberkruntide omanikele teatavaks tehtud ja linnavolikogu poolt kinnitatud lähtetingimustele.
3) Arhitektuurikonkursi nõuetele mittevastav läbiviimine. On arusaamatu, mil viisil oli võimalik valida arhitektuurikonkursi võidutööks töö, mis: -ei vasta linna poolt kinnitatud reeglitele ehk üldplaneeringule; -ei vasta linnavolikogu poolt detailplaneeringu algatamisel määratud lähtetingimustele; - ei vasta ka konkursi läbiviimiseks kinnitatud konkursi tingimustele. Palume selgitada välja ja anda selgitus, kas planeeringu koostamiseks korraldatud arhitektuurikonkurss on läbi viidud nõuetekohaselt, õigusaktidele ja pädevusele vastavalt ning kas žürii liikmed on ületanud tööd valides oma volitusi. Vajadusel palume läbi viia uus arhitektuurikonkurss.
4) Detailplaneeringu sisuline külg.
4.1. Pika tänava äärde kavandatud korruselisus. Detailplaneeringu eskiislahenduse illustratsioonilt on näha, et Pika tänava tornmajas on 7 korruse akende rivi. Planeeringu eskiislahenduses räägitakse 6 põhikorrusest ja “kasutamata pööningukorrusest” põhjendades seda arhitektuursete kaalutlustega. On eeldatav, et pikka akenderivi hoone Emajõe poolsele küljele ei paigutata üksnes “kasutamata pööningu” pärast. Samuti on väga paljudes majades aja jooksul paljud pööningud hiljem ümber ehitatud. Seetõttu palume linnavalitsusel niisugust lahendust (pööningukorrusena) mitte lubada, kuna sellise lahenduse perspektiiv on etteaimatav. Arvestades hoone mahtu, võib eeldada et hoone pööningule on vähemalt kavas paigaldada hoone tehnosüsteemid, millisel juhul vastavalt ehitise tehniliste andmete loetelu määrusele loetakse korruseks ka tasapind, mille peamiselt moodustab tehnopind. Seega on küsitav hoone 7. korruse defineerimine pööninguna detailplaneeringu protsessis, kui selle edaspidine kasutus toob ilmselt kaheldava korruselisuse põhjenduse. Juhul, kui linnavalitsus ei näe “kasutamata pööningukorruses” probleemi ja soovib ka hoone korruselisuse vähendamisel jätta hoonele alles “kasutamata pööningukorruse”, siis palume detailplaneeringus pööningukorruse kõrgust vähendada niipalju, et sellesse ei ole ka hiljem võimalik ehitada elu-või mitteeluruume ja palume lisada planeeringusse korruste lõiked. Nimetatud soov kehtib ka juhul, kui linn otsustab korruselisust vähendada ja lubada nt 5+ pööningukorruse, mis on meie poolt aktsepteeritav üksnes sel juhul, kui hoone täiskõrgus jääb detailplaneeringu algatamisel määratud suu[ri]ma kõrguse piiresse- 53,70m.
4.2. Tagasiaste Pikalt tänavalt.
Eelpool nimetasime, et tagasiaste nõue on kirjas volikogu detailplaneeringu algatamise otsuses. Sama tagasiaste soov oli ka meie krundi detailplaneeringu koostamisel, mille täitmist linn järjekindlalt nõudis. Pikk tänav on antud asukohas endine, pigem on antud planeeringuala liikluskorralduslikult ristmikule lähemal ja võiks eeldada, et jalakäijate vaba ruum ja ohutus võiks antud asukohas olla veelgi olulisemad, kui Pikk 70 krundi juures. Palume täita ehitusjoone tagasiaste nõue ja teha hoonestusfronti Pika tänava äärde tagasiaste (vähemalt hetkel eskiislahenduses oleva 6K hoone osas). Eeldame, et linn kohtleb sama tänava ääres asuvaid krunte ehitusõiguse määramisel ja planeerimisprotsessi läbiviimisel võrdselt ning järjekindlalt.
5) Detailplaneeringu edasine menetlus.
Palume korrata eskiislahenduse avalikku väljapanekut muudatuste sisse viimisel.
6) Kinnitame, et vaidlustame detailplaneeringu kõik menetlusetapid ja ka ehitusloa selle andmisel, kui menetlus jätkub eelnimetatud vastuväiteid lahendamata.
7) Kahjud. Leiame, et praktiliselt kõrvuti asuvate planeeringualadele täiesti erinevate käsitluste andmine planeerimisprotsessis rikub meie õigusi, tekitab meile majanduslikku kahju ja rikub õiguspärase ootuse põhimõtteid üldplaneeringut silmas pidades. Oleme oma krundile maja ehitamist kavandades arvestanud, et naaberhoone saab maksimaalselt olla 5 korruseline. Kõrgema hoone kavandamine (valguse jms) küsimused oleks tinginud meie majale teistsuguse projekti koostamise, võimalik et ka teistsuguse planeerimisprotsessi jms. see kogumina on täna juba tehtud investeering, mille hüvitamine tõusetub päevakorda, kui naaberkrundile kavandatakse 5 korruse asemel sisuliselt 7 korruseline hoone, mis ei vasta üldplaneeringule meile olulises küljes. See on meie vara kahjustav ja meile majandusliku mõjuga.
8) Laiem menetluskäigust huvitatud isikute ring. On ülimalt tõenäoline, et üldplaneeringu niivõrd vaba ja kergekäeline muutmine “arhitektuurse sobivuse” põhjendusel on põhimõttelist ja sügavalt õiguslikku laadi küsimus, milline käsitlus võib edaspidi huvitada/kahjustada laiemat isikute ringi, kui antud detailplaneeringu naabruskond.


Tartu Linnavalitsuse seisukohad vastuväitele 1:
Ettepanekust (muuta detailplaneeringu tingimusi, et terviklikult säiliksid Tartu pärmivabriku kompleksi ajalooliselt ja linnaehituslikult olulised hooned) tulenevalt esitas Tartu linn materjalid seisukoha võtmiseks Muinsuskaitseametile.

Muinsuskaitseameti kooskõlastamise komisjon arutas Tartu linnas Pikk 58 ja 60, Pärna 1 ja pärmivabriku hoovil asuva endise piirituse- ja viljalao hoone ehitismälestistena kaitse alla võtmise taotlust 10.01.2017 toimunud koosolekul, Tartu linna edastati vastuskiri 23.01.2017 nr 5.1-17.9/90-1.
Muinsuskaitseamet teatas, et Pikk 58 ja 60, Pärna 1 ja pärmivabriku hoovil asuva endise piirituse- ja viljalao hooneid ei ole plaanis riiklikuks mälestiseks tunnistada. Üldises plaanis toetatakse Andrus Rehemaa ettepanekut detailplaneeringuga kompleksi ajalooliselt olulised hooned säilitada, viidates, et planeerimisseadus annab võimaluse tunnistada planeeringualale jäävad väärtuslikud ehitised väärtuslikeks üksikobjektideks või kompleks miljööalaks (PlanS paragrahv 126 (1) 15).
-Ettepanek säilitada vähemalt mingis osas ajaloolise mahutihoone vaadeldavus Pärna tänava poolt, mitte ehitada kolmest küljest selle vastu uusi mahte.
-Korstna säilitamine uue hoonemahu sees on äärmiselt keerukas, teostatavus kaheldav.
- Pärmivabrikust vaid kahe esiseina säilitamine annab fassadistliku tulemuse, mida ei saa pidada ajaloolise hoone rekonstrueerimisel heaks lahenduseks - kogu ülejäänud hoone lammutamine võiks olla põhjendatud vaid juhul, kui ülejäänud hoone on tehniliselt mitterekonstrueeritavas seisukorras.
- Lammutatav Pikk 60 vesiravila on pigem paremas seisukorras kui planeeringuga säilitatav kontorihoone, samuti on selles rohkem ajaloolisi detaile. Teeme ettepaneku täiendavalt kaaluda Pikk 60 ja 58 säilitamise võimalust, et säilitada Pika tn poolt Pärmivabriku ja vesiravila ajalooline ilme. Uusi mahte on võimalik rajada krundi sügavusse.

Muinsuskaitseamet on asunud seisukohale, et Pärmivabriku kompleksi ei peeta vajalikuks riiklikuks mälestiseks tunnistada. Muinsuskaitseamet on Tartu linnavalitsusele 22.1.2014 saadetud kirjaga nr 1.1-7/2066 soovitanud säilitada ja hoida nende arhitektuurset väärtust läbi planeeringute ja projekteerimistingimuste. Muinsuskaitseametile oli teada, et Tartu Linnavolikogu on 13. märtsi 2008. a otsusega nr 326 Pikk tn 58, Pärna tn 1, Pikk tn 60, 64 ja Uus tn 37 kruntide detailplaneeringu algatamisel määranud tingimused, mille alusel kuuluvad säilitamisele endise pärmivabriku peahoone Pika ja Pärna tänava fassaadid, Pärna tänava äärne tootmishoone ja krundil paiknev toorainemahuti ning et vastavate tingimuste alusel on alale korraldatud arhitektuurivõistlus.

Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 1 lg 1 alusel menetletakse enne 01.07.2015 algatatud planeeringud, sh ka Pikk tn 58, Pärna tn 1, Pikk tn 60, 64 ja Uus tn 37 kruntide detailplaneering lõpuni, lähtudes kehtinud planeerimisseaduses (01.01.2003) sätestatud nõuetest. Muinsuskaitseameti poolt viidatud paragrahv on 10.07.2015 kehtima hakanud planeerimisseaduse säte, kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseadus näeb ette detailplaneeringu ühe ülesandena vajaduse korral miljööväärtusega hoonestusalade määramise ning nende kaitse- ja kasutustingimuste määramise, samuti hoone olulisemate arhitektuurinõuete seadmise. Samas on Tartu Linnavolikogu 6. oktoobri 2005. a määrusega nr 125 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringuga määratud Tartu linna miljööväärtuslikud alad ja väärtuslikud üksikobjektid. Pärmivabriku kompleksi maa-alana ega ka üksikobjektina kaitse alla võetud ei ole. Linn on planeeringu algatamisel koostöös muinsuskaitseameti esindajatega lähteseisukohtade p.4.5 sätestanud, et olemasolevatest hoonetest kuuluvad säilitamisele:
- endise pärmivabriku peahoone Pika ja Pärna tänava poolsed fassaadid, lubatud on peale ehitada üks korrus.
- Pärna tänava äärne kontorihoone Pärna tn 1;
- ajalooline toorainemahuti (lubatud liita uue hoonestuse mahtu);
- korsten.

Kavandatud hoonete arhitektuurinõuete määramiseks ja parima planeeringulise lahenduse saamiseks korraldati aastal 2014 kolme kutsutud osavõtjaga arhitektuurivõistlus, mille žürii lõppkoosolekul osalesid linnaarhitekt Tõnis Arjus, arhitektuuri ja ehituse osakonna arhitekt Elo Kiivet, arhitektid Kaido Kepp ja Andres Kadarik ning eksperdina oli kaasatud kultuuriväärtuste teenistuse juhataja Romeo Metsallik. Võidutöö alusel koostatakse käesolevat detailplaneeringut.
Vastavalt žürii lõppkoosoleku protokollile oli arhitektuurivõistluse eesmärgiks saada Pärmivabriku kvartalile parim äripindade ja eluruumidega arhitektuurne lahendus, mh edasiseks planeerimisprotsessiks ning vastavalt võistlustingimustele hindas žürii arhitektuurse lahenduse sobivust linnaruumi, lahenduse innovaatilisust ja võimet olemasolevat keskkonda väärtustada; lahenduse funktsionaalsust; teostamise ja ekspluatatsiooni ökonoomsust.
Võidutöö puhul toodi välja, et "töö suurim pluss on linnaruumiline lisakvaliteet, mida väljapakutud planeeringulahendus tekitab. Üsna eklektilisse keskkonda tundlikult kujundatud kvartal pole suletud, vaid suhtleb aktiivselt nii Emajõe kaldapealse kui kõrvalasuva paneelelamute rajooniga, jättes samas delikaatselt puhverruumi kirdepoolse väikeelamutega puitasumi vahele. Uut ja Pikka tänavat ühendava jalgtee, annelinlaste olulise liikumistee äärde on kujundatud atraktiivne taskupark, mida ääristavad äriruumid. Võistlustöös esitatud skeemid annavad kontseptsioonist ja lahenduse kujunemisloogikast hea ülevaate. Ilmakaarte ja ümbritseva linnaruumi suhtes on lahendus paigutatud pea ideaalselt - kujuneb lõuna poole, päikesele avatud haljasala ning seejuures on tõesti säilinud ka vaated Emajõele. Aktiivne tänavafront on kujundatud kvartali igas küljes ning eriti väärib esiletõstmist jalakäijate promenaadi sidumine kogu uue kvartaliga ja sealses ruumis inimmõõtmelisuse, mitmekülgselt suhtleva ruumi säilitamine. Parkimismaja asukoht kvartali kõige "pimedamas" nurgas on hea, omaette küsimus on sealjuures Pärna tänavale inimsõbraliku frondi kujundamine. Muinsuskaitseliselt on veidi küsitav säilitatava ajaloolise toorainemahuti n-ö peitmine kvartali sisemusse, vähendades selle nähtavust ja vaadeldavust Emajõe poolt. Samas kujuneb mahutist kvartali sisehoovi omamoodi põnev aktsent, mis hoonet liigselt esile tõstmata selle väärtust rõhutab. Edasist kaalumist väärib žürii arvates ka Pika tänava äärde kujundatud seitsmekorruseline "nokaga" hoonefront, mis moodustab astmeliselt tõusvale ja tervikliku[le] hoonestuslahendusele sobiva lõpetuse. Võistlustöö on väärt esikohta suhteliselt lakoonilise, linnaruumiliselt äärmiselt tundliku ja avatud, olemasolevaid kvaliteete võimendava lahenduse eest."

Lähtudes Muinsuskaitseameti otsusest ja varasematest seisukohtadest, Tartu linna üldplaneeringust ja detailplaneeringu algatamisel lähteseisukohtades sätestatust, arhitektuurivõistluse tulemustest ja koostamisel olevast detailplaneeringust, leiab Tartu Linnavalitsus, et Muinsuskaitseameti poolt esitatud ettepanekud on võimalik läbi kaaluda detailplaneeringu koostamise käigus, Pikk tn 58, Pärna tn 1, Pikk tn 60, 64 ja Uus tn 37 kruntide detailplaneeringuga täiendava miljööväärtusega hoonestusala määramine ning selle kaitse- ja kasutustingimuste määramine ei ole vajalik. Detailplaneeringu algatamisel on määratud säilitamisele kuuluvad hooned ning hoonete olulisemate arhitektuurinõuete seadmise vajadus, mis võimaldab tagada väärtusliku hoonestuse säilimise ja korrastamise.

Tartu Linnavalitsuse seisukohad vastuväidetele 2.-4:
Pikk tn 58, Pärna tn 1, Pikk tn 60, 64 ja Uus tn 37 kruntide detailplaneering algatati Tartu Linnavolikogu 13. märtsi 2008. a otsusega nr 326. Linn asus algatamisel seisukohale, et tegemist on väga olulise arenduspiirkonnaga ja määras detailplaneeringu koostamiseks muuhulgas järgmised ala hoonestamise tingimused:
otsuse p 4.2: krundi ehitusõigus anda järgmiselt: lubatud kruntide sihtotstarbed on ärimaa ja korruselamumaa; hoonete suurim lubatud arv krundil ja suurim lubatud ehitusalune pindala määrata planeeringuga, lähtudes normatiivsest parkimis- ja haljastuslahendusest, kuid mitte suurem kui 75% planeeritavate kruntide alast; hoonete suurim lubatud absoluutkõrgus on 53,70 m. Kavandatavate hoonete suurim lubatud korruselisus on viis korrust.
otsuse p 4.4: kavandatud hoonete arhitektuurinõuete määramiseks ja parima planeeringulise lahenduse saamiseks tuleb viia läbi vähemalt kolme osavõtjaga kutsutud või avalik arhitektuurikonkurss, mille komisjonis peab olema vähemalt üks arhitektuuri ja ehituse osakonna arhitekt, üks kultuuriväärtuste teenistuse esindaja ning üks linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonna planeeringuteenistuse esindaja. Vähemalt pooled komisjoni liikmetest peavad olema arhitektid. Konkursi tingimused, osalejad ja komisjoni koosseis tuleb kooskõlastada linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakonna arhitektuuriteenistuse, kultuuriväärtuste teenistuse ning linnaplaneerimise- ja maakorralduse osakonna planeeringuteenistusega.
otsuse p 4.5: olemasolevatest hoonetest kuuluvad säilitamisele: endise pärmivabriku peahoone Pika ja Pärna tänava poolsed fassaadid, lubatud on peale ehitada üks korrus, Pärna tänava äärne kontorihoone Pärna tn 1, ajalooline toorainemahuti (lubatud liita uue hoonestuse mahtu) ja korsten. Kavandatav ärihoone näha soovitavalt ette Pika tänava ja Uut ja Pikka tänavat ühendava jalgtee vahelisele alale, Pika tänava osas tagasiastega. Korruselamu näha soovitavalt ette Uut ja Pikka tänavat ühendava jalgtee äärde. Hoonestuse põhjapiirile, üksikelamute- ja väiksemamahuliste korterelamute läheduses peab uushoonestuse kõrgus olema rajatud sujuva üleminekuna, võttes arvesse väiksemate hoonemahtude valgustingimusi.

Detailplaneeringu eskiislahendus on koostatud lähtudes arhitektuurivõistluse võidutööst, mille kohaselt peaksid planeeritud hoonete katusekalded olema kavandatud ühepoolse kaldega.

Linnavalitsus nõustub, et praegune planeeringu lahendus võimaldab lahenduse mitmeti tõlgendamist, mis ei ole kindlasti planeeringu koostamisel aktsepteeritav.
Tartu linna üldplaneeringu kohaselt on planeeritava ala maakasutuse juhtfunktsioon segahoonestusala, mis annab võimaluse kuni viiekorruseliste elamu- ja ärihoonete püstitamiseks.
Arvestades kesklinna üldplaneeringut, mille järgi ei ole üldpõhimõttena kõrgemate kui 6-korruseliste hoonete ehitamine lubatud, on linn 07.07.2016 kirjas asunud seisukohale, et planeeringuala lõunanurgal on võimalik kaaluda arhitektuurivõistluse kohast lahendust (st teravatipulist hoonet) kuuekorruselisena ja ülejäänud planeeringualal üldplaneeringu kohaselt viiekorruselisena.

Arhitektuurivõistluse tulemus ei kohandatud Tartu linna üldplaneeringu ja detailplaneeringu lähteseisukohtade kohaseks. Linnaehituslike seoste peatükk ei toeta planeeritud lahendust.

Planeeringuga tuleb määrata hoonete kaupa absoluutkõrguste vahemik (madalama hoone osa ja hoone tipu osa absoluutkõrgus). Arhitektuurinõuetega tuleb sätestada konkreetsete hoonete katusekalded.
Teravatipulise hoone kasutamise osas on sätestatud, et lubatud on vaid kasutamata pööninguosa projekteerimiseks st hooneosa ei ole võimalik kasutada eluruumidena. Analüüsida planeeringuga esitatud väidet kavandatud hoonete laiusest ja tipuosa absoluutkõrgusest lähtuvalt (ka esitatav illustratsioon peab lähtuma planeeritud ehitusõigusest). Planeeringu joonisele kanda mõõtketid, sh kavandatava ja olemasoleva hoonestuse vahekaugused.
Korrigeeritud lahenduse alusel koostada varju valguse analüüs.

Pärmivabriku hoonete kompleks paikneb Pika ja Pärna tänava äärsel krundipiiril moodustades selge hoonefrondi Pärna ja Pika tänava äärde. Samast põhimõttest lähtudes on kavandatud teisele poole tänavat, Pärna ja Pika tänava nurka Pikk tn 56 hoone. Pikk tn 56 krundi detailplaneering kehtestati 16.10.2014 Tartu Linnavolikogu otsusega nr 128.
Lähteseisukohtades on soovitatud Pika tänava ja Uut ja Pikka tänavat ühendava jalgtee vahelisele alale kavandatav ärihoone näha ette Pika tänava osas tagasiastega. Kuivõrd endise pärmivabriku peahoone hoone fassaadid kuuluvad lähteseisukohtadega säilitamisele, siis ei anna kõnnitee ühes lõigus laiemaks tegemine piisavat efekti, et selle nimel loobuda selge tervikliku hoonefrondi kavandamisest.

Planeeringuga on normikohane parkimine lahendatud omal krundil. Detailplaneeringu algatamisel on alale sätestatud normist suurem parkimiskohtade tagamise nõue mille kohaselt kogu planeeringuga kavandatava hoonestuse tagamiseks vajalikud parkimiskohad tuleb lahendada krundil. Tagatud peab olema 1,2 parkimiskohta korteri kohta ja lisaks normikohased parkimiskohad töötajatele ja klientidele.
Pärna tänava liiklusolukord, sh tänaval parkimine on lahendatav ja soovi korral muudetakse liikluskorralduslike vahenditega.

Planeeringu eskiislahendust tutvustava arutelu tulemusena otsustati peale lahenduse korrigeerimist korrata arutelu.