Õigusakti eelnõu: Informatsioon Riia tn 181, Ringtee tn 75 ja 75h kruntide detailplaneeringu eskiislahenduse avaliku arutelu tulemustest

Riia tn 181, Ringtee tn 75 ja 75h kruntide detailplaneeringu koostamine algatati eesmärgiga kaaluda planeeringualale ehitusõiguse määramist meelelahutus-, kaubandus- ja teenindushoonete rajamiseks.

Planeeringuala suurus on ligikaudu 66 700 m² hõlmates osaliselt Lõunakeskuse kompleksi ja selle lähiümbrust.

Planeeringu lahendus teeb ettepaneku Tartu linna üldplaneeringu muutmiseks alale kavandatud korruselisuse osas. Tartu linna üldplaneeringu kohaselt on alal lubatud kuni viiekorruseline hoonestus. Planeering teeb ettepaneku kavandada alale kuni kaheksakorruseline hoone (hotell).
Tartu linna üldplaneeringu kohaselt on Riia tn 181 krundi maakasutuse juhtotstarve väike- ja äriettevõtete maa / kahjuliku välismõjuta väike- ja äriettevõtete maa, kus hoonete lubatud korruselisus on 3-5, ning Ringtee tn 75, Ringtee tn 75h ja Riia tn 179 kruntidel teenindusettevõtete maa, kus hoonete lubatud korruselisus on kuni 3.
Kaubandus-, meelelahutus-, teenindus- ja büroopindade arendamise sotsiaal-majanduslike mõjude hindamise ja ettepanekute aruande (OÜ Cumulus Consulting, Tallinna Ülikooli Eesti Tuleviku-uuringute Instituut 2013) kohaselt on eelistatud Lõunakeskuse piirkonda rajada selliseid meelelahutus- ja vaba aja ehitisi, mis vajavad suuri pindu ning mida on keeruline sobitada kesklinna piirkonda. Lisaks on ekspertrühm välja toonud aspekti, et suurt kaubanduspinda külastavate erihuvidega inimestele on vajalik pakkuda kõrvaltegevusi (laste mänguväljakud, kohvikud, kino, majutus jne). Sellest tulenevalt on kavandatud rajada hotell-spa, mille kompleksi kuulub konverentsikeskus. Kuna naabrusesse Tartu Teaduspargi territooriumile on varasemalt planeeritud kaks kuni 8-korruselist hoonet, siis käesoleva detailplaneeringuga kavandatud 8-korruseline hotell moodustab nendega ühtse grupi ning ei jää piirkonda domineerima. Nimetatud põhimõttest tulenevalt on üldplaneeringu muutmise vajadus antud krundi osas põhjendatud.

Planeeringulahendus näeb ette krundi (pos 1) moodustamise, mille kasutamise sihtotstarveteks on määratud kaubandus- ja teenindushoone maa, meelelahutus- ja tervishoiuhoone maa, büroo- ja administratiivhoone maa, majutushoone maa, parkimisehitise maa ja tänavate maa. Krundile on ette nähtud hoonestusalad kino ja meelelahutuskeskuse, büroo- ja konverentsikeskuse (hoonestusala 1), kaubandus- ja teeninduspindade (hoonestusala 2 ja 4 (olemasoleva hoone pealeehitus)), hotelli (hoonestusala 3) ning parkimismajade rajamiseks (hoonestusalad 5 ja 6). Krundi suurimaks lubatud ehitusaluseks pindalaks on määratud 35 551 m². Hoonestuse suurimaks lubatud absoluutkõrguseks on määratud 107 meetrit (kaheksakorruseline hotell).

Planeeringu liikluslahenduse planeerimise aluseks on Liikluslahendus OÜ koostatud töö „Tartu linnas Riia tn 181, Ringtee tn 75 ja 75h kruntide detailplaneeringu liiklusuuring“, töö nr 0214/6. Riia tänavalt sujuva liiklusega juurdepääsu tagamiseks on planeeritud ringristmik.

Parkimine on lahendatud krundil korrusparklates. Parkimiskohti on planeeritud kaubanduskeskuse tarbeks juurde 700. Jalgrataste parkimiskohti on planeeritud juurde 77.

Tulenevalt suhteliselt väikestest haljasaladest, sh kõrghaljastuse väikesest protsentuaalsest pindalast planeeringuala piires, on planeeringuga ette nähtud maksimaalselt suures ulatuses haljasalade ja kõrghaljastuse, sh konteinerhaljastuse rajamine olemasolevate ja planeeritavate hoonete ning teede vahel. Planeeringualale jääb haljasala ca 8700 m².

Hoonestusalale 6 on planeeritud eesväljak, mis tagab jalakäijatele atraktiivse juurdepääsu loodavale kaubanduskeskuse osale Riia tänava poolt tulles. Samuti on ette nähtud jalakäijate juurdepääs Ränilinna poolt tulijatele.

Olemasolevalt on planeeringualal brutopinda 20261 m². Kehtivate detailplaneeringutega lubatud brutopinda on planeeringualal realiseerimata 24025 m², käesoleva planeeringuga on kavandatud juurde brutopinda 26000 m² ja parklad 9310 m².

Eskiislahendust tutvustav avalik arutelu toimus 23.10.14. Arutelul esitatud sõnavõttudest jäi kõlama arvamus (vt lisatud protokoll):
1. Linn peab olema äärelinna ja kesklinna suunatavate funktsioonide osas valikulisem ning eelistama lahendusi, mis muudaksid linna kompaktsemaks ja jalakäijate-ratturite sõbralikumaks.
2. Lõunakeskuse parklate (sh olemasolevad) vähene liigendatus kõrghaljastusega, mitte vastavus EVS-ile.

Linn on planeeringulahendusega antud hoone ehitusaluse pindala ja funktsioonide määratlemisel lähtunud tööst: "Kaubandus-, meelelahutus- ja teeninduspindade ning büroopindade arendamise sotsiaal-majanduslike mõjude hindamine ja ettepanekute tegemine Riia tn - Ringtee tn piirkonna hoonestusmahtude ja -funktsioonide osas". (OÜ Cumulus Consulting ja Tallinna Ülikooli Eesti Tuleviku-uuringute Instituut).
Nimetatud töö soovitab muuhulgas arvestada, et teeninduse ja kaubanduse arendamises ja planeerimises ei ole mõistlik vastandada linna servade ja vana kesklinna piirkondi, vaid toetada mõlemate arengut, võimaldades nende kättesaadavuse ja piisavalt seotud, kuid erineva profiili. Tartu arengu jaoks on oluline, et Tartu piirkonnast võib leida vähemalt ühe hästi tugeva, huvitava ja areneva elustiilikeskuse (s.o hästi suur ja funktsionaalselt mitmekesine teenindus-kaubanduskeskus), kuna see toob otse mitte ainult töökohti, kaupu, teenuseid ja maksumaksjaid, vaid kujundab ka linna brändi, teeb elanike ja külastajate elu meeldivamaks ning võimaldab huvitavate ava-eraruumide arengut. Hetkel Lõunakeskus on see piirkond, mis võiks kujuneda taoliseks elustiilikeskuseks, kuid olulist tähelepanu on vaja pöörata kvaliteedile, funktsioonide mitmekesistamisele ning sellele, kuidas laiendada selle keskuse mõjuala Eesti sees. Linnaplaneerimine peab toetama Lõunakeskuse arengut, mitte piirama seda, kuid samas ka toetama funktsioonide mitmekesistamist ja kvaliteedi tõusu. See muidugi tähendab, et Lõunakeskuse piirkonna kättesaadavusele peab pöörama erilist tähelepanu ning aktiivselt vähendama suurte külastajate arvu ja logistika probleeme Tartu jaoks.

EVS soovitab parkla jagada haljastusega kuni 20 autokohaga osadeks, kuid ei kohusta selleks. Antud juhul on tegu olemasoleva parklaga, standardi nõue on soovituslik ning hetkel on parklas tagatud sujuv ja ohutu liiklemine ning selle muutmine ei ole põhjendatud.
Lõunakeskuse parklal on multifunktsionaalne kasutus ning kõnealuses parklas korraldatakse erinevaid üritusi (tänavakorvpall, jalgrattavõistluste start, autode tasuta rehvide kontroll jne), haljasalad tükeldaksid olemasoleva avatud ala.




Arutelu protokoll: LK_arutelu_protokoll.pdf
Planeeringu eskiis: Joonis_4_Eskiisjoonis.pdf

Koostaja:
Ingrid Perner
LPMKO planeerija