Lp Kaitseliidu ülem kindralmajor Meelis Kiili
Olete esitanud taotluse Tartu linnas, Kardla külas asuva Kardla baasi kinnistu (katastritunnus 83101:001:0277) sihtotstarbe muutmiseks lähtudes kinnistu tegelikust kasutusest selliselt, et kõnealuse kinnistu uueks sihtotstarbeks oleks 90% riigikaitsemaa ja 10% tootmismaa.
Õiguslikud alused maaüksuse sihtotstarbe muutmiseks
Maakatastriseaduse § 18 lõike 1 alusel määrab linna- või vallavalitsus katastriüksusele sama seaduse § 181 nimetatud sihtotstarbe, lähtudes järgmistest põhimõtetest:
1) ehitisteta katastriüksusele määratakse sihtotstarve maa tegeliku kasutuse alusel või detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisel üldplaneeringu alusel;
2) katastriüksusele määratakse sihtotstarve detailplaneeringu koostamise kohustuse korral kehtestatud detailplaneeringu alusel;
3) ehitist teenindavale katastriüksusele määratakse kogu ulatuses ehitise kasutamise otstarbest tulenev sihtotstarve ehitise tegeliku kasutuse, ehitusloa, ehitisteatise, linna- või vallavalitsuse kirjaliku nõusoleku või kasutusloa alusel.
Kardla baasi kinnistu asub üldplaneeringu kohaselt detailplaneeringu koostamise kohustusega alal
Planeerimisseaduse § 125 lõige 2 sätestab, et lisaks § 125 lõikes 1 sätestatule on detailplaneeringu koostamine nõutav üldplaneeringuga määratud detailplaneeringu koostamise kohustusega alal või juhul. Sama põhimõte kehtis ka varasemas planeerimisseaduses.
Tähtvere vallavolikogu 21.07.2006. a määrusega nr 14 kehtestati Tähtvere valla üldplaneering, mille punkti 12.8 kohaselt on endise NL sõjaväeosa polügoon, Kardla linnak määratud puhke- ja virgestusalaks ning endisel sõjaväeosa ca 20 ha suurusel linnakul on maastikuliste eelduste tõttu head väljavaated saada omanäoliseks spordi- ja vabaajakeskuseks ning alale on kavas rajada krossisõidurajad, luua sportimis- ja õppetreeningukeskus erinevate mootorispordi- ja tehnikaalade harrastamiseks (motokross, maastikurattatreeningud, vibu- ja ammulaskmine, paintball, sõjalis-sportlikud tegevused jmt).
Vastavalt üldplaneeringu (ÜP) punktile 6.1 on detailplaneeringu koostamine kohustuslik puhke- ja rekreatsioonialadel (Vorbuse mäe piirkond, Kardla sõjaväelinnak ja lähiümbrus jt), aga ka näiteks uute tootmis- ja ärimaade (sh laod, logistikakeskused, teenindus-ettevõtlusasutused jmt) ehitusõiguse saamiseks. Samuti võib omavalitsus nõuda detailplaneeringut piirkondades ja juhtudel, mis üldplaneeringus planeeringukohustuslikuna ei kajastu (n eriotstarbelised, riigikaitselised vmt hooned või rajatised).
Detailplaneeringu koostamise kohustusega alana on Kardla baasi kinnistu märgitud ka üldplaneeringu lisana kehtestatud põhijoonisel ning kõrge puhkeväärtusega alaks piirangute ja keskkonnategurite joonisel. Seega on Kardla baasi kinnistu üldplaneeringus määratud detailplaneeringu koostamise kohustusega alaks.
Üldplaneering on kohalikule omavalitsusele siduv. Üldplaneeringu, sh senist üldplaneeringut muutva detailplaneeringu algatamine, vastuvõtmine ja kehtestamine kuulub kohaliku omavalitsuse volikogu ainupädevusse.
Kahetsusväärselt on Tartu Linnavalitsuse 14.11.2018. a kirjas nr 9-6.2/LEN-18-126 ekslikult leitud, et Kardla baasi kinnistu ei asu detailplaneeringu kohustusega alal ja sellest tulenevalt ka jõutud järeldusele, et detailplaneeringu koostamine ei ole vajalik, kuid samas kirjas on linnavalitsus sedastanud, et asfaldisegisti paigaldamine Kardla baasi kinnistule on vastuolus Tähtvere valla üldplaneeringuga ja lubatud on üldkasutatavate puhkekohtade maa-alale püstitada ainult sihtotstarbelisi ehitisi, mille maksimaalne lubatav ehitusalune pind on 10% katastriüksuse pinnast. Linnavalitsus selgitas täiendavalt oma 17.04.2019. a kirjas nr 9-6.2/LEN-18-126 ASile TREV-2 Grupp, et asfaltbetoonsegisti paigaldamine Kardla baasi kinnistule ei vasta linna strateegilistele planeerimisdokumentidele ning selle võimaldamiseks tuleb praegusel juhul koostada üldplaneeringut muutev detailplaneering.
Maa sihtotstarve määratakse detailplaneeringu koostamise kohustuse korral kehtestatud detailplaneeringu alusel
Maakatastriseaduse ülesanne ei ole reguleerida ehitus- ja planeerimistegevust, kuna seda reguleerivad teised õigusaktid. Maakatastriseaduse § 18 kohaselt peab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe määramisel lähtuma faktilistest asjaoludest ja kehtivast õigusest. Katastriüksuse sihtotstarbe määramise olulised alused annab planeerimis- ja ehitustegevus ning katastriüksuse looduslik seisund. Kui planeerimisseadusest tuleneb detailplaneeringu koostamise kohustus või peab kohalik omavalitsus detailplaneeringu koostamist vajalikuks, määrab kohalik omavalitsus maa sihtotstarbe kehtestatud detailplaneeringu alusel. Detailplaneeringu kohustusega aladel määratakse krundi ehitusõigus alles detailplaneeringu kehtestamisega. Nii ei ole ka üldplaneeringuga kavandatud perspektiivsed maakasutusfunktsioonid sellisel sihtotstarbel kasutatavad enne, kui vastav detailplaneering on kehtestatud. Sel juhul tuleb kuni detailplaneeringu kehtestamiseni lähtuda sihtotstarbe määramisel maa tegelikust, mitte planeeritavast kasutusest. Kui aga kohalik omavalitsus ei pea detailplaneeringu koostamist vajalikuks, määratakse katastriüksusele sihtotstarve näiteks ehitusloa andmise menetluses. Sellisel juhul on katastriüksusele ehitusõiguse andmisel ja sihtotstarbe määramisel võimalik lähtuda üldplaneeringuga määratud ehitamise tingimustest ja maakasutusest.
Nagu juba eelpool selgitasime, näeb kehtiv ÜP Kardla baasi maa-alale ette detailplaneeringu koostamise kohustuse ja ala on määratud puhke- ja virgestusalaks ning kuna sihtotsarvete määramine on tihedalt seotud planeerimis- ja ehitusõiguse andmise menetlusega, ei võimalda maakatastri seadus praegusel juhul Kardla baasi katastriüksuse sihtotstarvet muuta.
Kardla baasi kinnistu kui muu riigikaitseline maa maakonnaplaneeringus
Maakonnaplaneeringuga ei seata kinnisomandile konkreetseid maakasutus- ja ehitustingimusi ning maakonnaplaneeringu alusel maa sihtotstarbe muutmist maakatastriseadus ei võimalda.
Tartu maakonnaplaneeringu punktis 17.2 defineeritakse muu riigikaitsealana taktikala riigimetsas riigikaitselise väljaõppe korraldamiseks ja ka Kardla baasi taktikalise väljaõppe ala Tähtvere vallas Kardla külas.
Tähtvere valla üldplaneering on kehtestatud 2006. aastal ja siiani tõepoolest ei ole algatatud vastava ala detailplaneeringut, mille eesmärgiks oleks eelkõige üldplaneeringu elluviimine, kuid Tähtvere Vallavolikogu on 16.12.2016. a otsusega nr 1-2/36 Tartu maakonnaplaneeringu kooskõlastanud märkusega määrata Kardla baasi maa-ala ja seda ümbritsev mets puhke-eeldustega (tehnikasport, seiklusport) alaks. Seega on Tähtvere vald soovinud ka maakonnaplaneeringu koostamisel säilitada Kardla baasi maa-ala juhtotstarve puhke- ja virgestusalana. Maakonnaplaneeringu kooskõlastamisel on Kaitseministeerium oma 17.03.2016. a kirjas nr 12.1-1/16/746 märkinud, et Kardla baas ei ole kaitseministri 26.06.2015. a määruse nr 16 järgi piiranguvööndiga ehitis, kuid baasi ja selle kasutust nii riigikaitse kui ka sisekaitse eesmärkidel võib siiski seletuskirjas mainida. Samas kirjas on Kaitseministeerium toonud välja, et Kaitsevägi ja Kaitseliit kasutavad metsaalasid riigikaitselise väljaõppe korraldamiseks ning seetõttu teinud ettepaneku lisada seletuskirja skeemi, millel oleks kajastatud 2015. aasta seisuga enim kasutatud taktikaalad Tartu maakonnas. Väljaõppe ajal tuleb ümbritsevate alade elanikel ja kasutajatel arvestada teatud müra leviku ning raskesõidukite ja inimeste liikumisega.
Kardla baasi katastriüksuse sihtotstarbeks on käesoleval juhul määratud maakatastri seaduse (MaaKatS) § 181 lõike 9 kohaselt maatulundusmaa, milleks on põllumajandussaaduste tootmiseks või metsakasvatuseks kasutatav maa ja ka maa, millel on põllu- või metsamajanduslik potentsiaal. Metsaseaduse § 3 lõike 2 punkti 1 kohaselt on metsamaa maa, mis on metsamaa kõlvikuna kantud maakatastrisse. Maakatastri kõlvikute kaardile on kantud Kardla baasi katastriüksusel metsamaad 14,36 ha ja muud maad 10,66 ha. Linnavalitsuse hinnangul vastab katastriüksuse praegune sihtotstarve selle tegelikule olukorrale.
MaaKatS § 181 lõige 7 kohaselt on riigikaitsemaa sihtotstarve riigikaitse, piirivalve ja päästeteenistuse otstarbel kasutatav maa, sh piiriületuspunkti-, tollipunkti-, riigikaitse-, kinnipidamiskoha-, päästeteenistuse- ja korrakaitseehitiste maa, sisekaitse- ja kaitseväerajatiste maa ja harjutusväljaku maa. Sellest võib järeldada, et riigikaitsemaa sihtotstarbe määramine on eelkõige seotud riigi- ja sisekaitseliste jmt ehitistega või nende rajamisega.
Tartu Linnavalitsus leiab, et kuigi maakonnaplaneeringus käsitletakse Kardla baasi ala muu riigikaitselise alana, ei piira maatulundusmaa sihtotstarve Kardla baasi maaüksuse kasutamist taktikalise väljaõppe alana ehk siis muu riigikaitsemaana, nii nagu maakonnaplaneering seda ette näeb.
Maatulundusmaa kasutamiseks taktikalise väljaõppealana ei sea piiranguid ka kehtiv ÜP punkt 5.2, mille kohaselt kasutatakse planeeringus maade planeerimise mõistet, mis tähendab seda, et üldplaneeringu kehtestamisega ei toimu automaatset ja kohest maaüksuste sihtotstarvete muutmist. Planeeringuga on näidatud perspektiivsed arengupiirkonnad ja -suunad. Senisest erinevaks sihtotstarbeks planeeritud maad saab omanik edasi kasutada selle praegusel sihtotstarbel seni, kuni ta seda soovib (sealjuures rajada ehitisi, mis pole vastuolus maakasutuse sihtotstarbega) ja mingeid piiranguid maa kasutamisele ei seata. Planeerimise üks eesmärke on piirata maakasutuse sihtotstarbe stiihilist ja kaalutlemata muutmist tulevikus. Kui maa omanik tahab maakasutuse sihtotstarvet muuta, siis saab ta reeglina teha seda vaid üldplaneeringuga määratud ulatuses.
Kui see üldse vajalikuks peaks osutuma, siis tuleb Kardla baasi maaüksuse sihtotstarbe muutmiseks muuta üldplaneeringut ning see on praegusel juhul õiguslikult võimalik ainult üldplaneeringut muutva detailplaneeringuga.
Samas on Tartu linn algatanud uue üldplaneeringu koostamise, mille käigus on kinnistu omanikuga koostöös võimalik hinnata, milline peaks üldplaneeringus olema Kardla baasi kinnistu juhtotstarve ja sellest tulenevalt ka maa-ala sihtotstarve.
Igasugune ehitustegevus peab olema kooskõlas üldplaneeringuga
Olete sõlminud 05.10.2018. a ASiga TREV-2 Grupp rendilepingu, mille kohaselt rendib AS TREV-2 Kardla baasist 2 ha suurust maa-ala eesmärgiga püstitada sinna ajutiselt asfaldisegisti (rajatis) ning kõnealune tegevus eeldab, et Kardla baasi katastriüksuse sihtotstarbeks oleks tootmismaa.
Linnavalitsus selgitas eelpool, miks pole praegusel ajahetkel võimalik muuta Kardla baasi maaüksuse sihtotstarvet ning väär on arvata, et õigusliku aluse selleks annab sõlmitud rendileping. Kuigi asfaltbetoonsegisti kui rajatise püstitamiseks ei oleks tõepoolest üldjuhul detailplaneeringu koostamine nõutav, tähendab Kardla baasi maaüksusel soovitud tootmistegevuse lubamine aga erinevalt üldplaneeringus kavandatust üldplaneeringu põhilahenduse olulist muutmist. Seega ei saa Kardla baasi maaüksusel soovitud asfaltbetoonsegisti püstitamise ja selles tootmistegevusega alustada enne üldplaneeringu muutmist või uue üldplaneeringu kehtestamist ning alles seejärel on võimalik lubada sellekohast ehitustegevust ja muuta maa sihtotstarvet (vt Riigikohtu otsus nr 3-3-1-31-16 p 16-22). See, millises menetluses toimub ehitusõiguse määramine pärast üldplaneeringu muutmist või uue kehtestamist, oleneb juba üldplaneeringus kehtestatust ning planeerimis- ja ehitusõigust reguleerivatest normidest.
Praegusel juhul saab linnavalitsus Teie kui kinnistu omaniku soovi maa sihtotstarbe muutmiseks käsitleda ettepanekuna uue üldplaneeringu koostamisel ning selleks, et leida Kardla baasi maa-alale sobivaim ja ka maakonnaplaneeringuga kooskõlas olev maakasutuse juhtotstarve, kaasab linn Teid üldplaneeringu koostamisse.
Asja sisukord
