Õigusakti eelnõu: Uus tn 49 projekteerimistingimuste väljaandmisest keeldumine

1. Asjaolud ja menetluskäik

1.1. 20.02.2020. a esitati arhitektuuri ja ehituse osakonnale projekteerimistingimuste taotlus nr PTH-20-035 Uus tn 49 kortermaja püstitamiseks.

1.2. Alal puudub kehtiv detailplaneering. Planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) § 125 lg 1 kohaselt on detailplaneeringu koostamine nõutav linnades kui asustusüksustes, alevites ja alevikes ning nendega piirnevas avalikus veekogus ehitusloakohustusliku: 1) hoone püstitamiseks, 2) olemasoleva hoone laiendamiseks üle 33% selle esialgu kavandatud mahust, 3) olulise avaliku huviga rajatise, näiteks staadioni, golfiväljaku, laululava, motoringraja või muu olulise avaliku huviga rajatise püstitamiseks, 4) olulise ruumilise mõjuga ehitise ehitamiseks, kui olulise ruumilise mõjuga ehitise asukoht on valitud üldplaneeringuga.

1.3. PlanS § 125 lg 5 võimaldab kohaliku omavalitsuse üksusel lubada ilma detailplaneeringut koostamata püstitada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi. Ühtlasi peavad olema määratud üldplaneeringus vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused ning ehitise püstitamine ei tohi olla vastuolus üldplaneeringus määratud muude tingimustega. Vastavalt Tartu linna üldplaneeringule on Uus tn 49 kinnistu maakasutuse sihtotstarve korterelamumaa. Üldplaneeringus määratud korterelamumaa on kolme ja enama korteriga, ühise sissepääsu ja trepikojaga elamu jms püsivamat laadi elamiseks mõeldud hoone ja elamutevahelise välisruumi ning muu elamuid teenindava maakasutuse juhtotstarbega maa-ala. Uus tn 49 kinnistu jääb Tartu linna üldplaneeringu järgi arhitektuuriasumisse Ü11, kus maa-alad on peamiselt hoonestatud 2-3 korruseliste korterelamutega, mis erinevad nii ehitamise aja, hoonestuslaadi kui arhitektuurilise välisilme poolest.

1.4. Ehitusseadustiku (EhS) § 31 lg 4 p 2 kohaselt esitatakse projekteerimistingimuste eelnõu vajaduse korral arvamuse avaldamiseks asutusele või isikule, kelle õigusi või huve võib taotletav ehitis või ehitamine puudutada. Projekteerimistingimuste kavand saadeti tutvumiseks Uus tn 47, Uus tn 45, Uus tn 41 // 43, Uus tn 35 ja Uus tn 37 kinnistu omanikele.

1.5. Oma vastuväidetes leidsid Uus tn 47 kinnistu omanikud, et pole arvestatud tuleohutuskujaga ja rajatava hoone kõrgus võiks olla sama, mis olemasoleval. Uus tn 43 // 41 ja Uus tn 35 kinnistu omanikud esitasid enda vastuväited: ligipääs Uus tn 49 kinnistule, millega kaasnevad liiklusmüra, tolmu ja ohutaseme tõus, olemasolev teeseisund ei pea koormusele vastu, Uus tn 49 elavad nahkhiired, vähendab naaberkinnistute turuväärtust, võimalik servituudi vajadus. Uus tn 49 taotleja esitas enda poolsed selgitused ja vastuväited naaberkinnistute omadele.

1.6. Tartu Linnavalitsus väljastas projekteerimistingimused 25.08.2020. a korraldusega nr 892, milles tegi sisulise kaalutlusotsuse ja andis omapoolsed selgitused ning õigusliku hinnangu.

1.7. Projekteerimistingimuste menetluse käigus jäid Uus tn 49 kinnistu kaasomanikud, Brit Laak ja Tõnis Kade, osakonnal ekslikult kaasamata. 08.09.2020 teatas Uus tn 49 kinnistu kaasomanik, Brit Laak, et ei ole nõus Uus tn 49 kinnistul oleva elamu lammutamise ja uue hoone püstitamise projekteerimistingimustega. Mittenõustumist samadel põhjustel väljendas suuliselt ka kaasomanik Tõnis Kade.

1.8. Haldusmenetluse seadus (HMS) § 11 lg 1 p 3 sätestab kohustuslikuna selliste isikute kaasamise, kelle õigusi või kohustusi võib haldusakt puudutada. Ehitusseadustiku § 31 lg 4 p 3 kohaselt peab pädev asutus kaasama menetlusse taotluses märgitud kinnisasja omaniku, kui taotlust ei ole esitanud omanik. Projekteerimistingimuste taotluse esitas Tartu Linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakonnale arhitekt Marti Soosalu. Projekteerimistingimuste menetluses osales ka kinnistu kaasomanik OÜ Hermitari juhatuse liige Erkki Purret.

1.9. Põhjusel, et Tartu Linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakond jättis ekslikult menetlusse kaasamata teised kinnistu kaasomanikud (EhS § 31 lg 4) ja jättis nad ka ärakuulamata (HMS § 41 lg 1), kuigi haldusakt puudutab nende huvisid ja õigusi, oli tegemist äratuntava ning ilmselge menetlusveaga, mis tõi kaasa korralduse nr 892 tühistamise. Tulenevalt ilmselgest ja äratuntavast menetlusveast ning asjaolust, et kinnistu teised kaasomanikud ei nõustu projekteerimistingimustega, tühistati Tartu Linnavalituse 22.09.2020 korraldusega nr 1002 Tartu Linnavalitsuse 25.08.2020 korraldus nr 892 "Uus tn 49 projekteerimistingimuste määramine".

1.10. Uus tn 49 KÜ esitas 11.11.2020. a tartu Linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakonnale taotluse Uus tn 49 kinnistule korterelamu püstitamise menetluse PTH-20-035 jätkamiseks.

1.11. Ehitusseadustiku menetlusse kaasati nii Uus tn 49 kinnistu kaasomanikud kui ka Uus tn 47, Uus tn 45, Uus tn 41//43, Uus tn 35 ja Uus tn 37 kinnistu omanikele.

2. Naaberkinnistu omanike seisukohad

2.1. Uus tn 35 kinnistu omanikud jäävad on seisukohtade juurde. Kergliiklusteel ei saa liikuda autodega ja raskeveokitega. Uus 35 krundi suurus on 1546 m² . Kinnistule juurdepääse kavandada Uus 35, 41 ja 43 vaheliselt alalt ei ole võimalik, kuna Uus 35 krundi piire pole õigesti märgitud ning selle juurdepääsuteest 1/3 kuulub krundile 35. Uus 49 projekteerija võiks Uus 35 elanikega kohtuda.

2.2. Uus tn 41//43 vastasid, et on edastanud varasemalt ühtsete dokumentidena ühistu Uus 41/43 ja Uus 35 elanike seisukohad, seoses Uus tn 49 projekteerimisega ning jäävad enda varasemate seisukohtade juurde.

2.3. Uus tn 47 kinnistu omanik teatas, et jääb juba antud seisukohtade juurde.

2.4. Üks Uus tn 47 kaasomanikest teatas, et ei oma vastuväiteid.

3. Uus tn 49 kaasomanike seisukoht

3.1. Uus tn 49 kinnistu kaasomanik Tõnis Kade teatas, et ei nõustu uue kortermaja püstitamisega.

3.2. Uus tn 49 kaasomanik Brit Laak teatas, et ei ole nõus projekteerimistingimuste väljastamisega. Korterelamu lammutamine tähendab eriomandi kokkuleppe muutmist korteriomandi ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 9 tähenduses. Käesoleval hetkel ei ole sõlmitud ühtegi kokkulepet seaduses sätestatud vormis, mis väljendaks Uus tn 49 kaasomaniku nõustumist eriomandi ulatuse muutusega (eelkõige hoone lammutamisega). Mitte ühtegi kohtuotsust, mis asendaks kaasomaniku tahteavaldust, ei ole. Seda, et mistahes kohus arvaks, et korteriomaniku huvides oleks tema tahte vastaselt elukõlbliku korteri lammutamine üksnes seetõttu, et teised, enamus-omanikud ei suvatse enda korteriomandit korrastada, ei pea kaasomanik tõenäoliseks. Tegemist on seega juba algselt ainetu taotlusega. Taotluse esitajate tegevus on kahjustanud minu eriomandit ja nende tegude tulemusel on hoonega seonduvad ohud märkimisväärsed. Projekteerimistingimuste menetlemise asemel pean õiglasemaks linnavalitsuse ettekirjutusi konkreetsetele korteriomanikele nende eriomandi korrastamiseks

4. Linnavalitsuse seisukohad

4.1. EhS § 31 lg 3 alusel pädev asutus kaasab menetlusse taotluses märgitud kinnisasja omaniku, kui taotlust ei ole esitanud omanik, ja vajaduse korral kinnisasjaga piirneva kinnisasja omaniku. Tegemist on haldusmenetluse seaduse (HMS) §-st 11 tuleneva põhimõttega, kus tuleb kaasata isikud, kelle õigusi või kohustusi haldusakt võib puudutada või kellele haldusakt on suunatud.

4.2. Naaberkinnistu omanikud jäid enda varasemate seisukohtade juurde. Linnavalitsus on naaberkinnistu omanike seisukohad ära kaalunud Tartu Linnavalitsuse 25.08.2020 a korralduses nr 892 ja jääb seal esitatud seisukohtade juurde. Kuigi korraldus nr 892 tühistati Tartu Linnavalituse 22.09.2020 korraldusega nr 1002, on kaalutlused korraldusest nr 892 leitavad ega pole vajalik nende ümberkirjutamine käesolevasse korraldusse.

4.2. Oluline on täheldada, et kaks Uus tn 49 kaasomanikku, Brit Laak ja Tõnis Kade, on vastu projekteerimistingimuste väljaandmisele, kaasomandis oleva elamu lammutamise ja uue püstitamisega. Brit Laak selgitab, et pole sõlmitud ühtegi kokkulepet kavandatava Uus tn 49 hoone lammutamise ja uue hoone püstitamise osas. Linnavalitsusele teadaolevalt see kokkulepe puudub.

4.3. EhS on oma olemuselt avalik-õiguslikke suhteid käsitlev seadus, mis ei peaks seadma haldusakti õiguspärasuse eelduseks asjaõiguslikke suhteid. Eelnev seisukoht aga ei tingi järeldust, et nii projekteerimistingimuste kui ka hilisema ehitusloa menetluse regulatsioon ei ole suunatud kinnisasja kõigi omanike õiguste kaitsmisele ning õiguspärane on anda välja projekteerimistingimused olukorras, kus kinnisasja kaks omanikku projekteerimise, ehitise lammutamise ega uue püstitamisega ei nõustu.

4.4. Kuigi EhS § 26 lg 4 otsesõnu omanike nõusoleku küsimust ei reguleeri, ei ole see ainumäärav. Kinnistu omanike nõusoleku küsimise kohustus on kooskõlas HMS § 5 lg-ga 2. HMS § 5 lg 2
sätestab, et haldusmenetlus viiakse läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele.

4.5. Ehitusseadustiku seletuskirjas on märgitud: "Kõnesolevas eelnõus ei ole seotud omaniku nõusolekut ehitamise õiguspärasusega, sest EhS on oma olemuselt avalik-õiguslikke suhteid käsitlev seadus, mis ei peaks seadma haldusakti õiguspärasuse eelduseks asjaõiguslikke suhteid. Seega on eelnõus üritatud vältida asjaõiguslike normide sissetoomist ning asendada seda näiteks kaasamiskohustusega. Töögrupp leidis, et õiguslikult ei ole korrektne rääkida kinnisasja omaniku loast ehitamiseks, sest see luba ei kanna endas avalik-õiguslikku tähendust. Oma sisult on tegu arvamusega, mida pädev asutus võib, aga ei pruugi ehitusloa andmisel arvestada." Kuigi seadus otseselt ei käsitle omanike nõusolekut, on see kooskõlas HMS § 5 lg-ga 2. Seda ei saa pidada ebaproportsionaalseks taotletava eesmärgiga. Ebaproportsionaalne oleks olukorras, kus isikud, kes ei soovi ehitusõiguse taotlemist ega ehitamist enda kinnistule, peaksid pärast tingimuste väljaandmist minema tsiviilkohtusse ja pidama keerulisi ja kulukaid eravaidlusi.

4.6. On igati mõistlik, et projekteerimistingimuste menetlusega ja ehitussooviga peavad olema nõus kõik Uus tn 49 kaasomanikud. Tsiviilvaidlus on isikutele märksa koormavam ja rohkem kulutusi ning ka ebameeldivusi tekitavam. Omanike nõusolek on esmatähtis, et saaks edasi minna projekteerimise kui ka ehitussooviga. Kuid selles peavad kaasomanikud enne haldusmenetlust omavahel kokku leppima.

4.7. Tartu Linnavalitsus teostab avalikku võimu. Avalik võim ei tohiks lükata eraisikuid tsiviilõiguslikesse vaidlustesse teiste isikutega olukorras, kus avalik võim saab suunata isikud omavahelisele kokkuleppele enne haldusakti väljaandmist.

4.8. Arvestada tuleb ka olukorraga, et juhul kui avalik võim ei arvesta ühelgi juhul kaasomanike soove ja nõusolekuid, viiks see paratamatult olukorrani, kus taotlejale antakse välja nii projekteerimistingimused, ehitusluba kui ka kasutusluba. Pärast kasutusloa väljaandmist oleks kaasomanikel sisuliselt võimatu enda õigusi tõhusalt kaitsta. Seepärast on antud juhul väga oluline kinnistu omanike nõusolek antud ehitussoovi elluviimisel. Tegemist ei ole kinnistu ehitusõiguse väiksemahuline realiseerimine, kus omandiriive oleks minimaalne, vaid see puudutab igat omanikku ja tema kaasomandi osa täies ulatuses: olemasolev ehitis soovitakse lammutada ja püstitada uus.

4.9. EhS § 26 lg 3 sätestab, et projekteerimistingimuste andmine ei tohi olla vastuolus õigusaktide, isikute õiguste või avaliku huviga. Isikute õiguste all mõeldakse eelkõige, et väljaantavad projekteerimistingimused ei tohi olla vastuolus põhiseaduse (PS) §-s 32 sätestatud omandipõhiõigusega. Isikute põhiõiguseks on, et igaühe omand on puutumatu ja võrdselt kaitstud ning igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada.

4.10. EhS § 32 sätestab olukorrad, mil tuleb keelduda projekteerimistingimuste väljaandmisest.
EhS § 32 p 5 alusel pädev asutus keeldub projekteerimistingimuste andmisest, kui projekteerimistingimuste alusel kavandatav ehitis võib ülemäära riivata kolmanda isiku õigusi.

4.11. Tartu Linnavalitsus on seisukohal, et projekteerimistingimuste väljaandmisel ilma omanike nõusolekuta avaldab olulist negatiivset mõju kaasomanike õigustele. Tahtevastane tingimuste väljaandmine haldusaktina tekitab taotlejale mh õiguse asuda ehitist projekteerima ja taotlema selleks ehitusluba, millega omakorda kaasnevad sh ka rahalised kulutused (eelkõige projekti maksumus), millest kaasomanikud ei soovi osa võtta.

4.12. Määrav on asjaolu, et kaasomanikud on väljendanud enda vastuseisu ja nad ei soovi Uus tn 49 hoone lammutamist ega uue projekteerimist. Käesolevat huvidekonflikti ei saa kohalik omavalitsus lahendada. Eraõiguslikud küsimused nõusolekute ja ehitussoovide osas tuleb kaasomanikel omavahel kokku leppida.

4.13. Kaasomanike kokkulepet Uus tn 49 omanike vahel ei ole. Samuti ei ole kaasomanike nõusolekut asendavat kohtuotsust. Lisaks on riigikohus korduvalt väljendanud seisukohta, et ehitusõigus ei anna õigust ehitada ehitusloale märgitud maaüksuse või ehitise omanike loata. Omanike tahtevastane projekteerimistingimuste määramine uue hoone püstitamiseks on vastuolus omandipõhiõigusega.

4.14. Tartu Linnavalitsus on seisukohal, et tingimuste väljaandmisega tekib teistele kaasomanikele, kes on väljendanud enda vastuseisu, oluline negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada kui ainult eelneva erakokkuleppe alusel.

Võttes aluseks ehitusseadustiku § 32 p 5 ja Tartu Linnavolikogu 28.06.2017. a määruse nr 140 "Ülesannete jaotus ehitamise ja planeerimise korraldamisel Tartu linnas" § 10 lg 1, Tartu Linnavalitsus

o t s u s t a b:

1. Keelduda projekteerimistingimuste väljaandmisest Uus tn 49 korterelamu püstitamiseks.

2. Korraldus jõustub projekteerimistingimuste taotlejatele teatavakstegemisest.

3. Korralduse peale võib esitada Tartu Linnavalitsusele vaide haldusmenetluse seaduses sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korraldusest teada saamise päevast või päevast, millal oleks pidanud korraldusest teada saama või esitada kaebuse Tartu Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korralduse teatavakstegemisest.