Õigusakti eelnõu: Roosi tn 77 projekteerimistingimuste määramine

24.04.2017. a esitati arhitektuuri ja ehituse osakonnale projekteerimistingimuste taotlus nr PTH-17-068 Roosi tn 77 korterelamu rekonstrueerimiseks ja laiendamiseks.

Alal puudub kehtiv detailplaneering. Tingimuste koostamise aluseks on esitatud eskiis. Tingimused määratakse ehitusmahtude, arhitektuurse lahenduse ja välisviimistluse osas.

Planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) § 125 lg 5 võimaldab kohaliku omavalitsuse üksusel lubada ilma detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi.
Ühtlasi peavad olema määratud üldplaneeringus vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused ning ehitise laiendamine ei tohi olla vastuolus üldplaneeringus määratud muude tingimustega. Vastavalt Tartu linna üldplaneeringule on Roosi tn 77 kinnistu maakasutuse juhtotstarve väikeelamumaa, kus on lubatud olemasoleva hoonestuse vahele ka 3-korruselise korterelamu kavandamine juhul, kui elamu kõrgus ja ehitusalune pindala järgib olemasolevate hoonete mahtusid. Käesoleval juhul lisandub Roosi tn 77 hoonele 3 korrus ehk katusekorrus säilitades olemasoleva räästajoone, st säilib ka Roosi tänava üldpilt.

Linnavalitsus on seisukohal, et kavandatav ehitis sobitub oma mõõtmetelt, kujult ja mahult (täisehitus kuni 30%) ning otstarbelt (korterelamu) väljakujunenud elamupiirkonda arvestades teisi Roosi tn 77 ümberkaudseid hooneid.

Tulenevalt ehitusseadustiku § 31 lg 4 p 2 esitati projekteerimistingimuste kavand koos ehitusala skeemiga tutvumiseks ja arvamuse avaldamiseks Roosi tn 77 kinnistu kaasomanikele ja naaberkinnistute Roosi tn 79//79a, Orava tn 32 ja Kasarmu tn 10 omanikele. Kaasomanikud olid nõus ilma vastuväiteid esitamata. Orava tn 32 ja Roosi tn 79//79a kinnistute omanikud ei ole andnud tagasisidet. Kasarmu tn 10 omanikud esitasid omapoolseid ettepanekuid ja küsimusi.

Kasarmu tn 10 omanike ja Tartu LV arhitektuuri ja ehituse osakonna vaheline varem kirjavahetus:

1. Projekteerimistingimused lubavad katuseharja tõsta kuni 1 m ning põhihoone katusekalle peab jääma 40 kraadi piiresse. Antud tingimus ei välista hoonele lamekatuse rajamist, mis on antud piirkonna arhitektuuri silmas pidades sobimatu. Seetõttu peavad nad oluliseks põhihoonel olemasoleva katusekalde säilitamist.
Osakond oli seisukohal, et kuna räästa kõrgust ei ole lubatud tõsta ja omanik soovib pööningukorruse välja ehitada, ei oleks mõttekas teha lamekatust, mis oleks räästaga tasa. Osakond leidis, et ettepanek on aktsepteeritav ja punkti 3.9 muudeti järgnevalt:
„Katuse tüüp ja kalle: põhihoonel kelpkatus kaldega kuni 40°, juurdeehitusel kaldkatus kaldega 5 - 15°." Kirjale lisati ka lõike visand.

2. Projekteerimistingimustest ei selgu, mitu parkimiskohta tuleks antud majutushoonele kavandada ning kui suur võib olla sõidetava kattega osa krundist. Samuti puudub ülevaade, kui palju külaliskortereid on antud hoonesse kavandatud. Arvestades asjaolu, et külaliskorterite valmimisega parkla ala suureneb ning liiklustihedus kasvab, soovivad et autodega juurdepääs krundile oleks lahendatud Roosi tänavalt ning parkimisala jääks Roosi tänava poolsele osale krundist.
Osakond märkis, et projekteerimistingimustega on taotletud korterelamu funktsiooni säilimist. Projekteerimistingimusi täpsustati korterite arvuga - kuni 4. Parkimine tuleb lahendada vastavalt EVS 843:2016 (p 3.18) – st väikeelamumaal olemasoleva 3 või enama korteriga elamu krundil peab olema korteri kohta 1,1 parkimiskohta. Sõidetava kattega osa maksimaalne suurus on määratud punktiga 3.17 - Sõidetava kattega osa krundist peab olema üldjuhul väiksem kui kompaktsed haljastatud osad.Arvestades, et Kasarmu tänav on avalikult kasutatav linna tänav ei ole põhjendatud ligipääsu piiramine. Täpne lahendus antakse projekteerimise käigus.

3. Soovitame külaliskorteritesse sissepääs lahendada Roosi tn poolsest uksest.
Osakond oli seisukohal, et peamine jalakäijate ligipääs hoonesse asub tänavalt, kus maja asub, s.o Roosi tänavalt.

Tartu linna üldplaneeringu (kehtestatud Tartu Linnavolikogu 6. oktoobri 2005. a määrusega nr 125) kohaselt on tegemist alaga, kus projektide koostamiseks tuleb lähtetingimused taotleda Keskkonnaametilt. Arhitektuuri ja ehitusosakond saatis projekteerimistingimuste kavandi tutvumiseks Keskkonnaametile. Keskkonnaamet teatas, et minimeerimaks võimalikku mõju, tuleb projekti koostamisel arvestada Meltsiveski veehaarde kaitse vajadusega ning võimalusel tagada maksimaalselt rohelise ala säilitamine krundil. Kui tööde tegemisel ilmneb keskkonnaohtu kujutavaid rajatisi (kogumiskaev vmt), tuleks tööd läbi viia selliselt, et oleks välditud reostuse jõudmine pinnasesse. Jääkreostuse ilmnemisel tuleb see likvideerida nõuetekohaselt. Projekteerimistingimusi on vastavalt täiendatud.

Linnavalitsus on seisukohal, et projekteerimistingimustega ehitusõiguse määramine ei halvenda piirkonnas väljakujunenud hoonestuslaadi. Linnavalitsuse hinnangul ei ole nimetatud taotluse kohase krundi ehitusõiguse määramiseks uue detailplaneeringu koostamine otstarbekas ega vajalik, kuna eesmärki on võimalik saavutada käesolevate projekteerimistingimustega. Võttes arvesse PlanS § 125 lg-s 5 sätestatut, loobub Tartu Linnavalitsus detailplaneeringu koostamise kohustusest Roosi tn 77 kinnistul.

Võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 30 lg 1 p 2, ehitusseadustiku § 26 lg 2 p 2 ja planeerimisseaduse § 125 lg 5 Tartu Linnavalitsus

o t s u s t a b :

1. Määrata projekteerimistingimused Roosi tn 77 korterelamu ehitusprojekti koostamiseks vastavalt korralduse lisale.

2. Korraldus jõustub projekteerimistingimuste taotlejatele teatavakstegemisest.

3. Korralduse peale võib esitada Tartu Linnavalitsusele vaide haldusmenetluse seaduses sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korraldusest teada saamise päevast või päevast, millal oleks pidanud korraldusest teada saama või esitada kaebuse Tartu Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korralduse teatavakstegemisest.

Alal puudub kehtiv detailplaneering. Tingimuste koostamise aluseks on esitatud eskiis (asendiplaan ja lõige).

Väljavõte linna plaanist

Tulenevalt ehitusseadustiku § 31 lg 4 p 2 esitati projekteerimistingimuste kavand koos ehitusala skeemiga tutvumiseks ja arvamuse avaldamiseks Roosi tn 77 kinnistu kaasomanikele ja naaberkinnistute Roosi tn 79//79a, Orava tn 32 ja Kasarmu tn 10 omanikule. Kaasomanikud olid nõus ilma vastuväiteid esitamata. Orava tn 32 ja Roosi tn 79//79a kinnistute omanikud ei ole andnud tagasisidet. Kasarmu tn 10 omanikel oli mõningaid ettepanekuid ja küsimusi.

Allpool järgnevad Kasarmu tn 10 esindaja, Reet Needo esitatud ettepanekud ja küsimused ning arhitektuuri ja ehituse osakond seisukohad, mis edastati e-kirjaga kod Reet Needole 29.05.2017.a:
1. Projekteerimistingimused lubavad katuseharja tõsta kuni 1 m ning põhihoone katusekalle peab jääma 40 kraadi piiresse. Antud tingimus ei välista hoonele lamekatuse rajamist, mis on antud piirkonna arhitektuuri silmas pidades sobimatu. Seetõttu peavad nad oluliseks põhihoonel olemasoleva katusekalde säilitamist.
Osakond oli seisukohal, et kuna räästa kõrgust ei ole lubatud tõsta ja omanik soovib pööningukorruse välja ehitada, ei oleks mõttekas teha lamekatust, mis oleks räästaga tasa. Osakond leidis, et ettepanek on aktsepteeritav ja punkti 3.9 muudeti järgnevalt:
„Katuse tüüp ja kalle: põhihoonel kelpkatus kaldega kuni 40°, juurdeehitusel kaldkatus kaldega 5 - 15°." Kirjale lisati ka lõike visand.

2. Projekteerimistingimustest ei selgu, mitu parkimiskohta tuleks antud majutushoonele kavandada ning kui suur võib olla sõidetava kattega osa krundist. Samuti puudub ülevaade, kui palju külaliskortereid on antud hoonesse kavandatud. Arvestades asjaolu, et külaliskorterite valmimisega parkla ala suureneb ning liiklustihedus kasvab, soovivad et autodega juurdepääs krundile oleks lahendatud Roosi tänavalt ning parkimisala jääks Roosi tänava poolsele osale krundist.
Osakond märkis, et projekteerimistingimustega on taotletud korterelamu funktsiooni säilimist. Projekteerimistingimusi täpsustati korterite arvuga - kuni 4. Parkimine tuleb lahendada vastavalt EVS 843:2016 (p 3.18) – st väikeelamumaal olemasoleva 3 või enama korteriga elamu krundil peab olema korteri kohta 1,1 parkimiskohta. Sõidetava kattega osa maksimaalne suurus on määratud punktiga 3.17 - Sõidetava kattega osa krundist peab olema üldjuhul väiksem kui kompaktsed haljastatud osad.Arvestades, et Kasarmu tänav on avalikult kasutatav linna tänav ei ole põhjendatud ligipääsu piiramine. Täpne lahendus antakse projekteerimise käigus.

3. Soovitame külaliskorteritesse sissepääs lahendada Roosi tn poolsest uksest.
Osakond oli seisukohal, et peamine jalakäijate ligipääs hoonesse asub tänavalt, kus maja asub, s.o Roosi tänavalt.

Tartu linna üldplaneeringu (kehtestatud Tartu Linnavolikogu 6. oktoobri 2005. a määrusega nr 125) kohaselt on tegemist alaga, kus projektide koostamiseks tuleb lähtetingimused taotleda Keskkonnaametilt. Arhitektuuri ja ehitusosakond saatis projekteerimistingimuste kavandi tutvumiseks Keskkonnaametile. Keskkonnaamet teatas, et minimeerimaks võimalikku mõju, tuleb projekti koostamisel arvestada Meltsiveski veehaarde kaitse vajadusega ning võimalusel tagada maksimaalselt rohelise ala säilitamine krundil. Kui tööde tegemisel ilmneb keskkonnaohtu kujutavaid rajatisi (kogumiskaev vmt), tuleks tööd läbi viia selliselt, et oleks välditud reostuse jõudmine pinnasesse. Jääkreostuse ilmnemisel tuleb see likvideerida nõuetekohaselt. Projekteerimistingimusi on vastavalt täiendatud. (p 3.21)

Kõnealune ehitustegevus on kooskõlas üldiste piirkonnas väljakujunenud linnaehituslike põhimõtetega. Tingimused määratakse ehitusmahtude, arhitektuurse lahenduse ja välisviimistluse osas.