Õigusakti eelnõu: Mitteeluruumidele üüri arvestamise korra muutmine

Käesoleval ajal kehtib linnavarade osakonna valitsemisel olevatele mitteeluruumidele alljärgnev üüri ja kommunaalkulude arvestamise kord:
1. üüri arvestatakse jooksva kuu eest, s.t sama kuu eest kui toimub üüri arvestamine;
2. kommunaalkulusid arvestatakse üüri arvestamisele eelneva kuu eest.

Vastavalt Käibemaksuseaduse (KMS) §-le 11 tekib käive kauba ostjale lähetamisel või kättesaadavaks tegemisel või teenuse osutamisel. Kliendil on vastavalt KMS §-le 31 õigus deklareerida sisendkäibemaks teenuse saamise perioodis. Lähtuvalt Tartu linn poolt kasutatavast tarkvarast deklareerib Tartu linn tasumisele kuuluva käibemaksu üüriarvete arve esitamise kuus ja see sisaldab jooksva kuu üüri ja eelneva kuu kommunaalkulude andmeid (ehk siis linn deklareerib ühes kuus kahe erineva kuu andmed). Seega tekib olukord, kus kliendil on õigus deklareerida sisendkäibemaks varem, kui linn ise deklareerib selle kohustuse. Seoses käibedeklaratsiooni 1000 euro suuruste tehingute lisadeklaratsiooni esitamise kohustuse rakendumisega käesoleva aasta algusest, tekivad Tartu linnal sellisest vastuolust probleemid Maksu- ja Tolliametiga.

Kirjeldatud probleem tekib vaid LVO valitsemisel olevate mitteeluruumide üüri arvestamisel, kuna nendele mitteeluruumide üürile lisandub käibemaks. Ülejäänud ruumide üürile (s.h LVO valitsemisel olevad eluruumid) käibemaksu ei lisandu.

Tekkinud probleemi lahendamiseks on kolm võimalust:
1. arendada linna raamatupidamistarkvara ja esitada käibedeklaratsioon kahes osas (üür ja kommunaalteenused eraldi);
2. esitada mitteeluruumi üürnikele ühes kuus kaks arvet (eraldi üürile ja eraldi kommunaalteenustele);
3. muuta üüri arvestamise korda ja arvestada mitteeluruumidele üüri selle arvestamisele eelneva kuu eest (sellisel juhul on arvel eelmise kuu üür ja eelmise kuu kommunaalkulud ehk siis ühe kuu kulud).

1. Raamatupidamistarkvara arendamine käibemaksu deklaratsiooni koostamise muutmiseks:
Käibemaksu deklaratsioonide koostamine teostatakse raamatupidamistarkvaraga Axapta. Käibemaksu deklaratsioonide kuvamine kahes osas (üür ja kommunaalkulud) eeldab tarkvara arendust.
Axapta arendaja hinnangul ei ole selline arendus mõistlik ja vajalik oleks konkreetsele probleemile leida mingi teine lahendus Arendus tingib kogu programmi ümber programmeerimise, kuna soovitud muudatused on vastuolus süsteemi sisemise loogikaga. Arendaja ei oska käesoleval hetkel arenduse hinda pakkuda, kuna arendus on keeruline ja võib kujuneda väga suuremahuliseks (konkreetse muudatuse arendamine võib tekitada omakorda täiendavate arenduste vajadust).

2. Üüri ja kommunaalteenuste arvete eraldi esitamine:
Käibemaksu õigeks kajastamiseks tuleb väljastada arve teenuse tekkimise kuus. Sellisel juhul tuleks üüriarve väljastada samas kuus ning kommunaalkulude arve teenuse osutamise kuule järgneval kuul. See aga tähendaks kahe erineva arve väljastamist. Lähtuvalt raamatupidamise korraldusest toob kliendile ühe kuu kohta senise ühe arve asemel kahe arve esitamine kaasa töö tegemiseks kuluva aja suurenemise ja ka personali suurendamise vajaduse. Seega muutuks arvete menetlemine (arvete väljastamine ja tasutud summade laekumiste haldamine) linna jaoks oluliselt kulukamaks. Lisaks toob see kaasa hulgaliselt tehnilisi probleeme arve väljastamise ja laekumisega seonduvalt ning vajaduse teha mõlemale üüriarvestuse jaoks vajalikule tarkvarale ( Axapta, Elkis) uuendused.
Kokkuvõtlikult on kahe arve esitamine kulukas, kliendi jaoks ebaselge ja toob kaasa segadust ning selle variandi kasutamist tuleks vältida.

3. LVO valitsemisel olevate mitteeluruumide üüri arvestuse muutmine:
Mõistlik oleks esitada kliendile üks arve ning kajastada seal nii üür kui ka kommunaalteenused ühe kuu kohta. Kuna kommunaalteenuste arvet on võimalik arvestada vaid eelmise kuu eest, tuleks sellisel juhul ka üüri arvestada arve väljastamisele eelneva kuu eest.

Mitteeluruumide üürilepingu tüüpvormis ei ole sätestatud, millise kuu eest üüri arvestada. Vastavalt täna kehtivale korrale, arvestatakse üüri jooksva kuu eest. Juhul, kui üüri arvestatakse arve väljastamisele eelneva kuu eest (üürniku jaoks soodsam variant), ei ole vajalik üürilepingu tingimuste muutmine, piisab üürniku teavitamisest.

Uue arvestuse korra rakendamine toob kaasa selle, et linn ei saa uue korra rakendamise esimesel kuul üüritulu (augustikuus mitteeluruumide üüri ei laeku). Ühe kuu üüritulu on ca 93 000 eurot ja selle summa võrra laekub linnale 2015. aastal üüritulu vähem. Samas on tagatud olemasoleva raamatupidamissüsteemi jätkumine, arvestuse ja laekumiste selgus klientidele ja täidetud käibemaksuseaduses toodud nõuete täitmine.

Lähtuvalt eeltoodust on RO ja LVO ettepanek muuta alates 1. augustist 2015 a. Linnavarade osakonna valitsemisel olevate mitteeluruumide üüri arvestamise korda ning arvestada alates 01. augustist mitteeluruumidele üüri selle arvestamisele eelneva kalendrikuu eest.