Tartu linna idapoolse ringtee (Idaringtee) eelprojekti koostamisel on üheks keerulisemaks küsimuseks osutunud Idaringtee koridori kulgemine Tartu linna ja Luunja valla piiril. Tartu linna üldplaneeringu kohaselt kulgeb Idaringtee koridor mööda olemasolevat Nõlvaku tänavat ning kehtiva Luunja valla üldplaneeringu kohaselt jätkub Idaringtee koridor mööda Rõõmu-Viira teed 22253 (Rõõmu-Viira tee). Rõõmu-Viira tee vahetus ümbruses rajatud hooned ei võimalda Idaringteed kavandatud ulatuses Rõõmu-Viira tee asemele rajada, kuna teekoridor on kitsam, kui normid ette näevad. Seetõttu on Tartu Linnavolikogu heaks kiitnud Idaringtee eelprojekti koostaja pakutud teekoridori alternatiivi A2, mis suunaks Idaringtee Tartu linnast üle Luunja vallas asuva Väikelohkva kinnistu. Luunja vald on 17. detsembril 2009. a Luunja Vallavolikogu otsusega nr 86 “Luunja valla üldplaneeringu teemaplaneeringu algatamine ja lähteseisukohtade kinnitamine” algatanud teemaplaneeringu Idaringteele uue koridori määramiseks.
Lähtuvalt kehtivast Luunja valla üldplaneeringust, mille kohaselt kulgeb Idaringtee koridor mööda Rõõmu-Viira teed, ning enne teemaplaneeringu algatamist on Luunja valla ja Orchis OÜ vahel sõlmitud Väikelohkva kinnistu võlaõiguslik müügileping. Müügilepingu sõlmimisel on Väikelohkva kinnistu koormatud eelmärkega omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks Orchis OÜ kasuks. Luunja Vallavolikogu on 29. juuni 2006. a otsusega nr 6-7 (muudetud Luunja Vallavolikogu 19. aprilli 2007. a otsusega nr 6-5.1) algatanud detailplaneeringu koostamise Lohkva külas Väikelohkva maaüksusele ja kinnitanud vastava lähteülesande kaubanduskeskuse ehitusõiguse andmiseks. Lepingu sõlmimise hetkel soovis Orchis OÜ omandada 8,1 ha maad ning rajada sellele kaubanduskeskuse koos selle teenindamiseks vajalike tehnovõrkude ja -rajatistega.
Tartu linna jaoks on Idaringtee teekoridori fikseerimine kogu Idaringtee koridori ulatuses olulise tähtsusega, kuna sellisel juhul on võimalik vähendada linna liikluskoormust, suunates osa liiklusest kesklinnast mööda linna äärde. Pärast Rõõmu-Viira tee sobimatuse selgumist Idaringtee teekoridoriks on otsitud võimalusi Idaringtee alternatiivi A2 kohaseks realiseerimiseks.
Tartu linn, Luunja vald ning Orchis OÜ on otsinud ühiselt lahendusi Idaringtee alternatiivi A2 kohaseks realiseerimiseks selliselt, et oleks võimalik arvestada ka Orchis OÜ kui Väikelohkva kinnistu ostja soovi rajada piirkonda kaubanduskeskus. Orchis OÜ on nõustunud kavandatava kaubanduskeskuse mahtu vähendama ning muutma senist Luunja valla ja Orchis OÜ vahelist Väikelohkva kinnistu müügilepingut.
Väikelohkva kinnistuga piirnevad Tartu linna kinnistud Nõlvaku tn 1, Nõlvaku tn 2, hetkel veel kinnistusraamatusse kandmata Tartu linnale kuuluvad maa-alad katastriüksused Nõlvaku tn T17 ja Nõlvaku tn 19 ning katastriüksuse Nõlvaku tn T17 ja Väikelohkva kinnistu vahele jääv ning Nõlvaku tänava rajatise all asuv Tartu linna munitsipaalomandisse taotletav maa-ala ning Nõlvaku tn 2 kinnistuga piirnev Tartu linna munitsipaalomandisse taotletav maa-ala (Tartu linna maa-alad). Kaubanduskeskuse algselt kavandatud mahu vähendamisel ning selle nihutamisel osalt nimetatud Tartu linna maa-aladele on võimalik realiseerida Idaringtee alternatiivi A2 kohaselt ning rajada piirkonda kaubanduskeskus. Kaubanduskeskuse kavandamiseks on Tartu Linnavolikogu algatanud 17. detsembri 2009. a otsusega nr 30 detailplaneeringu.
Luunja Vallavolikogu 29. juuni 2006. a otsusega nr 6-7 algatatud detailplaneeringu ja Tartu Linnavolikogu 17. detsembri 2009. a otsusega nr 30 algatatud detailplaneeringu menetlemise tulemusena on jõutud lahenduseni, mille kohaselt moodustuks Väikelohkva kinnistu ning Tartu linna maa-alade baasil eraldi krundid Idaringtee ja kaubanduskeskuse ja Nõlvaku tänava tarbeks.
Kaubanduskeskuse rajamisega seotud kulutuste tegemiseks kindlustunde saamiseks on Orchis OÜ pöördunud Tartu linna poole sooviga sõlmida Tartu linna maa-aladest osa võõrandamiseks võlaõiguslik müügileping ning kanda kinnistusraamatusse omandiõiguse üleandmise nõuet tagavad eelmärked. Orchis OÜ on teinud ettepaneku omandada nimetud Tartu linna maa-ala hinnaga 350 kr/m2 ning finantseerida kaubanduskeskuse rajamiseks vajalikke infrastruktuuri- ja projekteerimistöid maksimaalselt summas, mis kujuneb Tartu linnalt ja Luunja vallalt omandatava maa-ala ruutmeetrites väljendatud suuruse korrutamisel 650ga. Juhul, kui vajalikud infrastruktuuri- ja projekteerimistööd osutuvad odavamaks, kohustub Orchis OÜ tasuma pool maksimaalse kavandatud investeeringu summa ja tegelikult kulunud summa vahest (täiendav ostuhind) Tartu linnale.
Tartu linna maa-ala turuhinna väljaselgitamiseks on Tartu linn pöördunud kinnisvaraekspertide poole sooviga saada hinnangut maa-ala turuväärtuse kohta olukorras, kui maa-alale võimaldataks rajada kaubanduskeskus. OÜ Kinnisvaraekspert Tartu eksperthinnangu kohaselt oleks maa-ala ühe ruutmeetri turuväärtus 240-280 krooni.
Arvestades olemasolevat majandusolukorda, võrreldavate tehingute vähesust ning kinnisvaraekspertide hinnangut on 350 kr/m2, sellele lisanduv investeering infrastruktuuri (Nõlvaku tänava kaasaajastamine, uute juurdepääsude rajamine Nõlvaku tänava korterelamutele, uus lahkvoolne kanalisatsioon) ning võimalik täiendav ostuhind olukorras, kui vajalike investeeringute suurus osutub väiksemaks kui maksimaalne kavandatud investeering, selliseks hinnaks, mille eest maa-ala võõrandamine on avalikes huvides. Samuti on avalikes huvides Idaringteele teekoridori saavutamine ning selle paiknemine Nõlvaku tänava korterelamutest kaugemal.
Eelnevat arvestades ja võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lg 3 p 2, Tartu linnavara eeskirja § 25 lg 1 p 1, § 26 lg 1 p 1, § 27 lg 1 p 4 ja lg 2 ning § 30, Tartu Linnavolikogu
o t s u s t a b:
1. Võõrandada otsustuskorras Orchis OÜle (registrikood (11505163) osa käesoleva otsuse lisas numbritega 1-6 nimetatud Tartu linnale kuuluvast või Tartu linna poolt munitsipaalomandisse taotletavast maa-alast (ligikaudse pindalaga 21 800 m2) kaubanduskeskuse ning selle teenindamiseks vajalike tehnovõrkude ja –rajatiste rajamiseks. Võõrandatavate osade täpne suurus selgub pärast Tartu Linnavolikogu 17. detsembri 2009. a otsusega nr 30 algatatud detailplaneeringu kehtestamist ning detailplaneeringu alusel uute katastriüksuste moodustamist.
2. Määrata punktis 1 nimetatud maa-alade võõrandamise tingimused järgmiselt:
2.1. maa-alad võõrandatakse hinnaga 350 kr/m2 (ilma käibemaksuta);
2.2. Orchis OÜ kohustub investeerima kaubanduskeskuse rajamiseks vajalikesse infrastruktuuri- ja projekteerimistöödesse maksimaalselt summas, mis kujuneb Tartu linnalt ja Luunja vallalt omandatava maa-ala ruutmeetrites väljendatud suuruse korrutamisel 650ga (ilma käibemaksuta). Juhul, kui vajalikud infrastruktuuri rajamise ja projekteerimistööd osutuvad odavamaks, kohustub Orchis OÜ tasuma pool maksimaalse kavandatud investeeringu summa ja tegelikult kulunud summa vahest Tartu linnale;
2.3. võõrandamise hinna tasumine toimub pärast asjaõigusliku müügilepingu sõlmimist, täiendava ostuhinna tasumine pärast investeeringute maksumuse selgumist ja investeeringute tegemist.
3. Otsus jõustub 22. veebruaril 2010. a.
