Korraldus: Kroonuaia 44//46 projekteerimistingimuste määramine

Alal puudub kehtiv detailplaneering. Tingimuste koostamise aluseks on esitatud asendiplaani eskiis. Tingimused määratakse ehitusmahtude, arhitektuurse lahenduse ja välisviimistluse osas.

Planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) § 125 lg 1 kohaselt on detailplaneeringu koostamine nõutav linnades kui asustusüksustes, alevites ja alevikes ning nendega piirnevas avalikus veekogus ehitusloakohustusliku: 1) hoone püstitamiseks, 2) olemasoleva hoone laiendamiseks üle 33% selle esialgu kavandatud mahust; 3) olulise avaliku huviga rajatise, näiteks staadioni, golfiväljaku, laululava, motoringraja või muu olulise avaliku huviga rajatise püstitamiseks. 4) olulise ruumilise mõjuga ehitise ehitamiseks, kui olulise ruumilise mõjuga ehitise asukoht on valitud üldplaneeringuga.

PlanS § 125 lg 5 võimaldab kohaliku omavalitsuse üksusel lubada ilma detailplaneeringut koostamata püstitada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi. Ühtlasi peavad olema määratud üldplaneeringus vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused ning ehitise püstitamine ei tohi olla vastuolus üldplaneeringus määratud muude tingimustega. Vastavalt Tartu linna üldplaneeringule on Kroonuaia tn 44//46 maakasutuse sihtotstarve korterelamumaa.

Kroonuaia tn 44//46 jääb Supilinna miljööväärtuslikule hoonestusalale, vanalinna muinsuskaitse kaitsevööndisse kui ka arheoloogilisse miljööpiirkonda.

Vastavalt Tartu linna üldplaneeringu joonise "Supilinna linnaosa miljööväärtusega hoonestusala kaitse- ja kasutamistingimused ning maa- ja veealade üldised kasutamise- ja ehitustingimused" on Kroonuaia tn 44//46 kinnistule märgitud võimalik uushoonestusala, st lubatud on täiendava hoone püstitamine.

Ehitusseadustiku § 31 lg 4 p 2 kohaselt esitatakse projekteerimistingimuste eelnõu vajaduse korral arvamuse avaldamiseks asutusele või isikule, kelle õigusi või huve võib taotletav ehitis või ehitamine puudutada. Projekteerimistingimuste kavand koos ehitusala skeemiga saadeti tutvumiseks naaberkinnistute Kroonuaia tn 42, Kroonuaia tn 48, Herne tn 2//4, Herne tn 6, Herne tn 12, Herne tn 14 omanikele kui ka Supilinna Seltsile. Kroonuaia tn 48, Herne tn 12 kui ka Herne tn 14 kinnistu omanikelt ettepanekuid ega vastuväiteid projekteerimistingimuste kavandile arhitektuuri ja ehitusosakonnale ei laekunud.

Alljärgnevalt on välja toodud arhitektuuri ja ehituse osakonnale laekunud vastused ja linnavalitsuse seisukohad:

1. Kroonuaia tn 42 KÜ teatas, et ehitatava maja oleks kinnistu piirist vähemalt 4 m kaugusel. Herne tn 2//4 KÜ ettepanek, et uus hoone võiks asuda tuleohutuse seisukohalt vähemalt 8 m kaugusel olemasolevatest naaberkruntidel asuvatest eluhoonetest, juurdepääsutee ja parkimine võiks olla lahendatud nii, et autode mootori mürin ja sellest tekkiv vibratsioon ei oleks Herne tn 4 elanikele ülemäära häiriv - teed ja parklad tuleks rajada Herne tn 4 eluhoone läheduses vähemalt 4 m kaugusele krundi piirist.

Linnavalitsuse seisukoht: Vastavalt arhitektuuri ja ehituse osakonnale esitatud uuele asendiplaani eskiisile on hoonestusala kaugus Kroonuaia tn 42 kui ka Herne tn 2//4 kinnistu piirist määratud 5 m kaugusele. Vastavalt asendiplaani eskiisile on uus hoone kavandatud Herne tn 4 hoonest ca 10 meetri kaugusele.

Parkimine tuleb lahendada normikohaselt (sh parkla kaugus eluhoonetest) omal krundil vastavalt standardile EVS 843:2016 ning krundile juurdepääsutee tuleb Kroonuaia tänavalt. Linnavalitsus märgib, et projekteerimistingimuste eesmärgiks on määrata kindlaks lähteandmed, et koostada nende alusel ehitusprojekt. Ehitusprojekt peab vastama seaduses sätestatud nõuetele, olema kooskõlas nii projekteerimistingimustega kui ka ehitustehniliste- ning ohutusnormidega. Seega on täidetud nii tuleohutuse nõue ning mh vähendatakse võimalikke ülemäära häirivaid tegureid.

2. Supilinna Seltsi vastuväited ja linnavalitsuse seisukohad

2.1 Uue hoone ehitusala suurus ja asukoht on antud Tartu linna üldplaneeringu joonisel nr 20 ("Supilinna linnaosa miljööväärtusega hoonestusala kaitse- ja kasutamistingimused ning maa- ja veealade üldised kasutamise- ja ehitustingimused"), mida peab projekteerimistingimuste väljastamise aluseks võtma. Vastavalt üldplaneeringu p 6.8.2.5 ei ole lubatud ajalooliste kvartalite muude sisealade hoonestamine. Supilinna Selts on seisukohal, et hoone ehitamine väljaspoole üldplaneeringus näidatud hoonestusalasid tähendab selle nõude vastu eksimist.

Linnavalitsuse seisukoht: uue hoone võimalik ehitusala on antud Tartu linna üldplaneeringu joonisel nr 20 (sinine viirutatud märge). Tegemist ei ole täpse ehitusalaga, vaid üldise suunitlusega ala, kuhu võiks hoone tulla. Üldplaneering annab üldnõuded projekteerimistingituste määramiseks. Igat kinnistut vaadatakse eraldi arvestades ümbruskonda. Üldplaneeringu kohase ehitusala määramisel halveneksid valgus- ja privaatsustingimused Herne tn 4 hoonele, parkimine tuleks lahendada krundi sügavusse, mis üldplaneeringu kohaselt peaks jääma tarbe- ja /või puhkeaed. Vastavalt üldplaneeringu p 6.8.2.4 tuleb krundile lisatav hoone, ehitada hoovimaja põhimõttel, et selle ette jääb majandushoov ning taha krundi sügavusse tarbe- ja/või puhkeaed. Samuti soovivad Herne tn 4 hoone omanikud, et uus püstitatav hoone oleks nende eluhoonest vähemalt 8 meetri kaugusel.

2.2 Vastavalt üldplaneeringu p 6.8.2.4 peab hoovimaja üldjuhul olema väiksema mahuga kui tänavaäärne hoone. Uushoonestus peab olema ühe täiskorruse ja katusekorrusega

Linnavalitsuse seisukoht: Vastavalt projekteerimistingimustele on hoovimaja maksimaalne lubatud ehitusalune pindala kuni 185 m², mis on väiksem tänavapoolsest hoonest. Ehitisregistri andmetel on tänavapoolse hoone ehitisealune pind 216 m². Vastavalt üldplaneeringu p 6.8.2.7 on Supilinna miljööala hoonete suurim lubatud korruselisus kuni 2 täiskorrust. Vastavalt projekteerimistingimustele on hoone lubatud korruselisus kuni 2. Katusetüübiks on viilkatus, mille lubatud katusekalle on 30-45°. Projekteerimistingimused vastavad üldplaneeringus määratud ehitustingimustega, mistõttu nõuda väiksema mahuga hoonet ei ole põhjendatud.

2.3 Arvestades üldplaneeringus antud hoonestusala suurust ja piiranguid kõrgusele ei ole uude hoonesse üle nelja korteri võimalik kavandada, soovitatavalt vähem.

Linnavalitsuse seisukoht: Vastavalt üldplaneeringu p 6.8.2.2 lähtutakse korterite arvu määramisel põhimõttest, et üldjuhul peab olema vähemalt 120 m² krundi pinda korteri kohta juba hoonestatud kruntidel ja 150 m² seni hoonestamata kruntidel. Arvestades, et taotleja sõnul on olemasolevates hoonetes kokku 6 korterit, ning projekteerimistingimustega lubatud korterite arv uues hoones on kuni 6, on maksimaalne korterite arv krundil kokku 12. Arvestades krundi pindala (2184 m²) ning kavandatavat korterite arvu Kroonuaia tn 44//46 krundil, tuleb koormusindeksiks 182, mis on üldplaneeringuga kooskõlas. Muuhulgas peab linnavalitsus märkima, et käesolevate projekteerimistingimustega ei otsustata Supilinna Seltsi õiguste ega kohustuste üle, mistõttu ei saa selts esitada näiteks nõuet mitu korterit võib majja ehitada. Vastavasisuline pädevus on kohalikul omavalitsusel, kes määrab projekteerimis- ja ehitustingimused. Käesolevad projekteerimistingimused ei riiva Supilinna Seltsi õigusi ega ka seda, et käesoleva korraldusega otsustatakse seltsi õiguste või kohustuste üle.

3. Herne tn 6 vastuväited ja linnavalitsuse seisukohad

3.1 PlanS § 125 lg 5 p 2 näeb ette, et kohaliku omavalituse üksus võib lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuse alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui ehitise püstitamine ei ole vastuolus üldplaneeringus määratud tingimustega. Eeltoodu kohaselt võib KOVi üksus lubada ühe hoone püstitamist olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale. Seadusandja on silmas pidanud hoonestamata kinnisasja. Projekteerimistinigmuste taotleja soovib püstitada uut eluhoonet, mis on juba 2 ehitisega hoonestatud ehk tegemist ei ole PlanS 125 lg 5 viidatud kinnisasjaga, millele võiks püstitada veel 1 hoone ja seda teenindavad rajatised. Projekteerimistingimuste väljastamine läheks vastuollu Tartu linna üldplaneeringuga. ÜP p 6.8.2.5 kohaselt ei ole miljööalal asuvate ajalooliste kvartalite sisealade hoonestamine lubatud. Kroonuaia tn 44//46 jääb Supilinna miljööalale, seega on kvartali siseala hoonestamine vastuolus üldplaneeringus määratud tingimustega. Lisaks on Kroonuaia tn 44//46 kinnistul püstitatud hoovimaja kui ka tänavaäärne põhihoone. Järelikult ei ole projekteerimistingimustes toodud nõuet võimalik püstitada ka hoovimajana, millele viitab üldplaneeringu p 6.8.2.4.

Linnavalitsuse seisukoht: uue hoone võimalik tinglik ehitusala on antud Tartu linna üldplaneeringu joonisel nr 20 (viirutatud ala krundi sisemuses). PlanS § 125 lg 5 p 2 näeb ette, et kohaliku omavalituse üksus võib lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuse alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui ehitise püstitamine ei ole vastuolus üldplaneeringus määratud tingimustega. Kuna Tartu linna üldplaneeringuga on Kroonuaia tn 44//46 kinnistule määratud võimalik uushoonestusala ning üldplaneeringuga on määratud miljööväärtusliku ala kaitse- ja kasutamistingimused, sh ka nõuded uute hoonete ehitamisele, on Tartu Linnavalitsus seisukohal, et projekteerimistingimused on kooskõlas PlanS § 125 lg 5 p 2 kui ka Tartu linna üldplaneeringuga.

3.2 Projekteerimistingimustes ei ole märgitud, et need on kooskõlastatud Muinsuskaitseametiga. Kroonuaia tn 44//46 jääb Tartu vanalinna muinsuskaitseala kaitsevööndisse. Vastavalt Vabariigi Valitsuse 17. juuni 2004. a määruse nr 218 "Tartu vanalinna muinsuskaitseala põhimäärus" § 10 lg 2 kohaselt ehitise püstitamine muinsuskaitsealale on lubatud pärast Muinsuskaitseametilt loa saamist.

Linnavalitsuse seisukoht: Kroonuaia tn 44//46 jääb Tartu vanalinna muinsuskaitse kaitsevööndisse. Hoone soovitakse püstitada muinsuskaitse kaitsevööndisse, mitte muinsuskaitsealale, seetõttu ei pea tingimusi kooskõlastama Muinsuskaitseametiga. Vastavalt muinsuskaitseseaduse § 25 lg 2 on kinnismälestise kaitsevööndi ülesandeks tagada 1) kinnismälestise ja muinsuskaitseala vaadeldavus, sh kaugvaadete säilimine ja silueti nähtavus, ning 2) kinnismälestise, muinsuskaitseala ja neid ümbritseva maa-ala kultuuriväärtuslike struktuurielementide säilimine ruumilises kontekstis. Linnavalitsuse hinnangul ei kahjusta Kroonuaia tn 44//46 uus elamu muinsuskaitseala vaadeldavust.

Linnavalitsus on seisukohal, et projekteerimistingimustega ehitusõiguse määramine ei halvenda piirkonnas väljakujunenud hoonestuslaadi. Linnavalitsuse hinnangul ei ole nimetatud taotluse kohase krundi ehitusõiguse määramiseks uue detailplaneeringu koostamine otstarbekas ega vajalik, kuna eesmärki on võimalik saavutada käesolevate projekteerimistingimustega.

Detailplaneeringu koostamisega kaasneks käesoleval juhul tarbetu ajakulu, sest kõik eeldused projekteerimistingimuste alusel projekteerimiseks ja püstitamiseks on olemas.

Võttes arvesse PlanS § 125 lg-s 5 sätestatut, loobub Tartu Linnavalitsus detailplaneeringu koostamise kohustusest Kroonuaia tn 44//46 kinnistul.

Võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 30 lg 1 p 2, ehitusseadustiku § 26 lg 2 p 1, planeerimisseaduse § 125 lg 5 ja Tartu Linnavolikogu 28. juuni 2017. a määruse nr 140 "Ülesannete jaotus ehitamise ja planeerimise korraldamisel Tartu linnas" § 10 lg 1 Tartu Linnavalitsus

o t s u s t a b :

1. Määrata projekteerimistingimused Kroonuaia tn 44//46 kortermaja püstitamiseks ehitusprojekti koostamiseks vastavalt korralduse lisale.

2. Korraldus jõustub projekteerimistingimuste taotlejatele teatavakstegemisest.

3. Korralduse peale võib esitada Tartu Linnavalitsusele vaide haldusmenetluse seaduses sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korraldusest teada saamise päevast või päevast, millal oleks pidanud korraldusest teada saama või esitada kaebuse Tartu Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korralduse teatavakstegemisest.