Otsus: Tartu linna üldplaneeringu ja Tähtvere valla üldplaneeringu ülevaatamise tulemused

Kohaliku omavalitsuse üksused, mis haldusreformi käigus ühinesid või liitusid, vaatavad oma üldplaneeringud üle hiljemalt 1. juuliks 2018 (EhSRS § 5 lg 1¹).

Kohaliku omavalitsuse volikogu esitab kokkuvõtte üldplaneeringu(te) ülevaatamise tulemusest riigihalduse ministrile kuue kuu jooksul ülevaatamisest arvates.

Planeerimisseaduse § 92 lg 2 lähtuvalt selgitatakse üldplaneeringu ülevaatamisega välja ja vaadatakse üle planeeringukohase arengu tulemused ja planeeringu edasise elluviimise võimalused, planeeringu vastavus 1. juulil 2015. a jõustunud planeerimisseaduse eesmärgile, planeeringu elluviimisel ilmnenud olulised mõjud majanduslikule, sotsiaalsele, kultuurilisele ja looduskeskkonnale ning oluliste negatiivsete mõjude vähendamise tingimused. Lisaks selgitatakse välja planeeringutest ja õigusaktidest tulenevate muudatuste planeeringusse tegemise vajadus ja vaadatakse üle kehtivad detailplaneeringud, et tagada nende vastavus üldplaneeringule ning vajaduse korral algatatakse nende muutmise või kehtetuks tunnistamise menetlus.

Tartu Linnavolikogu kehtestas Tartu linna üldplaneeringu 14. septembril 2017. aastal. Tähtvere valla üldplaneeringu kehtestas Tähtvere Vallavolikogu 21. juulil 2006.

Tartu linna üldplaneeringu kehtestamisega tunnistati kehtetuks kõik linnaosade kohta varasemalt koostatud üldplaneeringud (Toomemäe, Vana-Ihaste, Supilinna linnaosa, Tartu kesklinna jt üldplaneeringud), mitmed neist integreeriti üldplaneeringusse. Kehtetuks tunnistati ka kõik Tartu linna teemaplaneeringud (Emajõe kalda- ja sildumisrajatiste, jalgrattateede, vabaõhu mängu- ja spordiväljakute jt teemaplaneeringud).

2017. aasta novembris liitus Tähtvere vald haldusterritoriaalse korralduse muutmise tulemusel Tartu linnaga (Vabariigi Valitsuse 13. juuli 2017. a määrus nr 127). Eesti territooriumi haldusjaotuse seaduse (ETHS) § 14¹ lõike 11 kohaselt on neil kohaliku omavalitsuse üksustel, kes haldusreformi käigus ühinesid või liitusid, kohustus algatada üldplaneeringu koostamine uuele haldusterritoriaalsele üksusele. Seega Tartu linna ja Tähtvere valla üldplaneeringute ülevaatamise tulemuseks ei ole kaalutlusotsus, kas ja millistel tingimustel algatada üldplaneeringu koostamine muutunud piiridega haldusterritooriumile, vaid üldplaneeringute ülevaatamine on oma sisult ettevalmistus uue üldplaneeringu koostamiseks.

Tartu linna ja Tähtvere valla üldplaneeringute (edaspidi üldplaneeringute) ülevaatamine toimus poole aasta jooksul. Kõikide üldplaneeringutes käsitletud teemapeatükkide kohta koostati ülevaated, mille linnavalitsus esitas linnavolikogu arengu- ja planeerimiskomisjonile. See võimaldas põhjalikumalt analüüsida ja võrrelda Tartu linna ja Tähtvere valla üldplaneeringute erinevaid ülesandeid ja põhimõtteid. Koostatud ülevaadetes analüüsiti planeeringukohase arengu seniseid tulemusi ning üldplaneeringute eesmärkide ja ülesannete vastavust Tartu maakonna arengustrateegiale 2014-2020 ja Tartu maakonna üldplaneeringule, arengustrateegiale "Tartu 2030", Tartu linna arengukavale aastateks 2013-2020 ja Tähtvere valla arengukavale aastateks 2013-2025, erinevatele valdkondlikele arengukavadele ja planeeringutele. Vaadati üle ja analüüsiti planeeringute edasise elluviimise võimalusi, uute planeeringute koostamise või detailplaneeringute kehtetuks tunnistamise vajadust ja üldplaneeringute elluviimisel ilmnenud olulisi mõjusid majanduslikule, sotsiaalsele, kultuurilisele ja looduskeskkonnale ning võimalike oluliste negatiivsete mõjude vähendamise tingimusi ja muid üldplaneeringu elluviimisega seotud küsimusi. Üldplaneeringute ülevaatamise tulemuste vormistamisel on lähtutud rahandusministeeriumi 03.12.2017 kirjaga nr 15-3/2669-1 antud juhistest ja soovitustest.

Üldplaneeringu ülevaatamisel analüüsiti, kuivõrd on kohaliku omavalitsuse visiooni ning selle saavutamiseks üldplaneeringuga määratud põhimõtteid, eesmärke ja tingimusi arvestatud teiste arengudokumentide, sealhulgas kohaliku omavalitsuse, maakonna üldiste ja valdkondlike arengukavade ja teiste arengusuuniste koostamisel. Järgnevalt on toodud analüüsi kokkuvõte.

II ÜLEVAATAMISE TULEMUSED

Kooskõla maakonna ja linna arengudokumentidega ning maakonnaplaneeringuga

Tartu maakonna arengustrateegia 2014-2020
Tartu linna üldplaneeringuga seatud ruumilise arengu põhimõtted vastavad Tartu maakonna arengustrateegia 2014-2020 seatud visioonile. Tähtvere valla osas vajavad ruumilise arengu suunad ja üldplaneeringu lahendus muutmist ja täiendamist uue üldplaneeringu koostamise käigus.

Tartu linna üldplaneering võimaldab realiseerida maakonna arengustrateegias toodud eesmärgipäraseid arendustegevusi üldvisiooni täitmiseks, näiteks Maarjamõisa väljal õppe- ja teaduslinnaku arendamine tipptehnoloogilise teaduskeskusena, ülikooli Delta maja ehitamine, Ropka kaubasadama ja külaliskai väljaarendamine sisevete tollijaamana Tartus, Tartu Tamme ja Anne sotsiaalkeskuse kavandamine, kultuurikvartalite arendamine (Antoniuse õu), Magasini tänava kesklinna parkimismaja ehitamine, Toomemäe rekonstrueerimine, Emajõe kaldaalade miljöö ja taristu parandamine, uue kesklinna väljaehitamine, Tartu linna keskraamatukogu ja kunstimuuseumi uue hoone rajamine, Tartu Uue Teatri teatrimaja väljaarendamine, Lääneringtee rekonstrueerimine koos raudteetunneli ja mitmetasandiliste ristmikega, Põhjaringtee kavandamine koos sillaga ja nii edasi. Uue üldplaneeringu koostamisel tuleb läbi arutada maakonna arengustrateegias antud suund uute riigiasutuste (ametite, sihtasutuste) toomiseks Tartusse, Tartu kesklinnas riigiasutuste kvartali välja kujundamine. Tähtvere valla üldplaneeringu osas vajavad mitmed ruumilise arengu suunad ja üldplaneeringu lahendus muutmist ja täiendamist. Nii näiteks tuleb käsitleda külaplatside ja külakeskuste loomist (külaseltside käsutuses olevad hooned või ruumid) külakogukonna tugevdamise eesmärgil, määrata maa-alad kogukonnategevuse soodustamiseks, koondada logistikakeskus Tiksoja piirkonda, lairiba sideühenduste viimist ka hajaasustatud piirkondadesse, kaaluda Rahinge külla detailplaneeringuga kavandatud erihoolekandekeskuse hoonetekompleksi juurde eakate päevakeskuse rajamist (Kulli tee 5 jt krundid) jne.

Arengustrateegia „Tartu 2030“ (edaspidi strateegia)
Strateegia kohaselt on Tartu tegusate, loovate ja õnnelike inimeste linn. Tartu on ülikoolilinn, Eesti vaimupealinn ja nooruselinn, nutika ettevõtluskeskkonnaga teenuskeskus. Inspireeriv, unikaalse kultuuripärandiga, looduslähedane ja turvaline linn ning atraktiivne reisisiht.

Strateegiaga määratud visiooni Tartu 2030 elluviimiseks on linna üldplaneeringus antud kõik võimalused. Planeering võimaldab näiteks kõrgkoolide õppe- ja teaduskeskuste ruumilise baasi arendamist, Eesti Maaülikooli ja Tartu Ülikooli kampuste väljaehitamist, ettevõtlusalade ja tööstusparkide väljaehitamist, kesklinna ja arengualade kavandamist ja elluviimist tervikliku linnaehituslikku arengut soodustava planeeringu alusel, elektrienergia põhivõrgus ringtoitesüsteemi loomist ja kõrgepinge õhuliinide asendamist maa-aluste kaabelliinidega, Tartut ümbritseva ringtee väljaehitamist ja transiitliikluse väljaviimist linnast, linnakeskkonna inimsõbralikkuse suurendamist (mänguväljakud, lemmikloomadega jalutamise kohad, piknikualad, sportimisvõimalused jms), linnaruumi rikastavate avalikus kasutuses olevate alade arendamist (Toomemägi, Tähtvere Puhkepark, laululava, Anne kanali piirkond jms), tervishoiu- ja sotsiaalteenuste tagamist lähtuvalt tarbija vajadusest ja võimalikult tema elukoha lähedal, atraktiivse ja võimalusterohke tervisespordivõrgustiku väljaarendamist jne.

Tartu linna arengukava 2018-2025 (edaspidi arengukava)
Arengukavas on määratud linna arengusuunad aastateks 2018-2025, muuhulgas nende elluviimiseks vajalikud ehitatavad või laiendatavad objektid. Tartu linna üldplaneering ja arengukava on omavahel kooskõlas, nii näiteks tagatakse planeeringuga mugava jalgrattateedevõrgustiku väljaarendamine, ettevõtlusega seotud infrastruktuuri jätkuv edendamine, kliima soojenemisest tulevate riskide maandamine (sademevee immutamine ja soojasaarte vältimine haljastusega), katkematute turvaliste jalakäigusuundade edasiarendamine, Emajõe kallaste ja supelrandade korrastamine ja laiendamine ning kallasradade rajamine terve linna piirides, avalike mängu- ja spordiväljakute võrgustiku renoveerimine ja laiendamine, taastuvenergia, iseäranis päikeseenergia laiema rakendamise toetamine jne.

Tähtvere valla arengukava aastateks 2013-2025 (edaspidi valla arengukava)
Valla arengukavaga olid määratud valla arengusuunad aastateks 2013-2025, muuhulgas nende elluviimiseks vajalikud ehitatavad või laiendatavad objektid. Tähtvere valla üldplaneering ja valla arengukava on omavahel kooskõlas ettevõtluse ja töökohtade tekke eesmärkide ja lahenduste, kohalike teede korrashoiu ja teede omandisuhete korrastamise eesmärkide ja tegevussuundade ja teede avalikuks kasutamise tagamise, kergliiklusteede asukoha, Rahinge ekstreemspordikeskuse väljaarendamise (II etapp, külastuskeskus), külakeskuste, külaplatside, laululavade, mänguväljakute, matka- ja terviseradade rajamise, supelrandade arendamise osas.

Tähtvere valla üldplaneeringu ja valla arengukavaga ette nähtud ühistranspordikorralduse uuringut pole tehtud, ühistranspordi liikumistrajektooril bussiliini avamist, sõjalis–tehniliste spordialade keskuse väljaarendamist (Kardla polügoon), Haage spordikeskuse rajamist (Haagevälja kinnistu), Vorbusemäe puhkeala väljaarendamist, Kandiküla, Haage ja Rahinge külade, samuti Loku paisjärve ümbruse elamute ning Märja aleviku, Tähtvere ja Tiksoja piirkondade ühendamist Tartu linna vee- ja kanalisatsioonivõrku pole toimunud.

Tartu maakonnaplaneering 2030+ (kehtestamata)
Maakonnaplaneeringu peamine eesmärk on Tartu maakonna ruumilise arengu põhimõtete ja suundumuste määratlemine, tasakaalustades riiklikud ja kohalikud huvid. Ülevaatamisega selgitati välja Tähtvere valla üldplaneeringu vastavus Tartu maakonnaplaneeringule ning suunised uue üldplaneeringu koostamiseks. Tartu linna üldplaneeringu ja Tartu maakonnaplaneeringu kohta fikseeriti ülevaatamisel nende omavaheline hierarhiline kooskõla, aga ka võimalikud muudatuste vajadused maakonnaplaneeringus. Vastavust hinnati maakonnaplaneeringu ülesannete osas vastavalt planeerimisseaduse § 56 lõikele 1.

Tähtvere valla üldplaneering on kooskõlas maakonnaplaneeringus sätestatud suundumustega, nagu näiteks asustuse, aga ka tootmis- ja logistikaalade arendamine vastavatel arengualadel, juhusliku paigutusega asustuse tekke ärahoidmine, maapiirkondades Eesti maaelule kohase looduslähedase hajaasustuse väärtustamine, teenuste kättesaadavuse tagamine keskustes, Tallinna-Tartu-Võru-Luhamaa põhimaantee trassi asukoha 92,0-183,0 km kaasajastamine, jalgrattal ohutu ja takistusteta sõidu tagamine linnalähivööndi asumite ja Tartu linna vahel, tiheasumite alal hoonete veevarustuse ja kanalisatsiooni kavandamine ühisveevärgi ja –kanalisatsiooni baasil, Emajõele Ilmatsalu järvele, Rahinge järvele ja nende kallastele avalikult kasutatavate juurdepääsude kavandamine, Haage (Loku) järve ja supelranna avaliku kasutamise kavandamine jne.

Tähtvere valla üldplaneeringus sätestatud väärtusliku põllumaa viljelusväärtus erineb Tartu maakonnaplaneeringus sätestatust ja vajab ülevaatamist uues üldplaneeringus. Samuti vajavad täpsustamist rohevõrgustiku piirid. Üldplaneeringus ei ole Tähtvere valda riigikaitseliste otstarbega maa-alasid planeeritud. Üldplaneeringu ülevaatamise perioodil on selgunud võimalus riigikaitsemaa ümberplaneerimiseks Raadi linnajaost Ravila tänava piirkonda, millest tulenevalt selgitatakse välja maakonnaplaneeringusse vastava muudatuse tegemise võimalused.

Tartu linna üldplaneering ja Tartu maakonnaplaneering on koostatud samal ajaperioodil tihedas vastastikuses koostöös planeeringute korraldajate vahel. Ülevaatamise tulemusel saab kinnitada mõlema planeeringu vastastikust kooskõla ja omavahelist sidusust.

Tartu maakonnaplaneeringuga antud suuniseid üldplaneeringu koostamiseks arvestatakse uue üldplaneeringu koostamisel, pidades samas silmas kohalikke olusid, avalikkuse kaasamise ja kõigi üldplaneeringust huvitatud isikutega tehtud koostöö tulemusi.

Ülevaatamise tulemusel on linn jõudnud järeldusele, et üldplaneeringutega määratud ruumilise arengu põhimõtted on Tartu maakonna planeeringu ruumilise arengu põhimõtetega valdavalt heas kooskõlas. Uues üldplaneeringus tuleb endise Tähtvere valla ruumilist arengut puudutavaid valdkondi käsitleda oluliselt täpsemalt lähtudes uutest teadmistest, muutunud õigusaktidest ja uute halduspiiridega Tartu linna ruumilise arengu põhimõtetest.

Üldplaneeringu teemad

Maakasutuse ning hoonestuse üldtingimused ja juhtotstarbed, arhitektuurivõistluse koostamise alad, juhud ja kord Tartu linna üldplaneeringus
Üldplaneeringus kehtestatud maakasutuse üldtingimused krundi kasutusotstarbe määramiseks ja maakorralduse ning avalike huvide suunamiseks, hoonestuse üldtingimused ja arhitektuurivõistluse koostamise alad, juhud ja kord on pärast üldplaneeringu kehtestamist olnud aluseks detailplaneeringute koostamisel, projekteerimistingimuste, üldiste arhitektuurinõuete, võistluste ning ehitus- ja kasutuslubade väljastamisel kasutusotstarvete määramisel. Nende põhimõttelist muutmise vajadust pole. Praktikas on ilmnenud, et juhtotstarbed on liiga detailselt määratletud kesklinnas ning neid tuleks ruumiliselt ja funktsionaalselt enam üldistada. Samuti on ülelinnaliselt otstarbekas äriotstarbeliste, aga ka ühiskondlike hoonete juhtotstarvete alajaotusi enam koondada ja üldistada, et võimaldada paindlikumat, kuid siiski üldist juhtotstarbekohast alade hoonestamist ja olemasolevate hoonete jätkusuutlikku kasutamist. Üldplaneeringu ülevaatamise perioodil on kaitseministeerium avaldanud soovi riigikaitsemaa ümberplaneerimiseks Raadi linnajaost Ravila tänava piirkonda. Linna seisukohalt on selline lahendus positiivne - lisaks riigikaitselistele argumentidele avaneb võimalus Raadi linnaosa sidusamaks planeerimiseks üldisesse linnakeskkonda. Üldplaneeringu põhilahenduse muutmise vajadust mujal erineva juhtotstarbega maa- ja veealade asukoha osas ei ole ülevaatamisega ilmnenud. Võimalikud väiksemad muudatused võivad ilmneda üldplaneeringu koostamise protsessis. Hoonestuse üldtingimused vajavad täiendamist üldplaneeringu kehtestamisele järgnenud ajal Euroopa Nõukogu kultuuriministrite konverentsil Davosis vastu võetud deklaratsiooni põhimõtetest lähtudes. Täpsustada on vaja väljaspool sadamaalasid Emajõele aluste paigutamise asukohad ja jõe kalda kontakttsooni ehitamise tingimused.

Detailplaneeringu koostamise kohustusega alad ja juhud ning tiheasustusega alad Tähtvere valla üldplaneeringus
Üldplaneeringuga kooskõlas olevate detailplaneeringutega on valla territooriumi tiheasustusaladele (detailplaneeringu koostamise kohustusega aladele) kavandatud ca 750 uue korteri/majapidamise ehitusõigus, millest on ellu viidud umbes 20%. Seega on nii öelda vabu ehitusõigusi ca 600 leibkonnale. Suurim arendusala on Märja aleviku ca 7 ha suurune Õssu planeeringuala (250 leibkonna tarbeks 17 kortermaja ehitusõigusega krunti Looga ja Aisa tänaval), mis kehtestati 2017. aastal. Uues üldplaneeringus tuleb üle vaadata perspektiivsed hoonestusalad, kus pole kehtestatud detailplaneeringut, mille realiseerimine ei ole realistlik või see tooks kaasa ebamõistlikus ulatuses kulutusi avalikule sektorile. Üldplaneeringus on määratud ärimaa ja elamumaa segafunktsiooniga, tiheasustusega ja detailplaneeringu koostamise kohustusega ala Tallinn-Tartu-Luhamaa maantee ja Rähni-Rahinge maantee ristumisalas ja 1,5 km² suurune maa-ala Rahinge ja Vorbuse külas mõlemal pool Tallinn-Tartu-Luhamaa põhimaanteed. Logistiliselt sobiv tootmisala on riigi omandis olev maa, mis on põllumajanduslikus kasutuses. Maa-alale ei ole koostatud detailplaneeringuid ja ei ole taotletud ehitusõigust. Tähtvere küla tiheasustusala naabrusesse planeeritud ja tänaseks rajatud Palsa tootmispiirkond (A. Le Coq logistika, Saku logistika, Roheline park) ja Rahinge laudakompleksi laiendus Rahinge küla tiheasustusalal. Tähtvere valla üldplaneeringuga on määratud juhud, mille puhul on ehitustegevuse eelduseks detailplaneeringu koostamine, samuti on määratud juhud, kus detailplaneering ei ole nõutav või detailplaneeringu koostamine vajab ehitussoovi puhul kaalumist. Lähtudes planeeringu kehtestamisele järgnenud ajal muutunud õigusaktidest, vajab nimetatud teemaplokk tervikuna üle vaatamist üldplaneeringu koostamise käigus. Kokkuvõtvalt vajavad seni detailplaneeringuga katmata alad üle vaatamist, kas alade jätkuv reserveerimine tiheasustusaladena on otstarbekas, samuti vajab analüüsi võimalike uute tiheasustusalade kavandamine, mis on uue üldplaneeringu üks ülesandeid.

Haridus-, kultuuri-, spordi-, tervishoiu- ja hoolekandeasutuste maa-alad
Tatru linna üldplaneeringus määratud vastavad maa-alad toimivad ja reserveeritud alad vastavad linna arengueesmärkidele. Nimistuid tuleb täpsustada järgnevalt:
Koolieelsed lasteasutused
Senine maakasutus
Lisada (antud kaldkirjas): Akadeemia tn 2 juurde (Tartu Lasteaed Rõõmupesa) - uus lasteaia nimi, Pepleri tn 1 (Tartu Lasteaed Naerumaa)- valminud lasteaed, Tiigi 25 (Tartu Lasteaed Naerumaa)- muutus nimi, Õpetaja tn 10 (Tartu Lasteaed Naerumaa)- muutus nimi.
Täiendavat maad ei ole vaja enam reserveerida Pepleri tn 1, kuna lasteaed on valmis. Lähtudes suurest nõudlusest tuleb uude üldplaneeringusse leida täiendavaid maa-alasid spordihoonete rajamiseks linnas. Valdav osa endise Tähtvere valla haridus-, sotsiaal- ja kultuurivaldkonna asutuste kasutuses olevatest hoonestatud maa-aladest (Ilmatsalu põhikool, lasteaed Lepatriinu, sotsiaalmaja, võimla, endine vallamaja, nüüd Ilmatsalu huvikeskus) paiknevad tiheasustusalal Ilmatsalu alevikus ja nende maa-alade maakasutust üldplaneeringuga muudetud ei ole. Väljaspool Ilmatsalu alevikku asuvad Rahinge külakeskuse hoone (Ilmatsalu tee 80) ja Vorbuse külakeskuse hoone (Mõisa tee 2). Tähtvere valla üldplaneeringus ei ole määratud ühiskondlike hoonete ehitamiseks täiendavaid maa-alasid. Samas on antud õigus määrata ja täpsustada detailplaneeringutega ühiskondlike hoonete ja rajatiste paiknemist. Vastavalt on detailplaneeringutega kavandatud Märja alevikku lasteaia krunt (Looga tn 15), Rahinge külla hoolekandekeskuse maa-ala (Kulli tee 5, 5c, 5d). Uue üldplaneeringu koosseisus tuleb koostada Märja ja Ilmatsalu aleviku kohta maakasutuse üldiste tingimuste joonised, millega muuhulgas täpsustatakse haridus-, kultuuri-, spordi-, tervishoiu- ja hoolekandeasutuste maa-alade asukohad.

Miljööväärtuslike alade ja muinsuskaitse valdkond
Tartu linna üldplaneeringuga kehtestatud miljööväärtuslike alade kaitse- ja kasutustingimused ja piirid vastavad planeerimisseaduse eesmärgile. Kuna Supilinna miljööala teemaplaneering kanti muutmata kujul kehtivasse Tartu linna üldplaneeringusse, esineb sõnastuslikke ja sisulisi erisusi ja piiranguid võrreldes muude miljööaladega. Uue üldplaneeringu koostamisel tuleb kaaluda nende põhjendatust ja vajadust ning võimalusel ühtlustada sõnastust. Tartu linna üldplaneeringu juurde koostati muinsuskaitse eritingimused (kesklinna üldplaneeringu menetluses), millega on üldplaneeringu koostamisel arvestatud. Nimetatud osa üldplaneeringus vastab planeerimisseaduse eesmärgile, planeeringu elluviimisel ei ole ilmnenud vajadust seda muuta. Kui uue üldplaneeringu koostamisel kesklinna ning muinsuskaitseala ja selle kaitsevööndi osas Tartu linna üldplaneeringut (kehtestatud 2017) ei muudeta ning uus üldplaneering koostatakse hetkel kehtivale üldplaneeringule koostatud muinsuskaitse eritingimuste alusel, siis Muinsuskaitseameti kinnitusel (09.03.2018 kiri 1.1-7/488-1) ei ole Tartu linna üldplaneeringu uute muinsuskaitse eritingimuste koostamine vajalik.

Uue üldplaneeringu koostamisel tuleb käsitleda endise Tähtvere valla territooriumil asuvaid mälestisi ning kultuurimälestiste nimekirja lisandunud objekte: Tartu Ülikooli raamatukogu (reg-nr 30450), Tartu kommertsgümnaasiumi ja Tartu kaubanduskooli õppehoone (reg-nr 30446), Tartu Ülikooli zooloogia ja geoloogia instituudi õppehoone (reg-nr 30445).

Tähtvere valla üldplaneeringus on käsitletud hajaasustatud hoonestatud kultuurmaastikku ja kompaktse hoonestusega alade miljööväärtust omavaid piirkondi. Hajaasustuses on kultuurmaastik planeeringus sisuliselt ühtsustatud väärtuslike maastikega. Seatud tingimused on erineva kaitse-eesmärgiga alade ja objektide iseloomu arvestades liiga üldised ja universaalsed. Miljööväärtuslike alade valdkond vajab uue üldplaneeringu koostamisel täpsemat selgitamist ning piiride, kaitse- ja kasutustingimuste määramist. Uue üldplaneeringu koostamisel tuleb teha asustusajalooline ülevaade, mis kirjeldab säilitamisväärtusega kultuuripärandit. Üle vaatamist vajab nõukogudeaegne arhitektuuripärand. Lisaks eelnevale on vaja uues üldplaneeringus käsitleda endise Tähtvere valla territooriumil asuvaid arheoloogiamälestisi nagu kalmistud, ohvrikivid jne.

Rohevõrgustik, väärtuslikud maastikud ja puhkealad
Tartu linna üldplaneeringus määratud haljasalad on nii puhkealad kui rohevõrgu osad. Esitatud on olulised rohevõrgustiku osad, kuid neid ei ole liigitatud rohevõrgustiku metoodika järgi (tuumikalad, puhveralad, astmelauad, koridorid), vaid nende kasutuse järgi. Samuti on tegevuskitsendused ja juhised liigitatud, lähtudes alade kasutusest, mitte kuuluvusest rohestruktuuri. Sisuliselt on üldplaneeringus rohevõrgustiku kohalikust tasandist madalam tase määratud ja käsitletud piisava täpsusega. Detailplaneerimisel ja projekteerimisel on jälgitud üldplaneeringus sätestatud tegevuskitsendusi ja rohevõrgu säilimist tagavaid meetmeid. Üldplaneeringus on kajastatud tänavahaljastus, mille planeerimisel on lähtutud perspektiivsest tänavaruumi jaotusest. Üldplaneeringu realiseerimisel on ilmnenud juhud, mille tõttu pole olnud võimalik üldplaneeringus kavandatud tänavahaljastuse planeerimine tänavamaale (Pikk tänav Raatuse ja Fortuuna tänava lõigus ning Raja tänav). Mänguväljakute, koerte jalutusalade ja linnaaiandusalade senine areng on olnud üldplaneeringule vastav. Rajatud on Tähtvere koerte jalutusala, käesoleval aastal rajatakse Lääne tn 11a mänguväljak ning korraldatakse linnaaiandust Jaamamõisas selleks ettevalmistatud alal. Üldplaneeringus on edaspidi mõistlik olemasolevaid mänguväljakuid ja mängukohtasid kajastada värskelt kokku pandud olemasoleva gis-info abil.

Tähtvere valla üldplaneeringus on rohelise võrgustiku toimimiseks vajalikud alad määratud lähtudes maakonnaplaneeringu teemaplaneeringust „Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused“. Tähtvere valla üldplaneeringus on kavandatud kaks tugiala: Rahinge tugiala ja Kikkaoja tugiala Rõhu külas. Üldplaneeringus ei ole kavandatud rohekoridori, mis ühendab Kikkaoja tugiala Keeri-Karijärve looduskaitsealaga, Laugesooga ja Alam-Pedja looduskaitsealaga. Koridori kavandamine on oluline võrgustiku toimimise tagamiseks. Osad rohevõrgustiku alad on määratud puhkealadeks, nagu näiteks ligikaudu 30 km² suurune riigi metsamassiiv Rahinge, Kardla ja Vorbuse külades, Kardla linnak, samuti Vorbusemäe puhkeala ja Leetsi järve põhjakallas, Tähtvere raba ja Laugesoo matkarajad, Ilmatsalu, Rahinge ja Haage järvede äärsed supluskohad jne. Tartu linna haldusterritooriumil on Riigimetsa Majandamise Keskuse (RMK) halduses 14. märtsi 2018. a seisuga kokku 2966 hektarit metsa, millest 1847 hektarit on majandusmets ja 1119 hektarit kaitsealune mets. RMK on määranud ettevõtte hallatavates riigimetsades kõrgendatud avaliku huviga alad (nn KAH alad). Tartu linna haldusterritooriumil on see piiritletav Vesiroosi tee, Klaasi tänava ja Tartu-Tallinna maanteega. Nimetatu pole üldplaneeringus sellisena käsitletud.

Tähtvere valla üldplaneeringus on väärtuslikku maastikku käsitletud lähtuvalt Tartu maakonnaplaneeringu teemaplaneeringust „Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused“ (2006). Selle kohaselt paiknevad endise Tähtvere valla territooriumil maakondliku, eeldatavalt riikliku tasandi Emajõe luhaalad (R7), Kardla-Vorbuse maakondliku tasandi väärtuslik maastik (M5) ja Rahinge-Ilmatsalu kohaliku tasandi väärtuslik maastik (K2). Tähtvere valla üldplaneeringus kajastatud väärtuslikud maastikud on olemuselt aktuaalsed, maastike väärtused ja piirkonnale omane miljöö vajavad ka edaspidi säilitamist.

Eelnevat arvestades tuleb uue üldplaneeringu koostamisel Tartu linna üldplaneeringu rohestruktuuri ja puhkealade peatükk ümber teha ja täiendada nii, et lisaks ala kasutusotstarbele oleks sellele määratud ka rohevõrgu elemendi tüüp ning luua süsteem, kus oleks võimalik tuvastada konkreetsele elemendile kehtivad tingimused ja kitsendused. Lisaks riiklikule tasandile, mis on määratud üleriigilise planeeringuga, ja kohalikule tasandile, mille põhielemendid on määratud maakonnaplaneeringuga, tuleb kaaluda üldplaneeringus kajastatud rohealade liigitamist ja grupeerimist veel astme võrra madalamal, mis käsitleb rohevõrku omavalitsusüksuse tasandil. Koostatavas üldplaneeringus tuleb täiendada puhkealade loetelu endise Tähtvere valla territooriumil, täpsustada maakasutustingimusi, vaadata üle järvedega külgnevate avalikult kasutatavate supluskohtade toimimiseks vajalike maa-alade piirid. Samuti tuleb täiendada ja täpsustada spordi- ja mänguväljakute, aiamaade ja muude avalikult kasutatavate puhkeotstarbeliste objektide (sealhulgas riigimetsa KAH alad, mis ei ole oma suuruselt paljuski võrreldavad Tähtvere valla üldplaneeringuga ja Tartu maakonnaplaneeringuga puhkemetsaks planeeritud maa-alaga) ehitus- ja maakasutustingimused. Vajalik on rohevõrgu mõttes tänavahaljastuse liigitamine ja osatähtsuse määramine ning tänavate täiendav inventariseerimine nende haljastamise võimalustest lähtudes. Kuna väärtuslike maastike inventeerimine tehti enam kui tosin aastat tagasi, siis tuleb uue üldplaneeringu koostamisel väärtuslike (kultuur)maastike piire ja väärtuste säilimist tagavaid meetmeid täpsustada ja ajakohastada. Väärtuslike maastike ja maastiku üksikelementide määramiseks ning neile kaitse- ja kasutustingimuste seadmiseks tuleb maastikuväärtused inventeerida/hinnata.

Tehnovarustuse valdkond
Veevarustus ja kanalisatsioon. Veevarustuse ja kanalisatsiooni arendamine ja korraldus on toimunud üldplaneeringus seatud suunas ja tingimustel. Üldplaneeringus planeeritud magistraaltorustikud on rajatud või rajamisel Kvissentalis ja Ränilinnas. Ümber on hinnatud Tartu linna põhjaveevaru, üldplaneeringus perspektiivsena tähistatud Kobrulehe veehaardele on kinnitatud põhjaveevarud ning määratud kategooria, täpsustatud on ka Meltsiveski veehaarde kaitsega seonduvat. Samuti on aruandes toodud välja mitmed ettepanekud puurkaevude likvideerimiseks ja kehtivate kitsenduste täiendamiseks. Seoses maakorralduslike küsimustega on uues üldplaneeringus vaja muuhulgas täpsustada perspektiivse Vorbuse (kavandatud eramaadele) ja Riia veehaarde (vajalikkus, piirkonnas likvideeritavate puurkaevude asendamine) paiknemine ja kasutus. Seoses vajadusega liita kiiresti arenevad piirkonnad (Ränilinna asum koos Kambja valla arendustega, Ravila tööstuspark koos kontaktalaga) ühiskanalisatsiooni võrku, on vaja täpsustada reoveekanalisatsiooni kollektorite valgalad ning hinnata kollektorite võimsuse vastavust. Keskkonnaministri 5. aprilli 2018. a käskkirjaga muudeti reoveekogumisalade piire. Reoveekogumisalad hõlmavad nüüdsest ainult reostustekkega (hoonestatud) alasid. Põhja- ja pinnavee kaitse-eesmärkide tagamiseks tuleb koostöös võrguettevõttega välja töötada perspektiivse ühiskanalisatsiooniga kaetavate alade mõiste ja sisu. Eelmainitust tulenevalt on vaja üldplaneeringus kaasajastada ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni hetkeseis ja perspektiivid. Alates ühinemisest Tähtvere vallaga tegutseb omavalitsuses kaks võrguettevõtjat. Ettevõtjate arengukavad ei ole täielikult kooskõlas ning Tähtvere vallas tegutsev AS Emajõe Veevärk on peatanud suuremad arendusprojektid seniks, kui on selgunud ettevõtte jätkamine või lõpetamine. Pärast ühinemiskorraldusi tuleb koostada ühine kava kogu ala ulatuses, mis tagaks kinnistute veega varustamise ning kinnistute reovee, sademevee, drenaaživee ning muu pinnase- ja pinnavee ärajuhtimise ja puhastamise korraldamise.
Sademevesi ja maaparandussüsteemid. Detailplaneeringute ja ehitusprojektide koostamisel on järgitud üldplaneeringus seatud tingimusi sademeveesüsteemide kavandamiseks. Kavandatud kitsendused ja seatud juhised aitavad kaasa keskkonnahoiu (põhja- ja pinnavee kaitse) ja inimesesõbraliku linnakeskkonna (lompideta tänavad) loomisele. Tulenevalt üleüldisest kõrgendatud tähelepanust antud valdkonnale seoses ekstreemsete ilmastikuolude järjest tihedama esinemisega, on asutud muuhulgas kinnistute sademeveesüsteeme (sealhulgas lokaalseid) arendama. Detailplaneeringute ja ehitusprojektide realiseerimisel on ilmnenud vajadus kasutada diferentseeritud lahendusi. Mitmel olemasoleval sademeveevalgalal on hoogustunud ehitustegevuse tõttu suurenenud sademevee ärajuhtimise vajadus määral, mida eesvoolutorustike ehitamisel ei suudetud ette näha. Eelmainitust tulenevalt on senisest enam vaja toonitada vooluhulkade ühtlustamise vajadust. Üldplaneeringus näidatud sademeveeskeem on alati toiminud ka omavalitsuse piiri ülesena, mõningatel juhtudel asub sademevee eesvool linna territooriumilt väljas (Jänese maaparandussüsteem, Luunja vallaga piirnev kraavisüsteem) ja vastupidi (Vahi küla, Kabina eesvool, Jaamamõisa piirkond). Tähtvere valla üldplaneeringule vastavad sademeveesüsteemid on välja ehitatud Pihva külas (Glaskeki/Lasita Maja asfalteeritud laoplatsid ja enama kui 1000 m² ehitisealuse pinnaga tootmishooned) ning Tähtvere külas Saku ja A. Le Coqi laokompleksidega kinnistutel. Asulates on sajuveetorustikud amortiseerunud ja vajavad uusi terviklahendusi. Samas on omavalitsus regulaarselt korrastanud asulates paiknevaid sademevett dreenivaid eesvoolusid. Sademevee eesvooluks on kohati mõistlik kasutada maaparandussüsteemide eesvoole. Eelmainitust tulenevalt on vaja sademeveeskeemis täpsustada valgalade piirid ja maksimaalsed vooluhulgad ning kaardistada kõik vajalikud eesvoolud, ka perspektiivsed. Kavandatud lahenduste realiseerimiseks tuleb eesvoolude määramisel kokku leppida nende kasutamisega seonduv (maaomanikud ja valdajad/valitsejad, omavalitsused). Sarnaselt vee- ja reoveekanalisatsioonivarustusega tuleb olemasolev olukord kaasajastada, seoses uute hoonestatavate alade planeerimisega täpsustada perspektiivid, täpsustada valgalade piirid ja maksimaalsed vooluhulgad ning kaardistada eesvoolud.
Maaparandussüsteeme maaparandusseaduse mõistes seni linna territooriumil näidatud ei ole. Sisuliselt toimivad maaparandussüsteemidena mitmed kraavisüsteemid. Eramaadel asuvate süsteemide toimimine on seni olnud tagatud talumiskohustuse või lepetega. Avatud kraavisüsteeme, mis toimivad drenaaži ja sademevee eesvooludena võib leida ka linna transpordimaadelt. Seoses haldusterritooriumi laienemisega tuleb maaparandussüsteemid üldplaneeringus kajastada. Endise Tähtvere valla territooriumil on põllumajandusettevõtjate ja maaomanike initsiatiivil rajatud Rõhu, Rahinge ja Jänese (Vorbuse-Kardla-Tähtvere) maaparandusühistud, mis tagavad maaparandussüsteemide regulaarse korrashoiu. Selleks on vajalik nende kaardistamine (asukoht, kitsendused, kuuluvus, senised lepped kasutamise ja hooldamise kohta, keskkonnanõuete täitmine, avalik huvi). Ühtlasi tuleb üldplaneeringu koostamisel kaaluda maaparandussüsteemide planeerimiseks, rajamiseks, kasutamiseks ja hooldamiseks täpsema reeglistiku kehtestamist.
Kaugküte ja kaugjahutus. Üldplaneeringus on määratud kaugküttepiirkond ja selle korraldus ning kajastatud olemasoleva kaugkütte ja -jahutuse taristu. Projekteerimisel ja planeerimisel on järgitud üldplaneeringus seatud reeglistikku ja kaugküttega on piirkonnas liidetud kõik soovijad, samuti teeb võrguettevõtja mitmeid suuri rekonstrueerimistöid, mis vähendavad võrgukadusid. Linnas juba alates 2005. aastast kehtinud kaugküttekorraldus on taganud usaldusväärse, jätkusuutliku ja taskukohase toasooja ning sooja vee piirkondades (Annelinn, Ravila ja teised kortermajade piirkonnad), kus lokaalsete lahenduste rakendamine on mõeldamatu suurte kulutuste tõttu. Kaugküttevõrgu arendamine tihedates elamupiirkondades (Karlova, Supilinn, Ülejõe) parandab kohalikku õhukvaliteeti ning tõstab elukvaliteeti. Üldplaneeringu koostamisel tuleb olemasolev olukord kaasajastada. Nii kaugkütte kui -jahutuse magistraaltorustike projekteerimist on raskendanud asjaolu, et üldplaneering ei kajasta taristu perspektiivseid asukohti. Suurimaks probleemiks on siinjuures Emajõe alt torustike läbi suunamine. Üldplaneeringus näidatud perspektiivsete torustike edasine kavandamine on osutunud korralduslikult lihtsamaks. Seetõttu tuleb koostöös võrguettevõttega kaaluda üldplaneeringus perspektiivsete torustike asukohtade või võrgupiirkondade ühendamiseks vajalike suundade kajastamist. Seoses kohaliku omavalitsuse üksuse piiride muutumisega on lisandunud kaks kaugküttepiirkonda - Ilmatsalu ja Märja. Kaugküttepiirkonnad on määratud Tähtvere Vallavolikogu 21.08.2009. a määrusega nr 7. Ilmatsalu alevikus varustab elanikke soojusega biogaasi kasutav katlamaja. Märjal on kaugküttetorustikud 20-25 aasta vanused, soojavarustus baseerub peamiselt põlevkiviküttel, torustik on amortiseerunud. Üldplaneeringu koostamise käigus tuleb jätkuks seni koostatud säästva energiamajanduse tegevuskavale aastateks 2015-2020 koostada energeetika arengukava, mis on üldplaneeringu lahenduse alus.
Gaasivõrk. Üldplaneering kajastab maagaasitaristu hetkeseisu linnas ja peamisi perspektiivseid torustikke. Perspektiivsete torustike ruumivajadusega on arvestatud detailplaneeringute ja ehitusprojektide koostamisel. Üldplaneeringu koostamisel tuleb olemasolev olukord kaasajastada ning vajadusel koostöös võrguettevõtjaga täpsustada perspektiivid. Endises Tähtvere vallas on gaasitorustik rajatud piki riigimaanteed Tartust kuni Märja alevikuni. Enamaks puudub turul nõudlus ja teenusepakkujal huvi.
Elektrivarustus. Üldplaneeringus on kajastatud elektri põhivõrk ja selle perspektiivid. Tartu linna kui asustusüksuse piires on planeeritud kõigi 110 kV elektri õhuliinide viimine maakaablisse. Säilivad 330kV riikliku tähtsusega õhuliinid, mis kulgevad Tartu alajaamast Narva, Pärnu, Valga ja Pihkva suunas. Sellest tulenevalt on võimalik seniste õhuliini kaitsevöönditega kitsendatud alade kasutusse võtmise planeerimine. Oluline on seejuures meeles pidada, et seni on õhuliinide kaitsevööndid olnud linna rohevõrgustiku osad. Võrgu ümberehitustööd on juba alanud Tööstuse alajaama rajamisega.
Elektrivõrgu arendamine on suunatud varustuskindluse ja keskkonnasäästlikkuse suurendamisele. Õhuliinide viimine maakaablisse tõstab võrgu rikkekindlust ning soodustab linna maa otstarbekat kasutust. Riiklike arengukavadega kavandatud koormuse kasvu puhuks reserveeritakse maa-alad nelja perspektiivse 110kV alajaama ehitamiseks. Ihaste, Karlova ja Lemmatsi alajaamadele on reaalsed maaeraldused olemas ja reserveeritud. Kvissentali alajaama perspektiivne asukoht asub eramaal. Alajaam on vajalik piirkonna tarbimisvajaduste kvaliteetseks rahuldamiseks. Üldplaneeringu koostamise käigus on vaja leida alajaamale sobiv maa-eraldus.
Tähtvere valla üldplaneeringus nimetatud Tartu-Viljandi-Sindi 330 kV elektriõhuliin on rajatud üle kümne aasta tagasi, uuendatud on kesk- ja madalpingeliine, sealhulgas on asulates õhuliinid asendatud maakaabelliinidega.
Taastuvenergia. Linna energiamajanduses taastuvenergia kasutuse soodustamine ja korraldamine on kooskõlas energiakasutuse globaalsete eesmärkidega ning võimaldab keskkonnahoidu, tasakaalustatud naabrussuhteid ja väärtuslikku miljööd arvestavat arengut. Üldplaneeringus käsitletakse maasoojuse, päikese- ja tuuleenergia kasutamist. Detailplaneeringute ja ehitusprojektide koostamisel on järgitud seatud põhimõtteid. Enim on kasutust leidnud erinevad maaküttesüsteemid. Üldplaneeringu koostamise käigus on vaja selguse mõttes täpsustada/laiendada maasoojussüsteemide rajamise tingimusi, et tagatud oleks üldplaneeringu aluseks olnud uurimustöö kõik aspektid, sealhulgas objektide vahekauguste vähendamine. Seoses Tartu linna põhjaveevaru ümberhindamise uurimustöös Meltsiveski veehaarde kaitseks vajaliku maasoojussüsteemide rajamise keeluala muutmisega tuleb kaaluda maasoojuse joonise täpsustamist. Samuti on vajalik Narva lademe veepideme lasumissügavuse kaardistamine ka Tähtvere valla maadel, et oleks võimalik määrata puuraukude ligikaudset maksimaalset sügavust.
Sidevarustus. Kehtiv üldplaneering sidevarustuse üldisi asukohti ja nendest tekkivaid kitsendusi ei käsitle. Koostöös võrguettevõtetega tuleb kaaluda võimalusi kajastada üldplaneeringus sidevarustuse tagamise põhimõtteid ja siderajatiste paiknemisest tulenevaid kitsendusi. Samuti tuleb üldplaneeringus analüüsida lairiba sideühenduste viimist ka hajaasustatud piirkondadesse.

Põhja- ja pinnavee kaitse
Tartu linna üldplaneeringus on põhjavee kaitseks loodud maasoojuse kasutamise regulatsioon, mis lubab soojuskandevedelikuna ainult keskkonnaohutuid aineid, keelatud on avatud süsteemiga soojuspuurkaevud ning puurauke on lubatud rajada Narva lademe veepidemest kõrgemale. Linnas kehtiva korralduse alusel on mõningate lisatöödega (Narva veepideme sügavuse kaardistamine) võimalik määrata sarnane regulatsioon ka endisele Tähtvere valla territooriumile. Tartu linna asustusüksuse kohta üldplaneeringus kehtestatud põhja- ja pinnavee kaitse tingimused vastavad planeerimisseaduse eesmärgile, suunad sobivad ka uue üldplaneeringu koostamisel. Tulenevalt looduskaitseseadusest tuleb uues üldplaneeringus määrata, et Emajõgi on sademevee ja drenaaživee suubla, see võimaldab ehitada sademeveetorustikke kalda ehituskeeluvööndis. Tähtvere valla üldplaneeringus seatakse tingimuseks uute tiheasustusalade kohustuslik liitumine ühisveevärgi ja –kanalisatsioonivõrguga, kuni selleni on üldplaneeringuga määratud uutel tiheasustusaladel lubatud reoveekäitlus vaid kogumiskaevudega (mitte omapuhastiga). Ühisveevärgi ja -kanalisatsioonirajatiste projekteerimisel ja ehitamisel on lähtutud üldplaneeringus seatud tegevussuundadest.

Jäätmemajandus
Tartus on toimiv korraldatud jäätmevedu. Senine jäätmejaamade maakasutus Ropka tööstuse ja Jaamamõisa asumis säilitatakse. Tartu linna asustusüksuse kohta üldplaneeringus kehtestatud suunad sobivad ka uue üldplaneeringu koostamisel. Erijäätmete (vanametall jms) käitlemiseks tuleb leida linnatingimustesse sobivamad viisid ja asukohad. Tähtvere valla üldplaneering seab avalike puhkealade planeerimise ja ehitamise üheks tingimusteks jäätmekäitluse ja osutab vajadusele koostada valla jäätme(käitlus)kava. See tuleb sätestada ka uues üldplaneeringus.

Müra, õhusaaste, vibratsioon
Tartu linna asustusüksuse kohta üldplaneeringus kehtestatud nõuded müra, õhusaaste ja vibratsiooni vähendamiseks vastavad planeerimisseaduse eesmärgile, planeeringu elluviimisel ei ole ilmnenud vajadust neid muuta. Planeerimisseaduse § 75 lõike 1 punkti 22 järgi määratakse üldplaneeringus müra normtasemete kategooriad. Kehtivas üldplaneeringus ei ole need määratud ja planeeringut tuleb täiendada. Tähtvere valla üldplaneering seab meetmed maanteedelt lähtuva õhusaaste ja müra leevendamiseks ning tingimused uute elamualade planeerimiseks arvestatava liikluskoormusega riigimaanteedega külgnevates piirkondades. See tuleb üle kanda uude üldplaneeringusse.
Uues üldplaneeringus tuleb käsitleda ka teisi välisõhu kvaliteeti mõjutavaid tegureid ehk saasteaineid, müra, välisõhku infra- või ultraheli väljutavaid heiteallikaid ning määrata vastavad keskkonnameetmed ja -tingimused. See puudutab põllumajandushoonete, silohoidlate ja muu seesugusega kaasnevat võimalikku reostust. Valdkond vajab üldplaneeringus käsitlemist veeseaduse peatükist 5 lähtuvalt (veekogu ja põhjavee kaitsmine reostamise, risustamise ja liigvähendamise eest). Tartu linna jäätmekava 2015–2020, Tähtvere valla jäätmekava 2014–2019 ja Tartu linna välisõhus leviva keskkonnamüra vähendamise tegevuskava on üldplaneeringutega kooskõlas.