Korraldus: Lille tn 11 krundi ja lähiala detailplaneeringu koostamise algatamine ja lähteseisukohtade kinnitamine

Uue detailplaneeringu kehtestamisega muutub sama ala kohta varem kehtestatud detailplaneering kehtetuks.

Tartu linna üldplaneering
Tartu linna üldplaneeringu kohaselt asub Lille tn 11 krunt linna üldkeskuses ärihoone juhtotstarbega maa-alal, mis on kaubandus-, teenindus-, toitlustus-, büroo- või majutushoone ja ärieesmärgil kasutatava meelelahutus-, haridus-, sotsiaalhoolekande-, teadus-, tervishoiu-, puhke- või spordihoone, kesklinna sobiva tootmisettevõtte, näiteks info- ja kommunikatsioonitehnoloogia ettevõtte hoone maa-ala. Toetav otstarve on riigi või kohaliku omavalitsuse ametiasutuse maa-ala, haljasala, puhkerajatise maa. Lille tänava äärne hoonestatav osa Riia tn 6 krundist asub haridusasutuste maal.

Planeeringu koostamisele esitatavad tingimused
Uuringud
Tulenevalt asjaolust, et planeeritav ala paikneb arheoloogiamälestise Püha Antoniuse kalmistu alal, on Muinaslabor OÜ aastal 2024 koostanud Lille tn 11 (Lille mäe kalmistu) arheoloogilise eeluuringu, mille andmetel on matused säilinud Lille tn 11 krundi loodeosas, kus on alles suur osa varasemast künkast. Esialgsel hinnangul tuleb planeeritaval hoonestusalal arheoloogiliste päästekaevamiste käigus enne ehitustööde algust läbikaevata vähemalt 50 matust, lõplik sängitatute arv selgub välitööde käigus. Kuna ülejäänud krundi osas (lääne- ja kaguosas) on kalmistu lõhutud, siis toimuvad arheoloogilised uuringud seal jälgimise meetodil, kogutakse kokku kõik irdsed inimluud ja metalliotsijate abil lõhutud haudadest pärinevad metall-leiud (nt mündid, pandlad, õigeusu kaelaristid jne).

Riia tn 6 krundi osas tuleb vastavalt hoonestusala asukohale teostada arheoloogilist järelevalvet.

Kobras OÜ on koostanud Lille tn 11 dendroloogilise inventuuri, andmete alusel asuvad krundil IV väärtusklassiga puud, mida võib vajadusel likvideerida.

Arhitektuurivõistlus
Üldplaneeringust tulenevalt tuleb kaaluda arhitektuuri- või planeeringuvõistluse korraldamist või muu võistlus- või ühistegevuse vormi kasutamise vajadust linna üldkeskuses uute hoonete planeerimiseks või projekteerimiseks ning ka juhul, kui arendatav ala paikneb nähtavas ja linnaruumiliselt olulises kohas.

Lille tn 11 krunt asub linna üldkeskuses, linnaruumiliselt hästi vaadeldavas, Tartu linna ühe peamise põhimagistraali - Riia tänava vahetus läheduses. Kavandatav hoone eristub ümbritsevast keskkonnast nii mahult kui funktsioonilt ja mõjutab nii ümbritsevat linnaruumi kui arheoloogiamälestise ala. Eelnevale tuginedes on linn seisukohal, et eesmärgiga tagada ehitustegevuse kavandamisel ruumiliselt ja arhitektuurselt parim võimalik lahendus, linnaehituslik sobivus, keskkondlik jätkusuutlikkus ning kõrge ehituskultuur, tuleb korraldada ehitusõiguse realiseerimise eelselt arhitektuurikonkurss.

Ehitusõigus ja haljastus

Üldplaneering näeb antud asukohas ette maksimaalseks korruselisuseks 4-6. Arvestades Lille tn 11 krundil maapinnakõrgusest tulenevaid erisusi asub linn seisukohale, et ehitusõiguse määramisel on võimalik kaaluda kuni seitsmekorruselise hoone kavandamist tingimusel, et esimene korrus on maapinna reljeefist tulenevalt osaliselt maa-alune ja seda toetab arhitektuurivõistluse tulemusel välja valitav lahendus. Planeeringuga määratakse ehitusõigus alale, kus maapinna kõrguste erinevus on suur (ca 6 m), st maapinnakõrguste muutusest tulenevalt saab olema hoone esimene korrus osaliselt maapinnal avatud, krundi sisemuses muutub aga maa-aluseks korruseks.

Ärihoonete maal peab üldjuhul kõrghaljastuse vähim osakaal krundi pinnast olema 10%. Avalikkusele mõeldud tegevuse korral (kaubandus- ja vabaajakeskused ning teenindusettevõtted) peavad välialad olema esinduslikult kujundatud ning võimaldama lühipuhkust (istumisvõimalused). Nii külastajate kui ka töötajate seisukohalt tuleb kaaluda krundisisestele haljasaladele puhkeala rajamist. Tulenevalt eesmärgist tagada ehitustegevuse kavandamisel linnaruumiliselt ja arhitektuurselt parim võimalik lahendus ning arvestades seejuures Lille tn 11 krundi väiksust, asukohta kesklinnas ja asjaolu, et krunt piirneb Lille mäe haljasalaga, asub linn seisukohale, et nõuetekohased haljastuse põhimõtted tuleb realiseerida nimetatud linnale kuuluval haljasalal (nt kõrghaljastuse rajamine, jalgtee - trepistik Riia tänava suunas vm).

Parkimine
Parkimine tuleb üldjuhul tagada kooskõlas Standardiga EVS 843. Tartu linnas on läbi viidud uuring "Parkimiskohtade vajaduse määramine Tartu linnas", mille kohaselt EVS 843 parkimisnormi rakendamisel saab Tartu linnas kasutada kruntide teenustele ligipääsetavuse väärtust (teenustase), arvestades põhimõtteid, kui hästi on jalgsi või ühistranspordiga kättesaadavad erinevad linnas paiknevad teenused.
Uuringu järgi on soovitatav Lille tn 11 krundil parkimiskohti kavandada normikohasest arvust 22%. Arvestades, et planeeringu elluviimisel luuakse kesklinna täiendavaid töökohti ja teenuseid ning tegemist on linnakeskuse parkimisvööndiga, kus parkimisnormatiive tuleb rakendada suurima lubatud väärtusena, on uuringus soovitatud parkimisnormi vähendamine põhjendatud. Parkimiskohtade täpne arv sõltub hoonete arhitektuursest ja funktsionaalsest lahendusest.

Linn on seisukohal, et detailplaneeringu algatamise taotlus on üldplaneeringuga kooskõlas ja soovitud ehitusõiguse määramise kaalumine on võimalik detailplaneeringu koostamisel. Detailplaneeringu koostamine on vajalik kuna soovitakse muuta kehtiva detailplaneeringuga määratud ehitusõigust. Tartu Linnavalitsus on seisukohal, et detailplaneeringu algatamise ettepanek vastab Tartu linna üldplaneeringule ja on linnaehituslikult sobiv ning detailplaneeringu algatamine on võimalik lähtudes Tartu linna üldplaneeringust ja arvestades otsuses toodut.

Võttes aluseks planeerimisseaduse § 128 lõiked 1 ja 5, Tartu Linnavolikogu 20.06.2024. määruse nr 82 "Ülesannete jaotus planeerimisel ja avalike rajatiste väljaehitamise kord" § 3 lõike 2 ning arvestades Tartu Linnavolikogu 07.10.2021 otsusega nr 373 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringut, Tartu Linnavalitsus

o t s u s t a b:

1. Algatada Lille tn 11 krundi ja lähiala detailplaneeringu koostamine eesmärgiga kaaluda võimalusi ärihoonele ja haridusasutuse hoonele ehitusõiguse määramiseks.

2. Kinnitada planeeringuala piir vastavalt lisale "Lille tn 11 krundi ja lähiala detailplaneeringuala situatsiooniskeem".

3. Planeeringu algatamisega ei kaasne linnale kohustust avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvate rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatiste väljaehitamiseks või vastavate kulude kandmiseks.

4. Planeering tuleb koostada arvestades riigihalduse ministri 17.10.2019 määrust nr 50 "Planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded", Tartu linna üldplaneeringut, korralduse preambulis toodut ja järgnevaid lähteseisukohti:

4.1. Planeeringu joonised (olemasolev olukord, põhijoonis, tehnovõrgud) anda mõõtkavas M 1: 500. Geodeetiline alusplaan peab kajastama planeeritavat ala ja planeeritava alaga piirnevat ala ligikaudu viie meetri ulatuses (sh naaberalal kasvavat kõrghaljastust) ning planeeritava ala naabruses asuvaid hooneid, hoonete ehitisealust pinda ja kõrgust ning alaga piirnevaid tänavaid. Planeeringu koosseisus tuleb esitada planeeringulahenduse ruumiline illustratsioon;

4.2. Krundi ehitusõigus määrata järgmiselt:
4.2.1. krundi kasutamise lubatud sihtotstarbed on kaubandus-, teenindus-, toitlustus-, büroo- või majutushoone maa, ühiskondliku hoone ja haridus- ja lasteasutuse maa;
4.2.2. hoonete suurim lubatud arv, suurim lubatud absoluutkõrgus ja ehitisealune pind määrata planeeringuga, arvestades ümbritseva keskkonna ja mõjuala analüüsiga.

4.3. Eesmärgiga tagada kvaliteetne, terviklik ja tasakaalustatud linnaruumiline lahendus, tuleb ehitusõiguse realiseerimise eelselt läbi viia vähemalt kolme kutsutud osalejaga arhitektuurivõistlus. Arhitektuurivõistluse tingimused kooskõlastada ja võistlus korraldada koostöös linnaarhitektiga.

4.4. Enne ehitusõiguse realiseerimist tuleb alal läbi viia arheoloogilised uuringud, arvestades Muinaslabor OÜ poolt koostatud eeluuringut. Ehitusõiguse realiseerimisel tuleb teostada arheoloogilist järelevalvet.

4.5. Planeeringuga leida lahendused nõuetekohase haljastuse realiseerimiseks Riia tn 6 krundil (nt kõrghaljastuse rajamine, jalgtee -trepistik Riia tänava suunas vm).

4.6. Liikluskorralduspõhimõtete määramisel:
4.6.1. koostada planeeringuala ja selle mõjuala analüüsil põhinev erinevate liikumisviiside analüüs, mis sisaldab mh auto- ja jalgrattaliikluse tekke ja parkimise nõudluse väljaselgitamist, arvestades olemasolevat ja prognoositavat liikluskoormust;
4.6.2. kõikidele liiklejagruppidele tuleb tagada turvalised liikumisvõimalused, jalakäijaid eelistada autodele. Joonisel tuleb mh kajastada jalakäijate liikumise põhisuunad;
4.6.3. autode ja jalgrataste parkimine tuleb lahendada krundisiseselt, lähtudes Eesti Standardist EVS 843:2016 "Linnatänavad" ja uuringust "Parkimiskohtade vajaduse määramine Tartu linnas";
4.6.4. hoonestatavale alale tuleb tagada nõuetekohane juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt.

4.7. Planeeringu seletuskirjas tuleb esitada planeeringuala ja selle mõjuala analüüsil põhinevad järeldused ja ruumilise arengu eesmärgid, nende saavutamiseks valitud planeeringulahenduse kirjeldus ning valiku põhjendused.

4.8. Planeeringu koostamisel hinnata selle elluviimisega kaasnevaid majanduslikke, kultuurilisi, sotsiaalseid ja looduskeskkonnale avalduvaid mõjusid.

5. Planeering tuleb kooskõlastada Muinsuskaitseameti ja Lõuna-Eesti Päästekeskusega. Planeeringu koostamisse tuleb kaasata isikud, kelle õigusi võib planeering puudutada, sealhulgas naaberkruntide omanikud.

6. Korraldus jõustub teatavakstegemisest.