Korraldus: Haage küla, Lõuna-Haage ja Toe kruntide detailplaneeringu algatamine ja lähteseisukohtade kinnitamine ning keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine

Alal asub maaparandussüsteem Haage III.

Planeeringuala külgneb kirde ja ida poolsetest külgedest Ilmatsalu jõega, lääne poolt Külitse-Haage maanteega. Põhjast piirneb ala Haagemõisa tee 4 (Haage mõis) hoonestatud maatulundusmaaga, lõuna poolt Kasesalu põik elamukruntidega ja Kambja valla maadega. Teisel pool Ilmatsalu jõge asub olemasolev Haage Joogid OÜ tootmiskompleks (Veemeistri tee 7), mille territooriumil paiknevad ka loodusliku mineraalvee ja olmevee puurkaevud.

Alale ulatub Ilmatsalu jõe ehituskeeluvöönd 50 m ja piiranguvöönd 100 m ning 22195 Külitse-Haage tee teekaitsevöönd.

Kehtivad detailplaneeringud
Planeeringualal kehtib Tähtvere Vallavolikogu 30.12.2008. a otsusega nr 302 kehtestatud Haage kinnistu ja lähiala detailplaneering. Planeeringuga on kavandatud jagada ala 55 krundiks: 5 sotsiaalmaa krunti (1 lasteaia krunt, 4 üldkasutatava haljastuse ning mänguväljaku rajamiseks), 2 ärimaa krunti, 43 elamumaa krunti (3 ridaelamu ja 40 pereelamu krunti), 4 transpordimaa krunti ning 1 tootmismaa krunt elektrialajaamale. Juurdepääs elamualale on planeeritud läbi Haagemõisa tee 4 maaüksuse. Detailplaneering on ellu viimata.
Uue detailplaneeringu kehtestamisega muutub sama planeeringuala kohta varem kehtestatud detailplaneering kehtetuks.

Naabermaaüksusel, Kasesalu põik elamukruntidel kehtib 2008 kehtestatud Telliste kinnistu ja lähiala detailplaneering, millega on määratud ehitusõigus väikeelamute ehitamiseks. Detailplaneering on osaliselt realiseeritud, ehitusload üksikelamute püstitamiseks on väljastatud Kasesalu tee 1, Kasesalu põik 1, Kasesalu põik 3 ja Kasesalu põik 14 kruntidele.

Planeeringukohane juurdepääs elamukruntidele on planeeritud Lõuna-Haage (endisele Pärna) maaüksusele ehitatud mahasõidu kaudu.

Teiselpool Ilmatsalu jõge, Veemeistri tee 7 krundil, kehtib 2007. a kehtestatud Plaines maaüksuse detailplaneering, millega on moodustatud 12 tootmise- ja ärimaa sihtotstarbega krunti. Veemeistri tee 7 krundil asuvad ehitisregistri andmetel ühekorruseline tootmishoone ehitisealuse pinnaga 1029 m², tootmishoone 1007,3 m², laohoone 1086 m², abihoone 103,1 m² ja elektrikilbihoone 21,2 m², kompleksalajaama ja reoveepuhasti rajatised ning kaks puurkaevu.

Tartu linna üldplaneering
Üldplaneering seab eesmärgiks võimalikult rohkeid ja kõrge kvalifikatsiooniga töökohti nõudvate tootmisettevõtete arengu piirkonnas. Ala juhtfunktsioon on tootmismaa, mis on tööstushoone ja taastuvenergeetika rajatiste maa-ala, toetav otstarve on kuni 15% ulatuses teenindus- ja toitlustushoone, kontorihoone, tankla maa-ala. Krundil toimuv või kavandatav tegevus ei tohi oluliselt häirida naabreid ega kaasa tuua ülemäärast negatiivset mõju lähialadele. Elamumaade läheduses uute tootmisüksuste ja -tegevuste kavandamisel ning arvestades võimalikke kaasnevaid negatiivseid mõjusid, on linnal õigus seada piiranguid kavandatavale tegevusele või keelduda krundi omaniku poolt taotletud ehitusõiguse määramisest krundile.
Hoonete lubatud korruselisus on 2, maksimaalne täisehituse protsent 50%. Krundi kõrghaljastuse osakaal peab moodustama vähemalt 10%. Tootmishoonete maal tuleb nii külastajate kui ka töötajate seisukohalt krundisisestele haljasaladele kaaluda puhkeala rajamist.

Elamumaa ja tootmisüksuse vahele on nõutav kaitsehaljastuse rajamine, st üldplaneeringu kohase roheala moodustamine ligikaudu 40 m laiuse vööndina. Roheala on peamiselt puhkamiseks ja virgestuseks mõeldud, avalikult kasutatav, loodusliku maa, pargi, parkmetsa või muu vastava maakasutuse juhtotstarbega maa-ala, kuhu on lubatud väiksemahuliste puhkeotstarbeliste ehitiste, sh kuni 60 m² ehitusaluse pindalaga ajutise iseloomuga puhkeala teenindavate hoonete püstitamine juhul, kui üldplaneeringus pole sätestatud teisiti. Rohealasid ei piirata, tagada tuleb juurdepääs hooldustehnikale.

Ilmatsalu jõe kalda piiranguvöönd on kohaliku tasandi rohelise võrgustiku ala kus tuleb säilitada rohelist võrgustikku moodustavate maa-alade omavaheline barjäärideta ühendatus ning kuhu ei ole lubatud hoonestust rajada.

Keskkonnamõju strateegilise hindamise eelhinnang
Planeerimisseaduse § 4 lõike 2 punkti 5 kohaselt peab planeerimisalase tegevuse korraldaja hindama planeeringu elluviimisega kaasnevaid asjakohaseid majanduslikke, kultuurilisi, sotsiaalseid ja looduskeskkonnale avalduvaid mõjusid. Keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse (edaspidi KeHJS) § 33 lõike 2 punkti 4 kohaselt tuleb keskkonnamõju strateegilise hindamise (edaspidi KSH) algatamise vajalikkust kaaluda ja anda selle kohta eelhinnang muu hulgas juhul, kui kavandatav tegevus võib kaasa tuua olulise keskkonnamõju.

OÜ Hendrikson & Ko koostatud KSH eelhinnangu tulemusena on jõutud seisukohale, et arvestades hetkel teadaolevat informatsiooni kavandatava tegevuse ja piirkonna edasise arengusuuna kohta, ei ole alust eeldada olulise ebasoodsa keskkonnamõju kaasnemist KeHJS mõistes kavandatava tegevuse ellu viimisel. Olulist ebasoodsat mõju tuleb vältida ning ebasoodsat mõju leevendada rakendades soovitatud leevendavaid meetmeid. Eelhinnangus on välja toodud leevendavad meetmed pinnavee kaitseks, ehitustöödeks, sajuvee lahendamisele, reoveepuhasti kavandamisele, täiendavate lubade taotlemise näol, juurdepääsu tee kasutamisele ning ehitusaegse vibratsiooni vältimiseks.

Detailplaneeringu elluviimisega kaasneva KSH vajalikkuse üle otsustamiseks on linn küsinud seisukohta Keskkonnaametilt. Keskkonnaamet on 18.11.2024 kirjaga nr 6-5/24/21647-2 teada andnud, et arvestades hetkel teadaolevat informatsiooni kavandatava tegevuse ja edasise arengusuuna kohta, ei ole alust eeldada olulise ebasoodsa mõju ilmnemist kavandatavate tegevuste ellu viimisel ning detailplaneeringu läbiviimiseks KSH algatamine ei ole vajalik. Keskkonnaamet nõustub seisukohaga, et KSH algatamine ei ole käesoleva informatsiooni alusel vajalik ja keskkonnatingimustega on võimalik arvestada planeerimisseaduse § 126 lõikes 1 määratud ülesannete täitmisel planeeringumenetluse käigus.

Koostöö riigiasutustega
Maaparandussüsteem
Lõuna-Haage ja Toe maaüksused asuvad maaparandussüsteemi ehitise Haage III maa-alal ja piirnevad kirdes riigi poolt korras hoitava ühiseesvooluga Ilmatsalu jõgi. Vastavalt Põllumajandus- ja Toiduameti 03.10.2024. a kirjale nr 6.2-2/38757 eeldab planeeringu lahenduse koostamine ametiga koostöö tegemist ning kirjas välja toodud tingimuste arvestamist.

Teekaitsevöönd
Lõuna-Haage maaüksusele ulatub 22195 Külitse-Haage tee teekaitsevöönd. Vastavalt Transpordiameti 09.10.2024. a kirjale nr 7.2-2/24/15686-2 tuleb juurdepääs planeerida riigitee km 4,168 projekteeritavalt ristumiskohalt. Rajatavalt ristumiskohalt tuleb tagada alaline juurdepääs ka planeeringualaga külgnevatele Tellistu kinnistu detailplaneeringuga kavandatud kinnistutele. Planeeringu koostamisel tuleb teha koostööd Transpordiametiga.

Planeeringu koostamisele esitatavad tingimused
Avalike rajatiste väljaehitamine ja maa võõrandamise vajadus
Planeeringu koostamisel tuleb leida piirkonda väärtustav ja ümbritseva keskkonnaga arvestav sidus lahendus ning tagada teenindamiseks vajalikud ohutud liikumisteed. Selle tagamiseks on planeeringu realiseerimise eelduseks avalikult kasutatava tänavamaa krundi moodustamine lõigus, mis tagab juurdepääsu nii Kasesalu teele kui ka üldplaneeringu kohasele rohealale.

Tartu linn ei võta planeeringuga kohustusi avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvate rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatiste, sealhulgas sademevee kanalisatsiooni (edaspidi rajatised) ega vastavate kulude kandmiseks. Rajatiste projekteerimine ning väljaehitamine on planeeringust huvitatud isiku kohustus. Pärast avalikult kasutatava krundi moodustamist, tee ja sellega seotud rajatiste väljaehitamist tuleb see tasuta üle anda linnale. Kokkulepe rajatiste väljaehitamiseks ja avalikku kasutusse määratava krundi linnale tasuta üleandmiseks on detailplaneeringu kehtestamise eelduseks.

Detailplaneeringu koostamine on vajalik, kuna soovitakse muuta kehtiva detailplaneeringuga määratud ehitusõigust. Tartu Linnavalitsus on seisukohal, et detailplaneeringu algatamine on võimalik, lähtudes Tartu linna üldplaneeringust ning arvestades otsuses toodut.

Võttes aluseks keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 33 lõike 2 punkti 4, planeerimisseaduse § 128 lõiked 1 ja 5, Tartu Linnavolikogu 20.06.2024. a määruse nr 82 "Ülesannete jaotus planeerimisel ja avalike rajatiste väljaehitamise kord" § 3 lg 2 ning arvestades Tartu Linnavolikogu 07.10.2021. a otsusega nr 373 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringut, Tartu Linnavalitsus

o t s u s t a b:

1. Algatada Haage küla, Lõuna-Haage ja Toe kruntide detailplaneeringu koostamine eesmärgiga kaaluda võimalusi ehitusõiguse määramiseks loodusliku mineraalvee ning karboniseeritud jookide tootmiskompleksi ning toomis- ja laohoonete püstitamiseks.

2. Mitte algatada detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilist hindamist.

3. Kinnitada planeeringuala piir vastavalt lisale "Haage küla, Lõuna-Haage ja Toe maaüksuste detailplaneeringuala situatsiooniskeem".

4. Planeeringu algatamisega ei kaasne linnale kohustust avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvate rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatiste (sealhulgas sademeveekanalisatsioon) väljaehitamiseks ega vastavate kulude kandmiseks.

5. Planeering tuleb koostada arvestades Riigihalduse ministri 17.10.2019 määrust nr 50 "Planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded", Tartu linna üldplaneeringut, keskkonnamõju strateegilise hindamise eelhinnangus (töö nr 23004880) ja korralduse preambulis toodut ning järgnevaid lähteseisukohti:
5.1. planeeringu joonised (olemasolev olukord, põhijoonis, tehnovõrgud) anda mõõtkavas M 1:500. Geodeetiline alusplaan peab kajastama planeeritavat ala ja planeeritava alaga piirnevat ala ligikaudu viie meetri ulatuses (sh naaberalal kasvavat kõrghaljastust) ning planeeritava ala naabruses asuvaid hooneid, hoonete ehitisealust pinda ja kõrgust. Planeeringu koosseisus tuleb esitada planeeringulahenduse ruumiline illustratsioon.

5.2. Kruntide moodustamisel:
5.2.1. kavandada avalikult kasutatav tee- ja tänavamaa krunt;
5.2.2. kavandada üldplaneeringu kohasele rohealale haljasala krunt koos kaitsehaljastuse rajamisega laiusega 40 m eesmärgiga tagada puhver elamumaade ja tootmismaa vahel ning vähendada võimalikke häiringuid elamukruntidele. Ala ei tohi piirata, tagada tuleb juurdepääs kallasrajale;

5.3. Krundi ehitusõigus määrata järgmiselt:
5.3.1. krundi kasutamise lubatud sihtotstarbed on tee- ja tänavamaa, haljasala maa ning tootmishoone maa, sh 15 % ulatuses kaubandus-, toitlustus- ja teenindushoone maa, kontori- ja büroohoone maa;
5.3.2. hoonete suurim lubatud arv ja ehitisealune pind määrata planeeringuga, arvestades ümbritseva keskkonnaga, sh elamumaade lähedusega ja võimalike kaasnevate negatiivsete mõjudega, ning nõuetekohase haljastuse ja liikluskorralduse lahendamisega krundil. Maksimaalne täisehituse protsent on 50%;
5.3.3. hoonete absoluutkõrguse määramisel arvestada, et suurim lubatud korruselisus on kaks.

5.4. Haljastuspõhimõtted määrata järgmiselt:
5.4.1. tagada Ilmatsalu jõe äärse rohelise võrgustiku piiranguteta toimimine;
5.4.2. haljastuslahendus peab arvestama standardikohaseid nõudeid kasvutingimuste tagamiseks;
5.4.3. tootmismaa krundil peab kõrghaljastatud ala moodustama vähemalt 10% krundi pindalast (kaitsehaljastus ei kuulu selle sisse);
5.4.4. haljastuslahendus peab muu hulgas pakkuma krundi sisestel haljasaladel puhkevõimalust töötajale ja külalisele, olema võimalikult liigi- ja rinderohke, sidus ümbritsevaga;
5.4.5. kui krundile kavandatakse ulatuslikku kõvakattega laoplatsi/teenindusõue/parklat, tuleb need liigendada halveneva mikrokliima kompenseerimiseks, sh soojussaarte tekkimise riski maandamiseks haljastusega kasutades haljasribasid, madal- ning kõrghaljastust, rajada eraldushaljastus põõsaste või kõrghaljastusega ning vähem kasutatavad alad katta vett läbilaskvate pinnakattematerjalidega.
5.4.6. parklate kavandamisel arvestades vähemalt üks puu 10 parkimiskoha kohta.

5.5. Analüüsida sademevee lokaalse käitlemise ja viibesüsteemi rajamise võimalusi, arvestades mõjuala seoseid, planeeringuala geoloogilisi andmeid, hoonestuse iseloomu. Anda analüüsist lähtudes soovitused projekteerimiseks sademevee kohtkäitlemise lahendamiseks.

5.6. Analüüsida planeeringuala eeldusi taastuvate energiaallikate kasutamiseks ja anda soovitused ehitusprojektide koostamisel taastuvate energiaallikate kasutamiseks, arvestades planeeringulahendust.

5.7. Liikluskorralduspõhimõtete määramisel:
5.7.1. leida piirkonda väärtustav ja ümbritseva keskkonnaga arvestav sidus lahendus, mh arvestada naaberalal olemasolevate ja planeeritud tänavate ühendamise tagamise vajadusega, tagada juurdepääsud avalikule teele ja üldplaneeringukohasele rohealale;
5.7.2. koostada planeeringuala ja selle mõjuala analüüsil põhinev erinevate liikumisviiside analüüs, mis sisaldab mh auto- ja jalgrattaliikluse tekke ja parkimise nõudluse väljaselgitamist, arvestades olemasolevat ja prognoositavat liikluskoormust. Analüüsis hinnata teedevõrgu ja selle mõjuala seotust ülejäänud teedevõrguga sujuva ja turvalise liiklusühenduse tagamise seisukohast;
5.7.3. jalgrataste ja autode parkimine lahendada krundisiseselt, lähtudes Eesti Standardist EVS 843:2016 "Linnatänavad";
5.7.4. lahendus peab kõrgeima prioriteedina tagama jalakäijate ja ratturite ohutuse, liikumismugavuse ja lühimad teekonnad tõmbepunktidele sh bussipeatustele, milleks planeerida piisav, sujuvat liikumisühendust võimaldav tänavaruum seotuna olemasoleva ja planeeritud tänavavõrguga. Joonis peab kajastama jalakäijate liikumise põhisuundade kavandamist;
5.7.5 planeerida alates Külitse-Haage teest kuni üldplaneeringu kohasele rohealale juurdepääsu tagamiseks vajalikus ulatuses avalikult kasutatav tee, sh siduda lahendus ja kavandada juurdepääs Kasesalu teele;
5.7.6 näidata avalik juurdepääs kallasrajale.

5.8. Keskkonnatingimusi tagavate nõuete seadmisel:
5.8.1 analüüsida planeeringuga kavandatavate tegevuste võimalikku negatiivset mõju ja sätestada analüüsi tulemustest lähtuvad leevendavad meetmed ja nõuded;
5.8.2. tagada, et planeeringu elluviimisel ei ületataks piirkonna jaoks atmosfääriõhu kaitse seaduse alusel kehtestatud müra normtaset, lähtuda uute planeeritavate alade kohta sätestatud nõuetest. Planeeringudokumendi koosseisus esitada mürahinnang lähtudes keskkonnaministri 03.10.2016. a määrusest nr 32 "Välisõhus leviva müra piiramise eesmärgil planeeringu koostamise kohta esitatavad nõuded".;
5.8.3. analüüsida kavandatava tegevuse võimalikku mõju piirkonna kaevude veetasemetele. Planeeringu koostamisel tuleb tagada, et kavandatava tegevusega ei halvene piirkonna elanike veega varustamine.

5.9. Planeeringu koostamisel Ilmatsalu jõe ümbruses lähtuda looduskaitseseaduses sätestatud kalda kaitse eesmärkidest. Heitveepuhasti kavandamisel planeerida rajatised ja kujad planeeritavale alale.

5.10. Planeeringu seletuskirjas tuleb esitada planeeringuala ja selle mõjuala analüüsil põhinevad järeldused ja ruumilise arengu eesmärgid, nende saavutamiseks valitud planeeringulahenduse kirjeldus ning lahenduse põhjendused.

6. Planeering tuleb kooskõlastada Keskkonnaametiga, Päästeameti Lõuna päästekeskusega, Põllumajandus- ja toiduametiga ning Rahinge Maaparandusühistuga. Planeeringu koostamisse tuleb kaasata isikud, kelle õigusi võib planeering puudutada, sealhulgas naaberkruntide omanikud ja Kambja vald.

7. Korraldus jõustub teatavakstegemisest.