Abemark OÜ on esitanud detailplaneeringu algatamise koostamise ettepaneku Põhja pst 2a krundile kortermaja ehitamiseks. Rajada soovitakse üks 5-korruseline kortermaja, brutopind ca 1050 m2, ehitisealune pind 210 m2 + 30 m2 rõdud, parkimiskohti 22.
Põhja pst 2a ärimaa sihtotstarbega krunt pindalaga 1048 m2 asub Jaamamõisa linnaosas 1970ndatel ehitatud 5-korruseliste kortermajade vahel. Krundil asub ühekorruseline 194 m2 ehitisealusepinnaga büroohoone, mis on ehitatud 1996. aastal. Hoone külgneb kõrval krundil oleva 5-korruselise kortermajaga. Krundil kasvab kõrghaljastus.
Krundil kehtib 1996. aastal kehtestatud Jaamamõisa linnaosa elamupiirkonna detailplaneering, millega on Põhja pst 2a krunt määratud olemasoleva renoveeritava kaupluse/teenindusettevõtte krundiks. Krundi täisehitus 17%.
Tartu linna üldplaneeringu kohaselt on ala juhtotstarve korterelamumaa, mis on kolme ja enama korteriga, ühise sissepääsu ja trepikojaga elamu. Põhja pst 2a krunt asub arhitektuurilises üksuses Jaamamõisa J3, kus on seatud eesmärgiks olemasoleva funktsiooni säilitamine ja keskkonna parandamine läbi hoonete energiatõhususe tõstmise ja hoonetevaheliste alade korrastamise. Hoonete laiendamine asumis lubatud ei ole, väljaarvatud Põhja pst 2a krundi osas, kus on lubatud uue hoone ehitamine või olemasoleva laiendamine, hoonemahud tuleb määrata detailplaneeringuga.
Korterelamumaal peab vastavalt üldplaneeringus määratud tingimustele rohevõrgu toimimiseks olema krundist vähemalt 40% haljastatud ning kõrghaljastuse osakaal vähemalt 25% haljastatud alast. Krundi haljastatav osa peab üldjuhul olema suurem kui kõvakattega ala. Krundi olemasolevat kõrghaljastust tuleb maksimaalselt säilitada. Üldjuhul tuleb korterelamukrundile kavandada ka laste mänguväljak, võimalik on mitme krundi peale ühise mänguväljaku kavandamine. Maa-ala haljastus ja kujundus tuleb põhjalikult rekonstrueerida, üldplaneering seab nõudeks ühtse maastikuarhitektuurse projekti koostamise piirkonnale. Olemasolevat kõrghaljastust tuleb maksimaalselt säilitada. Olemasolevat haljasmaad tuleb püüda maksimaalselt säilitada ja kohaldada puhkamiseks ning ala läbivalt jalgsi liikumiseks.
Uue hoone või olemasoleva laiendamise kavandamisel peab kortermaja krundile mahtuma üldplaneeringukohane haljastus, laste mänguala, prügikonteinerite ala ning standardikohane autode ja jalgrataste parkimine. Krundi täisehitusprotsent ja hoonete suurim lubatud kõrgus tuleb määrata arvestades ümbritsevat keskkonda, linnaehituslike seoste analüüsi, krundistruktuuri, asukohta jms.
Kuna uus kortermaja soovitakse rajada olemasolevate kortermajade vahele, sh on võimalus, et hoone rajatakse Põhja pst 2 hoone pikendusena, küsis linn seisukohta kõrvalolevate ja otseselt mõjutatud kruntide omanikelt. Põhja pst 2 korteriühistu edastas 28.10.2021 seisukoha, milles korteriomanikud nõustuvad uue kortermaja ehitamisega, kuid kasutada ei lubata Põhja pst 2 maja kommunikatsioone ja majaesist teed. Korteriühistu soovib, et neile edastatakse edaspidi eskiis- ja ehitusprojektid. Lääne tn 5 krundi omanikud, kes kasutavad hetkel Põhja pst 2a krunti parkimiseks, seisukohta ei esitanud.
Liikluskorralduse ja juurdepääsu lahendamiseks Põhja pst 2a krundile tuleb esitada erinevate liikumisviiside analüüs, mis sisaldab uue kortermajaga lisanduva liikluse tekke ja parkimise nõudluse väljaselgitamist ning analüüsib juurdepääsu võimalusi krundile nii Põhja puiestee kui Lääne tänava suunas. Detailplaneeringu koostamise käigus tuleb selgitada välja avaliku tänavamaa väljaehitamise vajadus. Tagada tuleb turvaline liiklusruum kõigile liiklejatele.
Krunt on kaetud osaliselt kõrghaljastusega, mistõttu tuleb haljastuslahenduse määramisel läbi viia dendroloogiline hindamine, määrata säilitamist vajav väärtuslik kõrghaljastus ja näidata säilitatavate puude juurestiku kaitseala vastavalt EVS-ile 939-3:2020 esitatud metoodikatele ning selle tulemustega planeeringu koostamisel arvestada.
Planeeringuga haljastuspõhimõtete määramisel tuleb eelistada olemasoleva väärtusliku haljastuse säilitamist uue haljastuse rajamisele. Haljastuse kavandamisel peab looma selle kasvuks sobilikud tingimused. Tagatud peab olema liigile omane valgustus- ja ruumivajadus. Kasvupinnase hulk ja istutusala suurus peavad olema piisavad istiku edasiseks kasvuks.
Tartu linn ei võta kohustusi avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvate rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatiste, sealhulgas sademevee kanalisatsiooni (edaspidi rajatised) väljaehitamiseks ega vastavate kulude kandmiseks. Rajatiste projekteerimine ja väljaehitamine on planeeritava krundi igakordse omaniku kohustus. Detailplaneeringukohaste rajatiste väljaehitamiseks sõlmib Tartu linn enne planeeringu kehtestamist planeeringust huvitatud isikuga halduslepingu, kus nähakse ette piisavad tagatised huvitatud isiku poolt võetud ehitamisega seotud kulude kandmise kohustuse täitmise tagamiseks. Kokkulepe avalikult kasutatavate rajatiste väljaehitamise kohta on sõlmitud enne detailplaneeringu algatamist.
Detailplaneeringu algatamise taotlus on kooskõlas Tartu linna üldplaneeringuga. Detailplaneeringu koostamine on vajalik, kuna soovitakse muuta kehtiva detailplaneeringuga määratud ehitusõigust. Tartu Linnavalitsus on seisukohal, et detailplaneeringu algatamine on võimalik lähtudes eeltoodust ja otsuse punktis 4 toodud lähtetingimustest.
Võttes aluseks planeerimisseaduse § 128 lg-d 1 ja 5, Tartu Linnavolikogu 28.06.2017. a määruse nr 140 "Ülesannete jaotus ehitamise ja planeerimise korraldamisel Tartu linnas" § 5 lg 2 ning arvestades Tartu Linnavolikogu 07.10.2021. a otsusega nr 373 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringut, Tartu Linnavalitsus
o t s u s t a b:
1. Algatada Põhja pst 2a krundi ja lähiala detailplaneering eesmärgiga kaaluda võimalusi kortermajale ehitusõiguse määramiseks.
2. Kinnitada planeeringuala piir vastavalt lisale "Põhja pst 2a krundi ja lähiala detailplaneeringuala situatsiooniskeem".
3. Planeeringu koostamise algatamisega ei kaasne linnale kohustust avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvate rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatiste (sealhulgas sademeveekanalisatsiooni) väljaehitamiseks ega vastavate kulude kandmiseks.
4. Planeering tuleb koostada arvestades riigihalduse ministri 17. oktoobri 2019. a määrust nr 50 "Planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded", üldplaneeringut ja järgnevaid lähteseisukohti:
4.1. Planeeringu joonised (olemasolev olukord, põhijoonis, tehnovõrgud) anda mõõtkavas M 1:500. Geodeetiline alusplaan peab kajastama lähinaabruses asuvate hoonete ehitisealust pinda ja absoluutkõrgust. Planeeringu koosseisus esitada ehitusõigust illustreerivad 3D joonised;
4.2. Krundil tuleb läbi viia dendroloogiline hindamine, arvestades puittaimede inventeerimise metoodikat ja selgitades välja puittaimestiku haljastuslik väärtus (kompleks tervisest, dekoratiivsusest, kasvukohta sobivusest, liigilisest väärtusest jne), määrata säilitamist vajav väärtuslik kõrghaljastus, näidata säilitatavate puude juurestiku kaitseala.
4.3. Kruntide ehitusõigus määrata järgmiselt:
4.3.1. Krundi kasutamise lubatud sihtotstarve on korterelamumaa.
4.3.2. Hoonete suurim lubatud arv, ehitisealune pind ja hoonete absoluutkõrgus määrata planeeringuga, arvestades ümbritsevat keskkonda ja mõjuala seoste analüüsi tulemusi ning haljastuse ja liikluskorralduse lahendamise vajadusega krundil.
4.4. Arhitektuurinõuete määramisel arvestada ümbritseva keskkonna ja piirkonnas väljakujunenud hoonestuslaadiga, st ehitusjoone, avade rütmi, katusekuju jm.
4.5. Ehitise kasutamise lubatud otstarbed anda vastavalt majandus- ja taristuministri 02.06.2015. a määrusele nr 51 "Ehitise kasutamise otstarvete loetelu";
4.6. Rohevõrgu toimimise ülesannete täitmiseks peab korterelamumaal haljastatud ala olema vähemalt 40% krundi pindalast, kõrghaljastuse osakaal haljastatud alast vähemalt 25%. Hinnata olemasoleva kõrghaljastuse seisukorda ja kaaluda selle säilitamist.
4.7. Liikluskorralduspõhimõtete määramisel tuleb ühe sisendina koostada erinevate liikumisviiside analüüs, mis sisaldab mh auto- ja jalgrattaliikluse tekke ja parkimise nõudluse väljaselgitamist arvestades väljakujunenud olukorda ning olemasolevat ja prognoositavat liikluskoormust.
4.7.1 Üldine liikluskoormuse prognoos peab arvestama nii auto- kui jalgrattaliiklust ning lähtuma Tartu linna energia- ja kliimakavas 'Tartu energia 2030' toodud modaaljaotuse eesmärkidest. Liikluskorralduslahendus peab kõige kõrgema prioriteedina tagama jalakäijate ja ratturite ohutuse (pöörates erilist tähelepanu laste vajadustele), liikumismugavuse ja teekondade otsesuse lähtudes Tartu linna arengudokumentidest ja juhendmaterjalidest.
4.7.2 Planeeringu joonis peab kajastama jalakäijate liikumise põhisuundade kavandamist.
4.7.3 Jalgrataste ja autode parkimine tuleb lahendada krundisiseselt, lähtudes eelistatult vastavast Tartu linnavolikogu kehtestatud dokumendist või selle puudumisel Eesti Standardist EVS 843:2016 "Linnatänavad". Liikumisviiside analüüsi tulemusi arvestades on projekteerimisfaasis võimalik normatiivist väiksema autode parkimiskohtade arvu kavandamine.
4.8. Planeeringu seletuskirjas tuleb esitada planeeringuala ja selle mõjuala analüüsil põhinevad järeldused ja ruumilise arengu eesmärgid, nende saavutamiseks valitud planeeringulahenduse kirjeldus ning valiku põhjendused
5. Planeeringu koostamisse tuleb kaasata isikud, kelle õigusi võib planeering puudutada, sh naaberkruntide omanikud. Planeering kooskõlastada Päästeameti Lõuna päästekeskusega.
6. Korraldus jõustub teatavakstegemisest.
Tartu Linnavalitsuse 14.12.2021 korraldus nr 1392 "Põhja pst 2a krundi ja lähiala detailplaneeringu algatamine ja lähteseisukohtade kinnitamine"