Õigusakti eelnõu: Sepakuru tn 5 projekteerimistingimuste määramine

27.06.2017. a esitati arhitektuuri ja ehituse osakonnale projekteerimistingimuste taotlus nr PTH-17-094 Sepakuru tn 5 olemasoleva üksikelamu lammutamiseks ja uue kaksikelamu püstitamiseks.

Alal puudub kehtiv detailplaneering. Tingimuste koostamise aluseks on esitatud eskiis. Tingimused määratakse ehitusmahtude, arhitektuurse lahenduse ja välisviimistluse osas.
Planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) § 125 lg 5 võimaldab kohaliku omavalitsuse üksusel lubada ilma detailplaneeringut koostamata püstitada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi.

Vastavalt Tartu linna üldplaneeringule on Sepakuru tn 5 kinnistu maakasutuse juhtotstarbeks väikeelamumaa, mis on üksikelamu, kaksikelamu, ridaelamu maa ja elamutevahelise välisruumi ning muu elamuid teenindava maakasutuse juhtotstarbega (nt mänguväljakud, kohalikud väikepoed, lastehoid jne) maa-ala. Üldplaneering seab eesmärgiks kõnealuse piirkonnale iseloomuliku mitmekesise hoonestuslaadi ja –tihedusega hoonestuse arenemise.
Tartu linna üldplaneeringu kohaselt asub Sepakuru tn 5 kinnistu Jalaka asumis, kvartalis JAL1, millega on määratud maa kasutamise otstarbed ja hoonestustingimused. Krundi ehitusõiguse määramisel on arvestatud piirkonnas väljakujunenud keskkonda eelpool nimetatud hoonestustingimustega ja nõuetega.

Tulenevalt ehitusseadustiku § 31 lg 4 p 2 kohaselt esitatakse projekteerimistingimuste kavand vajaduse korral arvamuse avaldamiseks asutusele või isikule, kelle õigusi või huve võib taotletav ehitis või ehitamine puudutada. Käesoleval juhul saadeti projekteerimistingimuste kavand tutvumiseks naaberkinnistutele: Sepakuru tn 3, Sepakuru tn 7, Sepavälja tn 4 ja Sepavälja tn 6 omanikele.
Kuna esmaste projekteerimistingimuste kavandi kohta laekus palju erinevaid ettepanekuid ja küsimusi, siis korraldati 24.08.2017. a ühine arutelu koosolek arhitektuuri ja ehituse osakonna ruumides, kus kodanikud esitasid ka ühise pöördumise.
Tuginedes arutelu käigus tehtud otsustele täiendati peale uue eskiisi esitamist Sepakuru tn 5 projekteerimistingimuste kavandit ja edastati uuesti naabritele tutvumiseks.

Sepavälja tn 4 omanik andis nõusoleku ja Sepavälja tn 6 omanik ei andnud tagasisidet. Samas Sepakuru tn 7 ja Sepavälja tn 3 omanikud esitasid täiendavad vastuväited.
Allpool on toodud kokkuvõtlikult omanike küsimused ja vastused:

1. Mitte lubada kaksikelamu püstitamist.
Vastus: Vastavalt „Ehitise kasutamise otstarvete loetelule“ on üksikelamu, suvila, aiamaja, ridaelamu ja kaksikelamu samas alajaotuses. Vastavalt üldplaneeringule on võimalik antud piirkonda kaksikelamut püstitada, sest see sobitub nii mahult kui ka otstarbelt piirkonna keskkonna hoonestuslaadiga. Üldplaneeringus on määratud üldised kasutus- ja ehitustingimused, mis on aluseks projekteerimistingimuste välja andmiseks. Kavandatav tegevus on kooskõlas Tartu linna üldplaneeringuga.

2. Mitte lubada kõrgema, kui 7,6m soklist, üksikelamu püstitamist.
Vastus - Vastavalt Tartu linna üldplaneeringule p 4.4 on kõnealuses asumis lubatud: "Hoone suurimaks kõrguseks võib olla kuni 8,5 m hoone ±0.00-st."
Selgituseks - Vastavalt "Eluruumile esitatavad nõuded" § 2 p 1 lg 3 ja p 2 on püstitatavates majades nõutud korruse min kõrgus 2,5m (+ vahelagi) ja ½ eluruumi ulatuses peab olema tagatud min kõrgus 2,5m. (nt katusekorrus). Uue hoone püstitamisel tuleb arvestada, et ajaga on muutunud eluruumidele esitatavad nõuded (nt eluruumide kõrgus) ja energiatõhususe nõuded (soojustuse paksus tõstab ka katuse kõrgust) võrreldes seal piirkonnas 1950 - 1960-ndatel aastatel ehitatud hoonetega. 8,5-meetrine maksimaalne hoone kõrgus on üldplaneeringus mh kokku lepitud selleks, et saaks tagatud erinevad ehitusseadustikust ja selle alamaktidest tulenevad nõuded. Juba üldplaneeringu kehtestamisel on arvestatud sellega, et selline maksimaalne hoone kõrgus selles piirkonnas ei avalda naabritele sellist negatiivset intensiivset mõjutust, mis annaks alust eraelu ja tervisekaitse riivele. Seepärast on antud võimalus sellise kõrgusega ehitisi püstitada antud piirkonnas. Arvestada tuleb ka, et eluruumid vastavad Eesti, Euroopa või rahvusvahelise standardiorganisatsiooni vastavale kehtivale standardile, sh eluruumide valgustingimuste osas.

3. Määrata uue elamu katusele harjajoone suund, kahe-ja ühe korruseliste mahtude paigutus, jms konkreetset arhitektuurset miljööd hoidvad tingimused.
Vastus: Harjajoon on määratud p-s 3.9. Projekteerimistingimustega määratakse harjajoone valdav suund, aga ei määrata paigutusi. Mahtude asetuse määramine käsitletavas piirkonnas ei ole asjakohane. Tegemist ei ole miljööväärtusliku piirkonnaga. Projekteerimistingimustega antakse arhitektile üldised suunised ehitusprojekti koostamiseks. Uue mahuga ei tohi kolmandate isikute õigusi ülemäära kahjustada. Ehitusprojekti koostamisel peab arvestama mh ka head ehitustava ja ümbritsevat hoonestuslaadi.

4. Katuse harja joon peaks jääma samale joonele kõrvalasuvate majadega nii nagu see algselt oli.
Vastus - Hoone tagasiaste on tingitud parkimiskohtade rajamise vajalikkusest oma krundile, sealhulgas nihkus ka harjajoon ca 1m võrra krundi sügavusse. Linnas valitseb üldnõue, et parkimine tuleb lahendada enda kinnistul. Selline nõue kehtib ka Sepakuru tänaval. Arvestades eeltoodut loobuti ehitusala määramisel väljakujunenud tänavapoolset ehitusjoone järgimisest. Arvestati ka sellega, et Sepakuru tänavafront ei ole tavapärane tänav, vaid tegemist on ovaalse tänavaga, mille keskel on haljasala. Võttes arvesse kinnistu suurust ja eripära, siis tagasiaste kinnistul uue hoone puhul ei ole sedavõrd oluline kui näiteks parkimise lahendamine kinnistu siseselt või hoone kaugus naaberkinnistutest. Sellega antakse ehitusõigust juurde ka teistel piirkonna hoonetele, kes soovivad nt laiendada enda olemasolevat hoonet või ehitada nende asemele uus hoone.

5. Ehitise projekteerimisel ja ehitamisel tuleb jätta selle minimaalseks kauguseks naaberkrundi piirist vähemalt pool ehitise piiripoolse osa kõrgusest.
Vastus - Vajalik kaugus on tagatud: võimalikud ehitised on minimaalselt 4m kaugusel krundi piirist. Olemasolev abihoone lammutatakse ja uus hoonemaht liigub kaugemale Sepakuru tn 3 hoonest.
1970-ndatel aastatel on Sepakuru tn 7 hoonet laiendatud Sepakuru tn 5 suunas (enne laiendamist oli hoone 5m kaugusel). Praegu asub Sepakuru tn 7 hoone kinnistu piirist 1m kaugusel, mis käesoleval juhul seab tuleohutusest tulenevad rangemad piirangud Sepakuru tn 5 hoone ehitamisel, mida tuleb arvestada ehitusprojekti koostamisel.

Linnavalitsus on seisukohal, et projekteerimistingimustega ehitusõiguse määramine ei halvenda piirkonnas väljakujunenud hoonestuslaadi. Linnavalitsuse hinnangul ei ole nimetatud taotluse kohase krundi ehitusõiguse määramiseks uue detailplaneeringu koostamine otstarbekas ega vajalik, kuna eesmärki on võimalik saavutada käesolevate projekteerimistingimustega. Detailplaneeringu koostamisega kaasneks käesoleval juhul tarbetu ajakulu, sest kõik eeldused projekteerimistingimuste alusel projekteerimiseks ja püstitamiseks on olemas. Arvestades PlanS § 125 lg-s 5 sätestatut, loobub Tartu Linnavalitsus detailplaneeringu koostamise kohustusest Sepakuru tn 5 kinnistul.

Võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 30 lg 1 p 2, ehitusseadustiku § 26 lg 2 p 1 ja planeerimisseaduse § 125 lg 5, Tartu Linnavolikogu 28. juuni 2017. a määruse nr 140 "Ülesannete jaotus ehitamise ja planeerimise korraldamisel Tartu linnas" § 10 lg 1, Tartu Linnavalitsus

o t s u s t a b :

1. Määrata projekteerimistingimused Sepakuru tn 5 elamu ehitusprojekti koostamiseks vastavalt korralduse lisale.

2. Korraldus jõustub projekteerimistingimuste taotlejatele teatavakstegemisest.

3. Korralduse peale võib esitada Tartu Linnavalitsusele vaide haldusmenetluse seaduses sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korraldusest teada saamise päevast või päevast, millal oleks pidanud korraldusest teada saama või esitada kaebuse Tartu Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korralduse teatavakstegemisest.

Väljavõte Tartu linna plaanist:

Linnavalitsus on seisukohal, et kavandatav ehitis sobitub oma mõõtmetelt, kujult ja mahult ning otstarbelt väljakujunenud elamupiirkonda arvestades teisi Sepakuru tn 5 ümberkaudseid hooneid. Tingimused määratakse ehitusmahtude, arhitektuurse lahenduse ja välisviimistluse osas.

Tulenevalt ehitusseadustiku § 31 lg 4 p 2 kohaselt esitatakse projekteerimistingimuste kavand vajaduse korral arvamuse avaldamiseks asutusele või isikule, kelle õigusi või huve võib taotletav ehitis või ehitamine puudutada. Käesoleval juhul saadeti projekteerimistingimuste kavand tutvumiseks naaberkinnistute, Sepakuru tn 3, Sepakuru tn 7, Sepavälja tn 4 ja Sepavälja tn 6 omanikele.

Kuna esmase projekteerimistingimuste kavandi kohta esitati palju erinevaid ettepanekuid ja küsimusi, korraldati 24.08.2017. a ühine arutelu koosolek arhitektuuri ja ehituse osakonna ruumes, kus kodanikud esitasid ka ühise pöördumise.

Allpool järgnevad naaberkinnistute omanike esitatud ettepanekud ja küsimused ning arhitektuuri ja ehituse osakond seisukohad, mis on ka edastati eelpoolnimetatud kodanikele:

1. Projekteerimistingimustes määratud krundi täisehitus 30 % on liiga suur.
2. Planeeritav hoone ei tohiks olla kõrgem kui 7,6m.
3. Määrata sokli kõrguseks 0,4 - 0,6m maapinnast.
4. Määrata harjajoone suund.
5. Ehitusala skeemil määratud tinglik ehitusala on liiga suur. Mitte lubada elamul suuremat ehitisealust pindala kui 133m².
6. Muretsetakse võimaliku abihoone asukoha ja suuruse osas.
7. Muretsetakse parkimislahenduse pärast.

Tuginedes arutelu käigus tehtud otsustele täiendasime peale uue eskiisi esitamist Sepakuru tn 5 projekteerimistingimuste kavandit ja edastasime uuesti naabritele tutvumiseks.

Sepavälja tn 4 omanik andis nõusoleku ja Sepavälja tn 6 omanik ei andnud tagasisidet. Samas Sepakuru tn 7 ja Sepakuru tn 3 omanikud esitasid oma vastuväited taas.
Allpool toodud kokkuvõtlikult küsimused ja vastused:

1) Mitte lubada kaksikelamu püstitamist.
Vastus: Vastavalt „Ehitise kasutamise otstarvete loetelule“ on üksikelamu, suvila, aiamaja, ridaelamu ja kaksikelamu samas alajaotuses.
2) Mitte lubada kõrgema, kui 7,6m soklist, üksikelamu püstitamist.
Vastus - Vastavalt Tartu linna üldplaneeringule p 4.4 on kõnealuses asumis lubatud: "Hoone suurimaks kõrguseks võib olla kuni 8,5 m hoone ±0.00-st."
Selgituseks - Vastavalt "Eluruumile esitatavad nõuded" § 2 p 1 lg 3 ja p 2 on püstitatavates majades nõutud korruse min kõrgus 2,5m (+ vahelagi) ja ½ eluruumi ulatuses peab olema tagatud min kõrgus 2,5m. (nt katusekorrus). Uue hoone püstitamisel tuleb arvestada, et ajaga on muutunud eluruumidele esitatavad nõuded (nt eluruumide kõrgus) ja energiatõhususe nõuded (soojustuse paksus tõstab ka katuse kõrgust) võrreldes seal piirkonnas 1950 - 1960-ndatel aastatel ehitatud hoonetega. 8,5-meetrine maksimaalne hoone kõrgus on üldplaneeringus mh kokku lepitud selleks, et saaks tagatud erinevad ehitusseadustikust ja selle alamaktidest tulenevad nõuded. Juba üldplaneeringu kehtestamisel on arvestatud sellega, et selline maksimaalne hoone kõrgus selles piirkonnas ei avalda naabritele sellist negatiivset intensiivset mõjutust, mis annaks alust eraelu ja tervisekaitse riivele. Arvestada tuleb ka, et eluruumid vastavad Eesti, Euroopa või rahvusvahelise standardiorganisatsiooni vastavale kehtivale standardile, sh eluruumide valgustingimuste osas.

3) Määrata uue elamu katusele harjajoone suund, kahe-ja ühe korruseliste mahtude paigutus, jms konkreetset arhitektuurset miljööd hoidvad tingimused.
Vastus: Harjajoon on määratud p-s 3.9. Mahtude asetuse määramine käsitletavas piirkonnas ei ole asjakohane. Tegemist ei ole miljööväärtusliku piirkonnaga. Projekteerimistingimustega antakse arhitektile üldised suunised ehitusprojekti koostamiseks. Projekteerimistingimustega määratakse harjajoone valdav suund, aga ei määrata paigutusi, sest need lahendatakse ehitusloa menetluses. Uue mahuga ei tohi kolmandate isikute õigusi ülemäära kahjustada. Ehitusprojekti koostamisel peab arvestama mh ka head ehitustava ja ümbritsevat hoonestuslaadi.

4. Katuse harja joon peaks jääma samale joonele kõrvalasuvate majadega nii nagu see algselt oli.
Vastus - Hoone tagasiaste on tingitud parkimiskohtade rajamise vajalikkusest oma krundile, sealhulgas nihkus ka harjajoon ca 1m võrra krundi sügavusse. Linnas valitseb üldnõue, et parkimine tuleb lahendada enda kinnistul. Selline nõue kehtib ka Sepakuru tänaval. Arvestades eeltoodut loobuti ehitusala määramisel väljakujunenud tänavapoolset ehitusjoone järgimisest. Arvestati ka sellega, et Sepakuru tänavafront ei ole tavapärane tänav, vaid tegemist on ovaalse tänavaga, mille keskel on haljasala. Võttes arvesse kinnistu suurust ja eripära, siis tagasiaste kinnistul uue hoone puhul ei ole sedavõrd oluline kui näiteks parkimise lahendamine kinnistu siseselt või hoone kaugus naaberkinnistutest. Sellega antakse ehitusõigust juurde ka teistel piirkonna hoonetele, kes soovivad nt laiendada enda olemasolevat hoonet või ehitada nende asemele uus hoone.

5. Ehitise projekteerimisel ja ehitamisel tuleb jätta selle minimaalseks kauguseks naaberkrundi piirist vähemalt pool ehitise piiripoolse osa kõrgusest.“
Vastus - Vajalik kaugus on tagatud: võimalikud ehitised on minimaalselt 4m kaugusel krundi piirist. Olemasolev abihoone lammutatakse ja uus hoonemaht liigub kaugemale Sepakuru tn 3 hoonest. Sepakuru 7 läheneb 2m võrra.
1970-ndatel aastatel on Sepakuru tn 7 hoonet laiendatud Sepakuru tn 5 suunas (enne oli 5m kaugusel). Praegu asub hoone piirist 1m kaugusel, mis käesoleval juhul seab tuleohutusest tulenevad rangemad piirangud Sepakuru tn 5 hoone ehitamisel.