Tartu Linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakonnale on esitatud ehitusloa taotlused ja arhitektuurne eelprojekt praeguse aadressiga Ülikooli tn 2b katastriüksusele büroohoone ja tugimüüri püstitamiseks. Alal kehtib Tartu Linnavalitsuse 31.07.1997. a korraldusega nr 1717 kehtestatud Ülikooli, Vanemuise, W. Struve ning Kitsas tänavatega piirneva ala detailplaneering.
Aadressiandmete korrastamise eesmärgil ning Ülikooli tänaval välja kujunenud katastriüksuste numeratsiooni arvesse võttes on otstarbekas muuta Ülikooli tn 2b katastriüksuse aadress Ülikooli tn 2a (edaspidi Ülikooli tn 2a). Katastriüksuse omanik on esitanud aadressi muutmiseks ka avalduse.
I ASJAOLUD
Tartu linnavalitsus kehtestas 31. juuli 1997. a. korraldusega nr 1717 Ülikooli, Vanemuise, W. Struve ning Kitsas tänavatega piirneva ala detailplaneeringu (edaspidi planeering), mis hõlmab lisaks ka tänase kinnistu aadressiga Ülikooli 2b hoone rajamist.
06.04.15 edastas Advokaadibüroo Lillo & Lõhmus pöördumise Tartu linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakonnale (hiljem osakond), milles seadis kahtluse alla detailplaneeringu kaasaegsuse ning soovis saada kaasatud ehitusloa menetluse protsessi. Osakond edastas 14.04.2015 vastuskirja.
Linnavalitsus saatis 29. mail 2015. a kirja 30-le Ülikooli 2a naabrile, milles palusime anda koostatud ehitusprojektile nõusolek või esitada motiveeritud vastuväited hiljemalt 8. juuniks 2015. Õigeaegselt saabus vastuväiteid Advokaadibüroolt Lillo & ja Lõhmus OÜ-lt, keda esindas Andrus Lillo ning Kasumaa Invest OÜ, keda esindab Andrus Kuusmann ja Kersti Pruunsillalt, kes palus täiendavaks vastamiseks pikendust, mille linnavalitsus rahuldas. Linnavalitsus palus Kersti Pruunsillal esitada enda arvamus hiljemalt 17. juuni 2015. Kersti Pruunsild täiendavaid vastuväiteid selleks kuupäevaks ei esitanud. Ehitusloa taotleja poolt laekus 11.06.2015. a. Ülikooli 2a hoone arhitekti Uko Künnapi arvamus, mis ühtlasi on ka kinnistu omaniku seisukoht naabrite poolt esitatud vastuväidete kohta ning on lisatud ka käesolevasse korraldusse.
II PUUDUTATUD ISIKUTE VASTUVÄITED
Kokkuvõtvalt on vastuväite esitajad seisukohal, et projekt tugineb vananenud detailplaneeringule, mis lisaks ei arvesta ka tänaseid seadusandlikke nõudeid tuleohutusele. Leitakse, et väheneb nii omandiõigus, valgustuse üldine osakaal ja privaatsus. Lisaks halvendab rajatav hoone olemasolevat elu- ja töökeskkonda, teeb võimatuks õigusteenuse jätkuva osutamise advokaadibüroos Lillo & Lõhmus ning ehitatav hoone rikub Ülikooli tn 4 korteriomanike eraelu puutumatust.
2.1. Vastuväite esitajad on seisukohal, et detailplaneering on vana ja see ei saa olla ajas muutumatu. Varakapitalistlikul 1997. a., mil planeeringute kehtestamise osas ei olnud selget õiguspraktikat ja aastat 2015 ei saa vastuväite esitaja sõnul võrrelda. Vastuväite esitaja leiab, et detailplaneeringu sisu, selles toodud põhimõtted ja põhjendatuse aste ei vasta kindlasti kaasajal kehtivatele haldusakti põhjendatuse nõuetele. Mistahes detailplaneering ja selles märgitud hoonestamiseks mõeldud ala koos hoone maksimaalse kõrgusega ei tähenda seda, et kohalikul omavalitsusel puuduks edaspidiselt kaalutlusruum määratleda, milline maksimaalne korruselisus on ühe või teise maja külje või osa suhtes lubatav.
2.2. Vastuväite esitajad on seisukohal, et Ülikooli 2a ja Ülikooli tn 4 vaheline kaugus 6 meetrit on liiga väike olemasoleva ja planeeritava ehitise vahel. Sellega on väidetavalt rikutud naabri õigusi, sest vaade on otse naaberkinnistu akendesse, millega väheneb oluliselt privaatsus ja väheneb ka loomulik valgus Ülikooli tn 4 kinnistule. Ülikooli tn 4 hoone on ehitatud alles ca 9 aastat peale detailplaneeringu koostamist, mistõttu ei olnud neil sel ajal (1997. a.) võimalik ka omapoolseid vastuväiteid planeeringule esitada.
2.3. Haldusorgani kaalutlus ja haldusakti andmise põhistused ei saa olla vastuolus AÕS § 89 lg 1 sätestatud põhimõtetega ja selle rakendamise kohtupraktikaga.
2.4. Projekti seletuskirja kohaselt pole märkusi Ülikooli tn 4 insolatsiooninäitajate kohta pärast Ülikooli tn 2a ehitamist. Alust on arvata, et vaidlusaluse hoone püstitamise järgselt ei paista osadesse ruumidesse enam päikesevalgust. Töökeskkonna rikkumisest tingituna peaks seega pigem uusehituse planeerija või ka kohalik omavalitsust ehitusloa andmisel osundama konkreetsele materiaalõiguses väljendatud talumiskohustusele, mida neile teadaolevalt ei eksisteeri.
2.5. EhS § 3 lg 11 alusel võib Vabariigi Valitsus ehitise omadustest ja kasutamise ohutusnõuetest tulenevalt kehtestada nõuded ehitisele või selle osale. Ehitisele ja selle osale esitatavate tuleohutusnõuete 27.10.2004 Vabariigi Valitsuse määruse nr 315 § 19 lg 1 kohaselt ei tohi tule levik ühelt ehitiselt teisele ohustada inimeste turvalisust ega põhjustada olulist majanduslikku või ühiskondlikku kahju. Tuleohutuskuja (ehitiste väikseim lubatud vahekaugus) üldine nõue on, et ehitiste vaheline tuleohutuskuja on 8 meetrit (VV määrus nr 315 § 19 lg 2). Tuletõrjenormides loetakse tule leviku seisukohast ohtlikuks, kui hoonete vaheline kuja on alla 8 meetri lai. Kui ei ole võimalik tuleohutuskuja (minimaalselt 8 meetrit) tagada, siis tuleb rakendada ehituslikke meetmeid. Projekti seletuskirjas ei ole mistahes viiteid selliste meetmete kasutuselevõtust.
2.6. OÜ Advokaadibüroo Lillo ja Lõhmus on seisukohal, et advokatuuriseaduse § 49 lg 6 kohaselt saab advokaadibüroo tegeleda üksnes õigusteenuse osutamisega. Seega osutub teise hoone äriruumide akende paiknemine 6 meetri kaugusel Ülikooli tn 4 büroo akendest võimatuks õigusteenuse jätkuva osutamise. Advokatuuriseaduse § 45 lõike 1 kohaselt on advokaat kohustatud lisaks muudele kohustustele hoidma saladuses isikute pöördumist õigusteenuse osutamiseks. Olukorras, kus naabermaja aknast on võimalik ilma erivahenditeta identifitseerida õigusabi saamiseks büroo poole pöördunud isik, on vastuolus seadusega ja advokaat ei saa seega sellistes tingimustes edaspidiselt õigusteenust osutada. Mõistlik ei ole eeldada, et kliendikohtumiste ajaks varjatakse aknad alati kardinaga või takistatakse klientide juurdepääs ruumidesse, millistes on otstarbekas korraldada nõupidamisi.
2.7. Planeeritav ehitis rikub oluliselt elu- ja töökeskkonna privaatsust, millest tulenevalt halveneb ka üldine töökeskkonna kvaliteet. Kavandatava ehitise vähese kauguse tõttu naaberkinnistust on ilmselgelt tegemist kolmandate isikute õiguse riivega. Kuivõrd planeeritav hoone muudab senist elukeskkonda ja miljööd, takistades oluliselt naabermaja ruumidesse päevavalguse jõudmist ja muutes olematuks privaatsuse. Kavandataval hoonel ei ole märganud mingit liigendatust: rõdusid ega midagi, mis annaks hoonele õhulisust, tegemist paistab olevat lihtsa kandilise avadega kastiga, mille abil tekitatakse kitsas koridor Kitsas tänavale.
2.8. Kuna antud ala detailplaneering pärineb aastast 1997, siis just siinkohal oleks linnavalitsusel võimalus ning kohustus esitada Ülikooli 2a krundi hoonestamisel teatud lisatingimusi, mis täpsustavad ehitise arhitektuurseid ja ehituslikke tingimusi, arvestamaks Ülikooli 4 hoone olemasoluga ja mitte sulgemaks Ülikooli 4 ühte külge müüriga.
2.9. Projektis puuduvad igasugused viited, et ehituluba taotleva ehitise omanik oleks analüüsinud uue hoone mõju Ülikooli 4 korteriomandite valgustusele. On selge, et hoone püstitamise järel väheneb oluliselt päikesevalguse ja valgustuse üldine osakaal korteris 19, mis oluliselt halvendab elukeskkonda.
2.10. Projekti elluviimisel kaoks täielikult paljude Ülikooli 4 korteriomandite omanike privaatsus, mis samuti halvendab tunduvalt elukeskkonda ning vähendab korteriomandi väärtust.
III ÜLIKOOLI TN 2A OMANIKU SEISUKOHAD
Kehtiv detailplaneering on täielikus vastavuses tänapäevase arusaamaga linnaehituse põhimõtetest. Tartu kesklinnas on mitmeid sõjas hävinud kvartaleid, mida pole siiani jõutud üles ehitada, ekslikult peetakse neid mõnikord planeeritud haljasaladeks. Tartus on piisavalt parke ja rohealasid, kesklinna hävitatud kvartalid tuleks aga tänapäevase linnana üles ehitada. Ülikooli tn 2a mõlemad naaberhooned piki Ülikooli tänavat on projekteeritud ja ehitatud sama detailplaneeringu järgi, mingeid üllatusi kellelegi ei tohiks seega olla. Ülikooli tn 4 omanikud pole seega kinnisvara ostes tuntud huvi naaberkinnistu ehitusõiguse vastu, mistõttu selles saab süüdistada vaid ostjat. Kokkuvõttes ei näe omanik mingit vajadust detailplaneeringu muutmise järele.
Tuleohutus naabermajadega on ehitusprojektis seaduse kohaselt tagatud, ehitusprojekt on läbi arutatud ja kooskõlastatud Päästeametiga. Kuna kuja Ülikooli tn 4 ja ehitatava hoone vahel on kuus meetrit, on kasutusele võetud lisaabinõud tuleohutuse tagamiseks. Kuna hoone kuulub klassi TP1, siis on tema välisseinad mittepõlevatest materjalidest, tulekindlad aknad on märgitud ka fassaadijoonistele. 3.7.16 TULETÕKKEUKSED JA –AKNAD Peavad omama vastavussertifikaate. Kitsa tänava poolse fassaadi kõik aknad teha tuletõkestusklaasiga tulekindlateks akendeks tulepüsivusega EI 30.
Ehitisregistri järgi on Ülikooli tn 4 hoones asuvad eluruumid vaid alates neljandast korrusest ülespoole, ülejäänud ruumid, sh. alumistel korrustel, on mitteeluruumid (põhiliselt erinevad äri- ja bürooruumid). Kehtiv seadusandlus Eesti Vabariigis ei esita mingeid nõudmisi taoliste mitteeluruumide insolatsioonile ehk päikesevalguse kestusele. Kõik muud valgustingimused mitteeluruumides, seoses Ülikooli 2B kinnistule hoone ehitamisega, ei muutu. Eluruumides on seadusandlusega ette nähtud piisav loomulik valgustus (Eluruumidele esitatavad nõuded). Lisaks on insolatsiooni nõudeid käsitletud Eesti Standardis (EVS894:2008+A2:2015), kus on öeldud, et eluruumides peab olema 22. aprillist kuni 22. augustini tagatud kas 2,5 tunnine katkematu või 3 tunnine katkestustega insolatsioon. Kusjuures insolatsioon peab olema tagatud kuni kolme toaliste korterite puhul vähemalt ühes toas ja suuremate korterite puhul vähemalt kahes toas. Veelkordse kontrolli käigus vaadati üle Ülikooli 4 eluruumide insolatsiooni kestvus ja nende hinnangul on see igati piisav.
Tiheasustusega piirkondades pole tihti võimalik välistada akendest sissenägemist arhitektuursete vahenditega. Ülikooli 2a hoone, nii nagu ka Ülikooli 4, on paigutatud detailplaneeringus ette nähtud kohustuslikule ehitusjoonele, hoonete vahel asuv Kitsas tänav viitab ka oma nimega ajalooliselt välja kujunenud linnaehituslikule situatsioonile. Küll on aga privaatsuse tagamiseks kesklinna bürooruumides mitmeid muid lokaalseid võimalusi nagu näiteks erinevad kardinasüsteemid, mööbli paigutus ruumis jne.
IV TARTU LINNAVALITSUSE SEISUKOHT
Linnavalitsus peab vajalikuks selgitada kehtiva detailplaneeringu eesmärke ning põhimõtteid, mille järel anda linna seisukohad esitatud vastuväidetele.
Kehtiva detailplaneeringu üks olulisi eesmärke on olnud tagada Ülikooli tänava äärne terviklik linnaehituslik lahendus. Sellest lähtuvalt on Ülikooli tänavaäärsete hoonete korruselisuseks määratud 4-6 korrust. Arvestades, et Ülikooli 2, 4 ja 6 on kõik ehitatud kuuekordsetena, on oluline, et ka Ülikooli 2a hoone tuleb sama kõrge ja mitte madalam kui teised. Sellega saavutatakse Ülikooli tänaval lõigus Vanemuise-Vallikraavi terviklik linnaehituslik lahendus.
Detailplaneeringu alas paiknev Kitsas tänav on ajalooline tänav, mida on näha juba 18. sajandist pärit olevatelt linnakaartidelt. Kitsas tänav on olnud ka ajalooliselt kitsas, sellest on tulenenud ka tema algupärane nimi. Detailplaneeringu eesmärgiks on olnud Kitsa tänava parameetreid säilitada, samas pöörates tähelepanu tuleohutusnõuetele.
Detailplaneeringu realiseerimine on toimunud järkjärgult, mille hulka on kuulunud ka Ülikooli 4 ja Ülikooli 2 hoonete rajamine. Arvestades, et detailplaneeringu eesmärk on tagada terviklik linnaehituslik lahendus, peab linnavalitsus oluliseks, et eelmainitud hoonete vahele kerkiv Ülikooli 2a hoone projekteeritakse samuti kehtiva detailplaneeringu järgi.
Detailplaneeringu järgselt on Ülikooli tänava äärsed krundid ette nähtud hoonestada kaasaegse, kõrge arhitektuurilise ning ehitusliku tasemega tänava joonel paiknevate äriotstarbeliste 4-6 korruseliste hoonetega, mis arvestaksid naabruses välja kujunenud hoonestuse mastaape. Parima lahenduse leidmiseks on viidud läbi ka arhitektuurivõistlus, mille tulemusena valiti välja täna projekteerimise aluseks olev töö. Tegemist on arhitektuurselt kõrgetasemelise lahendusega, mis sobitub nii mahult kui ilmelt naaberhoonetega ning väärindab veelgi kesklinna miljööd. Lisaks positiivsele linnaehituslikule panusele pakub rajatav hoone täiendavaid võimalusi Tartus tegutsevatele ettevõtetele uute ja kvaliteetsete pindade loomisega.
Ülikooli, Vanemuise ja W. Struve tänavate ning Kitsa tänavaga ala detailplaneering on koostatud vastavuses planeerimis- ja ehitusseaduse nõuetega ning lähteülesandes esitatud tingimustega. Kehtestatud detailplaneering on aluseks ehitiste projekteerimisele, kruntide piiride ja sihtotstarvete määramisele.
4.1. Detailplaneeringu sisu, selles toodud põhimõtted ja põhjendatuse aste vastab kehtivatele haldusakti põhjendatuse nõuetele.
Linnavalitsus on seisukohal, et kehtiv detailplaneering on õiguspärane, sest see on antud pädeva haldusorgani poolt andmise ajal kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. Ka antav ehitusluba vastab kehtivatele õigusaktidele. Ehitusloa taotleja ega linnavalitsus ei soovi ka kehtiva planeeringu elluviimisest loobuda.
4.1.1. Planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) § 27 lg 1 võib kehtestatud detailplaneeringu või selle osa tunnistada kehtetuks, kui kohalik omavalitsus või planeeritava maa-ala kinnistu omanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda. Maa-ala omanik ega kohalik omavalitsus ei soovi planeeringu elluviimisest loobuda. Planeering on piisavalt põhjendatud, mis on aluseks olnud ka põhjalikule ehitusprojektile ja on kooskõlas ehitus- ja planeerimisseadusega. Ehitusprojekt on kooskõlastatud vastavate omavalitsuse üksuste ja teiste ametiasustustega. Riigikohus on enda lahendis nr 3-3-1-9-14 märkinud, et kohalik omavalitsus ei saa loobuda planeeringu elluviimisest meelevaldselt. See oleks vastuolus avaliku võimu omavoli keeluga (põhiseadus § 13 lg 2) ning võiks tuua kaasa ebaproportsionaalse sekkumise omandiõigusesse ja ettevõtlusvabadusse. Haldusmenetluse seaduse (edaspidi HMS) § 64 lg-d 2 ja 3 tuleb arvestada ka PlanS § 27 lg 1 kohaldamisel. Samuti on kaalumisel olulised PlanS §-des 1 ja 3 sätestatud eesmärgid, huvid ja põhimõtted. Kohalik omavalitsus peab ka PlanS § 27 lg 1 kohaldamisel kontrollima, kas detailplaneeringu elluviimisest huvitatud isikute, ennekõike kinnistuomaniku õiguste ja huvide riive on proportsionaalne, pidades silmas detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise eesmärke. PlanS § 9 lg-t 1 ja § 27 lg-t 1 koostoimes tuleks mõista selliselt, et need jätavad planeeringu kehtimajäämisest huvitatud kinnistuomanikule õigustatud ootuse, et tal on vähemalt lähiaastate jooksul pärast detailplaneeringu kehtestamist mõistlik võimalus detailplaneeringus sätestatud krundi ehitusõigus realiseerida. PlanS § 9 lg-st 1 ja § 27 lg-st 1 tulenevalt ei ole detailplaneeringuid õige võrdsustada ajutiste normidega, mis ei loo üldse õiguspärast ootust. Kehtiv õigus ei sätesta, kui pikka ajavahemikku mõistetakse PlanS § 27 lg-s 1 "lähiaastate" all.
4.1.2. Isegi, kui nõustuda Riigikohtu lahendi nr 3-3-1-9-14 seisukohaga, et PlanS § 29 lg 1 p-st 2 nähtub selgelt, et kohustus vaadata planeeringud üle, hõlmab ka detailplaneeringuid, ei sätesta PlanS § 29 kindlat ajavahemikku, mille möödudes tuleb detailplaneering pärast selle kehtestamist üle vaadata. Küll aga on PlanS § 29 lg-s 3 üldplaneeringute ülevaatamise kohustus seotud kohalike omavalitsuste volikogude korraliste valimistega, seega nelja-aastase tsükliga (kohaliku omavalitsuse volikogu valimise seaduse § 2 esimene lause). Kohalikul omavalitsusel on õigus, aga mitte kohustus ka realiseerimata detailplaneering vähemalt neli aastat pärast kehtestamist ümber vaadata. Järeldus, et isik ei või pärast nelja aasta möödumist enam usaldada detailplaneeringu kehtimajäämist, ei tulene seadusest siiski piisava selgusega. Kirjeldatud olukorras tuleb kohalikel omavalitsustel HMS § 67 lg 3 ja lg 4 p 2 kohaldamisel igal üksikjuhtumil hinnata, millise ajani isik võis loota, et tal õnnestub planeering ellu viia. Seejuures tuleb muuhulgas arvestada detailplaneeringu kehtestamisest möödunud aega ja planeeringu senist elluviimist takistanud asjaolusid. Vastava ala detailplaneering on küll umbes 18 aastat vana, kuid seda on järjepidevalt vastavalt riiklikule majanduslikule olukorrale ka teostatud ja selle ala väljaehitamisest on ka lisaks maa-alade omanikele huvitatud ka linnavalitsus linnaehituslikus mõttes.
4.1.3. Kehtiv detailplaneering on kõigile täitmiseks kohustuslik. Riigikohtu lahendis nr 3-3-1-42-03 leidis kohus, et asjaosalised, kes pole planeeringut vaidlustanud, ei saa esitada ehitusloa üle käivas vaidluses vastuväiteid detailplaneeringu lahendustele, isegi kui detailplaneering on vastuolus seadusega. Seetõttu ei saa keegi nõuda naabrilt planeeringuga lubatud 6-korruselise hoone asemel näiteks 3-korruselise hoone ehitamist, kuigi 6-korruselise hoone ehitamine ei pruugi tagada piisavat valgustust naaberkinnistul. Kui detailplaneeringuga ettenähtud ehitusõigust saaks hilisema ehitusloa andmise korral piiramatult vaidlustada, puuduks detailplaneeringus kruntide ehitusõiguste kindlaksmääramisel mõte. Planeeringu kehtivuse kaitse on vajalik õiguskindluse huvides.
4.2. Ehitusloa väljastamine ei põhjusta vastuväidete esitajatele ebaõiglaselt suurt kahju.
Naaber peab taluma ehitise rajamist, mis on lubatud planeeringuga, sobib ümbrusse ja on õiguspärane. Tiheasustusega alal elavad isikud, eriti kesklinna piirkonnas (s.h Ülikooli tn 4), mis piirneb Tartu vanalinnaga, ei saa põhjendatult loota ega eeldada, et naaberkinnistu (Ülikooli tn 2a) jääb hoonestamata ning et tema vaadet aknast ei piirata, kui see on planeeringuga ette nähtud. Vastav piirang peaks siis olema proportsionaalne ehk arvestatakse lahendusi, mis tagaksid naabrile konkreetsetes oludes võimaliku ja piisava valgustuse ning vaate sealses piirkonnas. Detailplaneeringus on määratud Ülikooli tn 2a kohustuslik ehitusjoon, mida on järgitud ehitusprojektis.
4.2.1. Riigikohtu lahendis nr 3-3-1-42-03 leidis kohus, et kui isik valib elukohaks kõrge ja tiheda hoonestusega piirkonna, siis tuleb põhimõtteliselt leppida sellisele elukeskkonnale vastava vaate ja valgusega. Linnavalitsus on varasemalt juba otsustanud, et hoonele on valitud sobivaim asukoht ja asend ning seda vaidlustatud ei ole. Kuna detailplaneeringuga kehtestatud ehitusõiguse piires ei ole võimalikud erinevad lahendused, näiteks muuta hoone asukohta krundil või kõrgust, leiab linnavalitsus, et ehitusloaga aktsepteeritav ehitusprojekt arvestab tasakaalustatult nii kõigi puudutatud isikute õigusi ja huve kui ka avalikke huve nii palju, kui see on selles tihedas ehituslikus piirkonnas võimalik.
4.2.2. Samas kohtulahendis leidis kohus, et esmajoones peab tiheasustusalal asuvate naaberkinnisasjade omanike vahelised huvikonfliktid seoses ehitamisega lahendama detailplaneering. Samamoodi peab planeering arvestama naaberkinnistul asuvate korterite omanike õiguste ja huvidega, mida on vastavalt sealsele arhitektuursele ja ehituslikule eripärale ka arvestatud. Detailplaneering näeb ette omandikitsendused seoses hoonete lähedusega, kuid see pidi olema teadaolev fakt. Seda ilmestavad lisaks Ülikooli tn 2a ja Ülikooli tn 4-le ka ajalooline lähedus Kitsas tn 3 ja teiste tulevikus kavandatavate ehitistega seal piirkonnas, mis ei ole kuidagi üllatav ega uus, vaid varasemalt kokkulepitud avaliku detailplaneeringuga ettenähtud. Varjavate mõjutuste intensiivsus sõltub esmajoones naaberhoone kaugusest ja kõrgusest. Nii kujad (ehitiste vahelised lubatud kaugused) kui ka lubatud ehituskõrgus on detailplaneeringus sätestatud.
4.3. Ülikooli tn 2a ehitise valmimisena ei vähene Ülikooli tn 4 korteriomandite kinnisvara väärtus.
Linnavalitsus leiab, et ehitusloa andmisel ei saa aga olla takistuseks igasugune naabri vara väärtuse vähenemine uue ehitise tõttu, sest naabri omandiõigus ei ole piiramatu. Naabri huve riivava ehitusloa võib anda naabri nõusolekuta, kui seda tingivad ülekaalukamad omaniku või avalik huvi ja kehtiva detailplaneeringuga ettenähtud ehitis Ülikooli tn 2a näol.
4.4. Linnavalitsuse kaalutlus ja haldusakti andmise põhistused ei ole vastuolus viidatud AÕS § 89 lg 1 sätestatud põhimõtetega ja selle rakendamise kohtupraktikaga.
Linnavalitsus on seisukohal, et haldusorgani kaalutlus ei ole vastuolus AÕS § 89 sätestatuga, sest tegemist on olukorraga, kus nõue on välistatud, sest naaberomanikud on kohustatud rikkumist taluma, sest seal kehtib detailplaneering, mis seda rikkumist lubab. Detailplaneeringu alusel väljastatakse ehitusõigus, mis on seaduslik ja kaalutlusvigadeta.
4.5. Ehitusprojekti seletuskirjas on viiteid tuleohutusnõuete meetmete kasutuselevõtust ja projekt vastab tuleohutusnõuetele.
Planeerimise ajal 1997. a. kehtis Eestis (see oli enne VV 27.10.2004. a määrust "Ehitisele ja selle osale esitatavad tuleohutusnõuded" nr 315) Ehitiste tuleohutus. Osa 1. Üldeeskiri. Eesti Projekteerimisnormid. EPN 10.1 kehtinud punkt 7.4., mis sätestas, et tulepüsiv hoone tuleb püstitada kinnistu piirist vähemalt 3 m, tuld takistav hoone 5 m ja tuld kartev hoone 7,5 m kaugusele. Kinnistu piirile ülalöeldust lähemale rajatava hoone piiripoolne sein peab vastama tulemüüri nõuetele ning ükski tarindiosa (maa all või õhus) ei tohi ületada krundi piiri vertikaaltasapinda. Krundiomanike omavahelisel kirjalikul kokkuleppel ning naaberkruntide ühise hoonestuskava olemasolu korral - millest selgub hoone tegelik (kavandatav) asetus - võib eelmärgitud tulemüür osutada ülearuseks. Järelikult sätestas ka siis kehtinud kord, et kui ehitatakse nõutavalt lähemale, on see lubatud, kui piiripoolne sein vastab tulemüüri nõuetele, mida ta ka praeguses ehitusprojektis vastab.
4.5.1. Vabariigi Valitsuse 27.10.2004. a määrus "Ehitisele ja selle osale esitatavad tuleohutusnõuded" nr 315 paragrahv 19 lg 1 sätestab tõesti, et tule levik ühelt ehitiselt teisele ei tohi ohustada inimeste turvalisust ega põhjustada olulist majanduslikku või ühiskondlikku kahju. Kuid vastuväite esitaja on mõistnud sama paragrahvi lõiget valesti. Lõige 2 sätestab, et lg-s 1 nimetatu täitmiseks peab hoonetevaheline kuja takistama tule levikut teistele hoonetele, kusjuures juhul, kui hoonetevahelise kuja laius on alla 8 m, nagu antud juhul, tuleb tule leviku piiramine tagada ehituslike või muude abinõudega. Tule levik on piiratud ja tagatud ehituslike abinõudega, mida kajastab ka ehitusprojekt, mis on kooskõlastatud Päästeametiga.
4.5.2. Ehitusprojekti seletuskirja punktid 2.8. ja 3.7 sätestavad kõik nõuded ehitatavale hoonele, mida antud korralduses üle kordama ei hakata. Linnavalitsus juhib tähelepanu punktile 2.8, mis märgib, et hoonele on tuletõrjeautol hea ligipääs hoonele Ülikooli tänavalt. Projekteeritav hoone kuulub tulepüsivusklassi TP-1. Tuleohutuskuja kohta on kirjas, et Kitsa tänava teiselpool asuvad hooned on kavandatavast hoonest minimaalselt kuue meetri kaugusel, mistõttu tule levik piiratakse ehituslike vahenditega, milleks on tuletõkkeseinad ja vastavad aknaklaasid. Punkt 3.7.16 märgib, et tuletõkkeuksed ja -aknad peavad omama vastavussertifikaate. Kitsa tänava poolse fassaadi kõik aknad tuleb teha tuletõkestusklaasiga tulekindlateks akendeks tulepüsivusega EI 30.
4.6. Ülikooli tn 4 hoone korteriomanditel on tagatud piisav valgustus.
Linnavalitsus leiab, et Ülikooli tn 2a hoone ehitamisega tagatakse siiski piisav valgustus Ülikooli tn 4 nurgapealsetele korteriomanditele. Riigikohus leidis enda lahendis nr 3-3-1-42-03, et määratlemata õigusmõiste "piisav loomulik valgustus" tõlgendamisel võib muuhulgas lähtuda sama sätte varasemast sõnastusest, mis nõudis eluruumis vähemalt kolmetunnise insolatsiooninäitaja tagamist. Isegi kui valgustus väheneb, on tagatud piisav valgus, mis antud hoones ei ole alla 3 tunni päevas. Samuti tuleb arvestada, et eluruumides peab olema tagatud katkematu insolatsioon vähemalt 3 tunni pikkuselt ajavahemikul 22. aprillist kuni 22. augustini vastavalt Eesti Vabariigis kehtivale standardile EVS 894:2008+A1:2010. Vastavalt Vabariigi Valitsuse 26.01.1999. a määrusele "Eluruumidele esitavate nõuete kinnitamine" nr 38 punkt 5 sätestab, et eluruumi igal elu-, töö- ja magamistoal ning eraldi ruumis paikneval köögil peab olema vähemalt üks lahtikäiv aken, mis annab võimaluse ruumide tuulutamiseks ning tagab nendes piisava loomuliku valgustuse. Büroopindade kohta need nõuded ei kehti. Arvestades kesklinna tiheasustust, tuleb arvestada ka Ülikooli tn 2a ja Ülikooli tn 4 detailplaneeringujärgset kohustuslikku ehitusjoont ja kavandatavat lähedust, on sealne loomulik piisav valgustus ehitise valmimisel tagatud. Ülikooli tn 4 hoone kolmel viimasel korrusel on tagatud 2,5 tunnine katkematu insolatsioon vahemikus 22. aprill 6.40-9.10 ja 22 august 6.45-9.15. Seda tõestab ka Ülikooli tn 2a arhitektibüroo U-Disain arhitekti Andrus Vahruševi arvutused ja visualiseering arvutivideo pealt. Piisav on selline valgustatus, mis tagab tervisliku elukeskkonna ja piisava valgustuse.
4.6.1. Riigikohus on enda lahendis nr 3-3-1-42-03 märkinud, et määratlemata õigusmõistet "piisav loomulik valgustus" ei pea täielikult samastama jäiga kvantitatiivse 3-tunnilise nõudega. Kohalikule omavalitsusele on planeeringute kehtestamisel ja ehituslubade andmisel hinnangu ja kaalutlusruum, et igal konkreetsel juhtumil oleks võimalik kaaluda, milline valgustus on eluruumi jaoks piisav ja võimalik. Seega linnavalitsus leiab, et Ülikooli tn 2a eluruumidele on tagatud seal piirkonnas piisav loomuliku valguse hulk.
4.7. Ehitatav Ülikooli tn 2a hoone ei ole vastuolus seadusega ja advokaadil on võimalusi Ülikooli tn 4 edaspidiselt õigusteenust osutada.
Vastuväite esitaja leidis, et tuleviku olukorras, kus Ülikooli 2a aknast on võimalik ilma erivahenditeta identifitseerida konkreetne õigusabi saamiseks pöördunud isik, on vastuolus seadusega ja advokaat ei saa seega sellistes tingimustes edaspidiselt õigusteenust osutada. Linnavalitsus on seisukohal, et antud olukorras on ennekõike advokaadibürool endal kohustus tegemaks kõik, et oleks tagatud kliendi identifitseerimise võimatus. See ei tähenda, et büroo aknad peaksid olema kaetud pidevalt ruloode või kardinatega, vaid on võimalik paigaldada ruumi aknale, kus toimub kliendile advokaaditeenuse osutamine, valguse sissepääsu takistav kile või takistada sissepääs muul sobival viisil (paigutada ümber ruumi sisustust), kuid see ei ole ehitusloa menetluse küsimus. Linnavalitsus märgib lisaks, et ehitusseadus on oma olemuselt avalik-õiguslikke suhteid käsitlev seadus, mis ei sea haldusakti õiguspärasuse eelduseks asjaõiguslikke suhteid, mis võivad tekkida hiljem kahe naabri vahel. Eelneva põhjal jätab linn vastuväite arvestamata, sest see ei ole ehitusloa väljastamise puhul asjakohane.
4.8. Ülikooli tn 2a hoone ehitamisega ei kahjustata Ülikooli tn 4 naabrusõigusi.
Vastuväide oleks asjakohane, kui selle esitajad viitaksid konkreetselt, et ehitatav Ülikooli tn 2a hoone on vastuolus detailplaneeringuga, mida tehtud aga pole. Linnavalitsus leiab, et detailplaneeringuga vastuolu pole ja sellega ei ole rikutud kaebajate subjektiivseid õigusi.
4.8.1. Tallinna Ringkonnakohus on leidnud enda 20.10.2006 lahendis nr 3-04-109, et ehitusloa andmise menetluses ja halduskohtus kaitstav subjektiivne õigus kasvab välja juba ehitusloa andmisega kaasnevast tuntavast riivest naabri huvidele. EhS § 3 lõige 1 sätestab, et ehitis peab olema projekteeritud ja ehitatud hea ehitustava ning ehitamist ja ehitusprojekti käsitlevate õigusaktide kohaselt ega või tekitada ohtu inimese elule, tervisele, varale või keskkonnale. Seetõttu on isikul, kellele ehitusloaga ettenähtud ehitustegevus tekitab negatiivseid mõjutusi, õigus ehitusluba vaidlustada motiivil, et ehitusluba ei põhine kehtival detailplaneeringul. Antud juhul põhineb ehitusprojekt detailplaneeringul ning on projekteeritud vastavalt õigusaktidele.
4.9. Ülikooli tn 2a ehitamisega ei halvene üldine töökeskkonna ja elukeskkonna kvaliteet.
Linnavalitsus leiab, et vastuväite esitaja ei ole konkretiseerinud viiteid üldise töökeskkonna kvaliteedi halvenemisele ja selline üldsõnaline viide ei ole seetõttu asjakohane, sest Ülikooli tn 2a hoone oli ette nähtav kehtiva detailplaneeringu olemasolu tõttu. Linn märgib siiski, et vastavalt töötervishoiu ja tööohutuse seaduse § 3 lõigetele 1 ja 2 on esmalt töökeskkond ümbrus, milles inimene töötab. Töökeskkonnas toimivad füüsikalised, keemilised, bioloogilised, füsioloogilised ja psühholoogilised tegurid ei või ohustada töötaja ega muu töökeskkonnas viibiva isiku elu ega tervist. Pigem on seadusandja eesmärk sätestada, et hoone, kus näiteks advokaadibüroo keskkonnas (hoones) toimuvad tegurid, ei või ohustada büroos viibiva isiku elu ega tervist. Paraku ei ole vastulause esitaja täpsustanud, kuidas mõjutab Ülikooli tn 2a hoone ehitamine seal viibivate elu ja tervist. Planeeringu alusel antava ehitustegevuse läbi ei kavandata tegevust, millega õigusvastaselt mõjutataks oluliselt elukeskkonda ning seeläbi kahjustataks inimeste ja nende varalisi õigusi.
4.10. Ülikooli tn 2a hoone ehitamine ei riku korteriomanike õigust eraelu puutumatusele.
Ülikooli tn 2a hoone ehitamine ei riku Ülikooli tn 4 elanike õigust eraelu puutumatusele, sest omandi soetamisel Ülikooli 4 hoonesse puudus õigustatud ootus, et detailplaneeringuga ette nähtud Ülikooli 2a hoonet ei realiseerita. Kaitstud peavad olema kõigi isikute inimõigused, selleks et enamus ei saaks otsustada kõigi õiguste üle. Linnakeskkonnas ja eelkõige tihedama linnastruktuuriga kesklinnas on tavapärane, et hooned paiknevad teineteisele piisavalt lähedal, et naabermaja aknasse vaadata.
4.11. Linnavalitsusel puudub kohustus esitada lisatingimusi Ülikooli tn 2a hoonestamise suhtes detailplaneeringu vanuse tõttu.
Linnavalitsus on seisukohal, et asjaolu, kus detailplaneering pärineb aastast 1997, ei kohusta linna esitama Ülikooli tn 2a maa-ala hoonestamise suhtes lisatingimusi, mis täpsustaks ehitise arhitektuurseid ja ehituslikke nõudeid, sest nende varasema esitamise ja ühiskondliku kokkuleppe raames on lisaks arvestatud ka Ülikooli tn 4 hoonet. Selle arvestuse tulemusena peabki tekkima ajalooline tänavakoridor Kitsas tänaval, mis paigutub Ülikooli tn 2a ja Ülikooli tn 4 hoonete vahele. See on olnud ka üks detailplaneeringu eesmärke, mida nüüd realiseerima hakatakse.
Linnavalitsus on seisukohal, et ehitusluba on õiguspärane, mis on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele.
Võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 30 lg 1 p 2, ehitusseaduse § 23 lg 1, ruumiandmete seaduse § 48 lg 1, § 54 lg-d 1 ja 2, § 55 lg 1, § 57 lg 1 p 3 ja lg 2 p-d 1-2, Vabariigi Valitsuse 20. detsembri 2007. a määruse nr 251 "Aadressiandmete süsteem", Tartu Linnavolikogu 19. jaanuari 2012. a määruse nr 55 "Volituste andmine ruumiandmete seaduses sätestatud ülesannete täitmiseks" § 3, Tartu linna ehitusmääruse § 28 lg 3 ning kinnistu omaniku avaldust, Tartu Linnavalitsus
o t s u s t a b:
1. Arhitektuuri ja ehituse osakonnal väljastada ehitusload alljärgnevalt:
1.1. Ülikooli tn 2a teenindus- ja büroohoone püstitamiseks kõrvaltingimusega enne ehitustööde alustamist esitada Tartu Linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakonnale konstruktiivse osa ehitusprojekti ekspertiis;
1.2. Ülikooli tn 2a tugimüüri püstitamiseks.
2. Muuta Ülikooli tn 2b katastriüksuse (katastritunnus 79507:062:0008) aadressi ja määrata uueks aadressiks Ülikooli tn 2a.
3. Linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonnal korraldada katastriüksuse aadressi muutmise registreerimine maakatastris.
4. Korraldus jõustub ehitusloa taotlejale teatavakstegemisest.
5. Käesoleva korralduse peale võib esitada Tartu Linnavalitsusele vaide haldusmenetluse seaduses sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korraldusest teadasaamise päevast või päevast, millal oleks pidanud korraldusest teada saama või esitada kaebuse Tartu Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korralduse teatavakstegemisest.
Tartu Linnavalitsuse 22.06.2015 korraldus nr 724 "Ülikooli 2a ehituslubade väljastamine ja katastriüksuse aadressi muutmine"