Riia tn 181, Ringtee tn 75 ja 75h kruntide detailplaneeringu koostamine algatati Tartu Linnavolikogu
27.06.2013 otsusega nr 493 eesmärgiga kaaluda planeeringualale ehitusõiguse määramist meelelahutus-,
kaubandus- ja teenindushoonete rajamiseks.
Planeeringuala suurusega ligikaudu 66 700 m² asub Ränilinna linnaosas.
Planeeringulahendus näeb ette krundi (pos 1) moodustamise, mille kasutamise sihtotstarveteks on määratud kaubandus- ja teenindushoone maa, meelelahutus- ja tervishoiuhoone maa, büroo- ja administratiivhoone maa, majutushoone maa, parkimisehitise maa ja tänavate maa. Krundile on ette nähtud hoonestusalad kino ja meelelahutuskeskuse, büroo- ja konverentsikeskuse (hoonestusala 1), kaubandus- ja teeninduspindade (hoonestusala 2 ja 4 (olemasoleva hoone pealeehitus)), hotelli (hoonestusala 3) ning parkimismajade rajamiseks (hoonestusalad 5 ja 6). Krundi suurimaks lubatud ehitusaluseks pindalaks on määratud 35 551 m². Hoonestuse suurimaks lubatud absoluutkõrguseks on määratud 107 meetrit (kaheksakorruseline hotell).
Planeeringu liikluslahenduse planeerimise aluseks on Liikluslahendus OÜ koostatud töö „Tartu linnas Riia tn 181, Ringtee tn 75 ja 75h kruntide detailplaneeringu liiklusuuring“, töö nr 0214/6. Riia tänavalt sujuva liiklusega juurdepääsu tagamiseks on planeeritud ringristmik.
Parkimine on lahendatud krundil korrusparklates. Parkimiskohti on planeeritud kaubanduskeskuse tarbeks juurde 700. Jalgrataste parkimiskohti on planeeritud juurde 77.
Planeeringualas olevale Riia 179a krundile (arestimaja) on planeeritud uus parkla, täiendavat ehitusõigust määratud ei ole.
Tulenevalt suhteliselt väikestest haljasaladest, sh kõrghaljastuse väikesest protsentuaalsest pindalast planeeringuala piires, on planeeringuga ette nähtud maksimaalselt suures ulatuses haljasalade ja kõrghaljastuse, sh konteinerhaljastuse rajamine olemasolevate ja planeeritavate hoonete ning teede vahel. Planeeringualale jääb haljasala ca 8700 m².
Hoonestusalale 6 on planeeritud eesväljak, mis tagab jalakäijatele atraktiivse juurdepääsu loodavale kaubanduskeskuse osale Riia tänava poolt tulles. Samuti on ette nähtud jalakäijate juurdepääs Ränilinna poolt tulijatele.
Olemasolevalt on planeeringualal brutopinda 20261 m². Kehtivate detailplaneeringutega lubatud brutopinda on planeeringualal realiseerimata 24025 m², käesoleva planeeringuga on kavandatud juurde brutopinda 26000 m² ja parklad 9310 m².
Planeeringu lahendus teeb ettepaneku Tartu linna üldplaneeringu muutmiseks alale kavandatud korruselisuse osas. Tartu linna üldplaneeringu kohaselt on alal lubatud kuni viiekorruseline hoonestus. Planeering teeb ettepaneku kavandada alale kuni kaheksakorruseline hoone (hotell).
Tartu linna üldplaneeringu kohaselt on Riia tn 181 krundi maakasutuse juhtotstarve väike- ja äriettevõtete maa / kahjuliku välismõjuta väike- ja äriettevõtete maa, kus hoonete lubatud korruselisus on 3-5, ning Ringtee tn 75, Ringtee tn 75h ja Riia tn 179 kruntidel teenindusettevõtete maa, kus hoonete lubatud korruselisus on kuni 3.
Kaubandus-, meelelahutus-, teenindus- ja büroopindade arendamise sotsiaal-majanduslike mõjude hindamise ja ettepanekute aruande (OÜ Cumulus Consulting, Tallinna Ülikooli Eesti Tuleviku-uuringute Instituut 2013) kohaselt on eelistatud Lõunakeskuse piirkonda rajada selliseid meelelahutus- ja vaba aja ehitisi, mis vajavad suuri pindu ning mida on keeruline sobitada kesklinna piirkonda. Lisaks on ekspertrühm välja toonud aspekti, et suurt kaubanduspinda külastavate erihuvidega inimestele on vajalik pakkuda kõrvaltegevusi (laste mänguväljakud, kohvikud, kino, majutus jne). Sellest tulenevalt on kavandatud rajada hotell-spa, mille kompleksi kuulub konverentsikeskus. Kuna naabrusesse Tartu Teaduspargi territooriumile on varasemalt planeeritud kaks kuni 8-korruselist hoonet, siis käesoleva detailplaneeringuga kavandatud 8-korruseline hotell moodustab nendega ühtse grupi ning ei jää piirkonda domineerima. Nimetatud põhimõttest tulenevalt on üldplaneeringu muutmise vajadus antud krundi osas põhjendatud.
Arvestades kavandatava ehitise vaadeldavust, suurt külastajate arvu ja väga erinevaid liiklemisviise territooriumil, on oluline leida parim võimalik lahendus hoone kättesaadavuse, avaliku ruumi kvaliteedi ja hoone välimuse osas. Arvestades asjaolu, et laiendatakse autoriõigustega kaitstud terviklikku hoonet, ei pea linnavalitsus vajalikuks korraldada arhitektuurivõistlust. Ehitusprojekti koostamise eelduseks on vähemalt kolme erineva lähenemisega fassaadi ja väliruumi eskiislahenduste koostamine ja parima võimaliku lahenduse leidmine koostöös linnaarhitektiga.
Võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lg 1 ja § 30 lg 1 p 2, planeerimisseaduse § 9 lg 7 p2 ja § 16 lg 3, Tartu linna ehitusmääruse § 10 lg 5 ning arvestades Tartu Linnavolikogu 06. oktoobri 2005. a määrusega nr 125 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringut, Tartu Linnavalitsus
o t s u s t a b:
1. Suunata Riia tn 181, Ringtee tn 75 ja 75h kruntide detailplaneeringu eskiislahendus avalikule arutelule.
2. Linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonnal korraldada punktis 1 nimetatud detailplaneeringu lähteseisukohti ja eskiislahendust tutvustav arutelu.
2. Määrata arutelu ajaks ... 2014. a kell ..... ja kohaks linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonna nõupidamiste ruum Raekoja plats 3 III korrus.
3. Linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonnal korraldada planeeringu eskiislahendust tutvustava arutelu aja ja asukoha kohta teate ilmumine ajalehes Postimees ja Tartu koduleheküljel vähemalt nädal aega enne arutelu toimumist.
4. Korraldus jõustub ... 2014. a.
Tartu Linnavalitsuse 7.10.2014 korraldus nr 1033 "Riia tn 181, Ringtee tn 75 ja 75h kruntide detailplaneeringu eskiislahenduse avalikule arutelule suunamine"