Õigusakti eelnõu: Ilmatsalu tn 11 krundi detailplaneeringu algatamine lähteseisukohtade kinnitamine ja keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine

Eural Properties OÜ on esitanud taotluse Ilmatsalu tn 11 krundile detailplaneeringu algatamiseks eesmärgiga jagada krunt kaheks ning määrata moodustatavale krundile ehitusõigus kahekorruselise äri- ja tootmishoone püstitamiseks. Uuele moodustatavale krundile soovitakse ehitada ca 2500 m² suurune äri- ja tootmishoone, suhtelise kõrgusega kuni 9m (2 korrust). Kavandatud tegevusvaldkonnaks on meditsiinitehnika tootmine ja müük.

Krunt suurusega 12070 m² asub Veeriku linnaosas. Krundi kohta kehtib Tartu Linnavalitsuse 18.05.2004 korraldusega nr 1043 kehtestatud Ilmatsalu 11 krundi detailplaneering, mis näeb ette kuni kahe ärihoone ehitamise võimaluse, hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala on 4500 m². Krunt on hoonestatud, lääneosas asub kauplus Maxima (ehitisregistri andmetel on ehitusalune pindala 1218 m²).

Algatatava detailplaneeringuga soovitakse üldplaneeringu põhilahenduse muutmist krundi maakasutuse sihtotstarbe osas. Tartu linna üldplaneeringu kohaselt asub krunt maa-alal, mille juhtfunktsiooniks on määratud teenindusettevõtete maa. Ilmatsalu ja Ravila tänava piirkonda on ette nähtud piirkonna elanikke teenindav tõmbekeskus, et tagada kohalike elanike teenindamine. Kuna antud piirkonnas on kaubanduskeskus välja ehitatud, asub linn seisukohale, et krundile kavandatav tegevus on linnaehituslikult sobiv tagamaks piirkonna muutunud olude ja vajaduste paindlikuma realiseerimise võimaluse. Samuti on planeeritava krundiga piirnevatel aladel Tartu linna üldplaneeringu kohane juhtfunktsioon tootmis- ja äriettevõtete maa.
Üldplaneeringu muutmise ettepanekut sisaldava detailplaneeringu algatamine on lubatav, kui detailplaneering koostatakse üldplaneeringus piiritletud sama funktsiooniga maa-ala kohta tervikuna. Planeeritava maa-ala vähim suurus on kvartal. Kuna naabruses asuvad alad on kaetud kehtivate detailplaneeringutega, on planeeritava ala suuruseks määratud Ilmatsalu tn 11 krunt.

Vastavalt keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 33 lg 2 punktile 1 tuleb strateegilise planeerimisdokumendi elluviimisega kaasnevat keskkonnamõju vajaduse korral hinnata, kui detailplaneeringuga tehakse üldplaneeringu muutmise ettepanek. Olulise keskkonnamõju olemasolu või puudumise tuvastamiseks on keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seadusest lähtudes koostatud järgmine eelhinnang:
Kavandatava tegevuse ala ja selle lähiümbruse keskkonnatingimused
Kavandatav tegevus on planeeritud moodustatavale krundile hoonesisesena. Planeeritaval krundil olemasolev kõrghaljastus paikneb krundi põhja- ja lõunapiiril ning kuulub säilitamisele. Nimetatud alal ei leidu Eesti Looduse Infosüsteemi (EELIS) andmetel kaitstavaid loodusobjekte ega kaitsealuste liikide elupaiku. Alal ja selle vahetus läheduses puuduvad objektid, mis vajavad keskkonnalube.
Jäätmekäitlus toimub hetkel vastavalt nõuetele. Ohtlikke jäätmeid hoone ja krundi kasutamisel ei teki.
1. Kavandatava tegevuse iseloom
Ilmatsalu tn 11 krundist moodustatava krundi maakasutuse sihtotstarbeks kavandatakse tootmis- ja ärimaa, krundile soovitakse rajada meditsiinitehnika tootmise ja müügi hoone. Juurdepääs krundile nähakse ette Ilmatsalu tänavalt. Parkimine korraldatakse krundisiseselt vastavalt standarditele ja Tartu linna määrustele.
2. Võimaliku mõju iseloomustus
Keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse (edaspidi KeHJS) ning selle alusel kehtestatud Vabariigi Valitsuse 29. augusti 2005. a määruse nr 224 „Tegevusvaldkondade mille korral tuleb kaaluda keskkonnamõju hindamise algatamise vajalikkust, täpsustatud loetelu“ kohaselt ei ole kavandatava tootmis- ja ärihoone ehitamine olulise keskkonnamõjuga tegevus. Krundi maakasutuse sihtotstarbe muutmine tootmis- ja ärimaaks ei too kaasa olulisi mõjusid, kuna Tartu linna üldplaneeringu kohaselt on planeeritava krundiga piirnevatele aladele kavandatud kahjuliku välismõjuta tööstusettevõtete ja ladude maa.
3. Tegevusega kaasnevatest tagajärgedest, nagu vee, pinnase või õhu saastatus, jäätmeteke, müra, vibratsioon, valgus, soojus, kiirgus ja lõhn;
Kavandatava tootmis- ja ärihoone rajamine ei too kaasa olulisi mõjusid nii looduskeskkonnale kui keskkonnale üldiselt. Kavandatavast tootmistegevusest tulenev müra ei välju tootmishoonest. Ehitustegevuse otsene mõju avaldub planeeringuala piires vaid ehitustegevuse ajal.

Eelhinnangust järeldub, et kavandatava tegevusega ei kaasne ohtu inimese tervisele ega keskkonnale, lahenduse elluviimisega ei kaasne piiriülest mõju ega olulisi kumulatiivseid mõjusid. Kavandatava tegevuse elluviimisega ei mõjutata eeldatavasti saastetasemeid määral, mis võiks põhjustada õigusaktidega kehtestatud nõuete ületamist Tartu linnas ja linna lähialadel, samuti ei kaasne planeerimisdokumendi elluviimisega teisi olulisi keskkonnaprobleeme. Planeeritaval alal ei ole kaitsealasid ning planeeritav tegevus ei ulatu mõjutama olemasolevaid lähimaid kaitsealasid.

Teatav müra ja vibratsioon võib kaasneda ehitustegevusega, kuid eeldatavalt ei ületa see normi ning seda saab vähendada õigete ehitusvõtete kasutamisega.

Keskkonnaamet oma 03.11.2014 kirjas nr JT 6-8/14/23112-2 on seisukohal, et lähtudes teadaolevast infost ei kaasne tegevusega eeldatavalt olulist keskkonnamõju ning KSH algatamine ei ole eeldatavalt vajalik ning keskkonnatingimustega arvestamine on võimalik planeerimisseaduse § 9 lg 2 p 8 kohaselt planeeringumenetluse käigus.

Eelnevast tulenevalt on linnavalitsus seisukohal, et planeeringu koostamisele võib asuda lähteseisukohtade punktis 5 nimetatud tingimustel.

Võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lg 1, § 22 lg 1 p 33, planeerimisseaduse § 9 lg 7 p-d 1 ja 2, § 10 lg 5, lg 6¹ p 2, § 12 lg 1, Tartu linna ehitusmääruse § 4 lg 4 p 5, keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 33 lg 2 p 1 ja lg 3, § 34 lg 1, § 35 lg-d 5 ja 6 ning arvestades Tartu Linnavolikogu 6. oktoobri 2005 määrusega nr 125 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringut, analüüsi Ilmatsalu tn 11 krundi detailplaneeringuga kavandatava tegevuse keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamise vajalikkusest ja Jõgeva-Tartu regiooni Keskkonnaameti 03.11.2014 kirja nr JT 6-8/14/23112-2, Tartu Linnavolikogu
o t s u s t a b:

1. Algatada Tartu linna üldplaneeringut muutva Ilmatsalu tn 11 krundi detailplaneeringu koostamine eesmärgiga kaaluda võimalusi krundi jagamiseks ja moodustatava krundi maakasutuse sihtotstarbe muutmiseks kahjuliku välismõjuta väike- ja äriettevõtete maaks ning moodustatavale krundile uue, kahekorruselise äri- ja tootmishoone ehitamiseks.

2. Jätta algatamata Ilmatsalu tn 11 krundi detailplaneeringu keskkonnamõju strateegiline hindamine.

3. Kinnitada planeeringuala piir vastavalt lisale "Ilmatsalu tn 11 krundi detailplaneeringuala situatsiooniskeem".

4. Planeeringu koostamise algatamisega ei kaasne linnale kohustust avalikult kasutatava tee ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja sademeveekanalisatsiooni väljaehitamiseks või vastavate kulude kandmiseks.

5. Planeeringu koostamisel tuleb arvestada järgnevate lähteseisukohtadega:

5.1. Planeeringu joonised - olemasolev olukord, põhijoonis, tehnovõrgud ning maakasutus ja kitsendused anda mõõtkavas M 1:500. Geodeetiline alusplaan peab kajastama planeeringualal ja lähinaabruses asuvate hoonete ehitusalust pindala, räästa- ja harjakõrgusi.
5.2. Krundi ehitusõigus:
5.2.1. Hoonete suurim lubatud arv moodustataval krundil: 1 põhihoone, hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala anda planeeringuga tingimusel, et normidekohane parkimine on lahendatud krundil. Krundile hoonestusala määramisel arvestada kõrgepingeliini kaitsevööndi ulatusega.
5.2.2. Krundi lubatud kasutamise sihtotstarbed on: kaubandus- teenindusettevõtete maa, tootmismaa.
Ehitiste kasutamise lubatud otstarbed anda vastavalt majandus- ja kommunikatsiooniministri 4. detsembri 2012. a määrusele nr 78 "Ehitise kasutamise otstarvete loetelu".
5.2.3. Hoone suurim lubatud suhteline kõrgus kuni 9 m.
5.3. Planeeritavale moodustatud krundile anda iseseisev juurdepääs Ilmatsalu tänavalt. Maxima kaupluse juurdepääs säilitada Ravila tänavalt. Moodustatava krundi parkimisvajadus tuleb lahendada krundil, lähtudes Eesti Standardist EVS 843:2003 "Linnatänavad". Kaaluda kombineeritud parkimislahenduse rakendamist, kus tööpäevajärgsel ajal oleksid parklad kasutatavad naabruses elavate kortermajade elanikele.
5.4. Kavandatava hoone arhitektuur peab olema kõrgetasemeline ja keskkonda väärtustav. Algupäraseid matkivad materjalid välisviimistluses ei ole lubatud. Uue hoone kohustuslik ehitusjoon määrata Ilmatsalu tn suhtes.
5.5. Krundi kõrghaljastuse osakaal näha ette vähemalt 10% krundi üldpinnast. Krundi olemasolev kõrghaljastus (Ilmatsalu tn äärne puuderida) säilitada. Määrata piirete rajamise keeld krundi Ilmatsalu tänavapoolsel küljel.
5.6 Immutussüsteemi kavandamisel lisada planeeringu koosseisu pinnase geoloogilistest omadustest lähtuv eksperthinnang süsteemi sobivuse kohta. Immutussüsteemi negatiivsed mõjud ei tohi väljuda krundi piirest ega avalduda hoone hilisemas ekspluatatsioonis.
5.7. Detailplaneering tuleb kooskõlastada Lõuna-Eesti Päästekeskusega. Planeeringu koostamise käigus teha koostööd naaberkruntide omanikega.

6. Detailplaneeringu lähteseisukohti ja eskiislahendust tutvustavate materjalide esitamine avaliku arutelu korraldamiseks on vajalik. Eskiislahendusele lisada planeerimislahendust illustreeriv mahuline illustratsioon või makett.

7. Linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonnal korraldada detailplaneeringu algatamise teate ilmumine ajalehes Postimees ja Tartu linna koduleheküljel ühe kuu jooksul pärast planeeringu algatamise otsuse tegemist.

8. Otsus jõustub .......2014. a.