Tartu Linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakonnale on esitatud 15. aprillil 2014. a ehitusloa taotlus ja lammutusprojekt Lina tn 7 (eluhoone), Lina tn 9 (abihoone) ja Lina tn 11 (pesuköök) vanade hoonete lammutamiseks.
1. Asjaolud
Lina tn 7, 9 ja 11 hooned on osa Tartu nakkushaigla hoonetekompleksist. Tartu nakkushaigla hoonetekompleks asub Lina, Aleksandri ja Turu tänavatega piirneval alal. Hooned asuvad ühel kinnistul, kinnistu katastritunnus on 79508:045:0004. Hoonetekompleks asub Tartus Aleksandri tänava miljööväärtuslikul hoonestusalal, mis hõlmab Aleksandri tänava mõlema külje hoonestust kinnistute Aleksandri 16, 19, 44 ja 49 vahel ning ulatub Lina tänava piirkonnas Turu ja Kalevi tänavateni. Miljööväärtusega hoonestusala eesmärk on tagada ehitusajaloolise väärtusega hoonete, algse krundistruktuuri ja 20. sajandi algul ehitatud nakkushaigla hoonetekompleksi ning sealse planeeringu, haljastuse, kaug- ja sisevaadete ning teestiku säilimine.
Miljööväärtuslikul hoonestusalal asuvate hoonete lammutamisele seadustes piiranguid esitatud ei ole. Hoone lammutamiseks on vajalik esitada ehitusloa taotlus ja lammutusprojekt. Hoone lammutamiseks ei pea olema koostatud detailplaneeringut. Miljööväärtusega hoonestusalal asuva hoone lammutamist reguleerib Tartu linna ehitusmäärus. Ehitusmääruse § 42 lõike 1 kohaselt võib miljööväärtusega hoonestusalal ehitise lammutada, kui seda pole võimalik ehitustehnilise ekspertiisi andmetel enam restaureerida. Põhjendatud kahtluse korral võib linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakond tellida täiendava ekspertiisi. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tuleb enne 1944. aastat ehitatud hoone lammutamise loa taotlemisel hoone kohta koostada ajalooline õiend, mis sisaldab tekstilist osa hoonete kujunemis- ja ehitusloost, fotofikseeringuid, väljavõtteid arhiivi- ja inventariseerimisjoonistest.
Tartu Linnavolikogu 18. veebruari 2010. a otsusega nr 45 algatati Lina tn 4 // 6 //7 // 8 // 9 // 11 ja Aleksandri tn 32 krundi detailplaneeringu (edaspidi Detailplaneering) koostamine eesmärgiga kaaluda võimalusi krundi jagamiseks, uute hoonete püstitamiseks ning planeeringuala kasutamise otstarvete täpsustamiseks. Detailplaneeringu koostamise algatamise ettepaneku kohaselt sooviti säilitada kaks krundil paiknevat ajaloolist hoonet ja üks teisaldada uude asukohta. Ettepaneku kohaselt sooviti lammutada Aleksandri ja Lina tn nurgal paiknev eluhoone (Lina tn 7), pesuköök (Lina tn 11) ja abihoone (Lina tn 9).
Tartu Linnavolikogu 13. oktoobri 2011. a otsusega nr 289 võeti detailplaneering vastu ja suunati avalikule väljapanekule. Vastu võetud planeeringulahenduses näidati hooned Lina tn 7, Lina tn 9 lammutatavatena ning Lina tn 11 hoone puhul peeti vajalikuks säilitada fassaad või selle osad.
Detailplaneeringu avaliku väljapaneku järgselt võttis linnavalitsus 23. detsembri 2011. a korraldusega nr 1405 planeeringulahenduse kohta esitatud ettepanekute ja vastuväidete osas seisukohad, millega toetati võimalust hooned Lina tn 7, Lina tn 9 ja Lina tn 11 lammutada.
Tartu linna muinsuskaitsekomisjoni 16. oktoobri 2013. a otsusega nr 22 on loobutud Lina tn 11 pesuköögi fassaadi säilitamisest ehk nõustutud kogu hoone lammutamisega.
Hetkel Detailplaneeringu koostamine jätkub ning kuna planeeringulahenduse avalikustamise tulemusena on see oluliselt muudetud, tuleb Detailplaneering esitada uuesti vastuvõtmiseks ning korraldada uus planeeringulahenduse avalik väljapanek ja arutelu. Viimane tähendab aga seda, et lähikuudel planeeringut kehtestada ei ole võimalik.
Lammutuslubade väljastamise seisukohas omab tähendust asjaolu, et Muinsuskaitseamet otsustas kooskõlastamise komisjoni 22. veebruari 2011. a protokolliga, et Lina tn 4 // 6 //7 // 8 // 9 // 11 ja Aleksandri tn 32 hoonetekompleksi kultuurimälestiseks ei tunnistata, kuna komisjon ei pea seda põhjendatuks, sest hoonetekompleks asub Tartu linna üldplaneeringuga miljööväärtuslikul alal ja sellele on sätestatud hoonete kaitse- ja kasutustingimused.
2. Esitatud taotlus ja hoonete tehniline seisund
Detailplaneeringu koostamise algatamise üks ideedest oli lahendada kompleksselt Tartu nakkushaigla hoonetekompleksi tuleviku küsimus ning seada tingimused alale uute hoonete püstitamiseks selliselt, et võimalikult palju säilitataks ja korrastatakse hoonetekompleksis säilinud miljööd.
Juba detailplaneeringu koostamise algatamisel soovis taotleja hoonete Lina tn 7, Lina tn 9 ja Lina tn 11 lammutamist nende kehva seisukorra tõttu, tänaseks on detailplaneeringu algatamisest möödas neli ja pool aastat ning arvestades asjaolu, et nimetatud hooneid ei ole vahepealsel perioodil parendatud ning neid ei ole kasutatud, sh pole hooneid talveperioodil köetud, siis on hoonete olukord võrreldes Detailplaneeringu koostamise algatamise ajaga veelgi halvenenud. Lina tn 7, Lina tn 9 ja Lina tn 11 hoonete seisukord on fikseeritud arhitektuuri ja ehituse osakonna järelevalveteenistuse poolt 11. augustil 2014. a.
Vaatamata koostamisel olevale Detailplaneeringule on Tartu Linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakonnale esitatud 15. aprillil 2014. a ehitusloa taotlus ja lammutusprojekt Lina tn 7 (eluhoone), Lina tn 9 (abihoone) ja Lina tn 11 (pesuköök) vanade hoonete lammutamiseks.
Kuigi Tartu nakkushaigla hoonetekompleksi kui miljööväärtusliku ala tulevik tuleks ideaalis lahendada terviklikult läbi detailplaneeringu, puuduvad linnavalitsusel õiguslikud alused Lina tn 7, Lina tn 9 ja Lina tn 11 hoonete lammutamiseks ehituslubade väljastamisest keeldumiseks. Küll peab aga linnavalisus vajalikuks selgitada, millistest eeldustest linnavalitsus lammutuslubade väljastamisel lähtub.
Lina tn 7, Lina tn 9 ja Lina tn 11 hoonete ehitustehnilise seisukorra kohta on koostatud kaks ekspertiisi. Esimene ekspertiis koostati 2009. a aprillikuus ning selle tellis Aurorette OÜ, ekspertiisi koostas Tareke Projekt OÜ, teine ekspertiis koostati 2010. a juunikuus ja selle tellis Tartu Linnavalitsus ning koostas Ehitusekspertiisibüröö OÜ. Lisaks ekspertiisidele on 11. augustil 2014. a hoonete sisukorra fikseeritud arhitektuuri ja ehituse osakonna järelevalveteenistus ning tuvastanud, et välisel vaatlusel on hoonete olukord võrreldes viimase ekspertiisiga halvenenud, kuid hooned ei ole siiski sellises olukorras, et põhjustaksid hetkel otsest ohtu inimeste elule või varale. Ülalnimetatud ekspertiisides on hoonete seisukord kirjeldatud alljärgnevalt.
2.1. Lina tn 11
Katus, vihmaveesüsteem ja korstnad
Katuse eterniit on pragunenud, katki ja esineb suuri läbijooksusid. Turu tänava poole jääva külgtiiva katus on täielikult amortiseerunud. Ulatuslikud läbijooksud, puidust kandekonstruktsioonid on pehkinud. Ülejäänud hoone osas on katuse kandekonstruktsioonid rahuldavas seisukorras. Pööningu põrandatalad on läbijooksude kohas täielikult pehastunud. Vihmaveesüsteem on täielikult amortiseerunud. Korstna ülemised osad lagunenud. Pesukoja katlamaja korsten on säilinud esialgsel kujul. Korsten on lagunenud.
Vahelaed
Vahelaed on kasinas seisukorras ning vajavad kapitaalremonti.
Seinad
Hoone välisviimistlus on amortiseerunud ning seinad vajavad kapitaalremonti. Vähesel määral esineb vundamentide ebaühtlasest vajumisest tekkinud pragusid. Kõige tugevamad praod on Turu tänava poolse tiibhoone esifassaadil. Hoone siseviimistlus on amortiseerunud.
Avatäited
Aknad ja uksed on väga halvas seisukorras.
Põrandad
Põrandad on vajunud ning pragunenud. Esimese korruse põrandad on amortiseerunud. Teise korruse puidust põrandad on kõik täielikult amortiseerunud. Põrandad on kaetud rullmaterjaliga ning puidust aluspõrand on täielikult pehkinud.
Vundamendid
Hoone vundamendid on rahuldavas seisukorras. Esineb ebaühtlasi vajumid. Suuremad vajumid asuvad Turu tänava poolses tiibhoones, mille taha on rajatud reovete neutraliseerimisseade.
Interjöör, sisetrepid, tehnoseadmed
Esialgset siseviimistlust ei ole säilinud. Tehnoseadmed ei ole säilinud.
Lina tn 11 hoone ei ole kasutuskõlblik. Kehtivate normide alusel pole võimalik ilma põhikonstruktsioonide väljavahetamiseta hoonet kasutada. Hoone taastamine ei ole tõenäoliselt otstarbekas, kuna väga palju kivikonstruktsioone tuleks välja vahetada ja lisaks tuleks kogu katusekonstruktsioon asendada. Katuste vihmavesi on tugevat kahjustanud vundamente ja hoone soklit. Soklites on tellisseinad tugevate vee ja külmakahjustustega. Hoone esimese korruse põrand oli 2009. aasta kevadel ekspertiisi teostamise ajal kohati vee all. Hoone katusekonstruktsioonid on väga tõsiste veekahjustustega, kuna katusekate on väga auklik ja kohati üldse puudub.
2.2. Lina tn 9
Katus, vihmaveesüsteem ja korstnad
Eterniitkatus on pragunenud ja katki, esineb läbijooksusid. Katuse kandekonstruktsioonidel esinev paiguti mädanikku, harjajoon on ära vajunud. Katusekate on sammaldunud, esineb eterniitplaatide pragunemisi, paiguti auke. Hoonel puudub kogu räästa ulatuses sademeveesüsteem. Vihmaveetorud on paigaldatud üksnes uste kohale ja need on tugevasti roostetanud. Korstnapitsi telliste vahel esineb pragusid.
Vahelagi
Esimese korruse vahelael esineb suuri läbivajumisi ja kõverdumisi. Vahelaed on amortiseerunud.
Seinad
Hoone oli aastaid olnud köetud üksnes korteri poolses osas, muu hoone on olnud kütmata, mistõttu esineb kütmata osas enam niiskuskahjustusi. Visuaalsel vaatlusel on näha, et hoone seinad on kõverad ning akende read ei ole ühel joonel. Deformatsioonid on tingitud vundamentide halvast seisukorrast. Palkseintel esineb seenkahjustusi ning pehkinud osasid, kuid kahjustused on lokaalsed. Palkseinte olukord on kasin, seinad vajavad kapitaalremonti.
Avatäited
Avatäited on amortiseerunud.
Vundamendid
Hoonel praktiliselt sokkel puudub, seetõttu ei ole piisavalt tõkestatud pinnaseniiskuse sattumine hoone konstruktsioonidesse. Vundamendid on täielikult amortiseerunud.
Interjöör, trepid, tehnoseadmed
Hoone siseviimistlus on amortiseerunud. Tehnoseadmed on amortiseerunud.
Hoone üldiselt on amortiseerunud ja otstarbekas on hoone lammutada.
Lina tn 9 hoones on pikaajaliselt vajunud kõik palkseinad ja vahelaed. Lisaks on Lina tn 9 hoone oma põhiplaanist ja väliskujust lähtuvalt kõige enam funktsionaalselt iganenud. Lähtuvalt esitatud konstruktiivsest hinnangust ja rekonstrueerimistööde läbiviimise mõistlikkusest tuleks Lina tn 9 hoone lammutada.
2.3. Lina tn 7
Katus, vihmaveesüsteem ja korstnad
Eterniitkatus on pragunenud ja katki, esineb läbijooksusid. Pööningu põrandatalad on läbijooksude kohas pehastunud. Kahjustused on lokaalsed. Katusekate on täielikult amortiseerunud. Tsingitud plekist vihmaveerennid ja -torud on tugevasti roostetanud. Vihmaveesüsteem on täielikult amortiseerunud. Korstnad on pööningust alates amortiseerunud.
Vahelaed
Esineb suuri läbivajumisi ning laed on pragunenud. Puitkonstruktsioonide pehkimine. Teise korruse laes esineb niiskuskahjustusi katuse läbijooksude kohas. Vahelaed on amortiseerunud ning vajavad kapitaalremonti.
Seinad
Hoone on seisnud aastaid kütmata ning ruumidesse kogunenud niiskuse toimel on mistra paljudest kohtadest hallitanud. Suured seenkahjustused on hoovipoolse välisseina Turu tänava poolses osas. Sein on mitme meetri pikkuses osas täiesti pehme ning seina sisepinnal kasvavad seened. Hallitanud mistra alla jäänud sein avati täiendavalt Lina tänava poole jääva välisseina sisepinnalt. Visuaalsel vaatlusel on näha, et hoone seinad on kõverad ning akende read ei ole ühel joonel. Deformatsioonid on tingitud vundamentide halvast seisukorrast. Palkseintel esineb seenkahjustusi ning pehkinud osasid. Palkseinte olukord on kasin. Hoone tagaküljel on sõrestikseintega juurdeehitus. Seinte saepurust täidis hallitab, seinad on tugevalt deformeerunud. Sõrestikseinad on täielikult amortiseerunud.
Avatäited
Avatäited on amortiseerunud.
Põrandad
Esimese korruse puidust aluspõrandad täielikult pehkinud ning esineb hallitust ja seenkahjustusi. Põrandad on amortiseerunud.
Vundamendid
Sokli mört ja tellised on täielikult lagunenud, kivid on osaliselt soklist väljakukkunud, savitellistel puudub igasugune tugevus. Vundamendid on ebaühtlaselt vajunud. Vundamendid on täielikult amortiseerunud.
Interjöör, trepid, tehnoseadmed
Hoone siseviimistlus on amortiseerunud. Tehnoseadmed on amortiseerunud.
Lina tn 7 on saanud aja jooksul kõige enam kahjustada, ära vajunud vundamendi tõttu on pikaajaliselt vajunud ka kõik palkseinad ja vahelaed. Seetõttu tähendab selle hoone rekonstrueerimine tema detailideni lahtivõtmist ja uuesti kokkupanekut, kusjuures ei saa garanteerida palkide sobitumist peale aluste õigeks rihtimist. Hoone vundament on ebaühtlaselt vajunud. Katuste vihmavesi on tugevat kahjustanud vundamente ja hoone soklit. Vundamendi peal olev müürlatt on treppide kohal tugevate veekahjustustega ja vajab väljavahetamist. Hoone korstnad on ohtlikud, kuna sealt võib kukkuda kive. Hoone seintel on vamm. Põrandad on väga ebaühtlaselt vajunud. Hoone ei ole linnavalitsuse hinnangul kasutuskõlblik. Kehtivate normide alusel pole võimalik ilma põhikonstruktsioonide väljavahetamiseta hoonet kasutada. Kuna hoonesse sisenedes on tuntav iseloomulik seene lõhn ja vamm on nähtav mitmetes kohtades seintel, siis tõenäoliselt ei ole võimalik hoonet säilitada. 2009. aasta ekspertiis leidis Lina tn 7 hoone kohta, et hoone ei ole kasutuskõlblik. Kehtivate normide alusel pole võimalik ilma põhikonstruktsioonide väljavahetamiseta hoonet kasutada.
3. Järeldused
Linnavalitsus märgib, et eelviimane ehitusalane ekspertiis antud hoonete kohta on tehtud 2009. aasta kevadel ja viimane 2010. aasta suvel ning esimesest ekspertiisist on möödunud enam kui 5 ja teisest rohkem kui 4 aastat, hoonete seisukord on selle aja jooksul tunduvalt halvenenud. Hooned on muutumas lähitulevikus ebarahuldava olukorra tõttu ohtlikuks nii inimestele kui ka nende varale.
Kuigi miljööväärtusliku hoonestusala säilimise ning kaitsmise eesmärgil tuleks piirkonnas säilitada võimalikult palju miljööväärtuslikke hooneid, on ekspertiisidega tuvastatud, et eeldused Lina tn 7, 9 ja 11 hoonete lammutamiseks on täidetud. Hoonete konstruktsioonid on niivõrd amortiseerunud, et hoonete restaureerimine on ebamõistlikult kulukas.
Omaniku soov on, arvestades Lina tn 7, 9, 11 hoonete ebarahuldavat olukorda, hooned lammutada. Linnavalitsus ei saa kohustada omanikku tegema ebamõistlikke suuri kulutusi hoonete säilitamiseks ja restaureerimiseks, kui uute lahendustega hoonete rajamine tuleb odavam ja mõistlikum ning kui hoonetekompleksi osade hoonete lammutamine võimaldab majanduslikel kaalutlustel säilitada seni paremas olukorras olevad hooned ning pargiala.
Linnavalitsus on seisukohal, et planeeringuala hoonestuse säilitamise ja uute hoonete ehitamise vajadust põhjalikult kaalunud ning seetõttu ollakse seisukohal, et täiendavaid uuringuid vaja ei ole. Linnavalitsus on seisukohal, et kuigi hooned asuvad miljööväärtuslikus piirkonnas, on nende hetkeline seisukord ehituslikus mõttes ebarahuldav, mistõttu nende kolme hoone restaureerimise nõue täna oleks omanikku liigkoormav ja ebamõistlik ning hoonete omanik ei suudaks nõuet täita. Samuti ei aitaks see kuidagi kaasa üldise eesmärgi saavutamiseks - korrastatud hoonete ehitamiseks ja osade hoonete rekonstrueerimiseks sealses piirkonnas.
Linnavalitsus tõdeb, et avalik huvi on hoonekompleksi suhtes suurem kui tavaliselt, kuid avalik huvi ei ole üheselt samastatav pelgalt üksikisikute huvide summaga, vaid on kvalitatiivselt midagi muud. Linnavalitsus rõhutab, et asjaõigusseaduse §-s 68 on sätestatud omaniku õigus asja vallata, kasutada ja käsutada, omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Ehitamisele (s.h lammutamisele) piirangute seadmine avalikes huvides eeldab, et need avalikud huvid tugineksid seaduses fikseeritud legitiimsetele eesmärkidele ning oleksid põhjendatud. Omanikul on õigus asja vallata ja kasutada oma enda äranägemise järgi ning tema õigusi piiravad üksnes teiste omanike või muude isikute õigused või üldised huvid tervikuna. Isiku õigus ehitada ei või olla avaliku võimu poolt enam riivatud, kui seda nõuavad ilmselgelt domineerivad legitiimsed avalikud ja kolmandate isikute huvid. Antud ala kohta on koostatud mitmeid ehitusalaseid ekspertiise, mis antud ala väga põhjalikult käsitlevad, s.h Lina tn 7, 9 ja 11 hooneid. Ekspertiiside tulemused Lina tn 7, 9 ja 11 hoonete kohta, mille lammutust taotletakse, on hoonete lammutusi pooldavad, arvestades ehitusosade tehnilisi seisukordi. 2010. aasta ekspertiisi andmetel oli juba siis hoonete kulumisaste järgnev: Lina tn 11- 61%, Lina tn 9 - 70-80% ja Lina tn 7 - 83 %. Linnavalitsus pöörab veelkord tähelepanu asjaolule, et möödunud on enam kui 4 aastat viimasest ekspertiisist, mistõttu on hoonete kulumi aste tänaseks pigem tõusnud. Parendusi hoonetele tehtud ei ole ka pärast ekspertiiside tegemist.
Linnavalitsus võtab arvesse lisaks ekspertiisides avaldatud seisukohtadele ka omaniku tahet ning kindlasti ka avaliku huvi ja naabrusõigusi. Hoonetekompleks asub Lina tänaval miljööväärtuslikul alal, Lina tn 7, 9 ja 11 on olnud halvas olukorras ja enamjaolt olnud kasutuseta ning tühjana seisvatena. Põhjusel, et hoonekompleksi omanik ei soovi eelpool nimetatud kolme hoonet restaureerida hoonete kas halva või väga halva olukorra ning sellest lähtuva restaureerimise kõrge maksumuse tõttu, ei saa linn keelduda lammutuslubade väljastamisest. Olukord, kus hooned seisavad lagunenuna ja omanikul puudub huvi nende kolme hoone korrastamiseks, on lõpp-kokkuvõtvalt kahjulikum kui hoonete lammutamine.
Samas märgib linnavalitsus, et hoonetele lammutusloa väljastamisega muutub linnaehituslik situatsioon Lina tn 4 // 6 //7 // 8 // 9 // 11 ja Aleksandri tn 32 krundi detailplaneeringuga haaratud alal tervikuna. Nimetatu tähendab, et krundi omanik ei saa eeldada, et Detailplaneeringu avalikul väljapaneku ja arutelu tulemustel säilub samasugusena Tartu Linnavolikogu 13. oktoobri 2011. a otsusega nr 289 vastu võetud Lina tn 4 // 6 // 7 // 8 // 9 // 11 // Aleksandri tn 32 krundi detailplaneeringu lahenduses määratud ehitusõigus lammutusloa saavate hoonete asukohas.
Tartu Linnavalitsus on seisukohal, et teostatud ekspertiisid on piisavad illustreerimaks Lina tn 7, 9 ja 11 hoonete ehitustehnilist olukorda, mis eeldab lammutamist, hoonete kohta on koostatud piisavalt materjali, mis vastab oma sisult ajaloolise õiendi nõuetele ning esitatud ehitusloa taotlus lammutamiseks vastab nõuetele. Eelnevast lähtuvalt puuduvad ehitusloast keeldumise alused tulenevalt EhS §-st 24.
Võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 30 lg 1 p 2, ehitusseaduse § 22 lg 1 p 4 ja § 23 lg 1 ning Tartu linna ehitusmääruse § 28 lg 3, Tartu Linnavalitsus
Tartu Linnavalitsuse 12.08.2014 korraldus nr 804 "Lina tn 7 // 9 // 11 ehitusluba lammutamiseks"