Tartu Linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakonnale on esitatud ehitusloa taotlus ja eelprojekt Piiri tn 16 üksikelamus varasemalt tehtud ehitustööde seadustamiseks.
I Asjaolud
Omavoliliste tööde tegemine omanike poolt on esimesena fikseeritud 11.09.2007. a arhitektuuri ja ehituse osakonna paikvaatluse aktis ning 13.09.2007 ettekirjutuses nr 56. Uuesti teostati paikvaatlust 06.02.2013. a ning kaasomanikele saadeti 28.02.2013. a osakonna poolt kiri nr 7-14.1/01444, milles määrati olemasoleva olukorra vabatahtlikuks seadustamiseks ja vajalike dokumentide esitamise tähtajaks 10.06.2014. 20.03.2013 esitas üks kaasomanikest Tartu Linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakonnale projekteerimistingimuste taotluse olemasoleva olukorra seadustamiseks ning AEO 26.03.2013. a kirjaga nr 7-12.1/PTH-13-068 väljastati arhitektuursed ja ehituslikud tingimused Piiri tn 16 üksikelamu rekonstrueerimiseks. 09.05.2013. a esitas seadustamisele heakskiidu andmisest keelduv kaasomanik A. Otsa vastuväite, milles nõuab Tartu Linnavalitsuse poolset seaduse järgimist ning ehitusluba väljastades vastavalt asjaõigusseadusele kõigi kaasomanike nõusolekut. 07.06.2013. a esitas Piiri tn 16 üks kaasomanikest ehitusloa taotluse ja eelprojekti, mida on vastavalt arhitektuuri ja ehituse osakonna märkustele täiendatud ja parandatud.
Kinnistusraamatu andmetel on Piiri tn 16 omanikud A. Otsa, kellel on 2376/10000 kaasomandist, ühisomanikud H. Heinsar ja L. Lilles-Heinsar, kellel on 4167/10000, ning J. W. Phillipsil 3457/10000 kaasomandist. Ehitusloa taotlemiseks on olemas enamuse kaasomanike nõusolek (EhS § 23 (11)), kuid puudub A. Otsa heakskiit, kes soovib olemasoleva olukorra seadustamise asemel endise projekti- ja ehitisregistrijärgse olukorra taastamist seoses kaasomanike omavaheliste varasemate renoveerimisvõlgadega (28.01.2013. a kiri ja 21.03.2013. a kiri). Lisaks on andnud ehitusprojektile heakskiidu naaberkrundi Piiri tn 16a omaniku esindaja. Tartu Linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakond teavitas 17.01.2014. a kirjaga nr 7-14.1/01583 kaasomanikke esitatud ehitusloa taotlusest ja pakkus võimalust tutvuda enne ehitusloa väljastamist koostatud ehitusprojektiga, määrates vastuväidete esitamise tähtajaks 31.01.2014. a. 18.01.2014. a esitas üks kaasomanikest arhitektuuri ja ehituse osakonnale projekti kohta heakskiidu. 19.01.2014 kirjaga nr 7-14.1/01583 palus A. Otsa seoses advokaadi välismaal viibimisega vastuväidete esitamiseks pikendust kuni 19.02.2014. aastani ning esitas oma vastuväited 18.02.2014. a OÜ Advokaadibüroo Sirje Must kaudu. Peale A. Otsa vastuväidete esitamist edastasime need ka ehitusloa taotlejale, mille järgselt taotleja ehitusprojekti täiendas ning kaasomanikud arhitektuuri ja ehituse osakonnale 19.03.2014. a vastuskirja saatsid. Pärast ehitusprojekti täiendamist vaatasid projekti uuesti läbi arhitektuuri ja ehituse osakonna spetsialistid ning palusid veel mõnda lahendust täpsustada. 12.06.2014. a esitati lõplikult täiendatult projekt arhitektuuri ja ehituse osakonnale.
II Kaalutlused
Aniita Otsa esitas järgmised vastuväited:
1. Piiri tn 16 ehitusprojekt on otseses vastuolus 30.05.2006. a notari juures kokku lepitud hoone kasutuskorraga, mille p 5.6 kohaselt peavad kasutuskorra muutmisele suunatud avaldused ja kokkulepped olema tehtud notariaalses vormis ning käesoleval ajal ei ole kaasomanikud kasutuskorda muutnud ja see tuleb lugeda kehtivaks. Piiri tn 16 kaasomanikud Hannes Heinsar, Laura Lilles-Heinsar ja James William Phillips rikuvad käesoleval ajal viidatud kasutuskorda, kuna kasutavad ebaseaduslikult suuremat osa kaasomandist kui neile kasutuskorraga on ette nähtud.
Kasutuskorraga seotud omavahelised vaidlused tuleb lahendada kohtus. Ehitusloa väljastamiseks on olemas vastavalt EhS § 23 lg 11 enamuse kaasomanike nõusolek. Tegemist ei ole reaalosadega, sest pole moodustatud korterid, vaid tegemist on üksikelamuga, mis on kaasomandis. Teised kaasomanikud on pakkunud A. Otsale mitmeid võimalusi olukorra ühiseks seadustamiseks, aga kuna koostöö eelduseks on eelmise omaniku võla tasumine täies mahus, siis ei ole kokkuleppele jõutud.
2. Omavoliliselt ümberehitatud katusekorruse otsaseina pikendus ja terrass varjavad ära A. Otsa kasutuses oleva toa päikesevalguse.
A. Otsa majaosa aknad asuvad maja kagu-, edela- ja loodepoolses küljes ehk ilmakaartes, kuhu langevat päikesevalgust ei saa füüsiliselt kuidagi mõjutada otsasein teisel korrusel ega terrass, mis paiknevad hoone kirdepoolses otsas.
3. Majast eenduva sissepääsu kohal paiknev varjualune varjab ära A. Otsa kasutuses oleva toa akna valguse.
Linnavalitsus märgib, et ehitusprojektiga kavandatud varjualune tuleb viia vastavusse endiste mõõtmetega nagu see oli enne omavolilist ümberehitamist.
4. Hoone lammutatud palksein on asendatud karkassseinaga, mis ei vasta energianormatiivile ning on talvel härmas. Ehitusprojekt ei vasta projekteerimistingimuste punktile 1 (lammutatud palkseina energianormatiivide osas).
Linnavalitsus märgib, et ehitusprojektiga on kavandatud katusekorruse otsaseina konstruktsiooniks puitsõrestiksein, mille soojusläbivus (U-arv) on 0,18 W/(m²K). Vabariigi Valitsuse 30.08.2012 määruse nr 68 "Energiatõhususe miinimumnõuded" § 12 lõike 3 p 1 kohaselt tuleb soojustuse valikul lähtuda sellest, et ehitis oleks hea energiatõhususe tasemega. Elamute välispiirete valikul võib esmase lähenemisena lähtuda välisseina soojusläbivuse väärtusest 0,12-0,22 W/(m²K). Seega on Piiri 16 üksikelamu katusekorruse otsasein projekteeritud vastavuses määrusega kehtestatud nõuetele. Samas teavitame, et Piiri 16 üksikelamule ei ole energiatõhususe miinimumnõuete järgimine nõutav, sest ehitis asub miljööväärtuslikul hoonestusalal. Mis puudutab välisseina härmatamist talvel, siis võib sellel olla mitmeid põhjusi. Enimlevinud põhjustest on hoone vähene kütmine ja aurutõkke puudumine. Samas märgime, et lühiajaline külmumine puithoone puitosi oluliselt ei kahjusta, pigem on tegemist esteetilise probleemiga. Piiri 16 kinnistu kaasomanike sõnul ei ole nad aastatel 2011-2014 otsaseina härmatamist täheldanud.
5. Teise korruse ventilatsioon on kooskõlastusteta välja viidud maja ühiskasutuses oleva pööningu kaudu, mis tekitab talvel tuulekastidesse jääpurikaid.
Linnavalitsus märgib, et ehitusprojektiga on katusekorruse ventilatsioon lahendatud mehaanilise väljatõmbega läbi väliseina otse õue. Sellega seoses likvideeritakse (lammutatakse) varem omavoliliselt väljaehitatud ventilatsioon.
6. Ehitusprojekt ei vasta projekteerimistingimuste punktile 1 (arhitektuurne osa – terrassi ja eenduva seinaosa probleem on lahendamata).
Linnavalitsus märgib, et terrassi omavolilise osa taastamiseks ja põhihoone Supilinna ajaloolise miljööga sobivaks viimiseks korraldati mitmeid koosolekuid projekteerija, tellijate ning arhitektuuri- ja kultuuriväärtuste teenistuste osavõtul. Lisaks tutvustati projektlahenduse eri variante Supilinna Seltsile. Üheskoos leiti kompromisslahendus olemasoleva miljööliselt ebasobiva olukorra parandamiseks ning samas katuseterrassi säilitamiseks. Projektiga vahetatakse välja terrassi piire horisontaalsest vertikaalseks, mis vastab hoone kujundusele enne ümberehitust. Konstruktiivsetel põhjustel ei saanud katuslage ja seega ka terrassipiiret madalamale tuua. Leitud lahendus on kooskõlastatud arhitektuuri ja ehituse osakonna kultuuriväärtuste teenistuse ning arhitektuuri- ja linnakujundusteenistusega.
7. Ehitusprojekt ei vasta projekteerimistingimuste punktile 2 (teise korruse otsaseina on pikendatud ja ruume laiendatud).
Linnavalitsus märgib, et tegemist on 2013. a märtsis väljastatud tingimuste ajaks juba väljaehitatud hoone osaga ehk olemasoleva mahuga, mida ei käsitleta laiendamisena ja seega vastab see väljastatud tingimustele.
8. Ehitusprojekt ei vasta projekteerimistingimuste punktile 5 (teise korruse aknad ei vasta esitatud nõuetele).
Linnavalitsus märgib, et käesoleva ehitusprojektiga on kooskõlastatud vaid katusekorruse väljaehituse aken, mille joonised sisalduvad projektis. Juba varasemalt paigaldatud nõuetele mittevastavaid aknaid projektiga ei seadustata, kuid uued aknad on tulevikus ette nähtud kahekordse lahusraamiga valged puitaknad ning välisuste vahetamisel kasutakse puidust tahveluksi, mis vastavad tingimustele.
9. Teise korruse kanalisatsioonitoru on paigaldatud läbi Aniita Otsa kasutuses olevate ruumide magamistoa.
Linnavalitsus peab esmalt vajalikuks selgitada tehnosüsteemi mõistet ehitusseaduse tähenduses. Ehitise tehnosüsteem on ehitise piires ehitise toimimiseks ja ohutuse tagamiseks vajalike seadmete või kommunikatsioonide kogum koos nende toimimiseks vajalike konstruktsioonielementidega.
Ehitusseaduse seletuskirja kohaselt käsitletakse tehnosüsteemina sellist süsteemi, mis asub ühe ehitise piires (st hoonesisesed tehnosüsteemid) ja mis on kogum seadmeid, kommunikatsioone ja nende toimimiseks vajalikke konstruktsioonielemente, kui need on vajalikud konkreetse ehitise toimimiseks. Seega saab tehnosüsteemiks lugeda eelkõige seadmete kogumit, aga ka selliseid konstruktsioonielemente, nagu eraldiseisvad kütteelemendid (ahi, küttekolded, lõõrid). Tehnosüsteemi mõiste alla ei kuulu sellised asjad (päraldised), mis pole süsteemi osad, kuid teenivad süsteemi ja on sellega seotud vastava ruumilise seose kaudu (kraanid, wc-potid, pistikud, veemõõtjad vms). Kõik eelnimetatud asjad on küll süsteemiga seotud, kuid ei mõjuta süsteemi toimimist ja seeläbi ehitise funktsioneerimist (elektrisüsteem toimib ka ilma pistikuta, kuid ei ole ohutu, kanalisatsioon toimib ka ilma sanitaarsõlmeta, kuid seda ei saa kasutada, veevärk toimib ilma kraanita, kuid seda ei saa kasutada). Tehnosüsteemina ei saa käsitleda ka konstruktsiooni osa (näiteks ava seinas), mis olemuslikult mingi süsteemiga seotud ei ole.
Eelnevast tulenevalt saab vee- ja kanalisatsiooni puhul käsitleda tehnosüsteemina vaid tehnošahtis asuvaid vee- ja kanalisatsioonipüstikuid. Korterisisesed torustikud (alates vee- ja kanalisatsiooni püstikust) ja nende küljes asuvaid seadmeid (pesumasin, valamu, wc-pott jm) saab käsitleda päraldistena. Nende päraldiste muutmisel või asukoha muutmisel või uute päraldiste paigaldamisel (nt nõudepesumasina paigaldamine kööki) ei mõjuta vee- ja kanalisatsioonisüsteemi üldist toimimist ja seeläbi elamu funktsioneerimist.
Seega korterisisesed vee- ja kanalisatsioonitorustikud ei ole ehitise tehnosüsteemi osad ehitusseaduse tähenduses ning nende torustike muutmine ei ole ehitamine ehitusseaduse § 2 lg 6 p 4 mõttes (ehitamine on ehitise tehnosüsteemi või selle osa muutmine või tehnosüsteemi terviklik asendamine).
Vastavalt Majandus- ja kommunikatsiooniministri 04.12.2012. a määrusele nr 78 "Ehitise kasutamise otstarvete loetelu" lisale kuulub üksikelamu ühe korteriga elamute kategooriasse. Seega saab üksikelamut käsitleda kui ühe korteriga elamut.
Piiri 16 puhul on tegemist üksikelamuga (ühe korteriga elamuga). Tulenedes eelpool antud ehitise tehnosüsteemi mõiste selgitusest, saame järeldada, et üksikelamu siseste vee- ja kanalisatsioonitorustike muutmine ei ole ehitamine ehitusseaduse tähenduses. Seega ei saa Aniita Otsa kasutuses olevates ruumides asuvat kanalisatsioonitoru käsitleda omavolilise tehnosüsteemi osana. Ehitusloa taotluse aluseks oleva ehitusprojektiga ei muudeta antud kanalisatsioonitoru paiknemist.
Lisaks märgib linnavalitsus, et nimetatud kanalisatsioonitoru on paigaldatud ca 10 aastat tagasi ning linnavalitsusele ei ole teada, et ruumide tolleaegne kasutaja oleks takistanud kanalisatsioonitoru paigaldamist. Veel märgib linnavalitsus, et kaasomanikel on alati võimalus omavahel kokkuleppida vee- ja kanalisatsioonitorustike ümberpaigutamiseks.
10. Ehitusprojekt ei vasta projekteerimistingimuste punktile 5 (puuduvad ümberehitatud ventilatsiooni ning vee- ja kanalisatsioonivarustuse lahendused).
Linnavalitsus märgib, et ehitusloa taotlemisel esitatavas ehitusprojektis esitatakse ehitise kohta need andmed ja ehitusprojekti osad, mis on asjakohased ja mida on otstarbekas ning võimalik määrata. Ehitusloa taotlemisel ei pea esitama tehnovarustuste projekte, vaid piisab üldiste põhimõtete kirjeldustest. Vajalikud tehnovarustuste projektid tellitakse ehitustööde tegemise käigus ning need esitatakse kohalikule omavalitsusele alles kasutusloa taotlemisel. Piiri 16 üksikelamu ehitusprojekt sisaldab ventilatsiooni-, veevarustus- ja kanalisatsiooniosa, kus on kajastatud nende toimimise üldiseid põhimõtteid. Lisaks on joonistel (korruste plaanidel) kajastatud wc-de, pesuruumide ja köökide asukohad, kuhu on peale märgitud olulised tingmärgid (wc-potid, valamud, vannid). Ehitusprojekti dokumente tuleb vaadelda terviklikult, sest nad täiendavad üksteist.
11. Ehitusprojekt ei vasta projekteerimistingimuste punktile 6 (lahendamata on jäätmekäitluse ja parkimise küsimused). Käesoleval ajal pargib kaasomanik James William Phillips enda kasutuses olevat autot Aniita Otsa akna all, varjates selliselt valguse.
Linnavalitsus on seisukohal, et parkimine ja jäätmekäitlus on projekti asendiplaanil ja seletuskirjas lahendatud ning sissesõiduteel on piisavalt ruumi, et parkida autot viisil, et see ei paikneks A. Otsa akna all. Esitatud uuel asendiplaanil on parkimiskoht nihutatud sissesõiduteest eemale krundi sügavuse poole, et auto ei jääks A. Otsa akna alla. Üksikelamu puhul piisab ühest nõuetekohasest parkimiskohast.
12. Ehitusprojektis on käsitlemata jäetud kõrvalhoonete küsimus. Näiteks on lammutatud kuur (ehitisregistri kood 104014564) ja pesuköök (ehitisregistri kood 104014563). Omavoliliselt ehitatud ja Hannes Heinsari ja Laura Lilles-Heinsari ning James William Phillips kasutuses olev uus kuur asub osaliselt naabri Piiri tn 14 kinnistul, mille tõttu ei ole võimalik lahendada kinnistu piirete küsimust.
Linnavalitsus märgib, et esitatud ehitusprojekt ei käsitle kõrvalhoonete küsimusi. Nimetatud hooned on lammutatud ehitusloa taotlejale teadmata ajal ning kindlasti enne 2011. aastat. Ehitiste registrisse kandmine ja sinna õigete andmete esitamine on kõigi kaasomanike ühine kohustus, kuid majaomanikud ei ole veel jõudnud kokkuleppele nende taastamise, asendamise ning praegusesse seisu jätmise osas. Kui tekib lahendus, esitatakse vajalikud teatised.
Tartu Linnavalitsus on seisukohal, et esitatud ehitusloa taotlus ja ehitusprojekt vastavad nõuetele ning ehitusloast keeldumise alused tulenevalt EhS §-st 24 puuduvad.
Võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 30 lg 1 p 2, ehitusseaduse § 23 lg 1 ja Tartu linna ehitusmääruse § 28 lg 3, Tartu Linnavalitsus
o t s u s t a b:
1. Arhitektuuri ja ehituse osakonnal väljastada ehitusluba Piiri tn 16 üksikelamu rekonstrueerimiseks ja laiendamiseks.
2. Korraldus jõustub ehitusloa taotlejale teatavakstegemisest.
3. Käesoleva korralduse peale võib esitada Tartu Linnavalitsusele vaide haldusmenetluse seaduses sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korraldusest teadasaamise päevast või päevast, millal oleks pidanud korraldusest teada saama või esitada kaebuse Tartu Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korralduse teatavakstegemisest.
Tartu Linnavalitsuse 30.07.2014 korraldus nr 772 "Piiri tn 16 ehitusloa väljastamine"