Õigusakti eelnõu: Kesakanni tn 53 ehitusloa väljastamisest keeldumine

07.08.2013 esitas krundi omanik ehitusloa taotluse ja eelprojekti Kesakanni tn 53 üksikelamu rekonstrueerimiseks ja laiendamiseks.

Kesakanni tn 53 krunt asub maa-alal, millel kehtib Tartu Linnavalitsuse 09.09.1999 korraldusega nr 98 kehtestatud Vana-Ihaste üldplaneering. Tartu Linnavalitsuse 04.12.2012 korraldusega nr 1358 on määratud projekteerimistingimused PTH-12-314 Kesakanni tn 53 aiamaja laiendamiseks ja rekonstrueerimiseks üksikelamuks.

Projekteerimistingimustega nr PTH-12-314 lubati vastavalt taotleja soovile aiamaja laiendada elamuks ja punktis 3.3 on viidatud, et korruste arv tuleb projekteerida vastavalt Vana-Ihaste üldplaneeringule. Tartu Linnavolikogu 04. mai 2006. a. otsusega nr 77 otsustati käsitleda Vana-Ihaste üldplaneeringut Tartu linna üldplaneeringut täpsustava teemaplaneeringuna. Projekteerimistingimuste määramisel võeti vastavalt EhS § 19 lg 4 arvesse planeeringus sisalduvaid ehituslikke tingimusi.

Kehtiv Vana-Ihaste üldplaneering näeb antud maa-alale ette 1,5 korrust (tingmärk planeeringus EV-1). 2 korrust näeb üldplaneering ette seal, kus kasutatakse tingmärki EV-2. Vana-Ihaste üldplaneeringu seletuskirja kohaselt suvilaühistute ümberkujundamisel väikeelamukruntideks tekib mitmeid planeeringulisi ja ehituslikke probleeme, kuna suvilaühistute planeerimisel arvestati madalate, väikese ehitusaluse pinnaga hoonetega ning nähti ette kitsad, napilt 20 meetri laiused krundid. Kuna väikeelamute gabariidid ületavad tunduvalt olemasolevate aiamajade omi, on üldplaneeringus elamukvartalid tähistatud erinevate indeksitega. EV-1 krundid on liiga kitsad suurte elamute ehitamiseks, mistõttu on ette nähtud piirangud. Tuleb jälgida, et hooned ei satuks liiga lähestikku ja majade vahel oleksid suuremad vahed. Elamute maksimaalseks kõrguseks on reeglina lubatud 1,5 korrust ja täisehitusprotsent ei tohiks ületada 20%.

Taotleja poolt eelprojektis täidetud ja esitatud Ehitise oluliste tehniliste andmete lehel on märgitud Kesakanni tn 53 hoone korruselisuseks 2 ja projektis näidatud plaanidel ehitise osad: 1. põhikorrus, katusekorrus ja pööning.

Linnavalitsus on seisukohal, et ehitusprojektis on elamule projekteeritud kokku 3 korrust, st 2 täiskorrust ja viimane korrus katusealuse- ehk pööningukorrusena. Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 24.12.2002 määruse nr 69 "Ehitise tehniliste andmete loetelu" § 22 lg 1 kohaselt võetakse korruste arvu määramisel arvesse kõikide maapealsete korruste arv. Lõike 2 kohaselt loetakse ehitise maapealseks korruseks ka katusekorrus. Lisaks sätestab määruse § 23 lg 2, et hoone maapealse osa maht määratakse hoone esimese korruse piirde väliskontuuri mööda tehtud horisontaallõikepinna korrutamisel hoone täiskõrgusega, millele lisatakse pööningukorruse maht, kui pööningukorrusel on võimalik ruumide väljaehitus, mille kõrgus ületab 1,6 meetrit ning laius on üle 1 meetri. Ja samas ütleb lg 3, et täiskõrguseks on hoone kõrgus esimese korruse puhtast põrandast pööningu vahelae soojusisolatsioonini. Siit võib järeldada, et pööningukorrus arvestatakse korruseks, kui see on kõrgem kui 1,6m ja laiem kui 1m, kuna siis on sellel kasutusotstarve. Projektis esitatud katusekorruse (projektis nimetusega "pööning") ruumi kõrgus on 3,216m ja laius on 8,4m, sealjuures 1,6m kõrgusel on ruumi laius ca 4,4m. Eesti Ehitusteave juhendmaterjali ET-2 0101-0278 "Ehitusmõisteid" loetakse katuse- ehk pööningukorrus korruste hulka, kui katuse all või pööningul asuvad kasutusotstarbelised ruumid. Kuna Kesakanni 53 projekteeritud viimase korruse kõrgus võimaldab arvestada seda kasuliku pinna hulka, siis on see kasutusotstarbeline ning loetakse korruseks.

Lisaks vastavalt ehitusseaduse § 3 lg 1 peab ehitis olema projekteeritud ja ehitatud hea ehitustava ning ehitamist ja ehitusprojekti käsitlevate õigusaktide kohaselt ega või tekitada ohtu inimese elule, tervisele või varale või keskkonnale.

Vastavalt Tartu linna ehitusmääruse § 23 lg 1 ja projekteerimistingimuste punktile 3.2 peab hoone olema projekteeritud ja ehitatud hea ehitustava ja üldtunnustatud linnaehituslike põhimõtete järgi. Ehitis peab sobima ümbritsevasse keskkonda ja arvestama väljakujunenud arhitektuurset olukorda.

Hea ehitustava on määratlemata õigusmõiste, mille üheks autoriteetseks määratlemise allikaks on Riigikohtu kriminaalkolleegiumi 17. märtsi 2010. a lahend asjas nr 3-1-1-7-10, milles Riigikohus on hea ehitustava kohta märkinud: „Sellises tehnilises valdkonnas nagu ehitus on palju erinevaid nõudeid, mida ei ole nende rohkuse tõttu mõistlik ega ka võimalik õigusaktides sätestada. Seetõttu on vaid üksikud nõuded toodud EhS-s ja muudes õigusaktides. Ülejäänud ehitusnõuded ei tulene õigusaktidest, vaid on kehtestatud eelkõige standarditega. Hea ehitustava kohaselt valminud ehitis või selle osa on tavapäraseks kasutamiseks sobiv, ohutu ja vastab nõuetele ning sobib ümbritseva keskkonnaga (see on eelkõige asjakohane projekteerimisel hea ehitustava sisustades). Head ehitustava on võimalik sisustada ka selliste ehitusnõuetega, mis ei tulene standarditest, vaid näiteks teaduskirjanduses avaldatud seisukohtadest, kutseorganisatsioonide reeglistikust või on tuletatavad loodusseadustest." Eesti Ehitusteave juhendmaterjal ET-2 0101-0278 "Ehitusmõisteid" ptk 1 pt 9 ütleb: Hea ehitustava on ehitiste püstitamine, muutmine ja korrashoid nii, et need oleksid lahenduselt ja teostuselt heal tasemel, tagaksid kasutajate heaolu ning sobiksid keskkonda.

Olemasolev Kesakanni tn 53 hoone on 1-korruseline lamekatusega tüüpiline 70-ndate aiamaja.
Kesakanni tn 53 lähiümbruses (Koidutähe, Lõkketule, Kodukolde tänavate ja Männimetsa teega piirnev ala) on valdavad lamekatusega ühekorruselised või viilkatusega 1,5-korruselised (1 täiskorruse + katusekorrusega) hooned, erandiks on Koidutähe 59 (osaliselt kahekordne mansardkatusega hoone) ja Kesakanni tn 42, mis on ehitatud 2,5-korruseliseks (2 täiskorrust + katusekorrus) ilma linnavalitsuse poolt heaks kiidetud ehitusprojektita. Kesakanni tn 53 esitatud ehitusprojektis on hoone ümbritsevast tuntavalt kõrgem ning eristub liigselt linnaruumiliselt terviklikust aedlinnamiljööst.

Seega ei ole käesolev Kesakanni tn 53 ehitusprojekt korruste osas kooskõlas kehtiva üldplaneeringu ega projekteerimistingimustega ning ehitusprojekt ei ole koostatud head ehitustava arvestades.

Ehitusseaduse § 23 lõige 8 näeb ette, et kohalik omavalitsus väljastab ehitusloa või keeldub selle väljastamisest 20 päeva jooksul. Kuna ehitusloa väljastamiseks esitatud dokumendid vajasid arhitektuuri ja ehituse osakonna hinnangul puuduste kõrvaldamist korruselisuse osas, siis anti taotlejale puuduste kõrvaldamise tähtaeg 08.11.2013. 09. septembril 2013 teatas taotleja, et ei nõustu väitega, et tema poolt esitatud ehitusprojektis on puudusi ega vaja puuduste kõrvaldamiseks aega ning soovib linnavalitsuselt ehitusloa väljastamist või sellest keeldumist.

Ehitusseaduse § 24 lg 1 p 1 kohaselt ehitusloa väljastamisest keeldutakse, kui ehitusprojekt ei vasta ehitusprojektile esitatavatele nõuetele või ehitusprojekti koostamise lähteandmetele, sealhulgas kehtestatud detailplaneeringule või projekteerimistingimustele.

Võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 30 lg 1 p 2, ehitusseaduse § 24 lg 1 p 1 ja Tartu linna ehitusmääruse § 28 lg 3, Tartu Linnavalitsus

o t s u s t a b:

1. Keelduda Kesakanni tn 53 ehitusloa väljastamisest.

2. Korraldus jõustub ehitusloa taotlejale teatavakstegemisest.

3. Käesoleva korralduse peale võib esitada Tartu Linnavalitsusele vaide haldusmenetluse seaduses sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korraldusest teadasaamise päevast või päevast, millal oleks pidanud korraldusest teada saama või esitada kaebuse Tartu Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korralduse teatavakstegemisest.