Õigusakti eelnõu: Oa tn 10b //10c ehituslubade väljastamine ja ehitusloa kehtetuks tunnistamine

I Asjaolud

13.11.2012 määras Tartu Linnavalitsus korraldusega nr 1255 Oa tn 10b projekteerimistingimused PTH-12-310 (edaspidi PTH) Oa tn 10b hoone (ehitisregistri kood 104018573) rekonstrueerimiseks korterelamuteks ja laiendamiseks .

Tartu Linnavalitsuse 05.02.2013 korralduse nr 165 alusel väljastati 11.02.2013 ehitusluba nr 293/13 Oa tn 10b garaaži laiendamiseks (ehitisregistri kood 104018573, hoone A) korterelamuks.

Tartu Linnavalitsuse 19.02.2013 korraldusega nr 216 määrati Oa tn 10b kinnistul garaažikompleksi rekonstrueerimisel tekkivale teisele elamule aadressiks Oa tn 10c (ehitisregistri kood 120674665, hoone B) ning korralduse nr 216 alusel väljastati 22.02.2013 ehitusluba nr 389/13 Oa tn 10c rekonstrueerimiseks ja laiendamiseks.

Tartu Linnavalitsuse 06.06.2013 korraldusega nr 617 tunnistati Tartu Linnavalitsuse 19.02.2013 korralduse nr 216 „Hoonele aadressi määramine, Oa tn 10b kinnistu aadressi muutmine ja ehitusloa väljastamine“ punkt 3 ja selle alusel 22.02.2013 väljastatud ehitusluba nr 389/13 tagasiulatuvalt kehtetuks.
Sama korraldusega koostati Kapitalin OÜle lammutusettekirjutus, millega kohustati Kapitalin OÜd osaliselt lammutama õigusliku aluseta ehitatud Oa 10b // 10c kinnistul asuva korterelamu Oa 10c 31. detsembriks 2013 selliselt, et Oa 10b // 10c kinnistul ehitatavate korterelamute (Oa 10b ja Oa 10c) maapealse osa kubatuur ei oleks rohkem kui 33% võrra suurem 27.05.2013 ekspert Kaarel Saha poolt koostatud ehitustehnilises ekspertiisis väljatoodud ajaloolise hoonestuse kogu kubatuurist (2566 m³ x 1,33 = 3413 m³) ning arvestades ka OÜ Kapitalin poolt 05.06.2013 esitatud ja korralduse lisas toodud Oa 10c korterelamu eskiiskavandis näidatud hoone põhimõttelisest lahendusest. Lisaks kohustati OÜd Kapitalin esitama Oa 10b // 10c kinnistul asuva korterelamu Oa 10c osaliseks lammutamiseks ja allesjääva hooneosa ümberehitamiseks ehitusprojekt Tartu Linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakonnale ehitusloa taotlemiseks hiljemalt 06. augustiks 2013.

II Linnavalitsuse seisukohad

Oa 10b // 10c kinnistu omanik OÜ Kapitalin juhatuse liige Marko Perv on 23.07.2013 esitanud uued ehitusloa taotlused Oa 10b ja 10c korterelamute laiendamisteks. Ehitusloa taotlustega esitatud ehitusprojektidega kavandatakse Oa 10c poolelioleva hoone osalist lammutamist ja allesjääva hoone osa ümber ehitamist ning Oa 10b ehitustegevuse käigus tehtud muudatuste seadustamist. Suuremad kavandatavad ehitustööd Oa 10c korterelamu osas on teise korruse lammutamine, hoone tagumise seina tulemüüriks ümberehitamine, uue lamekatuse ehitamine, välisfassaadi muutmine (aknad, uksed, varikatused jm), hoonesiseste vaheseinte ümberplaneerimine ning tehnosüsteemide muutmine.

Ehitusprojektis on esinenud mitmeid puudusi ja vahepealsel ajal on toimunud taotlejaga pidev suhtlus ja taotleja poolt projektis puuduste kõrvaldamine. Siiski on ka lõplik ehitusprojekt osaliselt vastuolus määratud projekteerimistingimustega nr PTH-12-310.

1. Oa tn 10b korterelamu rekonstrueerimise ja laiendamise projekt ei vasta PTH punktile 3.2 ehitusala osas. Projekteeritud maht on pikem, ent madalam. Projektikohane lahendus on aktsepteeritav, kuna kasutab maksimaalselt ära olemasolevat vundamenti ning erinevalt esialgsest kavandist on projekteeritud hoone madalam ning selle võrra miljöös vähem domineeriv. Ehitusala muutus võrreldes PTH-s määratuga ei kahjusta naabrite huve, kuna antud hoone asub krundi keskel.

2. Oa tn 10c korterelamu rekonstrueerimise ja osalise lammutamise projekt ei vasta PTH punktile 3.7 korruselisuse osas (2-3 asemel 1 korrus), punktile 3.10 katuse kallete osas (30-45 kraadi asemel lamekatus) osas ning punktile 3.11 katusekatte materjali osas (valtspleki või savikivi asemel rullmaterjal). Korruste osas on projektikohane lahendus vastuvõetav, kuna korruselisuse vähendamine kahelt ühe peale on saavutatud läbirääkimiste käigus naabritega, eesmärgiga kaitsta võimalikult palju naabrite huve. Ühekordne hoovimaht on ka Supilinna miljööväärtusliku ala nõuete seisukohast vastuvõetav. Ühekordsele hoovimahule on sobilikum madalakaldeline või lamekatus, mistõttu ka katusekalde muudatus on aktsepteeritav. Samuti on arvestatud naabrite sooviga, et katuse räästas ei ületaks krundi piiri ja katuse kalle oleks suunatud enda krundi poole, mitte naaberkruntide poole. Arvestades, et lamekatusel pole mõistlik kasutada valtsplekki või (savi) kivi, on vastuvõetav projektiga ettenähtud rullmaterjali kasutamine. Rullmaterjal on ka muudel Supilinna madalakaldelistel hoovimajadel tavapäraselt kasutatav materjal.

6. augustil 2013 toimus kõikide huvitatud naabrite osavõtul ehitusprojektide tutvustamiseks avalik koosolek. Oa 10b ja 10c hoonete mahu, kõrguse, ehitustehnilise lahenduse ja arhitektuurse ilme osas ei jäänud naabrite poolt üles vastuväiteid. Küll aga tõstatasid kruntide omanikud liigniiskuse ja sademevete ärajuhtimisega seonduvad küsimused. Ka linnavalitsuse planeeringute ja projektide läbivaatamise komisjoni 22. augusti 2013. a protokollis fikseeriti nõue ehitusprojekti sadevee lahendusega seotud puuduste kõrvaldamiseks. Välistamaks sadevee negatiivset mõju naaberkinnistutele ja tulenevalt linnainseneride nõudest esitas taotleja korduvalt linnavalitsusele ja vee-ettevõtjale sadevee kohta erinevaid tehnilisi lahendusi (projekteeriti nii immutuslahendus kui ka sadevee paaki kogumise projekt), tellides eelnevalt täiendavad geoloogilised ja geodeetilised uuringud. AS Tartu Veevärk ei pidanud täielikku immutamist võimalikuks ja mahutite paigaldamist otstarbekaks. AS Tartu Veevärk heakskiidu sai pädevate inseneride poolt koostatud Oa tn 10b ja Oa tn 10c elamute veevarustuse, kanalisatsiooni ja sademevee kanalisatsiooni põhiprojekt, millega on lahendatud ka sademeveed. Lõpliku projekti kohaselt kogutakse sademe- ja lumesulaveed restkaevude vahendusel ja suunatakse isevoolselt maa-aluste torustike kaudu Oa tänavale rajatavasse eesvoolu.

Linnavalitsus selgitab, et AS Tartu Veevärk on läbi viimas Oa tänava sadevee torustiku projekteerimistöid, mille käigus selgub ka sadevee liitumistrassi kõrguslik lahendus. Hoonetele kasutusloa taotlemise ajaks peab krundi omanikul olema sõlmitud AS Tartu Veevärgiga liitumisleping ja välja peavad olema ehitatud torustikud ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni magistraaltorustikeni Oa tänaval, sh kinnistu Oa tn T1 põiktänaval (kinnistu sissesõidutee) asetsevad torustikud. Juhul, kui kasutusloa taotlemise ajaks ei ole sadevee eesvoolu rajatud, tuleb leida sademevete kogumisele alternatiivne lahendus. Projekteeritava Oa tänava lahenduse realiseerimisel tekib ka naabruskonna teistele hoonetele liitumisvõimalus ja kogu piirkonna liigniiskuse probleem saab leevendatud.

Sademevee negatiivseid mõjusid naaberkinnistutele pigem leevendavad võrreldes varasema olukorraga näiteks Oa 10c hoonele uue lamekatuse rajamine, mis on erinevalt varasemast projektist suunatud kaldega taotleja kinnistu poole, samuti likvideeriti ulatuslikult alalt asfaltkate, mis võimaldab sademeveel mingil määral imbuda ning samuti on sõidetava kattega alad piiratud äärekividega, mis takistavad sademevee voolu naaberkinnistutele ja suunavad valguvad veed restkaevude suunas. Seega Oa tn 10b // 10c krundilt ei juhita sademevett naaberkruntidele.

Seoses naabrite seisukohaga, et Oa 10b ja 10c ehituse käigus on rikutud toimivaid drenaažisüsteeme, tuleb linnavalitsusel paraku nentida, et Supilinna rajatud drenaažisüsteemide dokumenteerimine on olnud ebarahuldav. Kui kanalisatsioonitorudesse juhiti varasemal ajal omaalgatuslikult rajatud torustike kaudu sademe- ja pinnasevesi, siis täna on see üldjuhul kehtiva ühisveevärgi ja kanalisatsiooni arendamise kava kohaselt keelatud. Linnavalitsus on uurinud kõiki piirkonna veevarustuse-, kanalisatsiooni- ja sademevee torustike projekte ja jõudnud veendumusele, et Herne 15, 17, 21, 23b kinnistutelt ei ole lähtunud ühtegi dokumenteeritud veetoru, millega oleks tulnud Oa 10b//10c kinnistul toimunud ehitustööde käigus arvestada.

Linnavalitsus on seisukohal, et esitatud Oa tn 10c hoone ehitusprojekt on koostatud arvestades lammutusettekirjutuses nõutut ning ehitusluba on võimalik väljastada.

Võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 30 lg 1 p 2, ehitusseaduse § 23 lg 1, § 28 lg 1 p 10 ja Tartu linna ehitusmääruse § 28 lg 3, Tartu Linnavalitsus

o t s u s t a b:

1. Tunnistada kehtetuks Tartu Linnavalitsuse 05. veebruari 2013. a korralduse nr 165 "Ehituslubade väljastamine" p 1.6, millega otsustati väljastada ehitusluba Oa tn 10b hoone laiendamiseks korterelamuks ning arhitektuuri ja ehituse osakonna poolt 11. veebruaril 2013. a väljastatud ehitusluba nr 293/13, kuna on esitatud uus ehitusloa taotlus ja muudatusprojekt Oa tn 10b rekonstrueerimiseks ja laiendamiseks.

2. Arhitektuuri ja ehituse osakonnal väljastada ehitusload alljärgnevalt:
2.1. Oa tn 10b // 10c krundil asuva korterelamu Oa tn 10b ehitamiseks;
2.2. Oa tn 10b // 10c krundil asuva korterelamu Oa tn 10c ehitamiseks
2.3. Oa tn 10b//10c kinnistuväliste vee-, sademevee- ja kanalisatsioonitorustike ehitamiseks sissesõiduteel Oa tänav T1 kinnistul kuni liitumiseni Oa tänava magistraaltorustikega.

2. Korraldus jõustub ehituslubade taotlejale teatavakstegemisest.

3. Käesoleva korralduse peale võib esitada Tartu Linnavalitsusele vaide haldusmenetluse seaduses sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korraldusest teadasaamise päevast või päevast, millal oleks pidanud korraldusest teada saama või esitada kaebuse Tartu Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korralduse teatavakstegemisest.