Õigusakti eelnõu: Korraldus nr.LV-K-1314 Ranna tee ja Lubja tänava piirkonna detailplaneeringu avaliku väljapaneku ja arutelu tulemused

EELNÕU

TARTU LINNAVALITSUS
KORRALDUS

Tartu	18. oktoober 2012. a. nr LV-K-1314
Ranna tee ja Lubja tänava piirkonna detailplaneeringu avaliku väljapaneku ja arutelu tulemused

Tartu linnavolikogu algatas 10.06.2010 otsusega nr 77 Ranna tee ja Lubja tänava piirkonna detailplaneeringu koostamise.
Tartu Linnavolikogu 19. septembri 2002 otsusega nr 609 on ala kohta kehtestatud Ujula ja Liiva tänavate, Emajõega ning Ujula tänava supelranna krundiga piirneva kvartali detailplaneering. Kehtiva detailplaneeringu kohaste eramute puhul on antud liiga suured hoonete ehitusalused pindalad ning ka arhitektuurinõuded on suhteliselt vabad. Samuti kujunes kvartalisisene liiklusskeem kehtinud puurkaevu sanitaarkaitsetsooni tõttu linna seisukohalt ebasoodsaks, kuna juurdepääs jõeäärsetele kruntidele on kavandatud Ranna tee äärselt alalt.
Linn asus seisukohale, et kesklinna läheduses on otstarbekas kavandada suuremat asustustihedust, kui seda võimaldab individuaalelamute grupp. Ranna tee ja Lubja tänava piirkonna detailplaneering algatati eesmärgiga kaaluda võimalusi kavandada kvartalisse väiksemamahulised korterelamud. Planeeringuga soovitakse laiendada kehtiva detailplaneeringuga kavandatud kaldaäärset puhkeala - jõe-äärsed krundid nähakse ette puhke- ja virgestusrajatiste maaks.

Planeering algatati eesmärgiga kaaluda võimalusi määrata maa-alale ehitusõigus väikesemahuliste korterelamute rajamiseks ning puhkeala kujundamiseks jõe kaldal. Algatamise ettepanek sisaldas üldplaneeringuga määratud maakasutuse juhtotstarbe muutmise ettepanekut väikeelamute maast korruselamute maaks, lubatud kuni kolmekorruseliste korterelamute rajamine.

Planeeringu eskiislahendust tutvustava arutelu käigus esitasid naaberkinnistute omanikud eskiislahenduse osas kirjalikult oma vastuväited, mis puudutasid põhiliselt kavandatavaid hoonemahte ja korruselisust. Naaberkinnistute omanikud olid enamuses vastu 3-korruselistele hoonetele, pidades seda kuni 2-korruseliste hoonetega hoonestatud kvartalisse ebasobivaks.

Tartu Linnavalitsuse 24.05.2011 korraldusega nr 619 "Ranna tee ja Lubja tänava piirkonna detailplaneeringu eskiislahenduse avaliku arutelu tulemused ja edasine menetlemine" otsustati jätkata planeeringulahenduse väljatöötamist põhimõttel, et planeeringuga ei muudetaks Tartu linna üldplaneeringuga kavandatud maakasutuse juhtfunktsiooni ning kavandatavate hoonete maksimaalne korruselisus oleks kuni 2. Parima lahenduse saavutamiseks tuleb välja töötada uus planeeringukontseptsioon.

Ranna tee ja Lubja tänava piirkonna detailplaneering võeti vastu ja suunati avalikule väljapanekule Tartu Linnavolikogu 10.05.2012 otsusega nr 364. Avalik väljapanek toimus 29.05─12.06.2012.

Avaliku väljapaneku ajal laekusid planeeringulahenduse kohta planeeringualal asuva Lubja tn 2a krundi omaniku OÜ EndInvest ettepanekud ja naaberkrundi omaniku vastuväited, mis käsitlesid olulises osas Lubja tn 2a krundi ehitusõiguse määramist.

OÜ EndInvest esitas ettepaneku suurendada Lubja tn 2a krundile määratavat suurimat ehitusalust pindala 430 m²-lt 530 m²-ni (täisehitusprotsenti kuni 28) või lubada rajada kahe lahushoone asemel üks kolmekorruseline hoone. OÜ EndInvest põhjendab oma ettepanekut järgmiselt:
Detailplaneering lubab Lubja tn 2a (Pos 2) krundile rajada 2 elamut, hoone ehitusalune pindala 215 m². Krundi koormusindeks on 110, mis tähendab, et krundile on võimalik maksimaalselt ehitada 17 korteriga elamu (elamud). Esialgsete eskiiside põhjal otsustades tundub, et otstarbekas on rajada ainult üks korterelamu, kuna krundi suurus ja selle proportsioonid teevad kahe hoone ehitamise raskeks, tingituna hoonete vahelisest tuletõrjekujast min 8.0 m. Ka raskendab kahe elamu rajamist juurdepääs krundile jõepoolsest nurgast, kuna parklad on otstarbekas paigutada kas krundi põhjapiirile või vastu krunti Pos 3. Teiste lahenduste korral on võimatu rajada terrasse elamu jõepoolsele küljele. Seega tehakse ettepanek suurendada lubatavat ehitusalust pindala Lubja tn 2a krundil 530 m²-ni või lubada kuni 3-korruselise elamu rajamist, nagu on Liiva ja Lubja tänavate vahelises elamugrupis, mida lubab ka Tartu linna üldplaneering. See võimaldaks rajada sama koormusindeksi korral suurema üldpinnaga kortereid, suurendamata liikluskoormust, ka on võimalik suurema korruste arvuga elamute puhul projekteerida atraktiivsema arhitektuuriga hooneid. Ettepanekus leitakse, et kolmekorruseliste korterelamute rajamine sinna piirkonda oleks arhitektuuriliselt kõige loogilisem. Veidi suuremate korterelamute rajamine on linnale igati kasulik, kuna seeläbi korrigeeritakse korterihindu ostjale vastuvõetavamaks ning meelitatakse ka maal elavaid inimesi linna tulema. Korruselisuse tõstmine kuni kolmeni oleks linnale kasulik ka majanduslikult, kuna tõstab uute kruntide hinda, muutes need kinnisvaraarendajate silmis atraktiivsemateks. Lisaks põhjendatakse ettepaneku sisu energia säästlikkusega:

Ehitades välja kahe asemel ühe küttesüsteemi teeb see vähem meetreid torusid ja välisseinu, seega madalamad küttekulud, kaasaarvatud odavama süsteemi halduse, elanike kulude kokkuhoiu.
Ühe hoone puhul vähem mittekasutatavaid pindu, mis omakorda on väiksem ehitusmaterjalide kulu, seega vähem materjalide raiskamist, säästev ehitamine.
Ühe hoone ümber jääb suurem krunt, mis omakorda tähendab lihtsamat inimeste ja autode liiklusskeemi, rohkem turvatsooni lastele. Tegemist on ikkagi linnaalaga.

Priit Herja

esitas 12.06. 2012 kirjalikud seisukohad, milles muuhulgas soovitakse vähendada Pos 2 suurimat lubatud ehitusalust pindala, määrates 430

asemel 381

, põhjendades seda järgnevalt:

Pos 2 koormusindeks tuleb tõsta 110-lt 140-ne peale nagu teistel planeeritavatel kruntidel ja vähendada suurimat lubatud ehitusalust pindala. Võrreldes eelmise planeeringu eskiisiga on Pos 2 ainus, mille ehitusalust pindala on oluliselt tõstetud, samas kui teistel kahel krundil on seda vähendatud ja ühel juhul jäänud samaks. Pos 2 ehitusalune pindala võiks jääda ka samaks ehk 381m

Ranna tee ja Lubja tänava piirkonna detailplaneeringu avalikul väljapanekul laekunud ettepaneku osas seisukoha võtmise tähtaega pikendati Tartu Linnavalitsuse 22.06.2012 korraldusega nr 709 ja Tartu Linnavalitsuse 02.08.2012 korraldusega nr 831 põhjusel, et OÜ EndInvest soovis täiendada informatsiooni kavandatavate hoonete asukoha ja ehitusaluse pinna muutmise kohta, mis omakorda oli vajalik linnavalitsuse seisukoha kujundamiseks laekunud ettepaneku osas. OÜ EndInvesti poolset täiendavat informatsiooni ei laekunud.

Tartu Linnavalitsus

võttis 28.08.2012 korraldusega nr 940 seisukohad Ranna tee ja Lubja tänava piirkonna detailplaneeringu avaliku väljapaneku jooksul laekunud ettepanekute ja vastuväidete osas. Linnavalitsus pidas vajalikuks säilitada Lubja tn 2a krundil kahe kahekorruselise hoone ehitamise nõude. Krundi ehitusalust pindala otsustati suurendada 430-lt 500 m

-ni (ühe hoone pindala 250 m

). Linnavalitsuse avaliku väljapaneku järgse seisukoha selgitus:

Kahekorruselised lahushooned on mahuliselt piirkonda sobivad, kuna naabruses on väikeelamud, samuti tekib lahushoonete korral vaheruum ning väärtuslikumad korterid. Lahushoonete puhul tekib rohkem akende pinda, seega suureneb tõenäosus, et vaated avanevad akendest mitmes suunas, mis tõstab korterite väärtust. Väiksemate lahushoonete majandamine on kergemini korraldatav. Avalikes huvides on väiksema omanike arvuga omandid väärtuslikumad, kuna sellisel juhul on lihtsam korraldada omandi valitsemist ja kasutamist ning see soodustab varahoolduse korraldamist. Väiksemate hoonete puhul tekib inimestel kergemini omanditunne ning sotsiaalne sidusus, mistõttu kuritegevuse tõenäosus on väiksem. Hoone kõrgusarv/korruselisus ei ole seotud arhitektuurse kvaliteediga. Nõuetekohane kuja, juurdepääs ja parkla on võimalik lahendada ka antud planeeringulahendusega. Kuna linnaehituslikult on põhjendatud lahushoonete planeerimine, siis ei ole energiatõhusus krundi arvestuses esmase tähtsusega. Planeeringuga on sätestatud soovitus hooned projekteerida vastavalt energiamärgise klassile A, millega tagatakse piisav energiatõhusus.

Eeltoodust tulenevalt ning arvestades Lubja tn 2a krundi suurust ja planeeringuala linnaehituslikku olukorda, on ehitusaluse pindala suurendamine Lubja tn 2a krundil (Pos 2) kuni 500 m

(ühe hoone kohta 250 m

)

võimalik juhul, kui säilitatakse kahe kahekorruselise lahushoone ehitamise nõue. Pos 2 ehitusõiguse määramisel jätkatakse olemasolevat planeerimisprintsiipi ning järgitakse võrdse kohtlemise printsiipi ja lubatavaid ehitusmahtusid sarnaselt planeeringuala kõrval kavandatavatele arendustele (nt Lubja tn 1a ja 1e kruntidele koostamisel olev detailplaneering). Planeeritavaga luuakse üleminekuala korterelamutelt väikeelamutele. Vastavalt Tartu Linnavalitsuse 31.10.2006. a määruse nr 27 Lisa 5 p 2.4.3.14 lähtutakse põhimõttest, kus

väljaspool miljööväärtusliku hoonestusega alasid ja Tartu linna üldplaneeringuga määratud üldkeskust peab üldreeglina korteri kohta olema vähemalt 100 m² krundi pinda. Eelnimetatud pindala täpsustatakse planeeringualal olevate ja planeeritud ja/või selle naabruses asuvate ja planeeritud hoonete vastavate näitajate analüüsil. Seisukohad edastati vastuväidete ja ettepanekute esitajatele enne arutelu tutvumiseks.

Detailplaneeringu avalik arutelu

toimus 19.09.2012. Arutelul tutvustati linnavalitsuse poolt võetud seisukohti. Arutelu käigus protokolliti järgmised ettepanekud:

Lubja tn 2a krundi omaniku OÜ EndInvest esindaja R. Mirzojev ei nõustu Lubja tn 2a krundile planeeringuga määratud ehitusõigusega. Ettepanek suurendada hoonete ehitusalust pindala 550 m²-ni (ühe hoone kohta 275 m²).
V. Lill vaidlustab linnavalitsuse poolse nõude määrata hoonetele juurdepääsud jõepoolselt küljelt.
Ujula tn 86a omanikud teatavad, et omandasid krundi teadmises, et naaberalal kehtib detailplaneering mille kohaselt krundid hoonestatakse väikeelamutega. Linn on detailplaneeringu koostamisel ja seisukohtade võtmisel arvestanud arendaja huve rohkem kui naabrite.

Arutelu tulemusena otsustati, et mõlemad vastulause esitajad kaaluvad veelkord oma ettepanekuid ja linnavalitsuse poolt vastu võetud seisukohti ning lepiti kokku, et lõplik seisukoht kujundatakse ja edastatakse osakonnale hiljemalt 3. oktoobriks 2012.

01.10.12 laekus osakonnale Kristel Ilvese ja Hirja Ilvese avaldus, milles teatatakse, et nad on alustanud OÜga EndInvest läbirääkimisi oma krundi osalises müümises, et see liita tulevikus OÜ EndInvest krundiga (Pos 2). Samas kirjas teatatakse, et antakse nõusolek 590 m

korterelamu rajamiseks.

03.10.12 laekus osakonnale piirkonna viie elaniku poolt allkirjastatud seisukoht, kus avaldatakse kavandatavale tegevusele veelkord vastasseisu sarnaselt planeerimisprotsessi alguses toimuvale ning nördimust, et avalikustamise järgselt on linnavalitsuse poolt lubatud Lubja tn 2a krundi ehitusõigust veelgi suurendada. Pöördumises leitakse, et enim mõjutab kõiki olemasolevaid väikeelamu krunte planeeritav Pos 2 - Lubja tn 2a, kuna see krunt asub kvartali keskel. Seepärast ei ole põhjendatud krundile planeeritav madalaim koormusindeks, ehk kõige suurem korterite arv ja kõige suurema mahuga maja(d). Ümbritsevates kvartalites olevate kortermajade ehitusmahud (mille võrdluses on planeeritu kõige suurem) ei mõjuta nende kvartali eramajade olukorda nii, kui seda teeksid keset kvartalit olevale krundile ehitatavad kortermajad. Ka planeeringu lähteseisukohtades seatud arhitektuurinõuded p 3.4.3 näevad ette vähemalt 120 m

krundi pinda korteri kohta. Linn pole selgitanud, millal ja millele tuginedes on välistatud Lubja tn 2a krundile ridaelamu kavandamine, mis oleks üleminekuna (ümbritsevat keskkonda arvestades) naabrite arvates sobivam. Lisaks viidatakse asjaolule, et 10.06.2010 Tartu Linnavolikogu otsuse nr 77 "Ranna tee ja Lubja tänava piirkonna detailplaneeringu koostamise algatamine ja lähteseisukohtade kinnitamine" kohaselt on linn huvitatud uue detailplaneeringu koostamisest, "kuna kehtiva detailplaneeringu kohaste eramute puhul on antud liiga suured hoonete ehitusalused pindalad, uue planeeringuga lubatavad korterelamud oleks aga veel suuremad. Otsusega on seatud suurimaks lubatud ehitusaluseks pindalaks 18% krundi pindalast. Lubja tn 2a krunt on 1902 m

ja sellest 18% on 342 m

ehk ühe maja maksimum 171 m

. Planeeringu eluviimine ei võimaldaks säilitada privaatset elukeskkonda, suurendaks oluliselt elanike ja autode arvu, vähendaks kinnisvara väärtust ning ei täidaks õigustatud ootust, et linna arengus on piirkonna vabadele kruntidele ette nähtud eramud.

Vastuväidete ja ettepanekute esitajad on jäänud jätkuvalt seisukohale, et nad ei nõustu linnavalitsuse poolt võetud seisukohtadega ning sellest tulenevalt korrigeeritud planeeringulahendusega. Arutelu ja kokkusaamiste tulemusena pole jõutud kõiki osapooli rahuldava kompromisslahenduse leidmiseni.

Planeeringut on täiendatud tulenevalt Tartu Linnavalitsuse 28.08.2012 korraldusest nr 940, sh on põhijoonisel nihutatud hoonestusala Ujula 86a, 88 ja osaliselt 84a kruntide suhtes 9 meetri kaugusele; Pos 6 kolmanda korruse täiehituseks on märgitud 70% ehitusalusest pindalast; näidatud on hoonete suurim lubatud absoluutkõrgus; suurendatud on Lubja tn 2a krundile planeeritud hoonete ehitusalust pindala 500 m

-ni. Seletuskirja on täiendatud selliselt, et Ujula tn 86a krundil olevasse kuivenduskraavi ulatuv drenaažitoru oleks ühendatav Pos 2 loodava drenaazisüsteemiga. Haljastuse peatükki on täiendatud, lisatud on elujõulise kõrghaljastuse säilitamise nõue väljaspool ehitusalasid.

Lisaks

28.08.2012 korraldusega nr 940 võetud seisukohtadele märgib linnavalitsus

korruselisuse ja krundile Pos 2 lubatud hoonete ehitusaluse pindala suhtes järgmist. Planeeritava maa-ala juhtfunktsiooniks on väikeelamute maa, st lubatud on kuni kahekorruseline hoonestus. Väikeelamumaa funktsioon võimaldab olemasoleva hoonestuse vahele ka kolmekorruselise korterelamu kavandamise juhul, kui uue elamu kõrgus ja ehitusalune pindala järgib olemasolevate hoonete mahtusid. Antud juhul ei ole Pos 2 osas tegemist olemasoleva hoonestuse vahele jääva alaga, samuti ei järgi soovitud kolm korrust ja soovitud 550 m

suurune ehitusalune pindala kvartalis olemasolevate hoonete mahtusid. Muuhulgas on detailplaneeringu eskiislahenduse järgselt kokku lepitud põhimõttes, et planeeringuga ei muudeta Tartu linna üldplaneeringuga kavandatud maakasutuse juhtfunktsiooni ning kavandatavate hoonete maksimaalne korruselisus on kuni kaks korrust.

Krundil Pos 2 ehitusaluse pinna suurendamise osas on linn seisukohal, et selle eesmärgiks on ühtlustada kogu hoonefrondi arhitektuurset rütmi puhkeala piiril, seetõttu on võimaldatud krundile suuremaid hooneid ja ka sellest tulenevalt suuremat korterite arvu. Linn on seisukohal, et selle tõttu vähenev roheala krundil on kompenseeritav lähialal asuvate puhkealadega, mis paiknevad vahetus läheduses ja on külastatavad igas eas elanikele. Linn on samas jälginud, et kavandatud hoonetega ei rikutaks naabrusõigusi.

Planeeringu koostamisel on linnavalitsus asunud seisukohale, et antud piirkonda, kus domineerivad uuemat tüüpi korterelamud ning traditsiooniline puitarhitektuur, ei ole ridaelamutüüpi hooned linnaruumi sobilikud. Uuemad arendused piirkonnas on olnud korterelamud.

Pos 1-3 juurdepääsud tuleb määrata hoonetele jõepoolsest küljest, et hoone peafassaad avaneks tänavale.

OÜ EndInvest poolt on arutelude käigus esile tõstetud suuremate hoonete ja rohkemate korterite rajamise põhjendusena peamiselt majanduslikud kaalutlused, mis aga ei ole domineerivad planeerimisalaste otsuste

kujundamisel.

Planeerimisseadusest tulenevalt on ruumiline planeerimine demokraatlik, erinevate elualade arengukavasid koordineeriv ja integreeriv, funktsionaalne, pikaajaline ruumilise arengu kavandamine, mis tasakaalustatult arvestab majandusliku, sotsiaalse ja kultuurilise keskkonna ning looduskeskkonna arengu pikaajalisi suundumusi ja vajadusi.

Seega ei saa linnavalitsus planeerimisotsuste langetamisel lähtuda üksnes ühe maaomaniku ärihuvist, vaid peab arvestama eeltooduga ning järgima võrdse kohtlemise printsiipi.

Planeerimisalase tegevuse korraldamine valla või linna haldusterritooriumil on kohaliku omavalitsuse pädevuses. Kohalik omavalitsus

tagab maakasutuse ja ehitamise aluseks vajalike planeeringute olemasolu;

tagab planeeringu koostamisel avalike huvide ja väärtuste ning huvitatud isikute huvide tasakaalustatud arvestamise, mis saab olla planeeringu kehtestamise eelduseks.

Käesoleva detailplaneeringu lahenduse osas tuleb kohalikul omavalitsusel langetada kaalutlusotsus. Kuna vastuväited on üleval nii planeeritava krundi omaniku kui ka naabrite p

oolt, asub linn seisukohale, et planeeringut korrigeeritakse Tartu Linnavalitsuse on 28.08.2012 korraldusega nr 940 võetud seisukohtadest tulenevalt.

Arutelu järgselt korrigeeritud planeeringuga määratakse Lubja tn 2a krundile ehitusõigus kahe kahekorruselise hoone rajamiseks, krundi suurim ehitusalune pindala kuni 500 m

Ranna tee ja Lubja tänava piirkonna detailplaneering esitatakse koos teabega arvestamata jäänud vastuväidete kohta maavanemale järelevalve teostamiseks.

Lähtudes eeltoodust, võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lg 1 ja § 30 lg 1 p 2, planeerimisseaduse § 21 lg 4, Tartu linna ehitusmääruse § 13 lg 5, § 17 lg-d 1 ja 2, arvestades 29.05.-12.06.2012. a toimunud planeeringu avalikul väljapanekul laekunud kirjalikke ettepanekuid ja vastuväiteid ning 19.09.2012 toimunud avaliku arutelu tulemusi, Tartu Linnavalitsus

o t s u s t a b:

1. Võtta informatsioon Ranna tee ja Lubja tänava piirkonna detailplaneeringu avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemustest teadmiseks.

2. Lugeda lahendamata jäänud planeeringuvaidluseks

2.1 OÜ EndInvest poolt avalikul väljapanekul ja arutelul esitatud vastuväited.

2.2 Priit Herja poolt 12.06. 2012 esitatud seisukoht krundi Pos 2 kavandatava koormusindeksi ja ehitusaluse pindala kohta.

2.3 Piirkonna elanike 03.10.12 esitatud kirjalik seisukoht.

3. Esitada planeering koos teabega arvestamata jäänud vastuväidete kohta maavanemale järelevalve teostamiseks.

4. Tartu Linnavalitsuse esindajateks planeeringu järelevalve küsimustes määrata planeeringuteenistuse juhataja Indrek Ranniku, spetsialist Aire Priks ja planeerija Jaanika Koppel.

5. Linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonnal korraldada avaliku arutelu tulemustest informatsiooni ilmumine ajalehes Postimees.

6. Korraldus jõustub 7. novembril 2012. a.

Linnapea
	Linnasekretär

Õiend
Tartu Linnavalitsuse korralduse eelnõu "Ranna tee ja Lubja tänava piirkonna detailplaneeringu avaliku väljapaneku ja arutelu tulemused " juurde

Osakond esitab ülevaate planeeringu avaliku väljapaneku ja arutelu tulemustest vastavalt eelnõus kirjeldatule.

Linnaplaneerimise ja maakorralduse osakond korraldab avaliku arutelu tulemustest informatsiooni ilmumise ajalehes Postimees ja Tartu linna koduleheküljel:

Tartu Linnavalitsus tunnistas Ranna tee ja Lubja tänava piirkonna

detailplaneeringu

avaliku väljapaneku ja arutelu käigus arvestamata jäänud ettepanekud ...

, lahendamata jäänud planeeringuvaidluseks ning suunas detailplaneeringu maavanemale järelevalve teostamiseks.

Linnavalitsus võttis avaliku väljapanekul laekunud ettepanekute ja vastuväidete osas järgmised seisukohad:

Seisukohad Ranna tee ja Lubja tänava piirkonna detailplaneeringu avaliku väljapaneku käigus esitatud vastuväidete ja parandusettepanekute kohta

Ettepaneku esitaja ja kuupäev	Ettepanek/vastuväide	Tartu Linnavalitsuse seisukoht
OÜ EndInvest, Lubja tn 2a omanik 05.06.12	Detailplaneering lubab Lubja tn 2a (Pos 2) krundile rajada 2 elamut ehitusaluse pinnaga 215 m² kumbki, krundi koormusindeks on 110, mis tähendab, et krundile on võimalik maksimaalselt ehitada 17-korteriga elamu (elamud). Esialgsete eskiiside põhjal otsustades tundub, et otstarbekas on rajada ainult üks korterelamu, kuna krundi suurus ja selle proportsioonid teevad kahe hoone ehitamise raskeks, tingituna hoonete vahelisest tuletõrjekujast min. 8.0 m. Ka raskendab kahe elamu rajamist juurdepääs krundile jõepoolsest nurgast, kuna parklad on otstarbekas paigutada kas krundi põhjapiirile või vastu krunti Pos.3. Teiste lahenduste korral on võimatu rajada terrasse elamu jõepoolsele küljele. 1. Meie ettepanek oleks suurendada lubatavat täisehituse protsenti kuni 28-ni (530 m2 ehitus-alust pinda) või lubada rajada kuni 3-korruselist elamut, nagu on Liiva ja Lubja tänavate vahelises elamugrupis ja mida lubab ka Tartu linna üldplaneering. See võimaldaks rajada sama koormusindeksi korral suurema üldpinnaga kortereid, suurendamata liikluskoormust, ka on võimalik suurema korruste arvuga elamute puhul projekteerida atraktiivsema arhitektuuriga hooneid. Leiame, et kolmekorruseliste korterelamute rajamine sinna piirkonda oleks arhitektuuriliselt kõige loogilisem. Veidike suuremate korterelamute rajamine on linnale igati kasulik, kuna seeläbi korrigeeritakse korterihindu ostjale vastuvõetavamaks ning meelitatakse ka maal elavaid inimesi linna tulema. Korruselisuse tõstmine kuni kolmeni oleks linnale kasulik ka majanduslikult, kuna tõstab uute kruntide hinda, muutes need kinnisvaraarendajate silmis atraktiivsemateks. Analüüsides naaberkruntide omanike poolt esitatud vastuväiteid leidsime, et need ei põhine kahjuks ei planeerimisreeglitel ega ka ehitusnormidel ning on pigem emotsionaalsed. Vastavalt planeerimisseaduse §-le 20 lg 1 on igal isikul õigus avaliku väljapaneku ajal esitada ettepanekuid ja vastuväiteid, mis põhinevad kas mõnel planeerimislahendusel või faktil, et planeeringu menetlemisel ei ole täidetud seaduse nõudeid.On loomulik, et iga uusehitus põhjustab teatud vastuseisu, aga vastuväited peaksid olema objektiivsed ning argumenteeritud. Puhtalt oma koduaknast vaate rikkumise väidet ei tohiks võtta sõnasõnalt, samas aga piirkonna roheluse ja rahuliku keskkonna tagamise ning säilitamise poolt oleme ka meie ning kavatseme sellesse panustada maksimaalselt. Kogu selle pikaajalise detailplaneeringu menetlemise aja on jäänud mulje, et Tartu LV LPMKO ametnikud liiga kergekäeliselt annavad järele detailplaneeringu alaga piirnevate kruntide omanike nõudmistele, kuigi peaksid seisma rohkem detailplaneeringu kruntide omanike ja ka linna huvide eest. 2. Lõpetuseks tõstataks uuesti meile väga olulise teema. Nimelt soovime me teada kuna otsustatakse detailplaneeringus Pos.3 asuva nõukogudeaegse garaažikooperatiivi likvideerimine. Kuna tegemist on omavolilise ehitusega, on linnal kerge seesugune ehitis kas kõrvaldada või siis sundvõõrandada. Leiame, et seesuguste ehitiste säilitamine viib selle piirkonna ja ka linnamainet alla. Meile kui arendajatele oleks info vajalik, et suudaksime oma potentsiaalsetele ostjatele selgitada, kas need garaazid likvideeritakse lähitulevikus või alles kümne aasta pärast. Lisa Energia säästlikkus. 1. Ehitades välja kahe asemel ühe küttesüsteemi teeb see vähem meetreid torusid ja välisseinu, seega madalamad küttekulud, kaasaarvatud odavama süsteemi halduse, elanike kulude kokkuhoidu. 2. Ühe hoone puhul vähem mittekasutatavaid pindu, mis omakorda on väiksem ehitusmaterjalide kulu, seega vähem materjalide raiskamist, säästev ehitamine. 3. Ühe hoone ümber jääb suurem krunt, mis omakorda tähendab lihtsamat inimeste ja autode liiklusskeemi, rohkem turvatsooni lastele. Tegemist on ikkagi linnaalaga.	1. Arvestada osaliselt. Kahekorruselised lahushooned on mahuliselt sobivad, kuna naabruses on väikeelamud, samuti tekib lahushoonete korral vaheruum ning väärtuslikumad korterid. Lahushoonete puhul tekib rohkem akende pinda, seega suureneb tõenäosus, et vaated avanevad akendest mitmes suunas, mis tõstab korterite väärtust. Väiksemate lahushoonete majandamine on kergemini korraldatav. Avalikes huvides on väiksema omanike arvuga omandid, kuna sellisel juhul on lihtsam korraldada omandi valitsemist ja kasutamist ning see soodustab varahoolduse korraldamist. Väiksemate hoonete puhul tekib inimestel kergemini omanditunne ning sotsiaalne sidusus, mistõttu kuritegevuse tõenäosus on väiksem. Hoone kõrgusarv/korruselisus ei ole seotud arhitektuurse kvaliteediga. Nõuetekohane kuja, juurdepääs ja parkla on võimalik lahendada ka antud planeeringulahendusega. Kuna linnaehituslikult on põhjendatud lahushoonete planeerimine, siis ei ole energiatõhusus krundi arvestuses esmase tähtsusega. Planeeringuga on sätestatud soovitus hooned projekteerida vastavalt energiamärgise klassile A, millega tagatakse piisav energiatõhusus. Eeltoodust tulenevalt peab linnavalitsus vajalikuks säilitada planeeringuga Lubja tn 2a krundil (Pos 2) kahe kahekorruselise lahushoone nõue suurendades hoonete ehitusalust pindala 500 m²-ni (ühe hoone kohta 250 m²). 2. Selgituseks garaažide kohta. Planeeringuga on ette nähtud garaažide likvideerimine ja ehitusõigus on määratud korterelamu püstitamiseks. Planeeringut realiseeritakse krundiomanike huvi korral.
Priit Harja, Ujula 86a kaasomanik 12.06.12	1. Nihutada Lubja tn 2a (Pos 2) krundi planeeritud hoonestusala 6 meetri kaugusele Ujula tn 84a, 86a ja 88 kruntide suhtes. 2. Lisada planeeringu seletuskirja lause, et Ujula 86a olemasolevasse kuivenduskraavi ulatuv drenaažitoru ühendada Pos 2 loodava drenaažisüsteemiga. 3. Säilitada Ujula 86a ja Lubja tn 2a krundi piiril kasvav kõrghaljastus: vaher, hobukastan ja vahtra hübriidvorm (?) ja Ujula 84a krundi piiril kasvav kuusk ja piirist veidi kaugemal kuusk ja piirist veidi kaugemal kaks kaske. Ei ole nõus seletuskirja väitega, et puudub väärtuslik kõrghaljastus. Kõrghaljastus on iseenesest väärtus. Planeeringualal on mitmeid vähemalt paarikümne aasta vanuseid puid. Nende maha võtmine vähendab kõrghaljastuse osakaalu aastakümneteks. 4. Tõsta Pos 2 koormusindeks 110-lt 140-ne peale nagu teistel planeeritavatel kruntidel ja vähendada suurimat lubatud ehitusalust pinda. Võrreldes eelmise planeeringu eskiisiga on Pos 2 ainus mille ehitusalust pinda on oluliselt tõstetud, samas kui teistel kahel krundil on seda vähendatud ja ühel juhul jäänud samaks. Pos 2 ehitusalune pind võiks jääda ka samaks ehk 381m². 5. Millega on põhjendatud väikeelamumaa korterelamumaaks muutmine, kas kehtiva üldplaneeringu järgi võib olla ka väikeelamumaal korterelamuid? Kas see toob kaasa üldplaneeringu muutmise? 6. Määrata põhijoonisel hoonete suurim lubatud kõrgus absoluutkõrgusena. 7. Näha ette, et Pos 6 kolmas korrus rajatakse tagasiastega.	1. Arvestada. Hoonestusala nihutada Ujula tn 84a, 86a ja 88 kruntide suhtes 6 meetri kaugusele. Naaberkruntide piirile lähemale jääv ala tähistada leppemärgiga "hoonestusalast väljajääv võimalik kõvakattega ala". 2. Arvestada. Täiendada seletuskirja selliselt, et Ujula 86a olemasolevasse kuivenduskraavi ulatuv drenaažitoru oleks ühendatav Pos 2 loodava drenaažisüsteemiga. 3. Arvestada osaliselt. Kuna kruntide kasutuselevõtuks on vajalik maapinna tasandamine ja vertikaalplaneerimine, ei saa planeeringuga seada nõuet puude säilitamiseks. Puude raie otsustatakse projekteerimisprotsessi käigus linnadendroloogi raieloaga, millega kaalutakse puude likvideerimise vajadus kindlaid puid ja situatsiooni arvestades. Seletuskirja parandada järgnevalt: Alal puudub kaitstav kõrghaljastus. Kruntide hoonestamisel säilitada võimalusel ehitusalast välja jäävad elujõulised puud. 4. Mitte arvestada. Arvestades Lubja 2a krundi suurust ja planeeringuala linnaehituslikku olukorda, on ehitusaluse pindala suurendamine kuni 500 m² võimalik juhul, kui säilitatakse lahushoonete nõue. Pos 2 ehitusõiguse määramisel jätkatakse olemasolevat planeerimisprintsiipi ning järgitakse lubatavaid ehitusmahtusid sarnaselt planeeringuala kõrval kavandatavatele arendustele (nt Lubja tn 1a ja 1e kruntide ning lähiala koostamisel olevale detailplaneeringule). Tekib üleminekuala korterelamutelt väikeelamutele. Vastavalt Tartu Linnavalitsuse 31.10.2006. a määruse nr 27 Lisa 5 p 2.4.3.14 lähtutakse põhimõttest, kus väljaspool miljööväärtusliku hoonestusega alasid ja Tartu linna üldplaneeringuga määratud üldkeskust peab üldreeglina korteri kohta olema vähemalt 100 m² krundi pinda. Eelnimetatud pindala täpsustatakse planeeringualal olevate ja planeeritud ja/või selle naabruses asuvate ja planeeritud hoonete vastavate näitajate analüüsil. 5. Tartu linna üldplaneeringuga on määratud Tartu linna ruumilise arengu põhimõtted, kus tasakaalustatult arvestatakse majandusliku, sotsiaalse ja kultuurilise keskkonna ning looduskeskkonna suundumuste ja vajadustega. Maa-alade kasutamistingimuste kirjeldamiseks on üldplaneeringuga määratud maa-alade juhtfunktsioonid ning antud nende definitsioonid, millest lähtutakse. Antud juhul on planeeritava maa-ala juhtfunktsiooniks väikeelamute maa, st lubatud on kuni kahekorruseline hoonestus ning olemasoleva hoonestuse vahele on lubatud ka kolmekorruselise korterelamu kavandamine juhul, kui uue elamu kõrgus ja ehitusalune pindala järgib olemasolevate hoonete mahtusid. Seega käesoleva planeeringuga ei tehta üldplaneeringu muutmise ettepanekut. Detailplaneeringuga määratakse krundi kasutamise sihtotstarve. Planeerimisseaduse tähenduses on krundi kasutamise sihtotstarve võimalikult täpselt määratav otstarve, milleks võib krunti pärast detailplaneeringu kehtestamist hakata kasutama-käesoleval juhul korterelamute maa. Krundi kasutamise sihtotstarbe alusel määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe ja ehitise kasutamise otstarbe. Hetkel kehtivate õigusaktide järgi määratakse nii väikeelamute kui korterelamute aluse maa sihtotstarbeks elamumaa. Planeeringut täiendatakse lubatud ehitise kasutamise otstarvete määramisega. 6. Arvestada. Korrigeerida põhijoonist ning märkida hoonete suurim lubatud absoluutkõrgus. 7. Arvestada. Krunt asub väikeelamute ja korruselamute vahel, seega on mõistlik hoonet käsitleda ülemineku mahuna. Planeeringuga määrata, et Pos 6 kolmanda korruse täisehitus võib olla 70% ehitusalusest pindalast.

Vastuvõetud planeeringu failid:

Ettepanekud/ vastuväited:

Arutelu protokoll:

Arutelu järgsed planeeringu failid:

Eelnõu koostaja: Jaanika Koppel

LPMKO planeerija

Akti väljaandja:	Tartu Linnavalitsus
Akti liik:	Korraldus
Teema:	Ranna tee ja Lubja tänava piirkonna detailplaneeringu avaliku väljapaneku ja arutelu tulemused
Reg. number:	LV-K-1314
Seisund:	Lõpetatud
Koostamise kp:	18.10.2012
Koostaja:	Jaanika Koppel
Ettekandja:	Urmas Ahven
Õigusakt:	Tartu Linnavalitsuse 6.11.2012 korraldus nr 1237 "Ranna tee ja Lubja tänava piirkonna detailplaneeringu avaliku väljapaneku ja arutelu tulemused"
Failid:	Lubja seletuskiri_25_10_2012.pdf ( 99 kb ) Ranna_Lubja_DP_joon_3_ololev.pdf ( 1173 kb ) Ranna_Lubja_DP_joon_5_tehnov.pdf ( 1610 kb ) Ranna_Lubja_DP_joon_6_maaakasut.pdf ( 776 kb ) Ranna_Lubja_DP_joon_6_maaakasut_A3.pdf ( 1123 kb ) Ranna_Lubja_DP_joon_1_situatsioon.pdf ( 644 kb ) Ranna_Lubja_DP_joon_2_linnaehituslik.pdf ( 314 kb ) Ranna_Lubja_DP_joon_6_maakasutus_2.pdf ( 1088 kb ) Lubja seletuskiri_24_04_2012.pdf ( 188 kb ) Ranna_Lubja_DP_joon_2_linnaehituslikud_seosed.pdf ( 2142 kb ) Ranna_Lubja_DP_joon_4_pohijoonis_9.pdf ( 1745 kb ) Ranna_Lubja_DP_joon_5_tehnov_4.pdf ( 1485 kb )

Õigusakti eelnõu: Ranna tee ja Lubja tänava piirkonna detailplaneeringu avaliku väljapaneku ja arutelu tulemused