Korraldus nr.808


TARTU LINNAVALITSUS
KORRALDUS

Tartu	04. august 2020. a. nr 808
Informatsioon Ilmatsalu küla Kruusa ja Karjääri kinnistute ja lähiala detailplaneeringu avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemustest

Ilmatsalu küla Kruusa ja Karjääri kinnistute ja lähiala detailplaneeringu koostamine algatati Tähtvere Vallavolikogu 21. oktoobri 2016. a otsusega nr 1-2/24 eesmärgiga määrata Kruusa ja Karjääri kinnistutele ehitusõigus ja maakasutustingimused kooskõlas Tähtvere valla üldplaneeringuga määratud Kärevere karjääri/Leetsi järve puhke- ja virgestusala juhtotstarbe ja maa-ala kasutamise eesmärkidega.

Planeeringust huvitatud isik on AB Textile OÜ ja planeeringu koostaja AS Kobras.

Planeeringuala suurusega 15,6 hektarit asub Ilmatsalu külas. Planeeringualale ulatub Kärevere looduskaitseala, vahetus läheduses asub Alam-Pedja looduskaitseala, ala piirneb Ilmatsalu jõega. Planeeringualal asuvas Leetsi järves on III kategooria kaitsealused liigid.

Karjääri maaüksusel paikneb kaevandustegevuse tagajärjel tekkinud ja mitmeid aastaid tagasi veega täitunud süvend. Veekogu on Keskkonnaregistris arvele võetud tehisjärvena (Leetsi järv), mille veepeegli pindala on 10,8 hektarit. Järv ei ole praegusel ajal avalikult kasutatav veekogu, kuid vastavalt Kärevere ja Kärevere II kruusakarjääri korrastamisprojektile on see kujundatud laugenõlvaliseks veekoguks ning Tähtvere valla üldplaneeringu kohaselt tuleb korrastatud tehisjärvel ja selle kaldaalal tagada avalik ja puhkeotstarbeline kasutus. Vastavalt veeseaduse paragrahvi 24 lõikele 1 kinnitab avalikult kasutatavate veekogude nimekirja Vabariigi Valitsus. Eelnevale tuginedes teeb Tartu linn pärast detailplaneeringu kehtestamist Keskkonnaministeeriumile ettepaneku lisada Leetsi järv avalikult kasutatavate veekogude nimekirja.

Detailplaneeringuga nähakse ette krundi kasutamise otstarvete ja piiride muutmine.

Karjääri maaüksusel (Pos 3 - 8,87 hektarit) paikneb suures osas Leetsi järv, mistõttu on planeeringuga määratud krundile loodusliku maa ja tehisveekogu otstarve, Ilmatsalu jõe äärde on antud võimalus lautri rajamiseks.

Kruusa maaüksus jagatakse kaheks krundiks. Pos 1 on 2,33 hektari suurune üksikelamumaa sihtotstarbega krunt. Ehitusõigus on määratud ühe põhihoone - üksikelamu - ja kuni seitsme abihoone rajamiseks, hoonete suurim lubatud ehitisealune pind kokku on 480 m². Lisaks on krundile Pos 1 kavandatud tiik.

Pos 2 pindalaga 4,36 hektarit on loodusliku maa krunt, määratud on ehitusõigus kahe paadikuuri rajamiseks, hoonete suurim lubatud ehitisealune pind kokku 100 m². Hoonestusala asub ajutiselt üleujutataval alal, mistõttu on planeeringus sätestatud, et paadikuurid tuleb kavandada selliselt, et need üleujutuse ajal Emajõe vooluga kaasa ei liigu. Üleujutusohuga alal olevates hoonetes ei tohi hoiustada keskkonnale ohtlikke aineid. Üleujutusohust tulenevalt tuleb arvestada, et transpordiga juurdepääs (välja arvatud paadid ja muud veesõidukid) ei ole igal ajal võimalik.

Planeeringualal on piirete rajamine väljaspool hoonestusala keelatud. Samuti ei ole lubatud piirata, vaid tuleb tagada kallasrajal liikumisvõimalus.

Juurdepääs kallasrajale tuleb tagada Pos 1 ja Pos 2 olemasoleva kruusatee kaudu.

Planeeringuga on sätestatud, et Kruusa ja Karjääri kinnistute igakordne omanik on kohustatud võimaldama läbipääsu matkarajal liikujatele ning avalikult kasutada Leetsi järve (Pos 3) ja kallasrada ning sellele juurdepääsu. Vastava kokkuleppe (isikliku kasutusõiguse seadmine) sõlmimine on detailplaneeringu kehtestamise eelduseks.

Planeeringualale sõidukitega juurdepääs on kavandatud mööda olemasolevat, kuid eraomandis olevat Leetsi teed. Maaomanikud, kellede kinnistuid tee läbib, on planeeringulahendusele andnud heakskiidu.

Muu hulgas on juurdepääsu asukoht ja servituudi seadmise vajadus määratud Väike-Taraski kinnistu kasuks, kuna Väike-Taraski kinnistule on ainuke võimalik juurdepääs üle Pos 2.

Tartu Linnavolikogu 20. veebruari 2020. a otsusega nr 230 võeti detailplaneering vastu ja suunati avalikule väljapanekule. Eriolukorrast tulenevalt otsustas Tartu Linnavalitsus 7. aprilli 2020. a korraldusega nr 382 korrata detailplaneeringu avalikku väljapanekut, korduv avalik väljapanek toimus 27. aprill kuni 25. mai 2020. a.

Ilmatsalu küla Kruusa ja Karjääri kinnistute ja lähiala detailplaneeringu avaliku väljapaneku ajal esitasid arvamused planeeritava ala naabrid, Väike-Taraski kinnistu omanikud. Arvamused käsitlesid detailplaneeringuga kavandatavat ehitusõigust ja liikluskorraldust ning sellest tulenevaid võimalikke mõjusid. Kardetakse, et juurdepääsutee kasutamise osas, mis on ühtlasi ainus juurdepääsu võimalus Väike-Taraski kinnistule, ei saada kokkuleppele, et kavandatav tegevus toob kaasa häiriva müra ja liikluse, et osaline maapinna tõstmine suurendab üleujutusvõimalusi Väike-Taraski kinnistul, et planeeritud paadikuuridele pole võimalik juurdepääsu rajada, kuna järveäärne teelõik on selleks liiga kitsas - ühel pool on Väike-Taraski kinnistu ja teisel pool järv, ala on tihti üleujutatud ja sõidukitele läbimatu. Tehti ettepanek muuta planeeritud paadikuuride asukohta.

Tartu Linnavalitsuse 16. juuni 2020. a korraldusega nr 661 võeti esitatud arvamuste osas seisukohad,

kus selgitati ja põhjendati koostatud detailplaneeringu lahendust. Linnavalitsus otsustas esitatud arvamusi mitte arvestada

Ilmatsalu küla Kruusa ja Karjääri kinnistute ja lähiala detailplaneeringu avaliku väljapaneku tulemusi tutvustav avalik arutelu toimus 2. juulil 2020. a. Arutelu tulemusena jõuti

kokkuleppele, et osaliselt on saanud esitatud arvamused piisava selgituse ja nende osas vastuväiteid ei ole. Avalikul arutelul anti osapooltele veel kord võimalus juurdepääsu servituudi ja planeeringu lahenduse osas kokku leppida. 7. juulil saabus linnale kiri Väike-Taraski kinnistu omanikelt, kes andsid teada, et planeeringust huvitatud isik on neile teatanud, et ei soovi juurdepääsuservituudi osas kokkulepet sõlmida, vaid selle seadmise tingimusi arutab pärast detailplaneeringu kehtestamist kohus.

Arvestades arutelu tulemusi on lahendamata jäänud planeeringuvaidlused järgmised:

planeeringuga tuleb tagada juurdepääs Väike-Taraski kinnistule, seejuures sätestada, et planeeritud ehitusõiguse realiseerimise eelduseks on notariaalne juurdepääsuservituudi kokkulepe

või tuleb juurdepääs määrata avalikku kasutusse. Tegemist on ainsa võimaliku juurdepääsuga avalikult teelt Väike-Taraski kinnistule;

2. juurdepääsu paadikuuridele pole võimalik rajada ega seega paadikuure planeeritud asukohta kavandada;

3. sätestada, kuidas garanteeritakse planeeringu realiseerimisest tekkivate võimalike kahjude hüvitamine.

Tartu linn on lahendamata jäänud vastuväidete osas järgmisel seisukohal:

1. Planeerimisseaduse § 126 kohaselt on detailplaneeringu ülesanne servituudi seadmise ja olemasoleva või kavandatava tee avalikult kasutatavaks teeks määramise vajaduse märkimine.

Detailplaneeringu lahenduse kohaselt olemasoleva tee asukoht ja juurdepääs Väike-Taraski kinnistule säilib. Planeeringu otsene ülesanne, lahendada juurdepääs väikeelamumaale (Pos 1), Leetsi järveni ja paadikuuridele (Pos 2), on täidetud.

Detailplaneeringuga on muu hulgas määratud Leetsi järve (Pos 3) ja selle kallasraja ning selleni viiva juurdepääsutee ning matkaraja avalik kasutus. Punktis 3.9 on öeldud, et Kruusa ja Karjääri kinnistute igakordne omanik on kohustatud võimaldama läbipääsu matkarajal liikujatele ning avalikult kasutada Leetsi järve (Pos 3) ja kallasrada ning sellele juurdepääsu. Planeeringust huvitatud isik on andnud kirjaliku nõusoleku juurdepääsu ja avaliku kasutuse tagamiseks. Vastava kokkuleppe (isikliku kasutusõiguse seadmine) sõlmimine Tartu linnaga on detailplaneeringu kehtestamise eelduseks.

Linn on seisukohal, et

planeeringulahendus ei muuda väljakujunenud juurdepääsu Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa maanteelt mööda olemasolevat Leetsi teed planeeritavale alale, sh Väike-Taraski kinnistule

. Tee läbib Leetsi, Taraski ja Kruusa kinnistuid, lisaks kasutavad sama teed juurdepääsuks mitmed teised kinnistud. Teiste erakruntide omanikud on andnud kirjaliku nõusoleku servituudi seadmise vajaduse määramiseks

ning eraõiguslikud mehhanismid

võiksid olla antud juhul piisavad Väike-Taraski kinnistu omanike huvide tasakaalustatud kaitseks, mistõttu Tartu linn ei näe käesoleval hetkel vajadust märkida planeeringus teemaa määramist avalikult kasutatavaks teeks.

Linn on täiendavalt selgitanud, et vastavalt asjaõigusseaduse § 156 lg-le 1 on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve.

2. Paadikuuridele planeeritud hoonestusala asub ajutiselt üleujutataval alal ja üleujutusohust tulenevalt tuleb arvestada, et transpordiga juurdepääs (välja arvatud paadid ja muud veesõidukid) ei ole igal ajal võimalik.

Paadikuuridele juurdepääs on kavandatud mööda olemasolevat kruusateed kuni Leetsi järveni ja sealt edasi mööda planeeritud pinnasteed.

Tee ristlõige B-B koos maapinna kõrgusarvudega on kajastatud planeeringu põhijoonisel. Pinnase omaduste tõttu on võimalik pinnasteed kasutada/rajada ilma täiendavaid mahukaid ehitustöid läbi viimata, sest huumuskiht on kavandatud pinnastee kohal ca 20 cm ning sellest sügavamal paikneb kandev kruusakiht, mistõttu olemasolev tee on sõiduautodele ja teistele kergetele mootorsõidukitele piisava kandevõimega.

Detailplaneeringu koostamisel on teada ja planeeringus on välja toodud asjaolu, et aeg-ajalt võib alal esineda üleujutusi. Paadikuurid on planeeritud, arvestades planeeritava ala paiknemist, asukohta, kus oleks tagatud ligipääs veekogule, mille kaudu omakorda oleks tagatud veesõidukiga pääs Ilmatsalu jõele ja sealt edasi Emajõele.

Arvestades paadikuuride kasutusotstarvet, ei peagi nimetatud hoonetele olema tagatud pidev juurdepääs mööda maismaad sõidukitega. Antud piirkond on ajutiselt ja hooajati üleujutatav ala ning paadikuuride rajamisel planeeringuga kavandatud asukohta, on sellega arvestatud. See ei tä

henda, et ehitisi seetõttu ei tohiks kavandada. Planeeringus on sätestatud, et paadikuuridele juurdepääs autoga pole üleujutuste ajal võimalik. Juurdepääsutee rajamiseks ei kavandata ulatuslikke ehitustöid.

Samuti ei anna planeering alust kasutada paadikuuridele juurdepääsuks Väike-Taraski kinnistut.

Tulenevalt planeerimisseadusest on planeeringuga loodud eeldused kasutajasõbraliku ning turvalise elukeskkonna ja kogukondlikke väärtusi kandva ruumilise struktuuri olemasoluks ja säilitamiseks ning esteetilise miljöö arenguks, olemasolevate väärtuste säilimiseks

. Tagatud on planeerimise põhimõtete, planeerimismenetluse nõuete ja planeeringu elluviimise võimaluste järgimine.

Planeeringus on sätestatud, et planeeringu realiseerimisel ei tohi põhjustada kahju kolmandatele isikutele. Selleks tuleb tagada, et rajatavad hooned ja rajatised (teed, tehnovõrgud, tiigid jm) ei kahjustaks naaberkruntide kasutamise võimalusi (kaasa arvatud haljastust, kaevu (joogivee) kvaliteeti ja olemasolu jne) ei ehitamise ega kasutamise käigus. Ehitamise või kasutamise käigus tekitatud kahjud tuleb tekitaja (planeeritud kruntide igakordsete omanike) poolt hüvitada koheselt.

Naaberkinnistu omanike kartus, et ehitamine põhjustab neile kahjusid, ei ole põhjendatud, sest ehitamine peab toimuma kooskõlas õigusaktides ettenähtud nõuetega, peab olema ohutu ja asjatundlik, sealjuures tuleb arvestada ehitamisest mõjutatud isikute õigusi ning rakendada abinõusid nende õiguste ülemäärase kahjustamise vastu.

Planeeringu realiseerimisega pole ette näha kahjude tekkimist Väike-Taraski kinnistu omanikele. See, et ehitustegevuse käigus võib olemasolev tee saada kahjustatud raskeveokite tõttu, võib tõepoolest olla reaalne. Samal ajal on tegemist juurdepääsuga kolmandate isikute ja planeeringust huvitatud isiku enda kinnistule, mistõttu ei ole tahtlik tee kahjustamine tõenäoline. Samuti peaks olema eratee omanikel endal ka huvi teed korras hoida, et pääseda juurde enda kinnistutele. Kohalikul omavalitsusel puuduvad võimalused mingil viisil täiendavalt tagada kahju tekitaja poolt võimalike kahjude hüvitamist eraõiguslikus suhtes.

Asjaõigusseaduse §-s 68 on sätestatud omaniku õigus asja vallata, kasutada ja käsutada. Omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Omanik ei saa nõuda, et tema omandiõigust üldse ei piirata, kuid piirang peab olema proportsionaalne. Riigikohus on 11.04.2005. a otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-33-05 leidnud, et naaberkinnisasjade omanike õiguste hindamisel ei saa eelistada üht omanikku teisele ning põhimõtteliselt on kõigil naaberkinnisasjade omanikel õigus oma kinnisasjaga õiguskorra piires vabalt toimida. Üldjuhul ei saa kinnisasja omanik takistada naaberkinnisasja omanikku rajamast oma maale ehitisi ja neid kasutamast. Samas peavad omanikud siiski vastastikku arvestama üksteise õigustega ulatuses, mis on vajalik teiste omanike õiguste teostamiseks.

Koostatud detailplaneeringu lahendus on kooskõlas Tähtvere valla üldplaneeringuga ja planeeringulahendus arvestab piirkonna mõjuala seostega, naabruses väljakujunenud krundistruktuuri ning keskkonnaga. Detailplaneeringuga on tagatud terviklik, turvaline ja meeldiv elukeskkond nii olemasoleva kui ka planeeringuga kavandatu osas.

Vastavalt Eesti Vabariigi põhiseaduse (PS) §-le 32 on igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud. PS järgi on igaühel õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Omandi õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute, sealhulgas naaberkinnisasjade omanike õigustega. Naaberkinnisasjade omanike vahel tekib kindlasti huvide konflikt, kui mõlemad hakkavad teostama täielikku õiguslikku võimu oma kinnisasja üle. Sellest tingituna ei kaitse naabrusõigused kummagi kinnisasja omaniku huve ühepoolselt ning naabrusõiguste näol on tegemist seadusliku kompromissiga omandiõiguse rakendamisel. Antud juhul vastab planeering kehtivale üldplaneeringule, planeeringuga on antud terviklik ruumilahendus, määratud on seaduses sätestatud maakasutus- ja ehitustingimused. Loodud on eeldused kasutajasõbraliku ning turvalise elukeskkonna ja kogukondlikke väärtusi kandva ruumilise struktuuri olemasoluks ja säilitamiseks ning esteetilise miljöö arenguks, säilitades olemasolevaid väärtusi.

Detailplaneeringu kehtestamisega lepitakse kokku maa-ala kasutus, määratakse maakasutuse reeglid ja tingimused. Arvestades asjaolu, et Leetsi järve ja matkarada kasutatakse ka täna, kuid tänane kasutus toimub juhuslikult, ilma kindlate reegliteta, seab detailplaneeringuga sõlmitavate kokkulepete ja maakasutuse reeglite sätestamine piirkonnale ja ümbritsevale keskkonnale kindla kasutuse ja piirid. Korrastatud ruum ja kokkulepitud reeglid tagavad turvalise elukeskkonna, mis mõjub ümbritsevale keskkonnale kindlasti positiivselt.

Planeeringuga kavandatu on lahendatud kaalutletult ja sobitub keskkonda. Käesolev detailplaneering on kooskõlas ruumiliste arengu põhimõtetega. Linn on seisukohal, et detailplaneeringus sätestatu on piisav tagamaks antud asukohas sobiv ja ümbritsevat arvestav üldplaneeringu kohane lahendus.

Planeerimisseaduse § 138 lg 1 kohaselt esitatakse detailplaneering koos avalikul väljapanekul esitatud kirjalike arvamustega, mida planeeringu koostamisel ei arvestatud, Rahandusministeeriumile heakskiitmiseks.

Võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lg 1, § 30 lg 1 p 2, planeerimisseaduse § 138 lg 1, Tartu Linnavolikogu 28.06.2017. a määruse nr 140 "Ülesannete jaotus ehitamise ja planeerimise korraldamisel Tartu linnas" § 8 lg 3, Tartu Linnavalitsus

o t s u s t a b:

1. Võtta informatsioon

Ilmatsalu küla Kruusa ja Karjääri kinnistute ja lähiala detailplaneeringu avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemustest

teadmiseks.

2. Lugeda lahendamata jäänud planeeringuvaidlusteks järgmised arvestamata jäänud vastuväited:

2.1. planeeringuga tuleb tagada juurdepääs Väike-Taraski kinnistule, sealhulgas sätestada, et planeeritud ehitusõiguse realiseerimise eelduseks on notariaalne juurdepääsuservituudi kokkulepe või tee määramine avalikku kasutusse;

2.2.

juurdepääsu paadikuuridele pole võimalik rajada ega seega paadikuure planeeritud asukohta kavandada;

2.3.

sätestada, kuidas fikseeritakse

planeeringu realiseerimisest tekkivad võimalikud kahjud ja

garanteeritakse kahjude hüvitamine.

3. Esitada

Ilmatsalu küla Kruusa ja Karjääri kinnistute ja lähiala detailplaneering

koos informatsiooniga arvestamata jäänud ettepanekute ja vastuväidete kohta valdkonna eest vastutavale riigihalduse ministrile järelevalve teostamiseks ja heakskiitmiseks.

4. Korraldus jõustub 5. augustil 2020. a.

Urmas Klaas
linnapea

Jüri Mölder
linnasekretär

Akti väljaandja:	Tartu Linnavalitsus
Akti liik:	Korraldus
Teema:	Informatsioon Ilmatsalu küla Kruusa ja Karjääri kinnistute ja lähiala detailplaneeringu avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemustest
Reg. number:	808
Seisund:	Allkirjastatud
Vastuvõtmise kp:	04.08.2020
Jõustumise kp:	04.08.2020
Eelnõu:	Informatsioon Ilmatsalu küla Kruusa ja Karjääri kinnistute ja lähiala detailplaneeringu avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemustest
Failid:	LVK2020080400808.bdoc ( 43 kb )

Korraldus: Informatsioon Ilmatsalu küla Kruusa ja Karjääri kinnistute ja lähiala detailplaneeringu avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemustest