Karin Hellat; Toomas
Tenno
27.03.12 | Seoses planeeritava ehitusega kinnistule Tähtvere tn 6/8 oleme tõsiselt häiritud ehitusõiguse saanud hoone mastaapidest (säilinud hoone peale soovitakse ehitada üks täiskorrus ning katusekorrus). Planeeritav hoone püstitatakse kruntide Jakobi tn 33 ja Tähtvere tn 6, 8 piirile. Juhime tähelepanu asjaolule, et Tähtvere 8 pealeehituse kavandamisel ei ole järgitud Tartu linnaehitusmääruse § 23 lg 4 esitatud nõudeid: Ehitise projekteerimisel ja ehitamisel tuleb jätta selle minimaalseks kauguseks naaberkrundi piirist vähemalt pool ehitise piiripoolse osa kõrgusest, kui naaberkruntide omanikud ei lepi kokku teisiti ja selle kokkuleppega on nõustunud tuleohutuse järelvalveasutus, või kui detailplaneering või projekteerimistingimused ei näe ette teisiti.
Tähtvere 8 hoone kavandatav kõrgus ei tohiks ületada samal kohal varem asunud ehitise kõrgust, mis olemasoleva tulemüüri järgi otsustades oli madalam kui lahenduse joonistel kujutatud hoone. Kuna detailplaneeringus esitatud detailplaneeringut illustreerival joonisel (DP lk 11) puudub mõõtkava, ei anna lisatud joonis avaldajate hinnangul selget ruumilist ettekujutust kavandatavast keskkonnast ja hoonestusest, Planeerimisseaduse § 9 lg 6 mõistes eelkõige suhestatuna olulise mõjuga elukeskkonnale Jakobi tn 33 krundil. Sellest johtuvalt juhimegi linnaplaneerimise osakonna tähelepanu asjaolule, et praegusest tulemüürist kõrgemaks
ehitatava hoone rajamisega krundi piirile kaasneb naaberkrundi elanike tervisekaitselise staatuse muutus, samuti Jakobi 33 kinnisvara hind, rääkimata nimetatud kinnistu „kinnimüürimisest“ kuna Tähtvere 6/8 krundipiir on seni olnud ainsaks kinnistut ümbritsevaks avatud vaateks. Kindlasti peaks nii Linnaplaneerimise osakond kui ka
muinsuskaitsjad olema teadlikud sellest, et aadressil Tähtvere 8 ei ole kunagi asunud nii kõrget hoonet, mida käesoleva ehitusõiguse alusel kavatsetakse rajada ning mille kõrgus väidetavalt (koosolekul, mille linnaplaneerimise osakond korraldas mõni aeg tagasi ning kus
oli sellest juttu, ehkki koosolekul osalenud projekteerija ei tahtnud täpset üleulatuva kõrguse numbrit nimetada – ei olevat veel päris selge – aga mainiti siiski, et ca 4 m) ulatub 4 m üle Jakobi 33 kinnistu piirdemüüritise. Sellise seina püstitamine Jakobi 33 kinnistu piirile
põhjustab tõsiseid muutusi kinnistul paikneva elamu elanike elukvaliteedile.
Juhime Linnaplaneerimise ja maakorralduse tähelepanu kahele eelpoolnimetatud aspektile mis meie arvates on olulisteks kriteeriumideks, et Tartu Linnavolikogu otsust detailplaneeringu suhtes muuta:
1) Tervisekaitseline aspekt – Jakobi 33 kinnistu asukoht Tartu linna ühe kriitilisema liiklussoone (Jakobi tänava tõus) ääres on õhusaaste seiskohalt kindlasti kõigile teada. Hindame väga kõrgelt Linnavalituse otsust kaugbussiliikluse ümbersuunamiseks, et õhusaaste taset nimetatud teelõigul vähendada. Kindlasti arvestati selle otsuse vastuvõtmisel nii ehitiste, haljastuse, jalakäijate kui ka tee ääres asuvate majade elanike huve. Kõik inimesed, kelle elamud nimetatud teelõigu vahetus läheduses paiknevad, peavad leppima pidevalt halvema õhu kvaliteediga võrreldes muudes linna asumites. Õhusaaste kõige kriitilisemaks takistuseks on aga loomuliku õhutsirkulatsiooni takistamine, mida Jakobi 33/Tähtvere 8 piirile rajatav sein endast kujutab. Senine õhusaaste hajumise koridor Jakobi tänava tiheda liiklusega tsoonist ümbruskonda suletakse ning Jakobi 33 kinnistu jääb „õhukotti“, sest ka kahest teisest (ida- ja läänepoolsest) Jakobi 33 kinnistuga piirnevate kruntide piirid (piirid kinnistutega Jakobi 29/31 ja Jakobi 35) on seintega suletud. Jakobi 33 elanikud peavad rajatava Tähtvere 8 ehitise tõttu hingama nende kinnistule püsimajäävat saastatud õhku. Linnavalitsuse ülesandeks on detailplaneeringu realiseerimise tagajärgi hinnata ka ümberkaudsete elanike terviskaitse seisukohast, mitte ainult kinnisvara-arenduse ning muinsuskaitse huve silmas pidades. Arvatavasti on linnavolikogu liikmetel võimalus saada sellise õhusaaste probleemi tekkevõimaluste ja tagajärgede kohta ekspertarvamus, mis ohjeldaks kinnistule Tähtvere 6/8 rajatava ehitise kõrgust. Toetudes planeeringus viidatule oli varasema Tähtvere 8 hoone kõrgus 2 korrust, täna kavandatakse aga kõrgust "2+katusekorrus". Seega ei olnud Jakobi 33 krundile elamu ehitamise ajal Tähtvere 8 asunud hoone kõrgem praegusest kinnistu maapinnast.
2) Kinnisvara hinna vähenemise aspekt. Andes õiguse ehitada Jakobi 33-Tähtvere 6/8 piirile hoone, mis varjab täielikult 1.korruse ja osaliselt ka 2.korruse vaate ümbrusele (nagu juba mainitud – Jakobi 33 idapoolset väljavaadet „ehib“ Jakobi 29/31 krundil paikneva hoone sein, mis asub Jakobi 33 elamule lähemal kui 5 m), siis pole vähetähtis ka asjaolu, et Jakobi 33 kinnistu turuväärtus väheneb. Rajatavate ehitiste planeeringud ei tohi kahjustada nendega piirnevate kruntide omanike majanduslikke huve, seega on lubamatu avalikule väljapanekule suunatud detailplaneeringu realiseerimine teiste kinnistute omanike huvide arvelt. Jakobi 33 kinnistu omandamise ajal ei olnud krundipiiril Jakobi 33/Tähtvere 6/8 ühtki üle maapinna ulatuvat rajatist, mistõttu avanes ka esimese korruse põhjapoolsetest akendest avar vaade ümbruskonnale, mille rajatav majasein (kui see 4 m üle Jakobi 33 krundi tasapinna ulatub) absoluutselt olematuks muudab.
Kokkuvõtvalt Jakobi tn 33 kinnistu omanike seisukoht ja ettepanek:
1) Kavandada hoone suurim lubatud absoluutkõrgus selliselt, et hoone tagaseinaks olev tulemüür ei ületaks Jakobi tn 33 krundi tasapinda.
2) Tähtvere 8 hoone korruselisuseks lubada kaks korrust või üks korrus+katusekorrus | Tartu Linna ehitusmääruse § 23 lg 4 käsitleb ehitisele esitatavat nõuet, et projekteerimisel ja ehitamisel tuleb jätta selle minimaalseks kauguseks naaberkrundi piirist vähemalt pool ehitise piiripoolse osa kõrgusest, kui naaberkruntide omanikud ei lepi kokku teisiti ja selle kokkuleppega on nõustunud tuleohutuse järelevalveasutus, või kui detailplaneering või projekteerimis- tingimused ei näe ette teisiti.
Antud juhul on tegemist olemasoleva hoone taastamisega, mitte uue hoone planeerimisega, mistõttu antud säte ei puutu asjasse. Olulisem tähendus hoonetevahelise kuja puhul on tuleohutuse tagamine.
Maverick OÜ töö "Tähtvere 6-8 muinsuskaitse eritingimused hoonete restaureerimiseks, remondiks ja juurdeehituseks" toob välja 1923. aasta andmed, mil on teada, et Tähtvere 8 hoone oli 2-kordne kivist elumaja, milles asus kaks korterit, saun ja pesuköök. Nimetatud töö on võetud aluseks Tähtvere 6, 8 krundi detailplaneeringu koostamisel.
Tähtvere 8 hoone tagaseinas on mäekülje varisemise tõkestamiseks laotud maakivist müür, mille põhjal ei ole Tähtvere 8 hoone täpset kõrgust võimalik hinnata, kuna see on praktiliselt lagunenud.
Seega saab hoone kunagise kõrguse hindamisel tugineda muinsuskaitse eritingimustes nimetatud 1923. aasta andmetele, mille alusel on tegemist kahekordse elamuga.
Tulenevalt õigusaktide nõuetest on käesolevas planeeringus krundi piirile planeeritud tulemüür. Planeeringuga kavandatud ehitusõiguse määramisel on tuginetud Maverick OÜ tööle "Tähtvere 6-8 muinsuskaitse eritingimused hoonete restaureerimiseks, remondiks ja juurdeehituseks". Nimetatud töö alusel on Tähtvere 8 hoonele lubatud lisada üks korrus, ehitatav katus peab olema viilkatus, soovitavalt kaldega üle 30 kraadi.
Kuna Jakobi tn 33 krundi poole aknaid ei rajata, ei ole katusealuse väljaehitamise vaidlustamine naabrite seisukohalt põhjendatud.
Planeerimisseaduse §16 lg 1 p 5 alusel koostatakse planeering koostöös planeeritava maa-ala elanike ning kinnisasjade ja naaberkinnisasja omanikega. Eelnevast tulenevalt on naabritega koostööd tehtud ja planeeringu eesmärke ning lahendust tutvustatud nii eskiislahenduse kui ka täismahus planeeringu staadiumis.
Enne lõpliku seisukoha kujundamist märgib linnavalitsus antud küsimuses järgmist:
1. Kuna vastuväite esitajatele on jäänud Tähtvere 8 hoone Jakobi tänava poolsed kõrgusarvud ebaselgeks ja planeeringu joonise põhjal on konkreetsete näitajate arvutamine komplitseeritud, tuleb vastav puudus joonistel likvideerida.
2. Tartu linna üldplaneeringu kohaselt on elamu korruse arvestuslikuks keskmise kõrguse näitajaks 3,2 meetrit. Lubatud katusekaldest ja korruse kõrguse näitajast tulenevalt tuleb planeeringus anda Tähtvere 8 hoone kõrguse selgitus.
3. Täiendada geoalust kuni Jakobi tn 33 elamuni, tuues välja Jakobi tn 33 krundi õueala kõrgusarvu. Täpsustada Jakobi tn 33 krundilt vaadatuna Tähtvere 8 hoone kõrgus, et tekiks selgem ruumiline ettekujutus kavandatavast keskkonnast ja hoonestusest ning mõjust elukeskkonnale Jakobi tn 33 krundil. Planeeringu koosseisus esitada ehitusõigust illustreeriv 3D joonis ja mõõtkavas lõige kavandatava ja naaberhoonete kõrguste äranäitamisega.
4. Täiendada seletuskirja peatükki 6.5 "Keskkonnatingimused planeeringuga kavandatu elluviimiseks". Hinnata kavandatava tegevusega (planeeringu rakendamisega) võimalikku kaasnevat keskkonnamõju ning mõju inimese tervisele, sh. olemasolevate hoonete insolatsioonitingimuste muutmist planeeringuga kavandatavast ehitustegevusest tulenevalt.
5. Kinnisvara hinna vähenemise hinnang on subjektiivne ning eelnimetatud täiendavate andmete lisandumisel ja täpsustamisel võib linna seisukoht esitatu osas muutuda.
|
Aire Kattai, Oleg Kattai
28.03.12 | Meiepoolsed ettepanekud:
Hoone Tähtvere 8
1. võimaldada hoonele peale ehitada teine korrus ja välja ehitada katusekorrus vastavalt planeeringus mainitud „Detailplaneeringu arhitektuurse lahendusele nr 3“.
2. kuna hoone planeeritakse kasutada elamu- ja büroohoonena, teha muudatus arhitektuurses laheduses-lisada majale korsten (ja mitte plekiga kaetud) „vanalinna arhitektuurse/..../terviklikkuse tagamiseks“ (Tartu vanalinna muinsuskaitseala põhimäärus par. 10 p. 3.1.)
3. projektdokumentatsiooni tellida eraldi fassaadi projekt - s.t. väljastada ehitusluba mitte eelprojekti (fassaadi osas), vaid tööprojekti alusel. Alus: Muinsuskaitse eritingimused Tähtvere 8 p.6.
Hoone Tähtvere 6
4. "Detailplaneeringu eskiislahenduses“
(koostatud mai 2010) mitmes kohas mainitud (lk 3, lk 7 p 6.4), et hoone Tähtvere 6 on „renoveeritud“, tegelikult renoveerimine lõppes hiljem (Tartu LV kasutusluba nr 5/11 04.01.2011). Renoveerimine (vähemalt fassaadi osas) toimus projektist (OÜ Voluut „Hoone rekonstrueerimise projekt. Tähtvere 6, 8 Tartu linn“. Töö 03/08) jämedate möödaminekutega, mille kohta oleme pöördunud pärimisega Tartu LV arhitektuuri ja ehituse osakonda (meie kiri 01.03.2012, vastust pole veel saanud). Pakume ehitada ümber hoone fassaad ja aiavärav vastavat mainitud projektile, vajadusel koostades eraldi fassaadiprojekti või vähemalt fassaadidetailide sõlmed.
Hooned Tähtvere 6 ja 8
5. Ehitada ümber Tähtvere tänava aiaväravad vastavalt ülalmainitud projektil toodud lahendusele.
6. Seoses p.4. toodud Tähtvere 6 hoone probleemidele muuta „Detailplaneeringu eskiislahenduses“ toodud punktis 6.4. Arhitektuurinõuded ehitistele „Tähtvere 6 ja 8 hooned peavad moodustama ühtse sobiliku ansambli“ ja viia see vastavusse Muinsuskaitse eritingimustega hoonele Tähtvere 8 p.6. „Hoone uue välisilme jaoks tellida tööprojekt ... Hoone uus väliskuju peab arhitektuurselt sobima naabermajadega. | Mitte arvestada.
Tähtvere tn 6, 8 krunt jääb Tartu vanalinna muinsuskaitsealale (reg nr 27006), arheoloogiamälestise Püha Jakobi kalmistu alale ning piirneb Supilinna miljööväärtusliku alaga. Muinsuskaitsealaste piirangute selgitamiseks on koostatud Maverick OÜ töö "Tähtvere 6-8 muinsuskaitse eritingimused hoonete restaureerimiseks, remondiks ja juurdeehituseks" mille alusel on detailplaneeringuga määratud tingimused hoonete restaureerimiseks, remondiks ja juurdeehituseks.
Esitatud ettepanekutega on avalikul väljapanekul olnud planeeringu lahenduses osaliselt arvestatud (2 korrust ja katusekorrus), arhitektuurse lahenduse ja projekti täpsusastme osas aga ületavad need detailplaneeringuga seatavaid nõudeid.
Tähtvere 6 hoone rekonstrueerimise osas on arhitektuuriosakond oma 05.04.2012 kirjaga nr 7-14.1/06741 edastanud vajalikud selgitused, kus muuhulgas on märgitud, et renoveerimistööde puudused kõrvaldatakse järgnevate remontide käigus.
|
Seisukoha võtmine Tähtvere tn 6, 8 krundi detailplaneeringu avaliku väljapaneku jooksul laekunud ettepanekute ja vastuväidete osas ning detailplaneeringu avaliku arutelu aja ja koha määramine