1. Asjaolud
1.1. 22.03.2022. a esitati Tartu Linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakonnale projekteerimistingimuste taotlus Taru maakond, Tartu linn, Haage küla, Haagemõisa tee 4 kinnistul olemasoleva abihoone rekonstrueerimiseks ja laiendamiseks (seadustamiseks).
1.2. Alal puudub kehtiv detailplaneering. Planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) § 125 lg 5 võimaldab kohaliku omavalitsuse üksusel lubada ilma detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi. Ühtlasi peavad olema määratud üldplaneeringus vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused ning ehitise püstitamine ei tohi olla vastuolus üldplaneeringus määratud muude tingimustega.
1.3. Vastavalt ehitusseadustiku § 26 lg 2 p 2 annab pädev asutus projekteerimistingimused hoone laiendamiseks üle 33 protsendi selle esialgu kavandatud mahust ja ehitusseadustiku § 26 lg 3 p 3 alusel arvestatakse projekteerimistingimuste andmisel üldplaneeringus määratud tingimusi.
1.4. Tartu linna üldplaneeringu järgi asub Taru maakond, Tartu linn, Haage küla, Haagemõisa tee 4 kinnistu väikeelamumaal, mis on üksikelamute, kaksikelamute, ridaelamute maa ja elamutevahelise välisruumi ning muu elamuid teenindava maakasutuse juhtotstarbega maa-ala. Maa-aladel kehtivad väikeelamumaa juhtfunktsiooni kohased üldtingimused. Üldplaneering seab eesmärgiks elamupiirkonna ruumiliselt ja arhitektuurselt ühtse arengu. Haagemõisa tee 4 krundil säilitada Haage kirikumõisa hooned algsel kujul ja algses ruumilises kontekstis. Haage mõisahoonete kompleksi ala peab maa-ala kruntideks jaotamisel jääma ühele krundile. Tingimused määratakse ehitusmahtude, arhitektuurse lahenduse ja välisviimistluse osas.
1.5. Ehitusseadustiku § 31 lg 1 alusel korraldati Haage külas Haagemõisa tee 4 abihoone projekteerimistingimuste andmine avatud menetlusena. Projekteerimistingimuste eelnõuga oli võimalik tutvuda Tartu linna koduleheküljel 26.08. 2022. a kuni 08.09.2022. Lisaks avaldati ajalehes Postimees teade avaliku väljapaneku kohta. Avaliku menetluse käigus ettepanekuid ega vastuväiteid ei laekunu. Enne avalikule menetlusele panemist tutvustati projekteerimistingimuste kavandit ka kinnistu kaasomanikele.
2. Kaasomanike vastuväited
2.1. Kaks kaasomanikku, Urmas Kiriland ja Virpi Sirel-Kiriland, saatsid osakonnale kirja, milles nad kirjutasid oma muredest seoses 2011. a abihoone kohta tehtud ettekirjutisega, loata lammutatud pärandkultuuri objekti kaasneva objekti asemele rajatud abihoonega ja õiguspärase olukorra ning mõisakompleksi arhitektuurse terviku taastamisega. Samas projekteerimistingimuste kavandi kohta märkusi ega ettepanekuid ei olnud.
2.2. Taotleja poolt olemasoleva abihoone kohta on tehtud ettekirjutus, milles esitatud nõudeid ei ole tänaseni täidetud. Kehtivas Tartu linna üldplaneeringus aastani 2040 on endise Tähtvere valla territooriumil väärtuslikele hoonetele ja aladele seatud tingimused arhitektuurinõuete peatükis järgmiselt: Haagemõisa tee 4 krundil säilitada Haage kirikumõisa hooned algsel kujul ja algses ruumilises kontekstis. Haage mõisahoonete ja Haagemõisa tee vahele uusi elamukrunte ei ole lubatud moodustada. Haagemõisa tee 4 hoonete puhul on tegemist pärandkultuuri objektiga 831:MOA:002: Haage kirikumõis ja kaasnevad objektid (https://infoleht.keskkonnainfo.ee/default.aspx?state=7;572247461;est;eelisand;;&comp=objresult=parandobj&obj_id=-1076131925). Loata lammutatud pärandkultuuri objekti kaasneva objekti (kelder „Asendiplaanil“ nr 5), asemele rajatud abihoone puhul ei ole tegemist ei algse kuju ega ruumilise konteksti säilitamisega.
2.3. Kaks kaasomanikku nõustuvad Tartu LV kirjale lisatud „Projekteerimistingimused hoone projekteerimiseks nr PTH-22-040“ arhitektuursete ja linnaehituslike tingimustega, mille kohaselt peab hoone arhitektuur olema kõrgetasemeline. Kujunev kompleks peab moodustama professionaalselt lahendatud arhitektuurse terviku. Lammutatud pärandkultuuri kaasneva objekti asemele rajatud ajutine abihoone nendele tingimustele ei vasta. Projekteerimistingimuste kavandis on aadressil Haagemõisa tee 4, Haage küla krundi pindalaks märgitud 91800 m². Kuigi Haagemõisa tee 4 kinnistu kaasomanikud on alustanud omavahelisi kirjalikke läbirääkimisi kaasomandi lõpetamiseks, on tänasel päeval siiski tegemist kaasomandis oleva Pärna kinnistuga (katastriüksuse tunnus: 83101:004:0291).
2.4. Tartu Linnavalitsus on kaasomanike hinnangul ülaltoodut arvesse võtmata ja täiendavaid ehitise õiguspärasuseks vajalikke nõudeid esitamata 18.10.2021 a nõustunud Haagemõisa tee 4 olemasoleva abihoone (EHR kood: 121369128) ehitisregistrisse kandmisega. Endiselt ollakse seisukohal, et seetõttu tuleb õiguspärane olukord ja mõisakompleksi arhitektuurse terviku taastamine tagada Tartu Linnavalitsusel.
3. Tartu Linnavalitsuse seisukohad
3.1. Tähtvere Vallavalitsuse 18.07.2011 (nr 6-6/...) ettekirjutus nr 1 on koostatud ehitusseaduse (EhS) eelmise kehtinud redaktsiooni ajal. 01.07.2015 hakkas kehtima ehitusseadustik, mistõttu seadusandlus on võrreldes 2011. aastaga oluliselt muutunud. Eelkõige puudutab see kaasomanike nõusolekuid ehitustegevuseks. Ehitusseadustiku mõistes tuleb nii korteriomandi kui ka kaasomandi puhul teha vahet, mida on ehitamise jaoks vaja avalik-õiguslikult ja mida eraõiguslikult. See, et mingiks tegevuseks on vaja avalik-õiguslikku luba (ehitusluba, kasutusluba jm), ei ütle midagi selle kohta, mida on selleks vaja kaasomanike vahelises suhtes.
3.2. EhS-i vana redaktsiooni üheks põhimõtteliseks probleemiks oli EhS § 23 lg 11 (ja analoogne EhS § 16 lg 11), mis reguleeris ehitusloa taotluse esitamise õigust, sealhulgas kaasomandis oleva ehitise korral. Ehitusseadustiku (jõustunud 01.07.2015) eelnõust jäeti nimetatud sätted ja põhimõtted välja ja kaasomanikke nõusolekuid teatise ega loamenetluses vaja enam ei ole. Seega ettekirjutuse punkti, kus tuli esitada ka kaasomanike kirjalikud nõusolekud ei ole vaja täita. See aga ei tähenda, et omavalituse välja antud avalik-õiguslik luba asendaks kaasomaniku nõusolekuid ja nende nõusolekuta võib ehitada.
3.3. Siiski on oluline märkida, et tuginedes Tähtvere Vallavalitsuse ettekirjutuse 1. ptk punktile 3 on ehitis valminud 17.06.2011. Käesoleval juhul on tegemist seadustamismenetlusega, mistõttu võib tõdeda, et Eve ja Arvo Vanaase täidavad ettekirjutuse 4. ptk, millega Vallavalitsus andis isikutele võimaluse ehitis seadustada. Kuigi möödunud on enam kui 11 aastat, on isikud oma tegevusega suunatud omavolilise ehitustegevuse seadustamisele, mistõttu ettekirjutus on oma mõju kaotanud, sest peale pandud nõuet täidetakse.
3.4. Lisaks peab Linnavalitsus märkima, et lammutusettekirjutuse tegemine oli toona ja on ka praegu äärmuslik meede. Likvideerimine, sh lammutamine tuleb otsustada kaalutlus- ehk diskretsiooniõiguse kohaselt. Neid kaalutlusi aga 2011. aasta ettekirjutusest ei ole. Omavalitsus peab omavolilise ehitise avastamisel kaaluma ehitusnormide rikkumise tõsidust ja iseloomu ning ehitise lammutamise vajalikkust. Iga ehitise, sh ka omavolilise ehitise kohustuslik likvideerimine piirab oluliselt omandiõigust ja tekitab alati omanikule kahju. Üksnes ehitise formaalne õigusvastasus ei saa olla lammutamiseks ettekirjutuse tegemise aluseks. Lammutusettekirjutuse aluseid käesolevaga ei esine ja lammutusettekirjutust ei koostata. Seda eriti olukorras, kus abihoone ehitajad on ehitist seadustamas.
3.5. Linnavalitsus on seisukohal, et kuna ehitis ei riku vastuväidete esitajate ega ka avalikke huve, ei saa Tartu Linnavalitsus teha lammutamisettekirjutust ainuüksi karistusena omavolilise ehitamise eest. Vastuväidete esitajad ei ole kuidagi välja toonud, kuidas ligi 11 aastat tagasi ehitatud abihoone rikub nende subjektiivseid õigusi. Lihtsalt väited, et abihoone ei vasta nende arvates Tartu linna üldplaneeringule, ei ole piisavad sundimaks abihoonet lammutama. Samuti ei ole asjakohane vastuväidete esitajate väide nagu Tartu Linnavalitsus peab taastama endise mõisakompleksi. Tartu Linnavalitsus ei arenda avalikest vahenditest erakinnistuid ega tegele eraomanike asemel nende ehitusõiguse realiseerimisega, veel vähem mõisakompleksi ehitiste renoveerimise ega taastamisega.
3.6. Linnavalitsus peab vajalikuks märkida, et kaasomanike vahelised suhted ja kaasomandi võimalik jagamine ei ole antud asjas määrava tähtsusega ega puutu projekteerimistingimuste menetlusse.
3.7. Kaasomanikud on oma vastuväites viidanud, et Haagemõisa tee 4 hoonete puhul on tegemist pärandkultuuri objektidega ja viidatud on Eesti Looduse infosüsteemi (EELIS) kodulehe infolehele. Linnavalitsus märgib, et viidatud infosüsteemi näol on tegemist riigi infosüsteemi andmekoguga loodusandmete kogumiseks, haldamiseks ja kasutamiseks. Selles toimub endisesse keskkonnaregistrisse kuuluvate looduskaitse ja veega seotud valdkondade andmete sisestamine ja haldamine. Kuid EELIS sisaldab ka muud infot, mis keskkonnaregistrisse ei kuulunud (nt ürglooduse raamatu objektid, saarte nimestik, pärandkultuuriobjektid, Natura elupaikade andmestik). Muuhulgas on märgitud, et pärandkultuuriobjektid on kultuuriväärtuslikud objektid meie maastikus. Objektide andmed on kogutud Riigimetsa Majandamise Keskuse (RMK) poolt INTERREG programmide poolt rahastatud projektide raames.
3.8. EELIS infoleht on mõeldud EELIS programmis olevate andmete põhjal kokkuvõtete ja analüüside avalikustamiseks. Linnavalitsus selgitab, et tegemist ei ole õigusliku tähendusega registriga, vaid on informatiivse sisuga kodulehega, mille eesmärk on teavitada omanikke, planeerijaid jt huvilisi väärtustest ja propageerida nende säilitamist. Pärandkultuuriobjektide registrisse kuulumine ei loo pärandkultuuriobjektide suhtes õigusi ega kohustusi.
3.9. Tartu Linnavalitsus arvestas uue Tartu üldplaneeringu koostamisel Haage mõisahoone ja mõisasüdamiku väärtustamise vajadusega ja sellest tulenevalt seadis piirangud Haage mõisa tee ja hoonestuse vahelisele alale uute hoonete ehitamisele, et säilitada peamiselt vaatesuunalt ajaloolise vaate säilimine.
3.10. Projekteerimistingimustega käsitletav hoone (reg kood 121369128) on Riiklikus Ehitusregistris registreeritud 18.10.2021. a andmete esitamise teatise alusel. Andmete esitamise teatisega koos esitati kuuri joonis ja 13.04.1998 Maa-ametis kinnitatud maaüksuse plaan, millel oli kuur veel ilma juurdeehituseta. Seega on käesoleval juhul tegemist olemaoleva hoone laiendamisega. Projekteerimistingimuste andmisel on arvestatud väljakujunenud keskkonda, sh hoonestuslaadi ja üldplaneeringus määratud tingimusi ning projekteerimistingimuste andmine on kooskõlas õigusaktidega ega kahjusta isikute õigusi ega avalikke huve.
3.11. Võttes arvesse PlanS § 125 lg-s 5 sätestatut, loobub Tartu Linnavalitsus detailplaneeringu koostamise kohustusest Taru maakond, Tartu linn, Haage külas Haagemõisa tee 4 kinnistul.
Võttes aluseks ehitusseadustiku § 26 lg 2 p 2, planeerimisseaduse § 125 lg 5 ja Tartu Linnavolikogu 28. juuni 2017. a määruse nr 140 "Ülesannete jaotus ehitamise ja planeerimise korraldamisel Tartu linnas" § 10 lg 1 Tartu Linnavalitsus
o t s u s t a b :
1. Määrata projekteerimistingimused Taru maakond, Tartu linn, Haage küla, Haagemõisa tee 4 abihoone ehitusprojekti koostamiseks vastavalt korralduse lisale.
2. Korraldus jõustub projekteerimistingimuste taotlejatele teatavakstegemisest.
3. Korralduse peale võib esitada Tartu Linnavalitsusele vaide haldusmenetluse seaduses sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korraldusest teada saamise päevast või päevast, millal oleks pidanud korraldusest teada saama või esitada kaebuse Tartu Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korralduse teatavakstegemisest.
Tartu Linnavalitsuse 25.10.2022 korraldus nr 1150 "Tartu maakond, Tartu linn, Haage küla, Haagemõisa tee 4 projekteerimistingimuste määramine"