Õigusakti eelnõu: Informatsioon Lina tn 11, Turu tn 23, Turu tn 25 kruntide detailplaneeringu hetkeseisust ja probleemkohtadest

Detailplaneeringu algatamine, kokkulepped
Linn ja huvitatud isik on planeeringu algatamise eelselt kokku leppinud planeeringu koostamisele asumise tingimused. Huvitatud isik on saanud planeeringu algatamise eelselt algatamise eelnõu sh lähteseisukohtadega tutvuda. Planeeringu algatamise eelselt on allkirjastatud detailplaneeringu tellimise ja rahastamise leping nr 21.3-5/ 21-0332, mille kohaselt huvitatud isik võttis kohustuse koostada või tellida detailplaneeringu koostamine vastavalt Tartu Linnavalitsuse korraldusele detailplaneeringu koostamise algatamise kohta, sh kinnitatud lähteseisukohtadele.

Tartu Linnavalitsuse 6.02.2021 korraldusega nr 191on algatatud Lina tn 11, Turu tn 23, Turu tn 25 kruntide ja lähiala detailplaneeringu koostamine ja kinnitatud lähteseisukohad, sh tingimus, et autode ja jalgrataste parkimine tuleb lahendada krundisiseselt, lähtudes Eesti Standardist EVS 843:2016 "Linnatänavad".

Huvitatud isik on läbivalt andnud teada huvist kavandada ülenormatiivset parkimist, soovi kajastab nii algatamise eelne eskiislahendus kui ka planeeringu lahendus.

Planeeringulahenduse lühitutvustus
Positsioonile 1 on määratud ehitusõigus kaubandus-, toitlustus-, teenindushoone ehitamiseks, suurim lubatud hoonete arv kuni kolm (lisaks põhihoonele kaks abihoonet), krundi suurim lubatud ehitisealune pindala on 2600 m² ja hoonete suurim lubatud absoluutkõrgus 47.00 (suhteline kõrgus 13-14m).
Krundist vähemalt 10% on ette nähtud kõrghaljastada. Planeeritava parkla ja Lina tänava vahele on ette nähtud mitmerindeline haljastus.
Juurdepääsud krundile on kavandatud nii Lina kui ka Turu tänavalt. Planeeringu realiseerimise eelduseks on Lina tänava ning Lina ja Turu tänavate foorreguleeritava ristmiku välja ehitamine.

Parkimine on lahendatud krundil, osaliselt hoone mahus. Planeeringu koostamisel on lähtutud (autode) parkimiskohtade arvutamisel standardis (EVS 843:2016 Linnatänavad) toodud väljaspool linnakeskust kehtivast parkimisnormatiivist, mille kohaselt parkimiskohtade arv supermarketile korruselamute piirkonnas on 104. Põhjendusena on toodud, et antud parkimisnormatiiv kehtis planeeringu algatamisel planeeritavate kinnistute osas ja oli aluseks kaubandushoone asukoha valikul. Planeeritud on avaparklasse 65 kohta ja hoone siseselt 39 kohta.

Muutused uues Tartu linna üldplaneeringus
Planeeringu algatamisel kehtinud Tartu linna üldplaneeringu (2017. a) kohaselt asus planeeringuala väljaspool linnakeskuse parkimisvööndit, parkimiskohtade arvestamise aluseks oleks olnud standardis toodud korruselamute ja väikeelamute ala normid, mis on vähimad.
Parkimiskohad korruselamute normi järgi. Supermarketi norm on 1/50.
Arvutuskäik: 2 korrust kauplusele, st. 2x2600= 5200/50=104 kohta

Kehtiva Tartu linna üldplaneeringu (kehtestatud 2021) kohaselt on parkimise korraldamine transpordiplaneerimise meede, mille abil reguleeritakse liiklemisviisi valikut. Parkimise korraldus ja nõuded parkimisvõimaluste tagamiseks peavad lähtuma piirkonna funktsioonidest ja arengueesmärkidest terviklikult. Uute hoonete rajamisel tagatakse parkimine üldjuhul kooskõlas standardiga EVS 843, juhul kui linnavolikogu või linnavalitsus ei ole määranud teisiti. Standardis EVS 843 määratud parkimiskohtade normatiivi võib muuta, kui on koostatud liikluse tekke ja parkimise nõudluse uuring koos erinevate liikumisviisidega juurdepääsetavuse võrdleva analüüsiga. Analüüsi tulemusi ja kinnistu ühendustegurit arvestades on erinevatele ühiskondlikele, äri-, puhke-, transpordiobjektidele ja teedevõrgustikule võimalik Standardiga EVS 843 määratud parkimisnormatiivist väiksema arvu parkimiskohtade rajamine, kui on selge, et alternatiivsete liikumisviiside (jalakäimine, jalgrattasõit, ühistransport) kasutajate hulk on piisavalt suur ja autode parkimiskohti ei ole nii palju vaja.

Tartu linna uue üldplaneeringu kohaselt asub planeeringuala linnakeskuse parkimisvööndis. So piirkond, kus elutegevus on palju intensiivsem ja mitmekesisem kui ülejäänud linnaalal. Ühiskondlike ehitiste ja elamute sõiduautode parkimisnormatiive tuleb linnakeskuse jaoks rakendada suurima lubatud väärtusena. Uute hoonete rajamisel tagatakse parkimine üldjuhul kooskõlas Standardiga EVS 843, juhul kui linnavolikogu või linnavalitsus ei ole määranud teisiti. Üldplaneeringuga soositakse kaubanduskeskuste krundile toetavalt piirkonna elanikele mõeldud parkimiskohtade rajamist (hoone mahus, katusel, parkimisala ristkasutus jms). Kavandatavatel kaubanduskeskustel on lubatud ja soovitatav parklates parkimisteenuse osutamine öisel ajal.
Parkimiskohad Linnakeskus normi järgi II-IV klass, (I klass kehtib Tallinna puhul). Supermarketi norm on 1/100. Arvutuskäik: 2x2600=5200/100 = 52 kohta

Planeeringu menetlemine
Linn on planeerimisprotsessi vältel korduvalt juhtinud Lidli tähelepanu vajadusele vähendada autode parkimiskohtade arvu, viidates uuele linna üldplaneeringule ja strateegilistele liikuvuseesmärkidele. Samuti oleme korduvalt viidanud oma kirjades 2021. aastal koostamisel olnud üldplaneeringu menetluses parkimist puudutavatele muudatustele.
Oleme selgitanud, et parkimisnormatiivi suurendamine on kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus ja arvestades Tartu linna arenguperspektiive ei pea linn antud asukohas normikohase parkimiskohtade arvu suurendamist põhjendatuks.

Linn aktsepteeris arendaja soove 2021.a edastatud kirjas, kuid viitas ka, et arenguperspektiividele tuginedes toetab linn siiski jätkuvalt parkimisnormatiivist väiksema arvu parkimiskohtade rajamist. Lidl vastas, et Tartu linna üldplaneeringu 2040+ menetlemisel oli Tartu Linnavalitsus teadlik Lidli arendusplaanidest ja õigustatud ootusest saavutada teatud arv parkimiskohti, kuid linn ei ole Lidlit teavitanud üldplaneeringu koostamisega kaasnevatest muudatusest piirkonna parkimiskorralduses ega põhjendanud muudatuste vajalikkust.

Vastavalt planeerimisseaduse § 133 lg-le 1 andis linn võimaluse avaldada võimalikele puudutatud isikutele enne detailplaneeringu vastuvõtmist ja avalikule väljapanekule suunamist detailplaneeringu lahenduse kohta arvamust. Laekunud arvamustes juhitakse linna tähelepanu probleemkohtadele piirkonna liikluse kasvamise korral.

Õigusliku hinnangu küsimine
Hindamaks, kas planeeringute koostamisel tuleb lähtuda algatamise ajal kehtinud või täna kehtivast üldplaneeringust, esitas linn vastava järelepärimise Rahandusministeeriumile. Rahandusministeeriumi seisukoht on, et haldusakt antakse andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas (haldusmenetluse seaduse § 54). Seega peavad kehtestatavad detailplaneeringud, ehitusload, projekteerimistingimused jt olema sisulises kooskõlas kehtestamise hetkel kehtiva üldplaneeringuga.

Kokkuvõte
Detailplaneeringu koostamise aluseks on 07.10.2021. a kehtestatud Tartu linna üldplaneering. Linna uus üldplaneering ei toeta Lidl'i soovitud lahendust. Tartu linna strateegiliste liikuvuseesmärkidega ja üldplaneeringuga kooskõla tagamiseks on vajalik arvestada planeeringuala paiknemisega kesklinna parkimisvööndis. Standardist ja üldplaneeringust tulenevalt peab sõiduautode parkimisnormatiive linnakeskuse jaoks rakendada suurima lubatud väärtusena.

Lidl ei ole linna seisukohaga nõus. Lisaks üldplaneeringus sätestatule, arvestades tõenäoliselt linnavalitsuse poolset parkimiskohtade arvu täpsustamise regulatsiooni puudutavat praktikamuudatust, on arendaja soovid ja linna pakutavad võimalused vastuolus. Arvestades eelnevat ning ka piirkonna elanikelt saadud tagasisidet, oleme sunnitud küsima, kas sellise kontseptsiooniga kaubandushoone piirkonda sobib. "Tartu ligipääsetavuse kaardirakenduse" kohaselt on Lina tn 11 krundil parkimiskohtade vajadus veelgi väiksem -vaid 71% normatiivist, seega 37 parkimiskohta. Antud juhul võiks linn jääda 52 parkimiskoha juurde.

_______________________________________________________________________________

Väljavõte Eesti Standardist EVS 843:2016 "Linnatänavad"