Õigusakti eelnõu: Salme 1a projekteerimistingimuste määramine

TARTU LINNAVALITSUS
KORRALDUS
Tartu	15. jaanuar 2021. a. nr LV-K-0062
Salme 1a projekteerimistingimuste määramine

I Asjaolu ja menetluskäik

1.1 01.12.2020. a esitati arhitektuuri ja ehituse osakonnale projekteerimistingimuste taotlus nr PTH-20-144 Salme tn 1a garaaži laiendamiseks ning tööõpetuse klassideks rekonstrueerimiseks.

1.2 Alal puudub kehtiv detailplaneering. Planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) § 125 lg 1 kohaselt on detailplaneeringu koostamine nõutav linnades kui asustusüksustes, alevites ja alevikes ning nendega piirnevas avalikus veekogus ehitusloakohustusliku: 1) hoone püstitamiseks, 2) olemasoleva hoone laiendamiseks üle 33% selle esialgu kavandatud mahust; 3) olulise avaliku huviga rajatise, näiteks staadioni, golfiväljaku, laululava, motoringraja või muu olulise avaliku huviga rajatise püstitamiseks.
4) olulise ruumilise mõjuga ehitise ehitamiseks, kui olulise ruumilise mõjuga ehitise asukoht on valitud üldplaneeringuga.

1.3 PlanS § 125 lg 5 võimaldab kohaliku omavalitsuse üksusel lubada ilma detailplaneeringut koostamata laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi. Ühtlasi peavad olema määratud üldplaneeringus vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused ning ehitise püstitamine ei tohi olla vastuolus üldplaneeringus määratud muude tingimustega. Vastavalt Tartu linna üldplaneeringule on Salme tn 1a maakasutuse juhtotstarve kooli maa-ala.

1.4 Ehitusseadustiku § 31 lg 4 p 2 kohaselt esitatakse projekteerimistingimuste eelnõu vajaduse korral arvamuse avaldamiseks asutusele või isikule, kelle õigusi või huve võib taotletav ehitis või ehitamine puudutada. Projekteerimistingimuste kavand saadeti tutvumiseks Pargi tn 6 kinnistu omanikele.

II Pargi tn 6 kinnistu omaniku vastuskiri

2.1. Kooskõlastada edasised tegevused Pargi tn 6 kinnistu omanikega.
2.2. Uus lahendus ei tohi vähendada edaspidiseid võimalusi Pargi tn 6 kinnistu kasutamiseks. Seetõttu tuleks arvestada kahe krundi vahelist 4 m piiri nõuet. Praegune ehitis seda ei arvesta, sest see tehti Pargi tn 6 kinnistust eraldatud maale. Nüüd oleks võimalus vägivaldselt vähendatud võimalusi tasandada ning nihutada hoone krundi piirist 4 m kaugusele.
2.3 Ehitise projekteerimisel arvestada kõikide tuleohutsega seotud nõudeid (kas tulemüür või muud meetmed).
2.4 Kruntidevahelisele piirile kavandada aed, mis krunte eraldaks.
2.5 Ehitusprotsess ei tohiks kahjustada Pargi tn 6 krundi asuvaid objekte. Eelnevast ajajärgust on kogemus, mil kuuri vahetamiseks siseneti Pargi tn 6 kaudu selleks loodud aiaaugust.

Pargi tn 6 vastuskiri saadeti tutvumiseks projekteerimistingimuste taotlejale.

III Projekteerimistingimuste taotleja vastus.

3.1 Taotleja teatas, et on nõus kooskõlastama edasised tegevused Pargi tn 6 kinnistu omanikega, ehitise projekteerimisel arvestama kõikide tuleohutusega seotud nõuetega, kavandama piirile aed ning nõus ka, et ehitusprotsess ei tohiks kahjustada Pargi tn 6 krundi asuvaid objekte. Samas on lisatud, et puud-põõsad, mis jäävad hoonele liiga lähedale, siis ehitustööde parima teostuse korral võib sattuda ohtu nende säilimine.

3.2 Täienduseks on lisatud selgitus, et olemasolevat silikaathoonet ei lammutata ning seega ei ole võimalik seda kinnistu piirist 4 m kaugusele viia. Mõistlik on juurdeehituse tagumine sein teha samale joonele olemasoleva hoonega. Kompromissina on võimalus ehitada juurdeehitus nihkega ehk juurdeehituse tagumine sein jääb kinnistu piirist 4 m kaugusele.

Taotleja selgitused saadeti veelkord naaberkinnistu omanikele tutvumiseks

IV Pargi tn 6 kinnistu omaniku vastuskiri

Pargi tn 6 võtavad teadmiseks, et käesolevas faasis ei saa tegeleda nende poolt välja toodud detailidega, projekteerimistingimustega antakse edasi naabrite soovid ja märkused ning konkreetsed kokkulepped tuleb sõlmida projekteerimistingimuste taotlejaga.

V Linnavalitsuse seisukoht


5.1 Vastavalt projekteerimistingimuste p 6.3 tuleb projekti tuleb tutvustada naaberkruntide omanikele, kui ehitustegevus mõjutab nende ehitusõigust või naabrusõigusi (halvenevad valgustingimused või krundi piirile ehitatakse lähemale kui 4 m, millest tulenevad tuleohutusalased ehituslikud piirangud).

5.2 Kuna olemasolev ja laiendatav hoone on naaberkinnistu piirile lähemale kui 4 m, tuleb Pargi tn 6 kinnistu omanik kaasata ka ehitusprojekti menetlusse. Täiendavas vastuskirjas naaberkinnistu omanik ei ole märkinud hoonestusala nihutamise soovi, seega projekteerimistingimuste kavandis ehitusskeemi muudetud ei ole. Projekteerimistingimuste taotleja on nõus arvestama tuleohutusnõudeid, ehitama kinnistute vahelise piirdeaia ning tutvustama ehitustegevust Pargi tn 6 kinnistu omanikele.

5.3 Kuna taotleja oli nõus arvestama Pargi tn 6 kinnistu omanike arvamusega ning täiendavaid vastuväiteid Pargi tn 6 kinnistu omanik ei saatnud, siis ei ole alust projekteerimistingimuste väljastamisest keeldumiseks. Arhitektuuri ja ehitusosakond märgib, et projekteerimistingimused määravad ära lähteandmed, mille alusel ehitusprojekti tuleb koostada. Konkreetsemad lahendused lahendatakse alles ehitusprojekti käigus, sh tuleohutus, piirdeaedade kavandamine, hoone täpne kaugus naaberkinnistu piirist jne.

5.4 Linnavalitsus on seisukohal, et projekteerimistingimustega ehitusõiguse määramine ei halvenda piirkonnas väljakujunenud hoonestuslaadi, arvestab seda ning ei riku kellegi õigusi ega huve. Hoone tingimused vastavad Tartu üldplaneeringus seatud tingimustele.

5.5 Linnavalitsuse hinnangul ei ole nimetatud taotluse kohase krundi ehitusõiguse määramiseks detailplaneeringu koostamine otstarbekas ega vajalik, kuna eesmärki on võimalik saavutada ka projekteerimistingimustega. Sisuliselt on projekteerimistingimustel samad ülesanded kui detailplaneeringul ning projekteerimistingimused on planeeringut asendavaks instrumendiks. Projekteerimistingimusi eristab detailplaneeringust eeskätt asjaolu, et projekteerimistingimused piirduvad ehitusõiguse määramisega üksnes ühele ehitisele ning läbiviidav menetlus on vähem ressursimahukam. Projekteerimistingimuste alusel ehitusõiguse määramisel on käesoleval juhul menetlusse kaasatud naaberkinnisasjade omanikud.

Linnavalitsuse hinnangul on kõik eeldused projekteerimistingimuste alusel projekteerimiseks ja hoone püstitamiseks on olemas.

Võttes aluseks ehitusseadustiku § 26 lg 2 p 2, planeerimisseaduse § 125 lg 5 ja Tartu Linnavolikogu 28. juuni 2017. a määruse nr 140 "Ülesannete jaotus ehitamise ja planeerimise korraldamisel Tartu linnas" § 10 lg 1 Tartu Linnavalitsus

o t s u s t a b :

1. Määrata projekteerimistingimused Salme tn 1a hoone laiendamiseks vastavalt korralduse lisale.

2. Korraldus jõustub projekteerimistingimuste taotlejatele teatavakstegemisest.

3. Korralduse peale võib esitada Tartu Linnavalitsusele vaide haldusmenetluse seaduses sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korraldusest teada saamise päevast või päevast, millal oleks pidanud korraldusest teada saama või esitada kaebuse Tartu Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korralduse teatavakstegemisest.

Linnapea
	Linnasekretär

---

	Lisa
	Tartu Linnavalitsuse
	korralduse eelnõu nr LV-K-0062 juurde
PROJEKTEERIMISTINGIMUSED HOONE PROJEKTEERIMISEKS nr PTH-20-144 Määratud: Tartu Linnavalitsuse pp kk aaaa korraldus nr ........ 1. ÜLDANDMED Krundi aadress: Salme tn 1a Ehitisregistri kood: 104026876 - õppehoone, 10426877 - garaaž Maakasutuse sihtotstarve: ühiskondlike ehitiste maa 100% Krundi pindala: 15827 m² Kavandatav ehitustegevus: abihoone laiendamine ja tööõpetuseklassideks rekonstrueerimine 2. LÄHTE- MATERJAL: Projekteerimistingimuste taotlus 01.12.2020 nr PTH-20-144 Eskiis 3. ARHITEKTUUR- SED JA LINNA- EHITUSLIKUD TINGIMUSED: Tartu linna üldplaneeringu kohaselt asub hoone Karlvoa miljööväärtuslikul alal ning ehitismälestise Salme 1a (reg-nr 30446) ja Karlova mõisa pargi maa-alalise ehitismälestise (reg-nr 7100) kaitsevööndites. Järgida Tartu linna üldplaneeringu 6. peatükis miljööväärtusega hoonestusalale kehtestatud nõudeid. Miljööalal ei tohi ehitustegevus minna vastuollu algsete hoonestus- ja ehitustavadega, sh hoonete suuruse ja materjalikasutusega. Ehitusala: vt lisa 1. Arhitektuur: kõrgetasemeline. Kujunev kompleks peab moodustama professionaalselt lahendatud arhitektuurse terviku. Lahendus peab sobima miljööpiirkonda. Lubatud suurim kõrgus: olemasolev. Katus: lahendada hoone tervikut silmas pidades. Katus: katusekatteks valtsplekk, valtsplekiga sarnase profiiliga plekk. Uuendamisel järgida hoone kui terviku lahendust. Korstnapitsid punastest tellistest või krohvitud. Välisviimistlus: krohv ja puit. Silikaattellistest hooneosa krohvida. Sokkel krohvida traditsioonilise krohviga.Vaadetel anda läbimõeldud värvilahendus kataloogi alusel koos värvinäidistega. Avatäited lubatud ainult puidust raamidel. Keelatud on plastikust, puitalumiiniumist ja muudest tehismaterjalidest akende kasutamine. Arhitektuursete detailide (trepid, piirded, väravad, varikatused, luugid, välisuksed jmt) lisamisel järgida hoone kui terviku lahendust. Matkivad viimistlusmaterjalid / katusekate pole lubatud. Vertikaalplaneerimine: lahendada asendiplaanil. Näidata katendid. Sademevesi lahendada oma krundil. Haljastus: anda põhimõtteline kujunduslik-funktsionaalne lahendus. Parkimine, juurdepääsud ja jäätmekäitlus: lahendada normikohaselt (EVS 843:2016, Tartu linna jäätmehoolduseeskiri, juhend "Jalgrattaparklate tüüptingimused") oma krundil. Välisvalgustus: lahendada sissepääsudel ja numbrimärgil. 4. INSENER- TEHNILISED TINGIMUSED: Eriosade võimsuste muutumisel taotleda tehnilised tingimused ja kooskõlastada projektid vastavate võrguvaldajatega. Õhksoojuspumba välisagregaadid paigutada maapinnale ning valida vähevaadeldav asukoht. Agregaat varjestada. 5. NÕUDED EHITUSPROJEKTI KOOSTAMISEKS: Ehitusprojekt koostada vastavalt vastavalt Eestis kehtivatele projekteerimisnormidele, majandus- ja taristuministri 17. juuli 2015. a määrusele nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“, müra- ja invanormidele ning heale projekteerimistavale. Ehitusprojekti (selle osad) peab koostama või kontrollima projekteerimises pädev vastutav spetsialist. Ehitusprojekti digitaalsel vormistamisel järgida juhendmaterjali "Ehitusprojekti dokumentide digitaalse vormistamise nõuded ehitusloa elektroonilisel taotlemisel", mis on kättesaadav Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi kodulehel: https://www.mkm.ee/sites/default/files/juhend_-_ehitusprojekti_digivormistamine_ehitusloa_taotlemisel_10.02.2015.pdf Ehitusprojekti alusplaanina kasutada ajakohast M 1:500 geodeetilist alusplaani, mis on eelnevalt registreeritud Tartu piirkonna geomõõdistuste infosüsteemis Geoarhiiv. Projekti asendiplaanil ja seletuskirjas tuleb viidata geodeetilise alusplaani tegijale (ettevõtja, töö number, töö tegemise aeg, kõrgussüsteem). Projekti koosseisus näidata ära hoone esialgu kavandatud maht, ehitusprojekti alusel taotletav maht ja hoone laienduse maht %-des. Põhijoonised koostada mõõtkavas 1:100, erandkorras 1:50 või 1:200. Joonistel eristada olemasolevad ja kavandatavad konstruktsioonid. Ehitusprojektile lisada koopia projekteerimistingimustest. . 6. KOOSKÕLAS- TUSED JA KAASAMINE: Ehitusprojektile peab heakskiidu andma Päästeameti Lõuna päästekeskus (insenertehniline büroo, tel 733 7318 Jaama 207). Projekti tuleb tutvustada (kaas)omanikele. Projekti tuleb tutvustada naaberkruntide omanikele, kui ehitustegevus mõjutab nende ehitusõigust või naabrusõigusi (halvenevad valgustingimused või krundi piirile ehitatakse lähemale kui 4 m, millest tulenevad tuleohutusalased ehituslikud piirangud). Soovitame projekt kooskõlastada linnaarhitektiga (Küüni tn 5 III k tuba 323) ja kultuuriväärtuste teenistusega (Küüni tn 5 III k tuba 321) juba eskiisi staadiumis. Ehitusprojekt esitada digitaalselt läbi ehitisregistri aadressil www.ehr.ee Tartu Linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakonnale läbivaatamiseks ja ehitusloa taotlemiseks. Projekteerimistingimuste kehtivusaeg on viis aastat alates määramisest. Lisad: Ehitusala skeem

Taotleja soovib laiendada olemasolevat abihoonet Salme tn 1a kinnistul ning rekonstrueerida ja laiendada garaaž tööõpetusklassiks.

Alal puudub kehtiv detailplaneering. PlanS § 125 lg 5 võimaldab kohaliku omavalitsuse üksusel lubada ilma detailplaneeringut koostamata püstitada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi. Ühtlasi peavad olema määratud üldplaneeringus vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused ning ehitise püstitamine ei tohi olla vastuolus üldplaneeringus määratud muude tingimustega. Vastavalt Tartu linna üldplaneeringule on Salme tn 1a maakasutuse juhtotstarve kooli maa-ala.

Projekteerimistingimuste kavand saadeti tutvumiseks Pargi tn 6 kinnistu omanikele. Pargi tn 6 kinnistu omanik soovis, et edasised ehitustegevused kooskõlastataks nendega, samuti arvestada, tuleohutuskuja ja paigutada hoone 4 m kaugusele kinnistu piirist, kinnistu piirile kavandada aed ning ehitusprotsess ei tohi kahjustada Pargi tn 6 kinnistul asuvaid objekte.

Projekteerimistingimuste taotleja teatas, et olemasolevat hoonet nihutada ei saa, vajadusel nihutatakse juurdehitus 4 m kaugusele. Projekteerimise käigus arvestatakse naaberkinnistu omanike soove tuleohutuse, piirdeia teemal, samuti arvestatakse, et ehitustegevus ei kahjustaks Pargi tn 6 kinnistul olevaid objekte.

Linnavalitsus märgib, et projekteerimistingimused määravad ära lähteandmed, mille alusel koostatakse ehitusprojekt. Vastavalt projekteerimistingimustele tuleb ehitusprojekti kooskõlastada naaberkinnistu omanikega. kui ehitus jääb kinnistu piirile lähemale kui 4 m. Kuna taotleja oli nõus arvestama Pargi tn 6 kinnistu omanike soovidega ning täiendavaid vastuväiteid Pargi tn 6 kinnistu omanik ei saatnud, siis ei ole alust projekteerimistingimuste väljastamisest keeldumiseks.

Linnavalitsus on seisukohal, et projekteerimistingimustega ehitusõiguse määramine ei halvenda piirkonnas väljakujunenud hoonestuslaadi, arvestab seda ning ei riku kellegi õigusi ega huve. Hoone tingimused vastavad Tartu üldplaneeringus seatud tingimustele.

ümberehitatav garaaž


Vaade Pargi tn 6 kinnistu poolt


Salme 1 a kinnistu - punasega märgitud ümberehitatav ja laiendatav garaaž