I Asjaolud ja menetluskäik
1.1 20.02.2020. a esitati arhitektuuri ja ehituse osakonnale projekteerimistingimuste taotlus nr PTH-20-036 Uus tn 51 korterelamu püstitamiseks.
1.2 Alal puudub kehtiv detailplaneering. Tingimuste koostamise aluseks on esitatud asendiplaani eskiis. Tingimused määratakse ehitusmahtude, arhitektuurse lahenduse ja välisviimistluse osas.
1.3 Planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) § 125 lg 1 kohaselt on detailplaneeringu koostamine nõutav linnades kui asustusüksustes, alevites ja alevikes ning nendega piirnevas avalikus veekogus ehitusloakohustusliku: 1) hoone püstitamiseks, 2) olemasoleva hoone laiendamiseks üle 33% selle esialgu kavandatud mahust; 3) olulise avaliku huviga rajatise, näiteks staadioni, golfiväljaku, laululava, motoringraja või muu olulise avaliku huviga rajatise püstitamiseks, 4) olulise ruumilise mõjuga ehitise ehitamiseks, kui olulise ruumilise mõjuga ehitise asukoht on valitud üldplaneeringuga.
1.4 PlanS § 125 lg 5 võimaldab kohaliku omavalitsuse üksusel lubada ilma detailplaneeringut koostamata püstitada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi. Ühtlasi peavad olema määratud üldplaneeringus vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused ning ehitise püstitamine ei tohi olla vastuolus üldplaneeringus määratud muude tingimustega. Vastavalt Tartu linna üldplaneeringule on on Uus tn 51 kinnistu maakasutuse sihtotstarve korterelamumaa. Üldplaneeringus määratud korterelamumaa on kolme ja enama korteriga, ühise sissepääsu ja trepikojaga elamu jms püsivamat laadi elamiseks mõeldud hoone ja elamutevahelise välisruumi ning muu elamuid teenindava maakasutuse juhtotstarbega maa-ala.
1.4.1. Uus tn 51 kinnistu jääb Tartu linna üldplaneeringu järgi arhitektuuriasumisse Ü11, kus maa-alad on peamiselt hoonestatud 2-3 korruseliste korterelamutega, mis erinevad nii ehitamise aja, hoonestuslaadi kui arhitektuurilise välisilme poolest. Arvestades kesklinna lähendust seab üldplaneering eesmärgiks linnakeskkonna tihendamise ja mitteväärtuslike hoonete järk-järgulist asendamist uutega. Kruntide kohta kehtivad vastavalt kas korterelamumaa või väikeelamumaa juhtotstarbekohased üldtingimused. Maa-alal võib laiendada olemasolevaid hooneid, ehitada olemasolevate hoonete asemele uusi. Hoonete korruselisus on korterelamutel kuni 3.
1.4.2. Hoonete kõrgus, ehitisealune pindala ja asukoht määratakse igakordselt vastavalt kas detailplaneeringu või projekteerimistingimustega. Piirded tuleb lahendada kaasaegselt, sobilikuna piirkonna miljöösse max kõrgus 1,2-1,5m. Samas järgida naaberkruntide piirdeaia kõrgusjoont. Keelatud on plankaiad. Olemasolevat kõrghaljastust tuleb maksimaalselt säilitada. Keelatud on tõkkepuude paigaldamine.
1.5 Ehitusseadustiku § 31 lg 4 p 2 kohaselt esitatakse projekteerimistingimuste eelnõu vajaduse korral arvamuse avaldamiseks asutusele või isikule, kelle õigusi või huve võib taotletav ehitis või ehitamine puudutada. Projekteerimistingimuste kavand saadeti tutvumiseks Uus tn 47 kinnistu omanikele.
II Uus tn 47 kinnistu omanike vastuväited
2.1 Valgustingimuste halvenemise vältimiseks võiks projekteeritava põhihoone kõrgus olla kuni 7 m (naabermaja Uus tn 47 akna kõrgus).
2.2 Samuti on krunt väike (350 m2) ja kiilukujuline. Seetõttu võib projekteerimistingimuste kavandis lubatud kolm korterit põlistada olmeprobleeme (parkimine, vähe mänguruumi lastele jne). Seega võiks projekteeritav põhihoone olla kahekorteriline või koguni ühepereelamu.
2.3 Projekteerimistingimuste kavandis sätestatud krundi täisehitus kuni 40% paistab olevat vastuolus ehitusala skeemil PTH-20-036 näidatud põhihoone ehitusalaga. Skeemil paistab põhihoone võtvat enda alla tublisti üle poole krundi pindalast.
2.4 Kuna 1 eluruumi valguseallikas (aken) jääb planeeritava maja küljele, halvenevad valgustingimused ja korteri väärtus langeb.
2.5 Tekib küsimus ka planeeritava 3 perekonna autode parkimine õuealale.
Naaberkinnistu omanike vastuväited ja küsimused saadeti tutvumiseks projekteerimistingimuste taotlejale.
III Projekteerimistingimuste taotleja seisukohad
3.1 Uus tn 51 maakasutus on elamumaa. Projekteerimistingimustest lähtuvalt on täisehituse protsent 40%. Tartu LV kirja lisas 1 on kirjeldatud ehitusala asukoht, mis ei ole hoonealune pind. Hoonealuse pinna kohta lisame asendiplaani ja täisehitusprotsendi arvutuse. Krundi pindala vastab mõõtmetele. Selle kohta on tehtud geoalus – Tartu Maakorralduse OÜ töö KE 8430.
3.2 Maja kõrgus on planeeritud vastavalt projekteerimistingimustele kuni 10 m, mis tuleneb linna üldplaneeringust. Kehtivas üldplaneeringus on hoonestusala kõrguseks antud 3-4 korrust (vt. Tartu linna üldplaneeringu kaardirakendust). Hoone kõrguse rütm jälgib tänavas asuvaid hooneid ja ei eristu kõrguse poolest teistest ümbritsevatest, pole kõrgem ega madalam.
3.3 Uus tn 47 majal on otsaseinas kolmandal korrusel elutoa aken. EHR.ee andmetel on Uus 47 korterelamul korruseid 2 ja 3. korrusel ei ole eluruume ei ole märgitud.
3.4 Kirjeldatud aken asub maapinnast 5-6 meetri kõrgusel ja on ligikaudse pinnaga 1,8 m2. Kuna Uus tn 47 ja Uus tn 51 hoonete vahele jääb vahemaa kokku 14,72 meetrit, siis ei saa see kuidagi piirata päikesevalguse levikut 3. korruse aknasse.
3.5 Autode normatiivne parkimine tuleneb korterite arvust ja asendiplaanil on näidatud. 2 parkimiskohta asuvad hoone mahus.
3.6 Uus 51 kinnistul on kaasaegse arhitektuuri lahendustena otstarbekas rajada kolme korteriga elamu, kus ruumi jätkub kõigile ja hoone välimus on piirkonda sobilik ja kaasaegne.
Uus tn 47 elamu rekonstrueerimiseks koostatud ehitusprojekt ja esitatud ehitusteatis, millega on pööningukorruse ruum muudetud eluruumiks, seetõttu palus arhitektuuri ja ehituseosakond täiendavalt esitada valgusanalüüs hindamaks valgustingimuste muutumist Uue tn 47 hoone eluruumides.
Projekteerimistingimuste taotleja vastuskiri saadeti tutvumiseks naaberkinnistu omanikele koos esitatud valgusanalüüsiga. Täiendavaid vastuväited projekteerimistingimuste kavandile ei laekunud.
IV Linnavalitsuse seisukohad
4.1 Vastavalt Tartu linna üldplaneeringule on Uus tn 51 maakasutuse sihtotstarve korterelamumaa. Uus tn 51 kinnistu jääb Tartu linna üldplaneeringu järgi arhitektuuriasumisse Ü 11, kus maa-alad on peamiselt hoonestatud 2-3 korruseliste korterelamutega, mis erinevad nii ehitamise aja, hoonestuslaadi kui arhitektuurilise välisilme poolest. Hoonete lubatud korruselisus on korterelamutel kuni 3. Piirkonda jäävad enamasti 2-3 korterelamud. Lähedusse jäävad ka kuni 5-korruselised elamud. Uue hoone lubatud korruselisus on kuni 2 + katusekorrus (3. korruse brutopind kuni 70% ehitisealusest pinnast). Tartu linnavalitsus on seisukohal, et projekteerimistingimustega lubatud hoone sobitub piirkonda. Korterite arvu määramisel lähtutakse põhimõttest, kus üldjuhul peab korteri kohta olema vähemalt 100 m2 krundi pinda. Uus tn 51 kinnistu pindala on 350 m2, seega maksimaalne korterite arv kinnistul on 3. Samas tuleb lahendada enda kinnistul normikohane parkimine ja haljastus ja jäätmemajandus.
4.2 Arhitektuuri ja ehituse osakond märgib, et projekteerimistingimused määravad ära lähteandmed, mille alusel ehitusprojekti tuleb koostada. Konkreetsemad lahendused lahendatakse alles ehitusprojekti käigus, sh peab lahendama normikohase parkimise, prügikonteinerite asukohad jms. Projekteerimistingimused seavad ette maksimaalsed piirid, mille raames ehitustegevus toimuda võib ning nõuded, mida ehitis ja seega ehitusprojekt järgima peab. Uus tn 51 kinnistu pindala on 350 m2 ning maksimaalne krundi täisehitus on kuni 40%, seega maksimaalne hoone ehitisealune pindala on 140 m2. Vastav arvutus tuleb näidata ehitusprojekti asendiplaanil. Projekteerimistingimuste lisas olev ehitusala skeem näitab hoone lubatud paigutust - täpsem asukoht ja hoone ehitisealune pindala näidatakse ehitusprojektis. Ehitusprojekt peab vastama projekteerimistingimustele.
4.3 Arhitektuuri ja ehitusosakonnale esitatud suvine ja talvine valgusanalüüs - suvine valgusanalüüs on teostatud 25. juunil ajavahemikus kell 5:00-19:00. Talvine valgusanalüüs on koostatud 25. detsembril ajavahemikus kell 6.00-18:00. Esitatud valguanalüüsist selgub, et suvisel ega ka talvisel ajal ei mõjuta uus hoone kolmanda korruse eluruumi valgustingimusi. Uus tn 51 ja Uus tn 47 hoonetevaheline kaugus on 14,72 m. Valgusanalüüs saadeti tutvumiseks Uus tn 47 kinnistu omanikele. Täiendavaid vastuväiteid valgusanalüüsile ega projekteerimistingimuste kavandile ei laekunud. Nii suvisel ajal koostatud valgusanalüüs kui ka talvisel ajal koostatud valgusanalüüsi jooniselt on näha, et uus hoone Uus tn 47 eluruumi akendele valgustingimusi ei halvenda ning varju akendele ei tekita.
4.4 Linnavalitsus on seisukohal, et käesolev väide, et Uus tn 51 kinnistule püstitatav korterelamu vähendab naaberkinnistu elamute turuväärtust on tõendamata. Ehitus- ja planeerimisnormide esmaseks eesmärgiks ei ole tagada vabaturu situatsioonis kaebaja omandi väärtuse säilimine talle meelepärases väärtuses, sh välistades konkureerivate kinnisasjade turule tulemise. Vara väärtus kujuneb eeskätt turureeglite alusel lähtuvalt nõudlusest ja pakkumisest. Ka omandiõiguse esemelist kaitseala pole põhjendatud tõlgendada niivõrd laialt, et see kaitseks kaebaja vara väärtuse säilimist seeläbi, et korruselamuid piirkonda rohkem juurde ei tuleks. Üldplaneeringu kohaselt on maa ala juhtfunktsiooniks korterelamu maa (EK), mis on kolme ja enama korteriga, ühise sissepääsu ja trepikojaga elamu jms püsivamat laadi elamiseks mõeldud hoone ja elamutevahelise välisruumi ning muu elamuid teenindava maakasutuse juhtotstarbega maa-ala.
Detailplaneeringu koostamise kohustusest loobumine
4.5. Linnavalitsus on seisukohal, et projekteerimistingimustega ehitusõiguse määramine ei halvenda piirkonnas väljakujunenud hoonestuslaadi, arvestab seda ning ei riku kellegi õigusi ega huve. Hoone tingimused vastavad Tartu üldplaneeringus seatud tingimustele, sh ka miljööalale seatud tingimustega. Linnavalitsus peab vajalikuks märkida, et vaidlus, kas ehitis oma mõõtmetelt, kujult, mahult ja otstarbelt sobitub olemasolevasse keskkonda, on paljuski esteetilist laadi. Ka neid eeldusi on linnavalitsus hinnanud ja leiab, et kavandatav hoone sobitub sealsesse keskkonda, kuna ehitise maht, kuju, kõrgus ja otstarve vastab üldplaneeringus sätestatud alale kehtestatud nõuetele ning tegemist ei ole ülemäärase ehitusmahuga, arvestades kinnistu suurust ja ka ümberkaudseid tulevikku suunatud arendusi.
4.6. Linnavalitsuse hinnangul ei ole nimetatud taotluse kohase krundi ehitusõiguse määramiseks detailplaneeringu koostamine otstarbekas ega vajalik, kuna eesmärki on võimalik saavutada ka projekteerimistingimustega. Sisuliselt on projekteerimistingimustel samad ülesanded kui detailplaneeringul ning projekteerimistingimused on planeeringut asendavaks instrumendiks. Projekteerimistingimusi eristab detailplaneeringust eeskätt asjaolu, et projekteerimistingimused piirduvad ehitusõiguse määramisega üksnes ühele ehitisele ning läbiviidav menetlus on vähem ressursimahukam. Projekteerimistingimuste alusel ehitusõiguse määramisel on käesoleval juhul menetlusse kaasatud naaberkinnisasjade omanikud.
4.7. Linnavalitsus on seisukohal, et kavandatav hoone ei vähenda naaberkinnistu omanike omandiõigust, eraelu ega tervist. Linnavalitsuse hinnangul on kõik eeldused projekteerimistingimuste alusel projekteerimiseks ja hoone püstitamiseks on olemas.
4.8. Eeltoodut arvestades on linnavalitsus seisukohal, et PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud tingimused detailplaneeringu koostamise kohustusest loobumiseks Uus tn 51 kinnistul on täidetud ja ehitusõigus on võimalik määrata projekteerimistingimustega EhS § 26 alusel.
Võttes aluseks ehitusseadustiku § 26 lg 2 p 1; planeerimisseaduse § 125 lg 5 ja Tartu Linnavolikogu 28. juuni 2017. a määruse nr 140 "Ülesannete jaotus ehitamise ja planeerimise korraldamisel Tartu linnas" § 10 lg 1 Tartu Linnavalitsus
o t s u s t a b :
1. Määrata projekteerimistingimused Uus tn 51 korterelamu püstitamiseks vastavalt korralduse lisale.
2. Korraldus jõustub projekteerimistingimuste taotlejatele teatavakstegemisest.
3. Korralduse peale võib esitada Tartu Linnavalitsusele vaide haldusmenetluse seaduses sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korraldusest teada saamise päevast või päevast, millal oleks pidanud korraldusest teada saama või esitada kaebuse Tartu Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korralduse teatavakstegemisest.
Tartu Linnavalitsuse 25.08.2020 korraldus nr 893 "Uus tn 51 projekteerimistingimuste määramine"