Tartu Linnavalitsuse 9. jaanuari 2018 korraldusega nr 31 algatati Jõe tn 13 krundi detailplaneering eesmärgiga kaaluda võimalusi määrata krundile ehitusõigus kuni 7-korruselise hoone rajamiseks ja lahendada liikluskorraldus.
Jõe tn 13 krunt suurusega 1348 m² asub Karlova linnaosas Sõpruse silla, Aleksandri ja Jõe tänavate vahelisel alal. Krundi kasutamise sihtotstarve on ärimaa. Ehitisregistri andmetel asub Jõe tn 13 krundil 2-korruseline ärihoone ehitisealuse pinnaga 177,6 m².
Tartu linna üldplaneeringu kohaselt asub Jõe tn 13 krunt kaubandus- ja teenindusettevõtte maa-alal, mis on kaubandus-, teenindus- ja toitlustushoone või nendeks otstarveteks eraldatud ruumide ja seda teenindavate rajatiste, tankla sh sõidukite laadimisseadmete alune maa-ala. Juhtotstarvet toetav otstarve on büroohoone maa-ala. 10% krundist peab olema kõrghaljastatud.
Asustusüksusel EK7, kus asub Jõe tn 13 krunt, on maa-ala reserveeritud eelkõige magistraaltänavate lähedusest tuleneva äripotentsiaali realiseerimiseks. Krundi täisehituse protsent, ehitisealune pind, hoonestusala asukoht, põhilised arhitektuursed näitajad määratakse tulenevalt ümbritsevast keskkonnast, krundi struktuurist jms. Jõe tn 13 hoone kõrguseks on lubatud kuni 7 korrust. Parima lahenduse leidmiseks tuleb läbi viia ehitusõiguse realiseerimise eelselt vähemalt kolme kutsutud osalejaga arhitektuurivõistlus, kuna kavandatakse kuni 7-korruselist hoonet, mis eristub märgatavalt ümbritsevast väljakujunenud keskkonnast ja arendatav ala paikneb äärmiselt nähtavas ja linnaruumiliselt olulises kohas.
Planeeringut on asutud koostama, kuid lähteseisukohtadele vastavat lahendust esitatud ei ole. Osakond on palunud korduvalt (kirjad 03.04.2018, 30.10.2018, 04.12.2018, 06.02.2019, 07.06.2019, 28.08.2019) planeeringut korrigeerida, kuid huvitatud isik on jäänud oma taotluse juurde. Paraku ei mahu esitatud lahendus kõigi oma tegevustega planeeritavale krundile ära.
Selgitamaks välja avalikkuse, sh piirkonna kinnistuomanike seisukoht planeeritava osas, korraldas osakond kokkusaamise, kus huvitatud isik ja planeerija said võimaluse tutvustada planeeritud lahendust.
23. septembril 2019 toimus osakonnas arutelu. Kohaletulnud planeeringuala naabrid leidsid, et kavandatav maht, krundi täisehitusprotsent ja korruselisus on liiga suured ega sobi antud asukohta. Koosoleku tulemusena lepiti kokku, et planeeringust huvitatud isik ja planeeringu koostaja teevad koostööd naabritega, et leida parim võimalik planeeringulahendus.
Tänaseks ei ole kõigile sobivat lahendust leitud.
Detailplaneeringust huvitatud isik on 8. oktoobril esitanud lahenduse, kus planeeritava hoone maapealne ehitisealune pind on 600 m² (krundi täisehitus 44,5 %), absoluutkõrgus 58.00 m ja korruselisus kuus, millest kuues korrus on kavandatud tagasiastega Jõe tänava poolt (kõrgem maht Sõpruse silla pool). Normikohane autode parkimine on kavandatud enamuses kahele maa-alusele korrusele, osaliselt maa peale. Kõrghaljastust kavandatakse 10 % krundi pinnast.
Aleksandri tn 53 // Jõe tn 4 krundi omanikud on teada andnud, et lahendus on jätkuvalt piirkonda sobimatu ja esitasid omad ettepanekud:
1. Kui ehitisealune pind viiakse 30 % peale, siis võib lubada 5 korrust tingimusel, et hoone asub silla poolses krundi osas ja haljastus koos maapealse parklaga Jõe tn poolses osas.
2. Teine ettepanek on ehitusalune pind 40% ja 4,5 korrust tingimusega, et maja asub silla poolses osas ja haljastus koos maapealse parklaga Jõe tn poolses osas.
Jõe tn 9 ja Jõe tn 11 kinnistute omaniku mure on seotud eelkõige arendatava ärihoonega kaasneva liiklusvoo suurenemise ja sellega lahutamatult seotud parkimisprobleemidega, mis kanduvad üle tänavamaale ja mõjutavad naaberkinnistuid. Viidatud on sellele, et nimetatud kinnistute Jõe tänava poolses küljes on juba praegu teravaks probleemiks tee äärde parkivad ja kinnistutele sissesõite takistavad sõidukid ning arvestades plaanitava ärihoone juurde plaanitud parkimismahtu, siis on tõenäoline, et see probleem süveneb veelgi. Omapoolse lahendusena pakutakse välja kas kavandatavate parkimiskohtade arvu suurendamist või Jõe tn 9 ja Jõe tn 11 esisele alale parkimist keelava märgistuse seadmist.
Arendaja ja naabrid on teada andnud, et üksmeelt ei saavutata, palutud on linnal seisukoht kujundada.
Osakond on analüüsinud piirkonna hoonestuslaadi ja tihedust:
1. Piirkonna äriotstarbeliste kruntide täisehitusprotsent jääb vahemikku 31-40%, hoonete korruselisus on 2-3 korrust, parkimine on lahendatud avaparklates, sh kasutatkse parkimiseks linnatänavamaad
2. Üldplaneeringu arhitektuurinõuetena on Jõe tn 13 hoone kõrguseks lubatud kuni 7 korrust. Samas sätestab üldplaneering, et krundi täisehituse protsent, ehitisealune pind, hoonestusala asukoht, põhilised arhitektuursed näitajad määratakse tulenevalt ümbritsevast keskkonnast, krundi struktuurist jms. detailplaneeringuga.
3. Piirkonna ( Jõe, Aleksandri, Turu, Raua, Rebase,Malmi,Kalevi tänavate kruntide ja hoonete) brutopinna ja krundipinna suhe jääb vahemikku 0,2-1,08, keskmine on 0,5. Hoonete korruselisus on 2.
Arvestades eelnevat, muu hulgas Tartu linna üldplaneeringuga sätestatut, piirkonna hoonestuse analüüsi ja esitatud arvamusi on linn seisukohal, et Jõe tn 13 krundile tuleb ehitusõiguse planeerimisel arvestada piirkonna ja naaberkruntide vastavaid näitajaid lähtudes eelkõige brutopinna ja krundi pindala suhtest,
Arvestades lähimate sarnase otstarbega kruntide krundi pindala ja planeeritud brutopinna suhet ( FAR ) peab see olema 0,9.
7 korruselise hoonestuse puhul - suurim ehitusalune pind 174 m²- brutopinna ja krundi pinna suhe 0,9
6 korruselise hoonestuse puhul - suurim ehitusalune pind 202 m²- brutopinna ja krundi pinna suhe 0,9
5 korruselise hoonestuse puhul - suurim ehitusalune pind 243 m²- brutopinna ja krundi pinna suhe 0,9
4 korruselise hoonestuse puhul - suurim ehitusalune pind 303 m²- brutopinna ja krundi pinna suhe 0,9
3 korruselise hoonestuse puhul - suurim ehitusalune pind 404 m²- brutopinna ja krundi pinna suhe 0,9
2 korruselise hoonestuse puhul - suurim ehitusalune pind 606 m²- brutopinna ja krundi pinna suhe0,9
Lisaks peab arvestama, et oleks tagatud üldplaneeringukohane haljastuse ja parkimise lahendus ning muud üldplaneeringus seatud tingimused.